路线价法资料
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路线价法名词解释
路线价法名词解释
路线价法（route pricing）是一种针对交通运输行业的定价策略，它基于不同的起点、终点以及途经中转站等因素来制定价格。
在路线价法中，运输公司根据货物的体积、重量、距离、时间、运输方式等因素，结合市场需求和竞争情况，通过计算成本和利润，最终确定货物的价格。
具体来说，路线价法会将货物的运输路径分为不同的区域或段落，每个区域或段落都会有不同的价格，这些价格受到多种因素的影响，如货物的数量、运输方式、季节性需求等。
运输公司可以灵活地调整这些价格，以满足市场需求和盈利要求。
路线价法在现代货运市场上得到广泛应用，尤其是在航空运输和快递业务中。
路线价法
二、计算公式
宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ×其他条件修正率 或： 宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ±其他条件修正额
三、操作程序
1.路线价区段划分： 路线价区段：路线价相等、地段相连、沿街道的带状地段 一般根据繁华程度划分。 2.路线价的评估： （1）市场法 （2）收益法
3.深度百分率表的制作： 深度百分率：地价随临街深度长短变化的比率。
第八节 路线价法
一、主要概念
路线价法：已知路线价（标准宗地的单位价格）的条件下算临接同 一街道的具有 非标准形状的宗地的地价。
1.标准宗地：沿街道具有标准形状（标准深度和宽度）的土地 （通常为矩形）。
2.标准深度：标准宗地的临街深度（宗地离开街道的垂直距 离）。如取为100米或100英尺。在实际工作中也可取为路线 价区段内临街个宗地土地深度的众数。 3.标准宽度：如1米宽，1英尺等。
（二）苏慕斯法则（美）（Somers Rule）：
100英尺的土地价值中，临街前半部分占72.5%，后半占 27.5%。若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%.
（三）霍夫曼法则（美）（Hoffman Rule):
100英尺的土地价值中，临街前25英尺占37.5%，前50英尺占 67%，前75英尺占87.7%。
4.土地总价值估算
土地总价值
S ma1 ma2 maN
土地总价值=宽度×累计深度百分率×路线价
a1 a2 aN S m A A
四、路线价法则
（一）4-3-2-1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ则（美）：
将标准深度100英尺(30.48m)四等分，第一个25英尺的价值占 路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。超过100英尺，则需9-8-7-6法则来补充。即超过100 英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%， 第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。
路线价法
V U dv h （f d 2） h 三角形土地价格修正率 例4：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地 ，如果临街深度 80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修正率为90.9%，临街 深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形 土地的总价。 路线价 1000元/平方米 A 70英尺 B
V (U 0 d v0 U 1 d v1 t ) ( f d ) U 0 正街路线价 d v0 正街深度价格修正率 t 旁街影响加价率 U 1 旁街路线价 d v1 旁街深度价格修正率
例3：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为 2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米， 临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米 （即50英尺）。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均 深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？
8
9 10 11 12
740
740 760 780 790
738
750 762
12
12 12
如果利用上述资料预测该类房地产2005年1月的价格，则为： V＝762+12×3＝798（元/m2）
三、平均增减量法
估价的适用条件是房地产价格的变动过程是持 续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大 致接近。
Vi p0 dxi
d [( p1 p0 )+( p2 p1 )+( pi pi 1 )+ +( pn pn1 )]/n=( pn p0 )/n
式中：Vi —第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地 产价格的趋势值； i —时期序数，i=1，2，…，n； p0—基期房地产价格的实际值； d—逐期增减量的平均数； pi—第i期房地产价格的实际值。
路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
第八章-路线价法PPT课件
在里地线内不直接临街的土地即是袋地
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
-
31
路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
-
1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
