5章 农用地分等

分等因素分值计算原则 采用相对值法的分值计算原则包括： a）因素分值的确定要建立在因素与农用地质量相 关研究的基础上。 b）作用分值与农用地质量优劣成正相关。 c）分值体系采用0-100分的封闭区间。 d ）作用分值只与分等因素的显著作用区间相对应。 e）因素作用分值处理尽可能模型化。
极值标准化法
基准作物：基准作物是指小麦、玉米、水稻等三种
主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准；
指定作物：行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉
及的作物，指定作物是给定的。
第三步： 确定农用地分等因素及其权重 根据当地实际情况，选择因素法计算农用地自然质量 分,具体步骤如下： 1）确定分等因素指标区 2）确定分等因素 3）编制“指定作物－分等因素－自然质量分”记分 规则表 4）确定分等因素权重
（1）单元因素分值的计算方法 根据《农用地分等规程》规定，结合相关空间分析 科学理论，分等单元单因素分值的确定主要有以点代 面、面积加权等方法。
权重测定结果的数据处理
因素成对比较法 主要通过因素间成对比较，对比较结果赋值、 排序，该方法是系统工程中常用的一种确定权重 的方法。 两个重要的前提： 因素间的可成对比较 因素比较的可转移性
方法简介：
将因素集合中的因素两两之间都进行比较，而比较 的结果只有三种： 设有A、B两因素，如A比B重要（给A因素赋值1， 给B因素赋值0）； 如A与B同等重要（给A因素赋值0.5，给B因素赋 值0.5）； 如B比A重要（给A因素赋值0，给B因素赋值1）；
第三节
分等原则：
农用地分等原则
综合分析原则； 分层控制原则； 主导因素原则； 收益差异原则； 城市地理学理论； 定量与定性分析相结合原则；
确定标准耕作制度、基准作物与指定作物
分等因素权重确定
第四节 农用地 分等的 主要步 骤和技 术流程
分等评价单元确定
土地利用现状变更调查成果图的图斑
农用地等、级、价的区别
(1)三者的侧重点不同；
(2)三者结果的可比范围不同；
(3)三者考虑的内容不同。
农用地等、级、价的关系 农用地 “等”与农用地“级”之间的关系：在已经 开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为 背景，直接引用农用地分等成果，通过定级因素修订 得到定级结果。 农用地 “级”与农用地“价”之间的关系：农用地 定级是农用地估价的基础，在当前缺乏农用地市场交 易资料的情况下，农用地估价更离不开农用地等级这 一基础工作的支持。 农用地 “等”与农用地“价”之间的关系：在宏观 上，大区域范围内，农用地“等”应对农用地“价” 有一定的控制作用，即两者应该呈正相关关系（农用 地“价”的高低要能反映出农用地质量的好坏即农用 地等别的高低）。
土地类型与土地评价概论
北京师范大学珠海分校不动产学院
第七章
1 2
农用地分等
土地经济评价概述 农用地分等的基本思路 农用地分等的原则 农用地分等的主要步骤和技术流程
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第一节
土地经济评价体系概述
土地自然评价基本思想：通过对组成土地的自然要素的分
析，反映在一定的科学技术水平和经营管理条件下，各种 土地在生产或其他利用方面的潜力或适宜性。主要就土地 的大农业生产利用而言。
3）编制分等因素质量分记分规则表 编制因素法记分规则表的原则包括： a）区别指定作物分别编制； b）推荐分等因素指标值与农用地质量分值的关系， 在应用时，需要根据指定作物、指标区的情况加以 调整； c）自选分等因素指标值与农用地质量分值的关系， 需要地方自主确定； d）记分规则表的编制应尽量建立在当地试验资料的 基础上；如果没有试验资料，则要采取适当的定性 分析方法，如特尔菲法加以确定；
Kij=Yj/Yj,max 单元指定作物的土地利用系数Kij
Gij=Yij* Kcj 单元指定作物农用地分等指数Gij 单元指定作物 分等指数求和
单元指定作物的土地经济系数Kcj Kcj=aj/Aj 单元指定作物产量成本指数aj 二级区对应作物的最大 产量-成本指数Aj
