投资性房地产的会计处理ppt课件
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投资性房地产-PPT课件
采用成本模式举例：
一、投资性房地产的范围 二、投资性房地产的初始确认和计量 三、投资性房地产的后续确认和计量 四、房地产的转换
五、投资性房地产的处置
一、投资性房地产的范围
定义 及特征
投资性房地产，是指为赚取 租金或资本增值，或者两者兼 有而持有的房地产。
目的是为赚取租金或资本增 值，或两者兼有； 能够单独计量和出售（或转 让）。
范围
一、投资性房地产的范围
下列房地产，是否属于投资性房地产， 要根据具体情况判断:
3.关联企业之间租赁房地产，出租方应将出 租的房地产确定为投资性房地产。但在编制 合并报表时，应将其作为企业集团的自用房 地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司 的房地产，应当作为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自用 房地产。 4.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于 投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或 全部出租，且出租的部分能够单独计量和出 售的，出租的部分可确认为投资性房地产。
6 长期股权投资
二、投资性房地产的初始确认和计量
初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相 关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资 产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构 成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、 应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和 分摊的间接费用等。 3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照 相关会计准则的规定确定。
借：在建工程
3600
3000 600
贷：工程物资 应付职工薪酬 3600
借：投资性房地产
贷：在建工程
3600
企业会计准则第3号投资性房地产
企业会计准则第3号--投 资性房地产
PPT文档演模板
2023/5/29
企业会计准则第3号投资性房地产
•一、制定背景：
•1、随着经济发展和投资观念的转变，
对房地产或物业的投资逐渐成为一种时
尚。
•2、对于投资性房地产，如果作为固定
资产计提折旧，其净值难以反映其真实
价值。
•3、为了规范投资性房地产的确认、计
•借：投资性房地产
342
• 累计折旧
18
• 贷：固定资产
360
•（4）1996—2005年每年摊销折旧
•借：管理费用
18
• 贷：累计折旧
18
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企业会计准则第3号投资性房地产
•（5）1999年安装消防设备直接计入当期费用（此
后续支出并不能使流入企业的未来经济利益超过
原先的估计）
•借：管理费用
•新准则处理办法：
•2、公允价值模式
•（1）1994年12月31日建成时：
•借：固定资产
360
• 贷：在建工程
360
•（2）1995摊销折旧：
•借：制造费用
18
• 贷：累计折旧
18
•（3）1996年出租时：
•借：投资性房地产
400
• 累计折旧
18
• 贷：固定资产
360
•
资本公积
58
•（4）1996—2005年不计提折旧 PPT文档演模板
9年，预计无残值。每年摊销折旧分录为：
•借：制造费用
30
• 贷：累计折旧（270/9=30）
30
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企业会计准则第3号投资性房地产
•四、新准则与国际会计准
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2023/5/29
企业会计准则第3号投资性房地产
•一、制定背景：
•1、随着经济发展和投资观念的转变，
对房地产或物业的投资逐渐成为一种时
尚。
•2、对于投资性房地产，如果作为固定
资产计提折旧，其净值难以反映其真实
价值。
•3、为了规范投资性房地产的确认、计
•借：投资性房地产
342
• 累计折旧
18
• 贷：固定资产
360
•（4）1996—2005年每年摊销折旧
•借：管理费用
18
• 贷：累计折旧
18
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企业会计准则第3号投资性房地产
•（5）1999年安装消防设备直接计入当期费用（此
后续支出并不能使流入企业的未来经济利益超过
原先的估计）
•借：管理费用
•新准则处理办法：
•2、公允价值模式
•（1）1994年12月31日建成时：
•借：固定资产
360
• 贷：在建工程
360
•（2）1995摊销折旧：
•借：制造费用
18
• 贷：累计折旧
18
•（3）1996年出租时：
•借：投资性房地产
400
• 累计折旧
18
• 贷：固定资产
360
•
资本公积
58
•（4）1996—2005年不计提折旧 PPT文档演模板
9年，预计无残值。每年摊销折旧分录为：
•借：制造费用
30
• 贷：累计折旧（270/9=30）
30
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企业会计准则第3号投资性房地产
•四、新准则与国际会计准
第11章投资性房地产ppt课件
4
二、投资性房地产的初始计量
一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与
固定资产 或无形资产相同。
外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。
自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达 到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建 造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。
债务重组和非货币交易取得的投资性房地产 按照相关会计准则进行初始计量。
9
计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（土地使用权）
存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值 计提减值准备。
其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值 和尚可使用年限重新确定。
10
公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价。 参考不同地理位置和资产状况的房地产市
5
