商铺投资回报率
商铺投资回报率计算公式
商铺投资回报率计算公式引言：商铺投资回报率是一个重要的指标，用于评估商铺投资的盈利能力。
它帮助投资者了解他们的投资在多长时间内能够实现回报，从而进行合理的投资决策。
本文将介绍商铺投资回报率的概念，并提供一个计算公式以帮助投资者进行准确的回报率计算。
一、商铺投资回报率的定义商铺投资回报率是指投资者从商铺投资中获取的收益与投资成本的比率。
它是一个百分比数值，反映了投资的盈利能力。
较高的回报率意味着投资者能够在较短的时间内收回投资成本并获得较高的盈利。
二、商铺投资回报率的计算公式商铺投资回报率的计算公式如下：回报率 = （净收益÷ 投资成本）× 100%其中，净收益是指投资者从商铺投资中获得的总收入减去总支出，投资成本包括购买商铺的成本、装修费用等。
三、案例分析为了更好地理解商铺投资回报率的计算方法，下面将通过一个案例进行分析。
假设投资者购买了一家商铺，投资成本为120万元。
一年后，商铺的总收入为30万元，总支出为10万元。
那么我们可以按照上述的计算公式进行计算。
首先计算净收益：净收益 = 总收入 - 总支出 = 30万元 - 10万元 = 20万元接下来，将净收益代入回报率的计算公式中：回报率 = （20万元÷ 120万元）× 100% ≈ 16.67%因此，这个商铺的投资回报率约为16.67%。
四、商铺投资回报率的意义商铺投资回报率是评估商铺投资盈利能力的重要指标，它具有以下意义：1. 帮助投资者评估投资风险：较高的回报率意味着投资者能够在较短的时间内收回投资成本并获得较高的盈利，而较低的回报率可能意味着投资风险较高，投资者需要谨慎考虑。
2. 促使投资者进行合理的投资决策：通过计算回报率，投资者可以对不同商铺投资项目的盈利能力进行比较，从而选择最有潜力的投资项目。
3. 帮助评估投资回收期：商铺投资回报率还可以用来估算投资的回收期。
回收期是指从投资开始到投资回收的时间，通过回报率的计算，投资者可以预估投资回收所需的时间。
写字楼投资收益四种计算方法
四种写字楼投资收益的计算方法1.租金回报率分析法公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
2.租金回报率法公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。
比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3.内部收益率法公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.写字楼投资收益案例一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。
以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。
以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120万元。
目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。
这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。
商铺投资收益、回收期测算及产权式商铺解析
另一方面商铺本身的经营者如缺乏经营管理经验，“生铺”就无法作 成“熟铺”。
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产权式商铺风险分析
➢ 风险第四重：回购兑现 为增强购房者投资信心，不少开发商在销售时打“回购”牌，与投
资者在合同中注明回购。双方除签定包租协议作为买卖合同的附件，约 定租期和租金外，还约定若到期后购房者不愿再出租房屋，则由开发商 以高于原房价回购。一旦开发商转移资产或资不抵债，回购只能化成泡 影。
另一方面开发商为实现尽快融资采用“包租套现”销售模式，如资金回 收后，开发商一旦选择撤场，投资者将面临诸如资金断链的延期交房、烂 尾工程，甚或是开发商卷款而去的风险。
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产权式商铺风险分析
➢ 风险第三重：经营管理 商铺，顾名思义，有商才有铺。经营管理对于商铺来说非常重要。时
下商铺“重销售，轻经营”的现象越来越严重。 开发商完成销售后，没有有效经营，前期宣传与后期管理严重脱节，
商铺投资收益、回收期测算 及
产权式商铺解析
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2009年11月
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商铺投资收益率测算分析 如何测算投资回收期 产权式商铺解析 商业贷款政策解析
2021/4/21
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前言
“投资商铺是金”
“一铺养三代”
商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺受到 了越来越多的投资者的关注，目前出售或者出租的商铺受投资客广泛 关注的为沿街商铺和集中商业内的商铺。
产权式商铺有利好优势，但也存在潜在风险。市场上很多产权式商 铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、 快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格， 以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。
商铺定价与投资收益率的计算方法
商铺定价与投资收益率的计算方法商铺定价与投资收益率的计算方法一、商铺的价格制定a、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：y亿元。
b、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100% ；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
c、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。
（此步骤在各楼层的计算方法相同）公式一：系数x销售面积（建筑面积）二权重系数d、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：E权重系数=总权重系数e、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数;层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。
其他层别依次类推公式三：（目标销售总额！总权重系数）x层别权重系数二层别总价公式层别总价！层别销售面积（建筑面积）二层别均价f、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数x商铺销售面积（建筑面积）二商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：2具体商铺权重系数二层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
[经济学]商铺投资回报计算方法
![[经济学]商铺投资回报计算方法](https://img.taocdn.com/s3/m/ecd0ec8701f69e31423294c8.png)
目前，投资商铺的热潮急剧升温，据统计，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用X围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期X围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率那么是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
