浅析城市更新微改造项目实施难题与策略研究

浅析城市更新微改造项目实施难题与策

略研究

摘要：党的二十大报告明确了城市更新行动的重要战略作用，城市更新逐渐成为各大城市破解城市问题和推动高质量发展的主要载体，开展城市更新微改造是践行以人民为中心发展思想，满足居民日益增长的美好生活需要，是人民群众安居乐业、共享改革发展成果的重要举措。

关键词：城市更新；微改造；实施难题；策略研究；

随着经济建设的快速发展和城市化进程的加快，老城区原有的城市格局、经济发展模式和生活方式明显暴露出与现代社会的不适应，城市更新改造提升已成为老城区进一步发展的必然要求。

一、实施难题

（一）老城区病突出

一是老城区动态交通人车混行，静态交通停车混乱，街道杂乱无章，面临着日益突出的交通拥堵问题，而“杂乱密”的交通运行也给居民出行的安全性、便捷性、舒适性带来较大的干扰和隐患；二是公共资源紧张，人口与资源的矛盾极其尖锐，配套设施的建设跟不上大量人口的涌入，多种不利因素严重影响居民生活质量和城市形象；三是功能布局缺乏城市整体性，老城区的发展初期建设局限于本区域的用地范围内，缺乏对整个城市及周边环境的分析和研究，总体而言呈现片区各自为政的局面。

（二）地方特色缺失

一是大部分老旧小区和历史文化街区仅限于街道外立面的整治、公共基础设施的更新等，难以体现出历史文化元素，与人文历史背景格格不入；二是规划设计方案风格千篇一律，没有突出地方文化特色，没有从大局上统筹，各改造点无

法形成共面，缺少知名度高的示范性工程；三是部分历史悠久、具有当地特色的

传统建筑类似于“城中村”格局，尚未与现有基础设施融合，导致城市更新改造

布局不规范、不合理，基础配套设施无法进一步完善，改造不彻底。

（三）后期管养困难

一是大部分城市更新微改造项目为单位福利房、历史建筑、单体楼等等，缺

少物业管理，微改造完成后物业设施加速折旧，难以持续发挥民生工程惠民的实效；二是社区居民自治管理意识淡薄，逃避担责，成为后期管养问题中的一块

“硬骨头”，改造完成后的维护管养加重财政资金压力；三是政府缺乏有效的管

理手段，老城区微改造成果可能只是昙花一现，这将给政府带来较大的维护负担

和维稳问题。

二、工作模式

（一）资金引入机制

一是试行市民、市场、政府多方共同筹措资金机制，践行“共同缔造”理念，推行“居民、原产权单位出资、政府补助”方式，凸显主体作用；二是鼓励社会

组织、个人资助，或采取志愿服务等形式投入，对居民自愿出资改造或组织管养

维护的老旧小区优先纳入改造范围并推广；三是对具备一定收益的项目，如停车

场配建、文化IP、广告物业等进行勘察设计施工运营管理一体化资产打包，吸引

市场和社会资本参与。

（二）公众参与机制

一是搭建公众参与微改造项目平台，建立社区“建管委员会”“居民议事会”等工作群；二是改造前中后全过程收集群众意见，提高项目管理效率，包括前期

阶段向居民征求改造需求，设计阶段邀请历史文化保护领域专家参与深化方案论证，施工阶段邀请社区退休党员、志愿者参与项目监督，改造后期阶段评估居民

满意度等；三是建立社区微改造协同推进工作机制，充分调动社区内相关联单位

的积极性和热情，共同参与社区改造，协调、组织、监督、指导各参与主体推进

改造项目运作，针对微改造过程中发生的诉求、矛盾，建立第三方矛盾调解机制，给予相应的调解渠道。

（三）文化特色建设

一是在进行微改造设计时，统筹规划安排，结合人文历史背景，重新梳理城

市脉络，保留城市历史文化肌理，使老旧小区与环境和谐共生，独具地方特色；

二是突出历史文化街区的活化利用，打造历史文化IP新活力品牌，加快实现

“老城市、新活力”，让老城区的商业和文化价值能被重新认识和适当保留，甚

至打造成为旅游街区亮点；三是突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微

改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记

住乡愁。

三、策略研究

（一）顶层设计，整体规划

一是强化政府分类实施和顶层设计指导，明确城市更新微改造基本框架和总

体基调，明确“微改造”主体、对象与工作目标，包括社区公共部分、房屋建筑

本体共用部位等；二是在前期工作、设计方案，项目施工、运营管理等项目生命

周期全过程划分主体职责和主要任务，提高建设质量，加快实施进度，建立长久

有效的政策机制，分阶段对老旧小区进行修缮、活化利用，使其保留原有生机，

修旧如旧；三是建立改造评价评估机制，改造前征询社区居民改造意向，由居民

投票决定如何实施，并按投票高低安排纳入改造计划，以居民反映最紧急的需求

项目为切入点，推进各片区城市更新优先改造项目选点工作；四是在改造过程中

逐步试点开展微改造规划设计方案竞赛活动，注重方案改造功能，坚持先试先行、样板引路、示范方案带动，形成可借鉴可复制的推广经验，探索不同类型的长效

机制和建设模式。

（二）功能配套，补齐短板

一是消除居住安全隐患，包括建筑本体安全和电气线路凌乱带来的消防安全

隐患，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善等方式，

分片区逐步推进，根据具体情况制定标准化、精细化方案，分批改造电气线路；二是提升生活便利程度，针对老城区的路、水、电、气、排污、环卫、通信等公共服务设施问题，应加强基础设施建设改造的投入和研究，通过改造完善街巷路面、路灯照明，更新楼宇二次供水设施，改造地下排水管道，完善生活设施；三是优化区域居住环境，针对违章建筑，保持高压的态势加大力度拆违，同时还要加大控违力度，综合运用监控、无人机等技术手段，及时发现在建、新建的违章建筑，快速处置；四是降低老城区人口密集，相应开展协议搬迁工作，在居民自愿的基础上分片进行部分搬迁，将有价值的传统街区整合起来，整合成面积较大范围的历史文化街区，统筹加以保护和利用。

（三）后期管养，资金保障

一是有物业服务企业的社区，建议以合同的形式继续委托原服务企业对微改造项目进行管理，资金来源可以是社区居民自筹等形式；二是无物业管理的社区积极引导居民成立业委会或建立相关管理模式，建立社区公共管理、维修资金筹措等自治管养机制，推动无物业管理社区向“自治共管”转变，避免因管理缺失而造成微改造成果昙花一现，陷入恶性循环；三是政府本级财政在加大投入的同时，需要结合老城区改造政策，争取上级财政支持，结合本地区实际引进社会力量投入，以满足老城区改造成果后期管养的需要；四是充分发挥政府引导与支撑作用，合理消化、分摊资金压力，同时立足于居民、企业自筹资金，尽可能利用增层、增建商业设施等方式进行资金融资，最大限度合理利用社区闲置房屋或土地，在不增加政府投入、不影响社区规划的情况下，进行二次开发利用，保障资金来源。

四、总结

城市更新微改造不是在一张白纸上进行建设和改造，而是在建成区内提升和完善，有可能牵一发而动全身。因此，需要用绣花功夫，循序渐进、全面系统地开展微改造，尤其要评估好片区内的资源价值以及周边市政基础设施和配套服务设施的承载力条件，做好“加法”与“减法”，让城市留下乡愁，在微改造的大潮中焕发新生。