案例
2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋 用于出租给甲公司，租期5年，相关税费20万元，预 计使用寿命40年，预计净残值21万元，预计确立费 用为1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金 400万元，租期10年。2009年7月1日开始出租。采用 成本模式计量。
1.购入时：
借：投资性房地产
1080
投资性房地产累计折旧 32.76
贷：投资性房地产--成本
928.8
盈余公积
12.996
利润分配--未分配利润 116.964
8
第二节 投资性房地产计量模式
（一）投资性房地产成本计量模式
在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投 资性房地产进行计量。
比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或 进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成 本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收 入”。
二、投资性房地产的初始计量
一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与
固定资产 或无形资产相同。
外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。
自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达 到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建 造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。
债务重组和非货币交易取得的投资性房地产 按照相关会计准则进行初始计量。
9
计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（土地使用权）
存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值 计提减值准备。
其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值 和尚可使用年限重新确定。
10
公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价。 参考不同地理位置和资产状况的房地产市
5
案例
2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋 用于出租给甲公司，租期5年，相关税费20万元，预 计使用寿命40年，预计净残值21万元，预计确立费 用为1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金 400万元，租期10年。2009年7月1日开始出租。采用 成本模式计量。
1.购入时：
借：投资性房地产
1080
投资性房地产累计折旧 32.76
贷：投资性房地产--成本
928.8
盈余公积
12.996
利润分配--未分配利润 116.964
8
第二节 投资性房地产计量模式
（一）投资性房地产成本计量模式
在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投 资性房地产进行计量。
比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或 进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成 本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收 入”。
新准则讲义(PPT)-CAS 03 投资性房地产
➢ 终止确认
▪ 被处置或永久退出使用且无处置经济利益，应当终止确认。
投资性房地产
- 示例…
1. 企业自行建造一栋写字楼，准备对外出租。写字楼于 20X0年9月1日建造完毕，建造成本为4800万元。
2. 为获取高额租金，企业对写字楼部分楼层进行了高档装 修，工程于20XX年11月30日完工，共支出600万元。
每天只看目标，别老想障碍
•
3、
。20.1 0.1913: 14:261 3:14Oct-2019-Oct-20
宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子
•
4、
。13:1 4:2613: 14:261 3:14Monday, October 19, 2020
• •
积极向上的心态，是成功者的最基本要素 5、
。20.1 0.1920. 10.191 3:14:26 13:14:2 6Octobe r 19, 2020
CAS 03 – 投资性房地产
投资性房地产
- 定义及初始计量
➢ 定义：赚取租金或/和资本增值的房地产，且能够单独计 量和出售
➢ 范围：已出租的建筑物/土地使用权、持有待售的土地使 用权 ✓ 某电子集团：已出租的建筑物
➢ 初始计量：按照实际发生的成本进行初始计量
投资性房地产
- 后续计量
➢ 后续计量：成本模式 ✓ 适用固定资产准则或无形资产准则
成本模式：折旧或摊销
公允价值模式：定期调整账 面价值，不进行折旧或摊销
在会计报表上单独列示为投 固定资产/无形资产/其他长
资性房地产
期资产/存货 - 出租开发产品
投资性房地产
- 与国际财务报告准则的主要差异
新企业会计准则
计量模式
企业应当对投资性房地产 采用成本模式计量，有确 凿证据表明公允价值可以 持续可靠取得的，可以对 相关投资性房地产采用公 允价值模式计量。
▪ 被处置或永久退出使用且无处置经济利益，应当终止确认。
投资性房地产
- 示例…
1. 企业自行建造一栋写字楼，准备对外出租。写字楼于 20X0年9月1日建造完毕，建造成本为4800万元。
2. 为获取高额租金，企业对写字楼部分楼层进行了高档装 修，工程于20XX年11月30日完工，共支出600万元。
每天只看目标，别老想障碍
•
3、
。20.1 0.1913: 14:261 3:14Oct-2019-Oct-20
宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子
•
4、
。13:1 4:2613: 14:261 3:14Monday, October 19, 2020
• •
积极向上的心态，是成功者的最基本要素 5、
。20.1 0.1920. 10.191 3:14:26 13:14:2 6Octobe r 19, 2020
CAS 03 – 投资性房地产
投资性房地产
- 定义及初始计量
➢ 定义：赚取租金或/和资本增值的房地产，且能够单独计 量和出售
➢ 范围：已出租的建筑物/土地使用权、持有待售的土地使 用权 ✓ 某电子集团：已出租的建筑物
➢ 初始计量：按照实际发生的成本进行初始计量
投资性房地产
- 后续计量
➢ 后续计量：成本模式 ✓ 适用固定资产准则或无形资产准则
成本模式：折旧或摊销
公允价值模式：定期调整账 面价值，不进行折旧或摊销