-
2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
-
29
3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
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路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
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1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
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2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
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3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
路线价法
深度（英尺） 深度（英尺）
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
第九章 路线价估价法
六、不规则形地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
如果对象宗地可借助于一些辅助线划分为规则的土地，就将其分 割成规则形地，分别求取规则地的地价后加合。
对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，承认其现实的临街宽度， 并以其“面积/宽度”作为其临街深度，查深度指数表后按规则的 矩形地来计算。
对宽度和深度不够均衡的不规则形地，按其近似的规则形地求其 地价。
或正街）的临街宗地，但由于受另一条街道的影响，因而它的便 捷性较一般临街宗地高，地高价价也街高的。路线价 高价街影响深度＝高价街路线价＋低价街路线价×总深度
低价街影响深度＝总深度－高价街影响深度
四、街角地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
美国专门就旁街制定了旁街深度百分率. 日本路线价法对旁街先视作正街计算其评点数，然后再乘以“侧
街道
A
B
C
图9－3
第二节 路线价法的运用
一、一面临街地的评估
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表，然后根据路线价的单位情况， 代入深度修正公式。
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
7m 8m 11m
一、一面临街地的评估
平行四边形地
将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。 将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指数表，然后代入
方路线影响加算率” ，求得街角地的侧方路线加算评点数. 台湾对旁街地价的加计方法以纵横街线的交叉点起每4.5为一级距，
依序按下列成数予以加成。
五、袋地的评估
袋地的深度指数：
根据袋地的“起深度”和“ 讫深度”来确定的，所谓起深度，是 指袋地距街道较近的一边与街道之间的距离，所谓讫深度，是指 袋地距街道较远一边与街道之间的距离。对于讫深度大于标准深 度的袋地，应以里地线为界划分为袋地和里地，分别计算其地价。
路线价法
街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解： 标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
第六章路线价法
6
二、标准宗地的确定 路线价是指标准深度的单位价格。标准深度的设定， 路线价是指标准深度的单位价格。标准深度的设定，直 接关系到路线价的确定和深度百分率表的编制。 接关系到路线价的确定和深度百分率表的编制。标准深度的 设定有两种方法： 设定有两种方法： 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数 深度为准， 深度为准，如果路线价区段的大部分临街土地的深度为 25m ，则该路线价区段的标准深度为 25m ，若各幅临街土 地的深度普遍为 10m ，则标准深度为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均 深度确定。 深度确定。例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为 30m、25m、15m、10m，则其标准深度为 、 、 、 ， （30m+25m+15m+10m）/4 =20m ）
7
三、路线价的评估 路线价的确定方法是先在同一路线价区段内选择若干标 准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法， 准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们 的单位地价， 的单位地价，然后再求取这些标准宗地单位地价的众数或中 位数、简单算术平均数、加权算术平均数， 位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区 段的路线价。 段的路线价。 标准宗地的选取：以美国为代表的西方国家，是以宽1 标准宗地的选取：以美国为代表的西方国家，是以宽1 英尺（ 英尺的矩形地块为计算单位， 英尺（0.3048m），深 100 英尺的矩形地块为计算单位，其 ） 计算公式为： 计算公式为： 待估土地价格＝路线价×深度百分率× 待估土地价格＝路线价×深度百分率×土地宽度 在日本， ），深 在日本，过去是以宽 1 间（1.8m ），深 5 间（9m）为标准 ） 的矩形地块为计算单位， 的矩形地块为计算单位，现在以深 16.36m ，宽3.63m的长方 的长方 形土地的平均每平方米价格为单位。 形土地的平均每平方米价格为单位。
