万科工程成本控制文件1519457341
万科房地产-目标成本控制责任书控制.
(编号：期目标成本控制责任书万科房地产有限公司编制依据及说明按照中山市万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《城市风景二期项目目标成本控制责任书》，编制主要依据如下：1．财务管理部：土地出让合同；2．万创：实施方案设计图纸及规划指标(2010年3月7日版 3．营销管理部：营销费用计划；4．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部 2010年 3 月 25 日《城市风景二期项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：年月日主送：公司管理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）一、项目开发总目标：1. 项目概况 1 总体规划指标容积率: 1.5 绿化率: 35%总建筑面积：m 2，计入容积率的总建筑面积 499853 m 2其中：可售面积： 476533 m 2，不可售面积： 45957 m 2 住宅总套数：总车位： 2 二期项目概况容积率: 1.237 绿化率: 35％总建筑面积：m 2，计入容积率的总建筑面积 84842 m 2其中：可售面积： 84842 m 2，不可售面积： 17728 m 2 住宅总套数：套车位：个入伙日期：年3. 销售目标2010年1季度 2010年2季度 2010年3季度 2010年4季度面积(万m 2金额 (万元面积(万m 2 金额 (万元面积 (万m 2 金额 (万元面积 (万m 2 金额 (万元 4900 16891500051712810094902200074284. 开发计划时间序号工作内容开始完成 1 取得土地证 2003.6.16 2003.9.5 2 市场定位 2004.3.1 2004.4.1 3 规划设计 2004.4.20 2004.7.22；11.304 实施方案 2004.4.12004.6.145 施工图设计A 4-1~3#；5－1～4#；6-1～2#；7-1~2#；8-1~3#楼 2004.6.152004.11.96工程量清单招标A 4-1~3#；5－1～4#；6-1～2#；7-1~2#；8-1~3#楼 2004.11.102004.12.117 基础施工A 4-1~3#；5－1～4#；6-1～2#；7-1#；8-1~3#楼2004.11.16 2004.12.15 B 7-2#楼（受高压线影响） 2010.2.2 2010.3.10 8 销售展示区实施时间 2004.11.92010.6.59 主体结构A 4-1~3#；5－1～4#；6-1～2#；7-1#；8-1~3#楼2004.12.15 2010.11.30 B 7-2#楼（受高压线影响） 2010.3.11 2010.11.3010 销售开盘时间A 4-2#、8-1~3#、5-1~3#楼 2004.11.162010.6.5 B 4-1、5-4#、6-1～2#楼2004.11.162010.8.13 C7-1~2#楼2004.11.16/2010.3.112010.10.1 11 竣工备案时间 2010.11.30 2010.12.31 12入伙时间2011.1.12011.6.18总成本可售面积单方成本序号成本项目(万元(元/m 2责任部门一土地获得价款财务管理部1 政府地价及市政配套费2合作款项财务管理部未加密文件来自地产成本控制群:139246881未加密文件来自地产成本控制群:139246881各部门责任成本汇总如下：6. 成本分摊计划中山城市风景成本跨期分摊明细表（2 跨期成本分摊原则说明（中山城市风景7. 营销费用分期计划分期销售收入（万元）营销费用比例（%）营销费用（万元）一期二期三~五期合计152971.43.5%5354整体营销费用比例 = 营销费用总和∕销售收入总和8. 项目资金计划汇总表资金计划（单位：万元）部门费用总额（万元） 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月财务管理部 4205 设计管理部 142 项目经理部 15730.12 2059.722402.431170.621327.35367.25341.27营销管理部 1085 成本管理部70.6 合计二、各部门作业目标财务管理部设计管理部项目经理部营销管理部成本管理部财务管理部一、主要作业目标：1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。
万科工程管理成本控制及材料采购管理3
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载万科工程管理成本控制及材料采购管理3地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容目的1.1.通过明确的标识，可使各部门有效地监督房屋建筑从挖土开始至竣工交付使用过程中所出现的问题所在位置，防止错位管理、遗漏问题。
1.2.通过谁施工标谁名的措施，可追溯非优良产品的成因，以便及时采取相应措施纠正改进。
适用范围适用于整个房屋建造过程，对分部分项工程的标识及公司材料的标识。
职责设计部负责设计图的明确标识，交工程实施。
工程部负责督促监理公司对房屋建造过程中的房号，完成的分部分项工程和甲供材料（设备）的标识，并检查执行情况。
3.3设计部会同工程部落实到货的公司材料的分类分型标识。
3.4工程部负责对所有标识的分部分项及甲供料的质量问题进行追溯。
工作程序所建房屋的编号，分部分项的标识。
4.1.1施工单位、监理公司对各在建房屋的位置编号进行标识，明确施工责任方。
4.1.2对完成的分部分项工程进行操作者名单标识，以便进行质量检验，一旦出现质量问题，及时追溯责任人及原因。
4.1.3房屋竣工后的门牌的挂牌标识，以便质监站对号验收，评定等级。
4.2甲供材料的标识。
4.2.1到货甲供材料的验证：购货（采购）合同、货物标识、货物是否相符，确定不符马上退还。
4.2.2对符合要求的甲供料，实行分类编号标识入库，标识上写明到货日期、名称、数量、质量状态等内容。
4.3.所有标识应简单明了，便于分辨，并应挂在醒目位置。
修改记录编制：审核：批准：日期：日期：日期：。
万科工程成本控制文件