在会计报表上单独列示为投 固定资产/无形资产/其他长
资性房地产
期资产/存货 - 出租开发产品
投资性房地产
- 与国际财务报告准则的主要差异
新企业会计准则
计量模式
企业应当对投资性房地产 采用成本模式计量，有确 凿证据表明公允价值可以 持续可靠取得的，可以对 相关投资性房地产采用公 允价值模式计量。
会计——投资性房地产幻灯片PPT
自2007年1月1日起在上市公司 范围内施行，鼓励其他企业执 行。执行该38项具体准那么的 企业不再执行现行准那么、?企 业会计制度?和?金融企业会计 制度?。
企业会计准那么 —— 根本准那么 企业会计准那么第 1 号 —— 存货 企业会计准那么第 2 号 —— 长期股权投资 企业会计准那么第 3 号 —— 投资性房地产 企业会计准那么第 4 号 —— 固定资产 企业会计准那么第 5 号 —— 生物资产 企业会计准那么第 6 号 —— 无形资产 企业会计准那么第 7 号 —— 非货币性资产交换 企业会计准那么第 8 号 —— 资产减值 企业会计准那么第 9 号 —— 职工薪酬 企业会计准那么第10 号 —— 企业年金基金 企业会计准那么第11 号 —— 股份支付 企业会计准那么第12号 —— 债务重组 企业会计准那么第13 号 —— 或有事项 企业会计准那么第14 号 —— 收入 企业会计准那么第15 号 —— 建造合同
资产〞工程，反映在报表中，但本质没有变化。
主要内容：
一、投资性房地产概述 二、确认和初始计量 三、投资性房地产的后续计量 四、投资性房地产的转换 五、投资性房地产的处置
一、投资性房地产概述
〔一〕概念和特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地 产。 1、投资性房地产业务是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是 出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽 管其增值收益通常与市场供求、经济开展等因素有关，但目的是为了增 值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性 活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所 的房地产和用于销售的房地产 3、投资性房地产有两种计量模式。引入了公允价值计量模式
投资性房地产的账务处理PPT课件
投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 ，企业能 够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产 的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计
不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计 量，公允价值的变动计入当期损益。
公允价值上升时： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 反之，相反处理
贷：投资性房地产
三、采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置
借：银行存款 贷：其他业务收入
借：其他业务成本 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积 公允价值变动损益 贷：其他业务收入
提问与解答环节
Questions and answers
结束语 CONCLUSION
会计处理
借：投资性房地产
成本模式
贷：银行存款
借：投资性房地产—成本
公允价值模式
—公允价值变动
贷：银行存款
后续计 量
（二）自行建造的投资性房地产成本构成
内容：
包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化
的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费
用等 会计处理
借：投资性房地产
何时确认为 投资性房地
【多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有 （ AD ）
A. 房地产企业持有的待售商品房 B. 以经营租赁方式出租的商用房 C. 以经营租赁方式出租的土地使用权 D. 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
投资性房地产的确认与初始计量
同时满足
一、投资性房地产的确认条件 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能
投资性房地产的处置
一、投资性房地产的终止确认与处置损益 终止确认条件：
不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计 量，公允价值的变动计入当期损益。
公允价值上升时： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 反之，相反处理
贷：投资性房地产
三、采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置
借：银行存款 贷：其他业务收入
借：其他业务成本 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积 公允价值变动损益 贷：其他业务收入
提问与解答环节
Questions and answers
结束语 CONCLUSION
会计处理
借：投资性房地产
成本模式
贷：银行存款
借：投资性房地产—成本
公允价值模式
—公允价值变动
贷：银行存款
后续计 量
（二）自行建造的投资性房地产成本构成
内容：
包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化
的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费
用等 会计处理
借：投资性房地产
何时确认为 投资性房地
【多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有 （ AD ）
A. 房地产企业持有的待售商品房 B. 以经营租赁方式出租的商用房 C. 以经营租赁方式出租的土地使用权 D. 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
投资性房地产的确认与初始计量
同时满足
一、投资性房地产的确认条件 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能
投资性房地产的处置
一、投资性房地产的终止确认与处置损益 终止确认条件：
9章 投资性房地产ppt课件
5/19/2021
3
• 〔三〕已出租的建筑物
• 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租 的建筑物。