单元的分等指数
等间距法
第一步：准备工作及外业补充调查
质量分关系表，单元土壤自然质量属性值 单元指定作物的农用地自然质量分 根据二级区指定作物的光温生产潜力指数和产 量比系数（即折算成基准作物产量指数） 单元指定作物的农用地自然等指数Rij 单元指定作物 实际产量Yj 二级区相对应作物的 最大产量Yj,max
Yij=Rij* Ki 单元指定作物的农用地利用等指数Yij
格大小以能基本区别开不同特性的地块为标准，可采 用单一大小的固定网格，也可采用大小不均一的动态 网格。 网格法划分分等单元适用于评价因素及权属单位 空间变化不明显地区。
第五步：计算单元指定作物的农用地自然质量分
把因为受到土壤条件限制的作物生产潜力称作 作物的光温水土生产潜力。一般用土地适宜性评级的 方法给予除气候条件之外的其他土地限制性因子的修 正值,这个修正值就是农用地自然质量分。
叠置后成果
b）地块法 在底图上用明显的地物界线或权属界线，将农用 地分等主导特性相对均一的地块，划成为封闭单元。 均质地块法适用于所有分等类型和地区。 c）多边形法 将所有分等因素分值图进行叠加，最终生成的 封闭多边形即为分等单元。此方法适合采用计算机技 术进行农用地分等的地方。
d）网络法
用一定大小的方格构成的网格作为分等单元。网
对于土地生产力的计量，自从1864年竺可桢教授 从气候角度出发探讨粮食用地生产潜力以来，到全国 开展的农用地分等定级工作，已先后从多个层次研究 了农用地生产力估算的系统模型。 ①光合生产潜力（仅由光和有效辐射决定的生产潜力） ②光温生产潜力（由光能和温度共同决定的生产潜力） ③气候生产潜力（有光、温、水三个因子共同作用） ④土地自然生产力（在气候生产潜力的基础上进行土 壤肥力的修正） ⑤土地综合生产力（在自然环境因素和社会经济因素 的优化配置下而形成的生产力）
表格准备； 图件准备； Байду номын сангаас用地自然条件资料； 农用地利用资料 农用地经济资料 其他资料
第二步：根据标准耕作制度，确定基准作物、指定 作物
标准耕作制度：在当前的社会经济水平、生产条件
和技术水平下，有利于生产或最大限度发挥当地土地 生产潜力，未来仍有较大发展前景，不造成生态破坏， 能够满足社会需求，并已为（或将为）当地普遍采纳 的农作方式，包括作物种植制度和养地制度。这里的 标准耕作制度主要指种植制度。
第四步： 确定分等评价单元
a）叠置法 将同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠 加，基本一致区域形成的封闭图斑即为有一定地形特 征、土壤性质和耕地类型的分等单元。若图斑小于最 小上图面积则应进行归并。叠置法对土地利用现状类 型、地貌类型单一的地区适用性较差。
土壤图 土地利用现状图
土地评价单元图
人工肥力是以自然肥力为基础，是在自然肥力基础上经过人 的劳动、资本、技术的投入而形成的。
土地肥力和生产力理论
土地生产力分为自然生产力和人工生产力两个不同的范畴。
自然生产力：是农用地自身存在的。 人工生产力：是农用地开发、利用和保育过程中不断有外界物 质输入而造成的，两者的耦合造成了农用地生产力。 由于土地具有肥力，因此土地具有生产力 ，土地生产力分 为自然生产力和人工生产力。 土地生产力具有动态性，易受制于自然和社会两大因素，系 统内的气候、土壤、地貌、水文、地质等自然因素及人地比例、 区位条件、交通条件、经营收益等社会经济因素的变化，将使 土地生产力受到影响。
a 、正向型因素 Ai = ai / amax • 100 b 、逆向型因素 Ai = amin / ai • 100 c 、适度型因素 设a为某因素适度值： 当ai≥a时，Ai = a / ai • 100 当 ai< a时，Ai = ai / a • 100
式中，ai——处理前某因素指标值； amax——处理前某因素最大指标值； amin——处理前某因素最小指标值； Ai——处理后某因素指标值。
4）编制分等因素分值图
广东省珠海市有机质含量图
北
图
1级
例
4级
5级 6级 河流
2级 3级
1:500000
0 10000 20000 30000（米）
制图单位：广东省地价评估中心 武汉大学资源与环境学院 制图时间:二00四年十月