第十章 路线价估价法
B宗地总价＝B1 + B2＝3928500 + 162000 = 4090500 （元）
B宗地单价＝4090500 ÷ 4.5 × 20） 45450 （ = （元 / m 2）
C宗地地价计算： 宗地地价计算：
C宗地总价＝45000 × 120% × 4.5 × 8＝1944000 （元）
三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地， 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价 街与低价街的影响深度不同。 街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。
B1部分单价＝45000 × 100% + 35000 × 10% = 48500 （元 / m 2）
B1部分总价＝48500 × 4.5 × 18＝3928500 （元）
B2 部分单价＝45000 × 40% = 18000 （元 / m 2）
B2 部分总价＝ 18000 × 4.5 × 2＝162000 （元）
累计深度百分率为
a1， (a1 + a2 )， (a1 + a2 + a3 )， ⋯， (a1 + a2 + ⋯ + an )
2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度100 100英尺的临街地与 四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 50英尺部分 苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分 72.5%， 50英尺 占全宗地总价的 72.5%，后50英尺 只占27.5% 若再深50英尺， 27.5%， 50英尺 只占27.5%，若再深50英尺，则宗 地价值仅增加15% 15%。 地价值仅增加15%。 霍夫曼法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 25英尺占全 霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全 宗地总价的37.5% 37.5%， 50英尺占 宗地总价的37.5%， 50英尺占 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 英尺占87.7% 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 100%。 100%。
路线价法
五、调查评估路线价 路线价的概念： ★ 路线价的概念：是对临街道路且可及性 相当的土地，设定标准深度， 相当的土地，设定标准深度，选取若干标 准宗地求其平均水平价格， 准宗地求其平均水平价格，将此平均水平 价格称为路线价， 价格称为路线价，然后再配合深度价格修 正率表和其他价格修正率表， 正率பைடு நூலகம்和其他价格修正率表，计算出临街 道路的其他土地价格的一种估算方法。 道路的其他土地价格的一种估算方法。
3.深度价格修正率表的制作形式有： 深度价格修正率表的制作形式有： • ①单独深度价格修正率 • a1＞a2＞a3＞a4＞a5＞a6＞┄┄an-1＞an • ②累计深度价格修正率 • a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+ +a2 +a2+a3 +a2+a3 +a2+a3+a4┄an1+a2+a3+a4┄an-1 • ③平均深度价格修正率 • 平均深度价格修正率＝ 平均深度价格修正率＝ 累计深度价格修正率× 累计深度价格修正率× 标准深度 所给深度
土地总价值 × 该部分的建筑面积 总建筑面积
㈡按房地价值进行分摊 • 依据房地产价值进行分摊 某部分享有 土地总价值 × 该部分的房地价值 的地价数额＝ 的地价数额＝
房地总价值
㈢按土地价值进行分摊 • 依据各部分的土地价值进行分摊
该部分的房地价值－该部分的建筑物价值 地价数额＝ 地价数额＝ 房地总价值－建筑物总价值
(三) 路线价法的适用对象和条件 三 对象： 1、对象：城市商业街道两侧的土地 条件： 2、条件： 道路规整， ①道路规整，土地排列整齐 ②合理的深度价格修正指数
（四）路线价法的操作步骤
第9章 路线价
房地产估价
第四节 高层建筑地价分摊
一、 高层建筑地价分摊的意义 解决高层建筑按份持有土地使用权的数量、面积和价
房地产估价
第四节 高层建筑地价分摊
二、高层建筑地价分摊的方法 按建筑面积进行分摊 ——主要适用于高层建筑各层用途相同而且价格差异不大的 建筑物。 某部分享有的地价数额=土地总价值×该部分建筑面积/总建 筑面积 某部分占有的地价份额=该部分享有的地价数额/土地总价值 =该部分的建筑面积/总建筑面积
房地产估价
第四节 高层建筑地价分摊
二、高层建筑地价分摊的方法 按土地价值进行分摊 ——适用面较广
某部分占有的地价份额=(该部分房地价值-该部分的建筑价 值)/(房地总价值-建筑物总价值) 某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值 =该部分的房地价值-该部分建筑物价值
例：某大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑总价值为 2000万。某人拥有大厦一部分，该部分的房地价值为100万， 该部分的建筑物价值为40万。试按土地价值分摊方法计算 该人占有的土地份额
房地产估价
第一节 路线价法
例：某块临街深度为30.48m、临街宽度为20m的矩形 土地，总价为121.92万元。根据四三二一法则，计算其 相邻的临街深度为15.24m临街宽度为20m的矩形土地 的总价。
上例中如果临街土地的深度为45.72m，其他条件不变， 则该土地的总价为多少万元？
房地产估价
房地产估价
第一节 路线价法