• 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人 提供的相关辅助效劳在整个协议中不重大的， 如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维 修等辅助效劳，应当将该建筑物确认为投资性 房地产。
5/19/2021
4
• 以下各项不属于投资性房地产：
1
•
第一节 投资性房地产的特征与范围
• 一、投资性房地产的定义及特征
• 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应
当可以单独计量和出售。
• 二、投资性房地产的范围
• 投资性房地产主要包括：
• 已出租的土地使用权
• 持有并准备增值后转让的土地使用权
• 已出租的建筑物。
5/19/2021
2
• 〔一〕已出租的土地使用权
• 是指企业通过出让或转让方式获得并以经 营租赁方式出租的土地使用权。企业方案用于 出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
• 〔二〕持有并准备增值后转让的土地使用权
• 是指企业获得的、准备增值后转让的土地 使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地， 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
5/19/2021
11
• 〔三〕非投资性房地产转换为投资性 房地产确实认和初始计量
• 参见2
• 二、与投资性房地产有关的后续支出 • 〔一〕资本化的后续支出 • 与投资性房地产有关的后续支出，满足
投资性房地产确认条件的，应当计入投 资性房地产本钱。
5/19/2021
22
本 钱
会计政策变更
形
式
不得转换
中级财务会计课件-投资性房地产
投资性房地产的取得方式
02 披露投资性房地产是通过购买、建造、交换等方式取
得的。
投资性房地产的计量模式
03
披露投资性房地产的计量模式是成本模式还是公允价
值模式。
披露的要求
披露投资性房地产的折旧或摊销
根据会计准则，投资性房地产应按照其使用寿命计提折旧或摊销， 并在财务报表中披露相关信息。
披露投资性房地产的减值
03
投资性房地产的后续计量
Chapter
成本模式
概述
成本模式是指以历史成本为计量 基础，对投资性房地产进行后续 计量的一种方法。
特点
采用成本模式进行后续计量的投 资性房地产，需要按照固定资产 或无形资产的相关规定计提折旧 或摊销，并在期末进行减值测试 。
适用范围
成本模式适用于市场条件不成熟 、无法取得可靠公允价值的投资 性房地产。
2
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人 自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
3
如果投资性房地产的公允价值发生变动，应将变 动金额计入当期损益或所有者权益。
06
投资性房地产的披露
Chapter
披露的内容
投资性房地产的种类、特征和用途
01
披露投资性房地产的种类，如住宅、商业地产等，以
及其特征和具体用途。
投资性房地产的主要目的不是自用，而是出租或出售。
特征
01
投资性房地产具有高收益性，通常能够为投资者带 来稳定的租金收入或资本增值。
02
投资性房地产通常需要较大的初始投资，并且流动 性相对较低，不易在短期内出售。
03
投资性房地产的价值受市场供求关系、经济环境、 地理位置等因素影响较大。
与自用房地产和存货的区分
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
22
◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
17
1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
31
课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
投资性房地产(PPT48页)
必须符合两个条件，才可以选择采用公允价值模式， 但不是一项强制要求。
1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意 味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。
2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地 产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计。
二、公允价值计量模式
外购的投资性房地产，按购买价款、相
关税费和可直接归属于该资产的其他支出，
作为入账价值。
（二）入账成本的构成
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行
建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态） 的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自 行建造的房地产确认为投资性房地产。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到
5.取得的租金收入 借：银行存款
贷：其他业务收入 借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税 6.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关 规定。 借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
会计处理
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
7、将投资性房地产转为自用时，在转换日作如下会计处理 （1）房地产开发企业将作为投资性房地产转换为存货的房地产
美国财务会计准则委员会（FASB）认为，公允价值是指双方在当前 的非强迫或非清算的交易中，自愿购买（或承担）或出售（清偿） 一项资产或负债的金额。
我国给公允价值下的定义是：公允价值，指在公平交易中，熟悉情 况的交易双方，自愿进行资产和债务清偿的金额。
公允价值最大的特征就是来自于公平交易的市场，是参与市场交 易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识 的市场交易价格即为公允价值。
1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意 味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。
2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地 产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计。
二、公允价值计量模式
外购的投资性房地产，按购买价款、相
关税费和可直接归属于该资产的其他支出，
作为入账价值。
（二）入账成本的构成