万科工程成本控制文件（第一版）无锡成本治理部日期：2005年3月目录前言 11、成本治理部职业操守准则 (2)2、成本治理部工作职责 (4)第一篇目标成本治理体系121、目标成本治理层的职责划分 (13)2、目标成本的形成步骤 (15)3、目标成本确定及审批 (18)4、目标成本的执行 (21)5、目标成本的科目分类 (24)第二篇项目成本治理规范291、工程预结算治理规范 (31)2、工程造价咨询业务治理规范 (35)3、总包工程竣工结算治理规范 (47)4、设计变更与现场签证治理规范 (50)5、零星工程治理规范 (55)6、合同治理规范 (60)7、招投标监控治理规范 (65)8、免招标项目审批工作程序 (67)9、工程付款审批工作程序 (71)10、扣款审批工程程序 (74)11、工程保修金治理规范 (77)12、零星用现金购物的治理规范 (78)第三篇成本信息治理801、成本治理软件操作指导812、成本档案治理方法83前言成本治理部职业操守准则1总则1.1本准则为无锡万科成本人职员作素养的差不多要求，职员必须熟知并遵守；1.2成本人员违反本职业操守准则将上报公司；2职业操守准则2.1业务工作2.1.1遵守集团职务行为准则；2.1.2执行造价行业自律性规定，珍爱造价职业声誉，自觉爱护公司利益；2.1.3诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为；2.1.4严格遵循公司治理流程，同意上司的指示，遵守“诚信、公平、精业、进取”的原则，开展各项业务工作；2.1.5严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公平、正确地出具工程造价成果文件，使公司中意；2.1.6严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提早或超额支付各项付款；2.1.7在任何情形下，禁止兼职工作。
包括：在公司内从事外部工作；兼职于公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）；2.1.8成本人员若与业务单位有专门关系，则应在相关的业务活动中回避；2.1.9成本人员应同意公司的各项工作及职业道德行为的检查；2.1.10积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质治理；2.2廉正治理2.2.1廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为；2.2.2参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发的礼品、礼券（现金）均应按公司和集团有关规定执行；2.2.3应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动；2.2.4在工作过程中发觉合作单位有不廉政的行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的连续发生，并报告部门领导；2.2.5每月召开一次部门廉正治理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情形进行监督；2.3保密义务2.3.1不得将公司信息资料（包括成本资料、治理规范等）以任何形式（外借、复印、电子文档等）向其他单位或个人透露；2.3.2若关于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，需经部门经理同意批准；2.3.3不得将招投标的过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向向任何人泄露；3其他3.1本准则的说明权归无锡万科成本部；3.2成本人员发觉公司任何职员的违纪现象应向公司举报；成本治理部部门职责1、部门目标●制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效操纵；●施工时期按成本操纵文件开展各项成本治理工作；●客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用；●最终实现对目标成本的操纵，从而提高公司产品的竞争力。
万科城成本控制指导书
万科城成本控制指导书成本控制指导书———期沈阳万科房地产开发有限公司成本管理部年月日成本控制指导书——期目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；说明：1.2.3.4.目标成本：附表一：报批报建费用明细附表三：销售费用成本控制目标项目成本控制要点（二）———总控、期营销费用沈阳万科房地产开发有限公司成本管理部年月日项目成本控制要点（二）——总控、期营销费用为提高营销企划水平，有效控制项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。
一、适用范围：1.二、计划控制目标1.四季花城项目销售费用总额度为万元。
综合销售成交均价元/M2，销售率％，销售成交合同总额的％，另加销售卖场包装、样板间费用万元）；2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；三、控制方式及要求1.销售费用控制责任部门为销售部，成本管理部负有监督执行、超支预警的责任；2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、成本管理部，用以指导四季花城项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报成本管理部备案，作为当年销售费用成本控制依据；5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告成本管理部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施；6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。
7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由成本管理部负责划分，报公司批准后确定；8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施；9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施；10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。