七、 计算临街土地的价值 2、当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，应 采用累计深度价格修正率： V(总价)=路线价×累计深度价格修正率×临街宽度 V(单价)=路线价×累计深度价格修正率/临街深度 3、当以标准临街宗地单价作为路线价时，应采用平均深 度价格修正率： V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临 街深度
路线价法
15.24 米
图 1 该宗土地的单价=路线价× 深度价格修正率 =2000× 110%=2200（元/平方米） 该宗土地的总价=土地单价× 土地面积 =2200× 20 × 15.24=67.05（万元）
2、 梯形宗地分为两种： （1）平行边与临街线一致的梯形宗地以其高度为临 街深度，按临街深度指数求得其每平方米单价后，再 按其上下两边长短比例及利用价值进行增减修正，修 正数额以不超过原计算单价两成为限。 （2）平行边与临街线垂直的梯形以两边中点的连线 作为临街深度，按临街深度指数计算其每平方米单价， 不再增减修正
（四）哈柏法则
哈柏认为，一宗土地的价值与其深度的平方根 成正比。深度系数是标准深度为100英尺的深 度平方根的10倍，即 深度系数=10√深度 但是，在实际中，标准深度不一定为100英尺， 对此加以修正后为
计算临街各宗土地的价格
四 路线价法的其他修正
对于同一路线价区段内的临街宗地，它们的地 价差异主要来源于土地个别因素的不同，除了 临街深度这个首要因素之外，临街宽度、形状、 临街状况等也对地价有较大的影响。下面，我 们讲具体的介绍各种情况下的修正方法。
b1 = 3000×40%×15=1.8（万元） b3 = 3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元） b2 = 3000×（40%+30%）×15=3.15（万元）
（二）苏马斯法则 苏马斯曾经调查许多土地买卖的实例，结果表明， 100英尺深度的土地价格，其前半部分临街的50英尺 占全部宗地总价的72.5%，其后半部分占总价的 27.5%。若再深50英尺，则该宗土地所增加的价格为 15%。 （三）霍夫曼法则 霍夫曼经过研究认为，深度100英尺的宗地最初50英 尺的价值应占全宗地价格的67%，这样，分析计算出 深度100英尺的宗地地价，即最初的20英尺占全地价 的30%，80英尺时占全地价的88%，100英尺时占全 地价的100%。
图 1 该宗土地的单价=路线价× 深度价格修正率 =2000× 110%=2200（元/平方米） 该宗土地的总价=土地单价× 土地面积 =2200× 20 × 15.24=67.05（万元）
2、 梯形宗地分为两种： （1）平行边与临街线一致的梯形宗地以其高度为临 街深度，按临街深度指数求得其每平方米单价后，再 按其上下两边长短比例及利用价值进行增减修正，修 正数额以不超过原计算单价两成为限。 （2）平行边与临街线垂直的梯形以两边中点的连线 作为临街深度，按临街深度指数计算其每平方米单价， 不再增减修正
（四）哈柏法则
哈柏认为，一宗土地的价值与其深度的平方根 成正比。深度系数是标准深度为100英尺的深 度平方根的10倍，即 深度系数=10√深度 但是，在实际中，标准深度不一定为100英尺， 对此加以修正后为
计算临街各宗土地的价格
四 路线价法的其他修正
对于同一路线价区段内的临街宗地，它们的地 价差异主要来源于土地个别因素的不同，除了 临街深度这个首要因素之外，临街宽度、形状、 临街状况等也对地价有较大的影响。下面，我 们讲具体的介绍各种情况下的修正方法。
b1 = 3000×40%×15=1.8（万元） b3 = 3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元） b2 = 3000×（40%+30%）×15=3.15（万元）
（二）苏马斯法则 苏马斯曾经调查许多土地买卖的实例，结果表明， 100英尺深度的土地价格，其前半部分临街的50英尺 占全部宗地总价的72.5%，其后半部分占总价的 27.5%。若再深50英尺，则该宗土地所增加的价格为 15%。 （三）霍夫曼法则 霍夫曼经过研究认为，深度100英尺的宗地最初50英 尺的价值应占全宗地价格的67%，这样，分析计算出 深度100英尺的宗地地价，即最初的20英尺占全地价 的30%，80英尺时占全地价的88%，100英尺时占全 地价的100%。
第十一章路线价法
路线价法计算举例
1、一面临街矩形土地价值的计算
计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路 线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其 中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再 乘以土地面积。计算公式如下： V(单价)＝u×dv V(总价)＝u×dv×(f×d)
六、制作价格修正率表
价格修正率表有临街深度价格修正率表和
其他价格修正率表。临街深度价格修正率 表通常简称深度价格修正率表，也称深度 百分率表、深度指数表，是基于临街深度 价格递减率制作出来的。临街深度价格递 减率又是基于临街土地中各部分的价值随 着远离街道而有递减现象，或者说，距街 道深度越深，可及性越差，价值也就越低。
a1 > a2 > a3 > … > an-1 >an
累计深度价格修正率的关系为：
a1 < a1+a2 < a1+a2+a3 < … < a1+a2+a3+ …+an-1+an
平均深度价格修正率的关系为：
a1 > (a1+a2)/2 > (a1+a2+a3)/3 > … > （a1+a2+a3+…+an-1+an） /n
里地 ⑥ 标 准 深 度 ① 临街线
里地线
②
③ ④
⑤
临街地或 表地
特定街道
（二）路线价法的理论依据
实质：是一种市场法，是一种市场法的派
生方法。 理论依据：与市场法相同，是房地产价格 形成的替代原理。
（二）路线价法的理论依据
第九章路线价法
二、三角形地的评估
美国的评估方法: 将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形 的组合。 直角三角形地 底边临街三角形地 矩形地地价×K K：慎格尔三角形地价格百分率