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行
建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态） 的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自 行建造的房地产确认为投资性房地产。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到
5.取得的租金收入 借：银行存款
贷：其他业务收入 借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税 6.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关 规定。 借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
会计处理
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
7、将投资性房地产转为自用时，在转换日作如下会计处理 （1）房地产开发企业将作为投资性房地产转换为存货的房地产
美国财务会计准则委员会（FASB）认为，公允价值是指双方在当前 的非强迫或非清算的交易中，自愿购买（或承担）或出售（清偿） 一项资产或负债的金额。
我国给公允价值下的定义是：公允价值，指在公平交易中，熟悉情 况的交易双方，自愿进行资产和债务清偿的金额。
公允价值最大的特征就是来自于公平交易的市场，是参与市场交 易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识 的市场交易价格即为公允价值。
投资性房地产的会计处理ppt课件
五、实践操作难度较大
第三部分:投资建议
一、投资性房地产的核算范畴
1．含义。投资性房地产是指企业为了赚取租 金收入或引起资产增值而部分或全部持有的 土地、房屋建筑物等
一、投资性房地产的核算范畴
第一，投资性房地产不用于销售。 第二，投资性房地产的实践运用寿命较长，该当对
其后续计量与处置加以思索。 第三，企业持有的自用或用于销售的土地应界定为
三、投资性房地产的后续计量
1，本钱方法 2，公允价值方法： 采用公允价值方式计量的，该当同时满足以下条件： 〔一〕投资性房地产所在地有活泼的房地产买卖市
场； 〔二〕企业可以从房地产买卖市场上获得同类或类
似房地产的市场价钱及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
三、投资性房地产的后续计量
公司 〔中国国贸〕
2、百货业、医药零售等行
业的物业资产〔上海医药〕
3、部分拥有城市土地又可
能需求搬迁的公司〔沪东重机〕
二、强者恒强
新会计准那么的运用也有
利于提高公司的信息披露，从
长久看将大大提高市场的效率，
并会提升相关公司的投资价值 。
〔万科〕
公司举例
THANK YOU ！
运营管理而持有的房地产。 〔二〕作为存货的房地产。
二、投资性房地产的会计确认与计量
1．会计确认： 企业获得投资性房地产，只需在同时具备以
下两个条件时才可以进展会计确认：①因获 得产权而发生的本钱可以计量；②因该投资 性房地产而包含的租金收入、运用收费或增 值收益可以流入企业。 2、计量： 投资性房地产该当按照本钱进展初始计量。
三投资性房地产的后续计量1采用公允价值方式计量的不对投资性房地产计提折旧或进展摊销该当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益2已采用公允价值方式计量的投资性房地产不得从公允价值方式转为本钱方式四投资性房地产的转换和处置2自用土地运用权停顿自用用于赚取租金或资本增值
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六、例题会计分录
2004年6月：
借：无形资产－土地使用权 2,100,000
贷：银行存款 2,100,000
2007年1月1日：
借：投资性房地产－土地使用权 2,600,000
贷：无形资产－土地使用权 2,100,000
营业外收入
500,000
2007年4月12日：
借：固定资产
2,480,000
本增值。 3、自用建筑物停止自用，改为出租。 （三）会计价值计量：成本模式与公允价值模式
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四、投资性房地产的转换和处置
第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久 退出使用且预计不能从其处置中取得经济利 益时，应当终止确认该项投资性房地产。
第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地 产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置 收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计 入当期损益
注意： 1、采用公允价值模式计量的，不对投资性房
地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债 表日投资性房地产的公允价值为基础调整其 账面价值，公允价值与原账面价值之间的差 额计入当期损益 2、已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式
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四、投资性房地产的转换和处置
（一）将投资性房地产转换为其他资产： 投资性房地产开始自用 （二）将其他资产转换为投资性房地产： 1、作为存货的房地产，改为出租。 2、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资
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二、信息披露更充分,公司升值
1、短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大 的积极影响。 这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的 提升，同时采用公允价值模式的新会计准则，会引 导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖 掘。
2、对那些信息披露比较充分的短期影响要小。 但从长期看，市场预期的日益明朗化依然会为这
经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。
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二、投资性房地产的会计确认与计量
1．会计确认： 企业取得投资性房地产，只有在同时具备以
下两个条件时才可以进行会计确认：①因取 得产权而发生的成本可以计量；②因该投资 性房地产而包含的租金收入、使用收费或增 值收益能够流入企业。 2、计量： 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