商铺投资回报率和商铺贷款政策
商铺投资回报率和商铺贷款政策
2005-4-25 易铺网
四、商铺投资回报率和商铺贷款政策
1、商铺投资回报率与投资回收期计算方法
商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。
（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。
）
（1）年投资回报率
一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）
按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）
注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。
（2）投资回收期
一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12
按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12。
会计实务：投资回报率计算公式和方法
投资回报率计算公式和方法投资回报率常用的有几个，公式是比较笼统的，不能准确算出比率，因此我们要具体问题具体分析。
文章主要讲述投资回报率的几个计算方式，希望对大家有帮助。
一、投资回报率1.投资回报率(ROI，ReturnOnInvestment)，是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。
其计算公式为：投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%2.投资回报率的优点是计算简单;缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。
只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。
ROI往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。
二、具体计算投资回报率以下介绍如何计算你的投资回报：1、首先计算某一个商业期满时你所拥有的财产额，称之为你的期末财产与A。
2、扣除你对该公司的最初投资额。
最初投资额成为你的期始财产与B。
3、所得的结果再除以你的期始财产。
4、最后乘以100以表示你的回报的百分比。
公式：(A-B)/B×100=ROI(投资回报率)比如说你查明教会正计划为当地的孩子举行一个美术和手工艺赛事。
他们需要为孩子们准备50件丝网印刷衬衫。
你去批发市场以每件4美元的价格买了50件衬衫，共花去200美元：50件衬衫×4美元/每件=200美元然后你以400美元的价格将衬衫卖给教会。
采用以上的4个步骤来计算你的该投资回报率为多少?(400美元-200美元)/200美元×100=200美元/200美元×100=1×100=100%该投资回报率为100%。
这里有一个简单的方法来记住该公式：你的所得/你的付出×100%=投资回报率投资回报率是我每天使用的决策工具，你不仅可将这个概念应用到商业事务，还可以将其引入你个人事务的决定。
商业地产投资回报率测算（八种测算公式）
商业地产投资回报率测算（八种测算公式）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。
二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。
三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。
四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。
商铺年利率计算公式
商铺年利率计算公式在商业运营中，计算商铺的年利率是非常重要的。
年利率是指一年内利息的百分比，它是衡量商铺投资回报率的重要指标。
了解如何计算商铺的年利率可以帮助商家更好地评估投资回报和风险。
本文将介绍商铺年利率的计算公式，并讨论如何利用这个公式来评估商铺投资的回报率。
商铺年利率的计算公式如下：年利率 = （利息 / 本金） 100%。
其中，利息是指商铺一年内所产生的利息，本金是指投资商铺的金额。
在实际运用中，商铺的年利率通常是根据每月的利息来计算的。
因此，我们还可以使用以下公式来计算商铺的年利率：年利率 = （每月利息 12 / 本金） 100%。
在这个公式中，每月利息是指商铺每个月所产生的利息。
接下来，我们将通过一个实际案例来演示如何使用上述公式来计算商铺的年利率。
假设某商铺的本金为10万元，每月产生的利息为2000元。
根据上述公式，我们可以计算出该商铺的年利率为：年利率 = （2000 12 / 10万） 100% = 24%。
这意味着该商铺的年利率为24%，也就是说，投资者每年可以从这个商铺获得24%的回报。
了解商铺年利率的计算公式之后，我们可以通过以下几个步骤来评估商铺的投资回报率：1. 收集商铺的相关信息，包括商铺的本金、每月产生的利息等信息。
2. 使用上述公式来计算商铺的年利率。
3. 将计算出的年利率与其他投资产品的回报率进行比较，以评估商铺的投资回报率。
4. 根据评估结果，决定是否投资于该商铺。
除了计算年利率之外，投资者还应该考虑其他因素，如商铺的风险、市场需求、竞争情况等。
因为商铺的年利率只是一个指标，不能完全代表商铺的投资价值。
因此，在评估商铺投资回报率时，投资者还应该进行全面的分析和评估。
总之，商铺年利率的计算公式可以帮助投资者评估商铺的投资回报率。
通过了解如何计算商铺的年利率，并根据计算结果进行评估和分析，投资者可以更好地把握商铺投资的风险和回报，从而做出更明智的投资决策。
希望本文的介绍能够帮助投资者更好地理解商铺年利率的计算方法，并在商业投资中取得更好的回报。
商铺如何定价 商铺投资收益率的四种计算方法
商铺如何定价商铺投资收益率的四种计算方法商铺如何定价商铺投资收益率的四种计算方法A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。
(此步骤在各楼层的计算方法相同)公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数D、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：∑权重系数=总权重系数E、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。
其他层别依次类推公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
商铺收益计算方法
商铺如何定价？商铺投资收益率四种计算方法来源：互联网作者：不详A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。
(此步骤在各楼层的计算方法相同)公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数D、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：∑权重系数=总权重系数E、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。
其他层别依次类推公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
算投资回报率的计算公式完整版
算投资回报率的计算公
式
HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
算投资回报率的计算公式：??