2018/10/12 16
顶点临街三角形地 矩形地地价×（1-K）
例：如下图所示，有三角形 ABC 的一宗土地，如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为 63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
201ห้องสมุดไป่ตู้/10/12 6
深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单 位宽度的标准宗地的总价） dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） f:临街宽度 d：临街深度
2018/10/12 7
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标 准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价 格”； 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基 准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、 平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一 面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地 产状况调整”。
据路线价的单位情况，代入深度修正公式。 宗地 1： 10000*110%*8*12=105.6万元
2018/10/12
13
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
9第九章 路线价法
表9-3 深度百分率表制作示例 单位：（%）
深度 (英尺) 单独深度 百分率
25 40
50 30
75 20
100 10
125 9
150 8
175 7
200 6
累计深度 40 百分率 平均深度 160 百分率
70
140
90
120
100
100
109
87.2
117
124
130
65.0
78.0 70.9
9.6
9.4.3 路线价的评估 主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等 一般估价方法确定（各国通用） 采用路线价系数法或称评分方式，将形成 土地价格的各种因素分成几种项目加以评 分，然后合计，换算成附设于路线价上的 点数。
9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作 深度百分率又称深度指数。深度百分率 表，又称深度指数表。深度百分率是地价 随临街深度长短变化的比率。深度百分率 表制作，是路线价法的难点和关键所在。 著名的路线价法则：四三二一法则（美 国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼 法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格 依据路线价和深度百分率及其它修正率 表，运用路线价法计算公式，即可以计算 得到宗地价格。
9.4
路线价估价法的程序
9.4.1 路线价区段划分 地价相等、地段相连的地段划分为同一 路线价区段，路线价区段为带状地段，街 道两侧接近性基本相等的地段长度称为路 线段长度。 路线价区段一般以路线价显著增减的地 点为界。
9.4.2 标准宗地的确定 路线价是标准宗地的单位价格 标准宗地是指从城市一定区域中，沿主要 街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标 准的宗地。 标准深度是指标准宗地的临街深度。临街 深度是指宗地离开街道的垂直距离。
深度 (英尺) 单独深度 百分率
25 40
50 30
75 20
100 10
125 9
150 8
175 7
200 6
累计深度 40 百分率 平均深度 160 百分率
70
140
90
120
100
100
109
87.2
117
124
130
65.0
78.0 70.9
9.6
9.4.3 路线价的评估 主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等 一般估价方法确定（各国通用） 采用路线价系数法或称评分方式，将形成 土地价格的各种因素分成几种项目加以评 分，然后合计，换算成附设于路线价上的 点数。
9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作 深度百分率又称深度指数。深度百分率 表，又称深度指数表。深度百分率是地价 随临街深度长短变化的比率。深度百分率 表制作，是路线价法的难点和关键所在。 著名的路线价法则：四三二一法则（美 国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼 法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格 依据路线价和深度百分率及其它修正率 表，运用路线价法计算公式，即可以计算 得到宗地价格。
9.4
路线价估价法的程序
9.4.1 路线价区段划分 地价相等、地段相连的地段划分为同一 路线价区段，路线价区段为带状地段，街 道两侧接近性基本相等的地段长度称为路 线段长度。 路线价区段一般以路线价显著增减的地 点为界。
9.4.2 标准宗地的确定 路线价是标准宗地的单位价格 标准宗地是指从城市一定区域中，沿主要 街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标 准的宗地。 标准深度是指标准宗地的临街深度。临街 深度是指宗地离开街道的垂直距离。
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度的增加逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒
目，同样会增加对顾客的吸引力，所以对大型商店单独采用铺面宽 度和深度修正不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽
度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
（六）编制其他宗地条件修正系数表
3.容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容
二、路线价法的估价步骤
（二）设定标准临街深度
标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影 响的转折点。标准深度的设定有两种方法： 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准， 如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m ，则该路线价区段的 标准深度为 25m ，若各幅临街土地的深度普遍为 10m ，则标准深度 为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。 例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m， 则其标准深度为 （30m+25m+15m+10m）/4 =20m
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度; ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
（四）调查评估路线价
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。一般在同一路线价区段 内选取一定数量的标准宗地，采用市场比较法、收益还原法等方法求其单位 地价，再算出标准宗地单位地价的中位数或众数、算术平均值、加权平均值 等，最终得到制定路线价区段的路线价。
（五）制定深度价格修正系数表
深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程 度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递 减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象， 或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。
深度价格修正的各种方法
运用路线价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在（如三角形地、 梯形地、不规则形地、袋地等），则除了依上列的普通计算公式计算地价外， 还需要进一步做加价或减价修正，这种情况下的计算公式如下： 宗地总价=路线价×深度价格修正率×宗地面积±其他条件修正额 或 宗地总价=路线价×深度价格修正率×宗地面积×其他条件修正率
依据路线价和深度价格修正率及其他条件修正率表，运用路线价法计算
公式，则可以计算得到宗地价值。
在美国，计算公式为：V=u×dv×f 在日本，计算公式为：V=u×dv×（d×f ）
式中：V表示宗地总价，u 表示路线价，dv表示深度价格修正率，f 表示
宗地的临街宽度，d表示宗地的临街深度。
三、路线价法总结和运用举例
满4m 满8m 未满12m 120 满12m 未满16m 110 满16m 至18m 100
未满4m
深度指数（%） 130源自未满8m 12517.5 m
①
13.5 m ②
3 m
7 m ③ ④
11 m ⑤
路线价1000元
该图中5块宗地均为临街地，临街深度分别为17.5m、 13.5m 、 3m、7m、 11m， 查临街地深度指数表得其深度指数分别为100、110、130、125、120。该5块宗地 单价计算如下： ①1000元×1＝1000元 ③1000元×1.30＝1300元 ⑤1000元×1.20＝1200元 ②1000元×1.10＝1100元 ④1000元×1.25＝1250元
路线价法的优点
路线价法被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财 力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于土地课税、 土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内，同时对大量土地进 行的估价。
路线价法的基本公式
宗地单价=路线价×深度价格修正率
宗地总价=宗地单价×宗地面积=路线价×深度价格修正率×宗地面积
深度价格修正率表的编制
深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正、累计深度价格 修正率和平均深度价格修正率三种。 单独深度价格修正率的关系为： a1 > a2 > a3 > … > an-1 >an 累计深度价格修正率的关系为： a1 < a1+a2 < a1+a2+a3 < … < a1+a2+a3+ …+an-1+an 平均深度价格修正率的关系为： a1 > （a1+a2）/2 > （a1+a2+a3）/3 > … > a1+a2+a3+…+an-1+an
路线价估价法
提纲
1
路线价法的基本原理 路线价法的概念 路线价法的理论依据 路线价法适用的对象、条件和优点 路线价法的基本公式 路线价法的操作步骤 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地
2
路线价法操作步骤
调查评估路线价 制作深度价格修正系数表 编制其他宗地条件修正系数表
计算临街土地的价值
5.地价分配率修正
地价分配率是将土地单价（或平面地价）调整、分摊到各楼层的 比率。一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋
于某一临界值后，地价分配又会呈现增加的势头。为了评估需要，
必须制定一个统一的地价分配率以反映依据楼层高低，楼面地价在 地块总价格中所占的比例。
（七）计算临街土地的价值
以下结合我国台湾地区路线价估价法的操作对运用路线价估价法评
估各类宗地地价的方法做一介绍。 《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各宗地地价计算原 则》规定的内容如下。繁华街道的区段以里地线将土地划分为临街地与 里地，里地线的标准深度以距离临街线18m为准。 1、临街地 （1）深度未达里地线者，其每平方米单价以其深度按下面的临街地深 度指数表计算。
平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式 表示： 平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率X 标准临街深度 所给临街深度
制作临街深度价格修正率表的要领是： ①设定标准临街深度； ②将标准临街深度分为若干等份； ③制定单独深度价格修正率；
④选用累计深度价格修正率或平均深度价格修正率制作深度修正率表
论的具体应用。
适用对象和条件
适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。特别 适用于征地拆迁 、土地重划或其它需要对多宗土地进行估价的场合； 房地产市场发育完善，具有交易性且交易数量较大的房地产，主要是 成套住宅的现房抵押、按揭、交易评估。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是道路较规整，临街各宗土 地的排列较整齐。路线价法估价需要有较多的实例且土地市场要规范 ，还需要妥善、合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表。
路线价法的操作步骤
①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作深度价格修正系数表；
⑥编制其他宗地条件修正系数表；
⑦计算临街土地的价值。
二、路线价法的估价步骤
（一）划分路线价区段
一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。路线价区段是沿 着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相 当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界 线，原则上是地价有显著差异的地点。 原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华 状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价。繁 华街道有时需要附设不同的路线价，住宅区用地区为差异较小，所以 住宅区的路线段较长，甚至几个街道路线段都相同。
（三）选取标准临街宗地
标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。
标准宗地的面积大小随各国情况不一。美国为使城市土地的面积单位计算 容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英尺（30.48米）的细长形状作为
标准宗地。日本的标准宗地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。选取
标准临街宗地的具体要求是： ①一面临街；
3
路线价法总结和应用举例
一、路线价法的基本原理
概念
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标 准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街 深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的 一种估价方法。
标准宗地 城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、 房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的 深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。 标准深度与里地线 城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土 地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。标准深度的连 线被称为里地线。 临街地、里地与袋地 在城市中与街道以及道路直接接邻的土地称为 临街地（也叫表地），里地线以外的土地称为里地，在里地线内不直
价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引 力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必
须考虑宽度修正。其计算方法是同一价区中进深相等的样本，考虑
在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条 件下的修正系数。
（六）编制其他宗地条件修正系数表
2.宽深比率修正 在一般情况下，大型的商业建筑，进深较大，地价会随着地块深
接临街的土地即是袋地。
街角地、正街与旁街 街角地是指两条街道正交，位于其夹角之间的 地块；街角地中，一宗土地的正街是指路线价较高的街道，旁街是指
其中路线价较低的街道。如果两条街道的路线价相等，则以使用宽度
较大的街道为正街，宽度较小的为旁街。
概念图解
理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。 “路线价” 可视为市场法中的“可比实例价格”，以深度等差异修正取代了市场法 中的区域因素和个别因素等的修正，所以其基本原理是替代原理和区位