者权益的影响。 （五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
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六、例题
凤凰花建设集团公司于2004年6月从乙公司购入200 万元的土地使用权以赚取资本增值收益，支付相关 手续费10万元，公司考虑当地的土地交易市场尚不 完善，采用成本模式进行后续计量。2007年1月1日， 当地土地交易日趋活跃，各方面的政策日益完善， 而且公司确信并有确凿证据表明投资性房地产的公 允价值能够持续可靠取得，于是公司决定变更其投 资性房地产的计量模式，转为按市场公允价值计量， 公允价值为260万元。2007年4月12日，公司决定 将该块土地用于商品房建设，建成拟用于集团自用， 当日公允价值为248万元。
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三、投资性房地产的后续计量
1，成本方法 2，公允价值方法： 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市
场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类
似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
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三、投资性房地产的后续计量
第三部分:投资建议
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一、投资性房地产的核算范畴
1．含义。投资性房地产是指企业为了赚取租 金收入或引起资产增值而部分或全部持有的 土地、房屋建筑物等
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一、投资性房地产的核算范畴
第一，投资性房地产不用于销售。 第二，投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对
其后续计量与处置加以考虑。 第三，企业持有的自用或用于销售的土地应界定为
投资性房地产的会计处理
第一部分:理论总结 一、投资性房地产的核算范畴 二、投资性房地产的会计确认与计量 三、投资性房地产发生的后续计量 四、投资性房地产的转换和处置 五、披露 六、例题
第二部分:影响与应用分析五点: 一、NPV方法成为主要评估标准 二、信息披露更充分,公司升值 三、公司净利润波动幅度增大 四、税收问题不确定性 五、实际操作难度较大
无形资产范畴，对于为了出租或资本增值而持有的 土地使用权应界定为投资性房地产。 第四，企业持有投资性房地产的目的是赚取长期的 租金收益或获得资本增值，对于这部分资产的核算， 应当充分遵循实质重于形式原则来对收益进行确认
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一、投资性房地产的核算范畴
2，范畴： 第三条 本准则规范下列投资性房地产： （一）已出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物。 第四条 下列各项不属于投资性房地产： （一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者
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五、投资性房地产的披露
第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有 关的下列信息：
（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。 （二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊
销，以及减值准备的计提情况。 （三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据
和方法，以及公允价值变动对损益的影响。 （四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有
些公司提供相应的溢价。
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三、公司净利润波动幅度增大
1、公司每年净利润的影响将主要取决于当年 投资性房地产物业的升值程度。
2，折旧和摊销问题只是从“显性”转入“隐 性” 。 不会对该公司每年的净利润产生实质性影 响。
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四、税收问题不确定性
1、对所得税影响不必过于担忧。 税收差异主要是来源于重估增值部分(折旧和摊销
营业外支出
120,000
贷：投资性房地产－土地使用权 2,600,0应用重估净资产值（NAV） 进行估值，而且随着投资性房地产物业的增 多，特别是人民币升值和我国经济持续发展， 新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的 关注各项投资性房地产物业的真实价值，并 使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企 业的主要标准之一。这无疑构成制度性的长 期利好。
六、例题会计分录
2004年6月：
借：无形资产－土地使用权 2,100,000
贷：银行存款 2,100,000
2007年1月1日：
借：投资性房地产－土地使用权 2,600,000
贷：无形资产－土地使用权 2,100,000
营业外收入
500,000
2007年4月12日：
借：固定资产
2,480,000
本增值。 3、自用建筑物停止自用，改为出租。 （三）会计价值计量：成本模式与公允价值模式
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四、投资性房地产的转换和处置
第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久 退出使用且预计不能从其处置中取得经济利 益时，应当终止确认该项投资性房地产。
第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地 产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置 收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计 入当期损益
注意： 1、采用公允价值模式计量的，不对投资性房
地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债 表日投资性房地产的公允价值为基础调整其 账面价值，公允价值与原账面价值之间的差 额计入当期损益 2、已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式