万科工程成本控制文件明细大汇总
万科工程成本控制文件明细大汇总（页码需要重编）目录前言11、成本管理部职业操守准则 (2)2、成本管理部工作职责 (4)第一篇目标成本管理体系121、目标成本管理层的职责划分 (13)2、目标成本的形成步骤 (15)3、目标成本确定及审批 (18)4、目标成本的执行 (21)5、目标成本的科目分类 (24)第二篇项目成本管理规范291、工程预结算管理规范 (31)2、工程造价咨询业务管理规范 (35)3、总包工程竣工结算管理规范 (47)4、设计变更与现场签证管理规范 (50)5、零星工程管理规范 (55)6、合同管理规范 (60)7、招投标监控管理规范 (65)8、免招标项目审批工作程序 (67)9、工程付款审批工作程序 (71)10、扣款审批工程程序 (74)11、工程保修金管理规范 (77)12、零星用现金购物的管理规范 (78)第三篇成本信息管理801、成本管理软件操作指导812、成本档案管理办法83成本管理部职业操守准则1 总则1.1 本准则为无锡万科成本人员工作素质的基本要求，职员必须熟知并遵守；1.2 成本人员违反本职业操守准则将上报公司；2 职业操守准则2.1 业务工作2.1.1 遵守集团职务行为准则；2.1.2 执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益；2.1.3 诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为；2.1.4 严格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“诚信、公正、精业、进取”的原则，开展各项业务工作；2.1.5 严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意；2.1.6 严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款；2.1.7 在任何情况下，禁止兼职工作。
包括：在公司内从事外部工作；兼职于公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）；2.1.8 成本人员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避；2.1.9 成本人员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查；2.1.10 积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理；2.2 廉正管理2.2.1 廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为；2.2.2 参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发的礼品、礼券（现金）均应按公司和集团有关规定执行；2.2.3 应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动；2.2.4 在工作过程中发现合作单位有不廉政的行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的继续发生，并报告部门领导；2.2.5 每月召开一次部门廉正管理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情况进行监督；2.3 保密义务2.3.1 不得将公司信息资料（包括成本资料、管理规范等）以任何形式（外借、复印、电子文档等）向其他单位或个人透露；2.3.2 若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，需经部门经理同意批准；2.3.3 不得将招投标的过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向向任何人泄露；3 其他3.1 本准则的解释权归无锡万科成本部；3.2 成本人员发现公司任何职员的违纪现象应向公司举报；成本管理部部门职责1、部门目标制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效控制；施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作；客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用；最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。
万科集团设计阶段的成本控制标准.docx
WORD格式万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
第一部分土建工程一 .建筑设计１ .设计单位选择1.1初步设计原则由万创设计中心完成；１.2 成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。
２ . 产品前期定位２ .１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２. ２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
３ . 总平面设计３ . １总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。
３. ２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３. ３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３. ４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３. ５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３ .６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３ .７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。