投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价??
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价?
1、例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？
现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％，?要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：％?
2、案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取万元的租金。
那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=%
点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
商铺租金与售价的关系
案例
市场租金反推售价得出：商铺均价为5735元/㎡
根据调查，我们综合周边平均租金水平约为0.5-1.5元。社区集中商业的年回 报率一般在6-8%之间。我们取中间值7%为推算依据。
收益还原法售价表 临街商铺平均日租金 年收益率 参考均价（元/m2 ）
1.1
7%
5735
计算公式：① 1.1*365/7%=5735 ② 1.1*365*15年=6022.5
根据复合市场比较法、收益还原法两种定价方法，同时结合海门市场商业售价与临街独立商铺培育周 期，分别给予0.7、0.3复合加权，本项目建议销售均价为：
11530×0.7+5735×0.3=9792元/㎡，取整9800元/㎡。
(以上定价建议为整体基准价，具体各商铺销售价格视栋位置、商铺位置、商铺面积等参数有所不同，不含包租）
2、租金与销售价格换算方式
均销售价格= 平均日租金×365天× （12—15）年
商铺的售价主要由两大因素决定：一是租金的现状水平；二是对未来租金水平的预期 ； 投资者对商铺未来租金的保守预期，会降低其对商铺售价的支付意愿。 开发商对商铺未来租金的乐观预期，会促使售价远高于商铺目前的价值。
在设计的年限内要有超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑 售价。
商铺租金与售价的关系
租金水平决定商铺的核心价值，商铺的售价围绕价值而波动。
计算公式
1、投资回报率
ROI＝收益÷总投资（售价）×100%
假设以出租商铺作为收益方式，年投资回报率=年租金收益÷总投资×100% ，国内商铺年平均的回报预期在 7% 左右，一般12—15年收回投资成本，按 此计算出商铺的售价。
商铺如何定价 商铺投资收益率的四种计算方法
商铺如何定价商铺投资收益率的四种计算方法A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。
(此步骤在各楼层的计算方法相同)公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数D、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：∑权重系数=总权重系数E、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。
其他层别依次类推公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
商铺投资的收益分析
商铺投资的收益分析都说投资商铺是金、一铺养三代。
投资商铺的好处与收益我们以下举例说明。
以购盛景·红海河中央商街的房子，面积47.89㎡的商铺来说，每平米7000元购房款总价为33.5万，年租金以2.5万计算为例子。
盛景·红海河中央商街买一平送一平47.89㎡的商铺，赠送面积为54.48㎡，实际可出租面积为102.37㎡平方米。
通过走访多家红海商铺得到数据，目前红海回迁楼A、B、C、D区的商铺出租均价为“100平米左右的商铺年租金25000元/年”。
月租金＝商铺面积×日租金价格／平方米×月平均天数例：102.37㎡×0.68元／平方米×３0日＝2083元年租金收＝月租金×１2例：2083元×１2＝25000元回收年限=商铺总价÷年租金例：335000÷25000元=13年年投资收益率（回报率）=年租金÷购买商铺总价25000÷335000=0.074 年投资收益率（回报率）就为7.4%租金增长趋势：考虑目前红海新区今后的发展趋势，商铺租金平均每年可以递增8%左右。
第一年租金为25000元人民币；第二年租金为27000元人民币；第三年租金为29160元人民币；第四年租金为31492元人民币；年投资收益率（回报率）=［年租金+（年租金×8%）]÷购买商铺总价［25000+(25000×8%）]÷335000=0.08 第二年投资收益率（回报率）就增长为8%，以此类推第三年为8.7%第四年为9.4%，保守来算可在8年内收回投资成本。
目前2009年银行存款利率整存整取5年利息为3.6%2008年的基金走势一直下滑，走势最好的华夏基金年底收益为6.7%还有大部份为负增长。
基金投资风险大，0风险基金投资的收益更是过低。
盛景·红海河中央商街每一年的投资收益最少达到了7.4%已远远高出银行定期存款利率2倍左右，投资风险更是为0让你在家中既可坐享资产升值。
投资商铺收益率的计算方法
投资商铺收益率的计算方法投资什么最保险？许多人的答案是房产，原因是房产稳定，风险相对小得多。
投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的根据。
那么投资房产有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？一位房地产专家近日在接受记者采访时，介绍了房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率。
方法一：租金回报率分析法公式：月租金×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
方法二：租金回报率法公式：（月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法（内部收益率法）IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
）优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。
而未来租金的涨跌是个未知数。
惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。
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商铺投资回报率
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种：
商铺投资回报率算法
1、租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2、租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3、内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价
计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：
7.5％
如何判断投资回报率
现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？
业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。
但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。
据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率（需审慎）
商住两用物业 10－12％>7％15％以上
烂尾番生物业 9－10％ >6％20％以上
地铁物业 3-6％ >3％10％以上
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