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四、投资性房地产的转换和处置
（一）将投资性房地产转换为其他资产： 投资性房地产开始自用 （二）将其他资产转换为投资性房地产： 1、作为存货的房地产，改为出租。 2、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资
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二、信息披露更充分,公司升值
1、短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大 的积极影响。 这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的 提升，同时采用公允价值模式的新会计准则，会引 导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖 掘。
2、对那些信息披露比较充分的短期影响要小。 但从长期看，市场预期的日益明朗化依然会为这
经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。
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二、投资性房地产的会计确认与计量
1．会计确认： 企业取得投资性房地产，只有在同时具备以
下两个条件时才可以进行会计确认：①因取 得产权而发生的成本可以计量；②因该投资 性房地产而包含的租金收入、使用收费或增 值收益能够流入企业。 2、计量： 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
者权益的影响。 （五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
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六、例题
凤凰花建设集团公司于2004年6月从乙公司购入200 万元的土地使用权以赚取资本增值收益，支付相关 手续费10万元，公司考虑当地的土地交易市场尚不 完善，采用成本模式进行后续计量。2007年1月1日， 当地土地交易日趋活跃，各方面的政策日益完善， 而且公司确信并有确凿证据表明投资性房地产的公 允价值能够持续可靠取得，于是公司决定变更其投 资性房地产的计量模式，转为按市场公允价值计量， 公允价值为260万元。2007年4月12日，公司决定 将该块土地用于商品房建设，建成拟用于集团自用， 当日公允价值为248万元。
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三、投资性房地产的后续计量
1，成本方法 2，公允价值方法： 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市
场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类
似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
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三、投资性房地产的后续计量
第三部分:投资建议
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一、投资性房地产的核算范畴
1．含义。投资性房地产是指企业为了赚取租 金收入或引起资产增值而部分或全部持有的 土地、房屋建筑物等
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一、投资性房地产的核算范畴
第一，投资性房地产不用于销售。 第二，投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对
其后续计量与处置加以考虑。 第三，企业持有的自用或用于销售的土地应界定为
投资性房地产的会计处理
第一部分:理论总结 一、投资性房地产的核算范畴 二、投资性房地产的会计确认与计量 三、投资性房地产发生的后续计量 四、投资性房地产的转换和处置 五、披露 六、例题
第二部分:影响与应用分析五点: 一、NPV方法成为主要评估标准 二、信息披露更充分,公司升值 三、公司净利润波动幅度增大 四、税收问题不确定性 五、实际操作难度较大
无形资产范畴，对于为了出租或资本增值而持有的 土地使用权应界定为投资性房地产。 第四，企业持有投资性房地产的目的是赚取长期的 租金收益或获得资本增值，对于这部分资产的核算， 应当充分遵循实质重于形式原则来对收益进行确认
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一、投资性房地产的核算范畴
2，范畴： 第三条 本准则规范下列投资性房地产： （一）已出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物。 第四条 下列各项不属于投资性房地产： （一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者
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五、投资性房地产的披露
第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有 关的下列信息：
（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。 （二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊
销，以及减值准备的计提情况。 （三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据
和方法，以及公允价值变动对损益的影响。 （四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有
些公司提供相应的溢价。
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三、公司净利润波动幅度增大
1、公司每年净利润的影响将主要取决于当年 投资性房地产物业的升值程度。
2，折旧和摊销问题只是从“显性”转入“隐 性” 。 不会对该公司每年的净利润产生实质性影 响。
15
四、税收问题不确定性
1、对所得税影响不必过于担忧。 税收差异主要是来源于重估增值部分(折旧和摊销
营业外支出
120,000
贷：投资性房地产－土地使用权 2,600,0应用重估净资产值（NAV） 进行估值，而且随着投资性房地产物业的增 多，特别是人民币升值和我国经济持续发展， 新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的 关注各项投资性房地产物业的真实价值，并 使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企 业的主要标准之一。这无疑构成制度性的长 期利好。