小区内的双向车行道道路宽度统一为 6米，消防车道宽度只做 2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。
3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３. ９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３. ９ . １小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３. ９ . ２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３. ９ . ３各单体首层的室内及室外标高；３. ９ . ４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３. ９ . ５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；专业资料整理WORD格式４. 地下车库４. １小区车库的车容量按规范最低限控制。
万科工程成本控制文件(二)
第一篇目标本钱管理体系第一条目的1.1 目标本钱管理体系是目前本钱管理的有效方法之一，是实施工程本钱领前控制的重要手段；1.2 明确目标本钱确实定、执行的流程、原那么与各职能部门职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理；第二条适用X围1.1 适用公司开发所有项目；第三条内容组成第一章目标本钱管理层的职责划分第二章目标本钱的形成步骤第三章目标本钱确定审批流程第四章目标本钱的执行第五章目标本钱科目分类第一章目标本钱管理层的职责划分第一条管理层的组成1.1 目标本钱确定的发布中心：公司总经理层1.2 目标本钱编制的中心：本钱管理部、财务部1.3 目标本钱执行的指导与监控中心：公司本钱管理委员会1.4 目标本钱的发生中心：工程管理部、设计部、市场营销部等第二条管理层的主要职责2.1 目标本钱确定的发布中心职责：2.1.1 审批并签发公司目标本钱；2.1.2 修订目标本钱；2.2 目标本钱编制中心的职责：2.2.1 本钱管理部负责目标工程本钱的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建立施、园林景观、开发间接费中的工程管理费；2.2.2 财务部负责除工程本钱外的其他本钱的编制，包括：土地本钱，开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费；2.2.3 本钱管理部组织目标本钱的汇报工作；2.3 目标本钱执行的指导与监控中心的职责：2.3.1 本钱管理委员会负责审核目标本钱；2.3.2 本钱管理部定期发布本钱信息动态报告，分析评估目标本钱费用执行情况，并提出本钱控制的指导性意见；2.3.3 建立健全目标本钱费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标本钱管理与其相关规X、制度；2.4 目标本钱发生中心的职责：2.4.1 遵照目标本钱管理规X和制度开展业务活动；2.4.2 配合并承受本钱费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；2.4.3 根据目标本钱的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；2.4.4 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权X围内代表公司履行项目本钱费用监控职责，并对其本钱费用失控承当直接和主要责任。
(策)万科成本控制指导书
成本控制指导书编制人：邵剑审核人：编制时间：年月日目录第一章成本测算总说明第二章成本控制职责划分准则第三章成本控制管理准则附件: 成本测算(方案阶段)第一章成本测算总说明一、成本测算测算成本总价为25496万元；建筑面积为51330M2，其中:地上建筑面积43780m2，地下商铺建筑面积7550m2；建筑面积单价:4967元/M2：二、成本测算依据本次成本测算根据设计部9月7日提供的经济指标进行测算。
第二章成本控制管理职责划分准则一、组织管理责任划分为三个层面◆成本总负责中心公司总经理层◆成本费用发生中心a.地价费用中心：项目发展部b.设计费用中心：设计部c.主体建安费用中心：项目部d.营销费用中心：销售部、企划部e.期间费用中心：财务部◆成本费用审核与监控中心成本管理委员会：成本管理部、财务部二、基本职责划分◆成本费用发生中心的基本职责a.按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动。
b.对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。
c.配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责。
◆成本费用指导与监控中心的基本职责a.组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标。
b.组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标。
c.组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人。
d.跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见。
e.建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。