5）分等因素权重的确定 对农用地分等因素及其权重的遴选过程。一 般要求采用多种分析方法，互相印证分析结果， 最后确定一套切合当地实际的分等指标体系。 特尓菲法 它是一种客观地综合多数专家经验与主 观判断的技巧。 第一步：确定分等因素 第二步：选择专家 第三步：设计评估意见咨询表 第四步：专家征询和抡间信息反馈
2）确定分等因素 农用地分等因素按照以下原则确定： a）推荐分等因素和自选分等因素中，初步确定指标 区内的分等因素； b）推荐分等因素查规程可得。推荐分等因素（分大 区、分地貌类型，可分解到县）是在总结各地农用地 分等试点工作经验的基础上，由全国农用地分等定级 技术指导小组确定的； c）自选分等因素由各地方经分析论证后自主选择， 自选分等因素可以从水文条件、土壤条件、地形条件、 农田基本建设情况几个方面选择（具体参见资料收集 中的具体因子）。 d）初步确定的农用地分等因素，应进一步按照指标 区的具体情况，经过科学分析论证后加以简化。
农用地分等－定级－估价体系
广义农用地：包括林业、畜牧业、种植业和渔业等 在内的大农业用地，即林地、牧地、农耕地、果园 地及人工养殖水域等的总称。 狭义农用地：仅指种植业用地，即农耕地。
农用地：我国有关农用地分等定级和估价规程，其 工作对象的农用地是指研究行政区内现有农用地和 宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体 规划中的永久性林地、永久性牧草地及其他农用地。
农用地分等基本思想
对光温生产力进行农用地自然质量订正，得到农用地
的自然生产力 ； 由于农田道路交通、水利等基本设施建设程度和完善 水平的差异，对农用地自然条件进行潜力发挥水平即 土地利用系数订正； 由于区位条件、农业生产技术和管理水平不同，使农 用地投入—产出效益和经济收益产生差异，需对农用 地现实产量进行投入—产出效益即土地经济系数修正
1）分等因素指标区 分等因素指标区是对区域内决定农用地资源自然质量 的各分等因素，依据主导因素和区域差异等原则划分 的区域，是区别于其他指标区的最小单元，是某一分 等指标体系的适用区，可以以地貌和耕作制度等因素 进行划分。
分等指标区划分目的，在于对研究区进行区域细分， 确定各细分区域光温生产潜力计算时所选择的作物 (分等指定作物)，以及进行土地自然质量订正时参评 的自然因素。
农用地等：是依据构成土地质量稳定的自然条件和 经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评 定。农用地分等成果在全国范围内具有可比性。其 目的主要是为耕地占补平衡服务。 农用地级：是依据构成土地质量的自然因素和社会 经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政 区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用 地定级成果在县级行政区内具有可比性。其目的主 要是为农用地流转、补偿和收益分配服务。 农用地价：是农用地生态价值、经济价值和社会保 障与稳定价值的货币表现，不同的经济价值形态就 有不同的价格内涵。其目的主要是为农用地转用、 流转和集体建设用地出租、联营、入股等隐性交易， 以及农用地征用等服务。
农用地分等定级估价的意义
在土地整理、实现耕地占补平衡中的作用； 在优化农业结构、调整土地利用配置中的作用； 在征地制度改革、建设城乡土地市场一体化中的作
用；
第二节
农用地分等基本思路
土地肥力和生产力理论
土地肥力分为自然肥力和人工肥力两个不同的范畴。
自然肥力：是指土地不依赖于人的生产活动，而由自然过程赋 予土地的肥力，它是自然历史过程的产物，实际上是土壤肥力 与气候肥力的有机结合。 人工肥力：是通过人的生产活动赋予土地的肥力。
土地经济评价基本思想：在现实土地利用中，通过建立劳
动和投入的耗费与提供产品或其它效益的对比关系来评定 土地质量。
土地自然评价与经济评价的区别：
土地自然评价着重研究土地的自然属性对不同土地利用方 式的潜力和适宜性的大小；
土地经济评价不仅考虑土地所固有的自然属性的差异，而 且要着重研究在等量劳动耗费下，土地的产出效果。