三、《成本信息月报》的管理准则每月7日前完成该项目的《成本信息月报》的编制，必须包括：本月成本与上月成本的差异；第三章成本控制管理准则一、开发前期费用的控制管理准则（一）内容（二）控制管理准则1．应注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；2．设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；3．项目部合理应布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工；二、主体建安费用控制管理准则（一）内容包括（二）控制管理准则1.充分进行施工准备：1)招投标选择优秀而可信的施工队伍；2)制定严密的施工合同，特别是以下几方面：A、明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；B、封死预算外施工组织措施费；C、明确无定额项目的费用计算方法；D、配合费、采保费，在总包合同中明确；E、明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；F、明确设计变更及现场签证的操作方法；3)工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性；4)进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告；2.加强图纸会审的力度，特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工；3.加强现场管理，减少现场签证；现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核；4.在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰性材料及设备；1)甲供材料、设备的采购原则上必须实行招投标；三、公共管网配套费用（一）内容（二）控制管理准则1.尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分;对于不属于四大配套公司范围内的工程原则上不让其施工。
万科地产成本经管规范文件
目录一、总则二、房地产成本经管职责（一）集团总部的成本经管职责（二）开发企业的成本经管职责三、房地产成本监控（一）成本监控系统（二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备经管（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算经管（八）其他环节的成本控制五、附则万科企业股份有限公司房地产成本经管制度（讨论稿）一、总则1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本经管的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本经管的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本经管基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本经管职责（一）集团总部的成本经管职责1、制定、修正集团成本经管制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本经管制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业经管层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本经管环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建工程进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好工程前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各工程成本计划及其执行情况，适时了解各工程成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结工程成本控制情况，协助、督促各开发企业做好工程操作过程中的成本控制工作。
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无锡公司工程成本管理控制文件（第一版）编制：无锡成本管理部日期：2005年3月目录前言 11、成本管理部职业操守准则 (2)2、成本管理部工作职责 (4)第一篇目标成本管理体系121、目标成本管理层的职责划分 (13)2、目标成本的形成步骤 (15)3、目标成本确定及审批 (18)4、目标成本的执行 (21)5、目标成本的科目分类 (24)第二篇项目成本管理规范291、工程预结算管理规范 (31)2、工程造价咨询业务管理规范 (35)3、总包工程竣工结算管理规范 (47)4、设计变更与现场签证管理规范 (50)5、零星工程管理规范 (55)6、合同管理规范 (60)7、招投标监控管理规范 (65)8、免招标项目审批工作程序 (67)9、工程付款审批工作程序 (71)10、扣款审批工程程序 (74)11、工程保修金管理规范 (77)12、零星用现金购物的管理规范 (78)第三篇成本信息管理801、成本管理软件操作指导812、成本档案管理办法83前言1总则1.1本准则为无锡万科成本人员工作素质的基本要求，职员必须熟知并遵守；1.2成本人员违反本职业操守准则将上报公司；2职业操守准则2.1业务工作2.1.1遵守集团职务行为准则；2.1.2执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益；2.1.3诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为；2.1.4严格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“诚信、公正、精业、进取”的原则，开展各项业务工作；2.1.5严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意；2.1.6严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款；2.1.7在任何情况下，禁止兼职工作。
包括：在公司内从事外部工作；兼职于公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）；2.1.8成本人员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避；2.1.9成本人员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查；2.1.10积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理；2.2廉正管理2.2.1廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为；2.2.2参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发的礼品、礼券（现金）均应按公司和集团有关规定执行；2.2.3应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动；2.2.4在工作过程中发现合作单位有不廉政的行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的继续发生，并报告部门领导；2.2.5每月召开一次部门廉正管理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情况进行监督；2.3保密义务2.3.1不得将公司信息资料（包括成本资料、管理规范等）以任何形式（外借、复印、电子文档等）向其他单位或个人透露；2.3.2若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，需经部门经理同意批准；2.3.3不得将招投标的过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向向任何人泄露；3其他3.1本准则的解释权归无锡万科成本部；3.2成本人员发现公司任何职员的违纪现象应向公司举报；成本管理部部门职责1、部门目标●制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效控制；●施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作；●客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用；●最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。
2、目标成本、责任成本管理●搜集、整理、汇总历史成本资料；●确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点；●汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估；●每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本；3、预结算管理●组织编制及审核工程施工图预算；●全面审核竣工工程结算；●根据结算报告完成各项工程清算4、成本信息管理●建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库⏹定期进行专题或综合的成本分析和研究⏹收集集团内及其他工程造价信息资料●收集集团内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广●有效使用集团下发的成本管理软件●标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核●审核并及时办理各项合同的审批工作●审核并及时办理各项付款的审批工作●审核并及时办理各项结算的审批工作●按不同类别建立合同及执行情况台帐5、成本管理监控评估●参与工程、材料及设备的招投标工作●参与合同有关经济条款的审核●定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况●定期和不定期抽查评估项目成本管理工作●对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见●对报批报建、营销成本（逐步由成本部负责）进行监督控制6、成本管理规范建设●制定成本管理的有关规范及实施细则●制定并完善目标成本管理体系●制定并完善部门内部管理规范制度7、培训指导●组织成本管理规范的培训●为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导8、成本预结算管理●预算资料原件工程结算前由主办人留存保管●结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理成本管理部岗位职责1、成本管理部经理岗位职责●目标管理⏹组织确定项目的目标成本；⏹确定部门的工作目标及工作计划；⏹定期检查成本控制目标的执行情况；⏹制定有效的成本控制方法；⏹负责监督和落实部门的工作计划；●造价审核⏹组织完成各项造价（含合同价、结算价）的确定工作；⏹对造价工作完成部门内的终审；⏹组织重大结算工作及合同的谈判；●招投标工作⏹参与公司所有招投标工作；●制度建设⏹组织制定成本管理的有关规范；⏹组织对成本管理规范的有关培训工作；⏹负责公司成本管理制度的制定；●新项目投资测算⏹组织项目前期成本调研，便于公司决策；●合同管理⏹起草格式化标准合同文本；⏹对上报合同进行审核；⏹根据实施情况对合同的经济条款进行全面的把握；●预决算管理⏹负责装修工程及室外园林绿化工程结算工作；●部门管理⏹培养业务骨干；⏹部属激励和绩效考核；⏹负责本部门人力资源的配置和调遣；●相关总协调工作⏹负责本部门所有对内对外的协调工作；⏹组织对外的业务交流活动；⏹负责公司内部成本意识的建立并组织相关培训。
2、成本综合管理岗岗位职责●施工图预算管理—土建、安装工程⏹根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；⏹负责编制咨询合同；●目标成本制定⏹确定项目目标成本，制定材料设备成本控制明细表；●结算工作⏹负责督促施工单位上报工程结算书；⏹负责按相关文件规定审核工程结算资料；⏹负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；●信息管理⏹负责按集团要求有效使用成本管理软件，及时完整录入各类数据；⏹负责汇总编制每月公司成本月报，并上报总部；●动态目标成本⏹负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的土建费、公共配套项目及开发间接费等；⏹按月提供出动态成本分析报告（土建部分）；●审计配合工作⏹对造价咨询公司进行管理，各项审价工作协调⏹负责准备编制审计所需数据表格工作；⏹负责审计的其他配合工作；●合同及付款管理⏹负责审核合同中有关经济条款；⏹负责建立合同及合同付款台帐及成本核算工作；●日常管理⏹配合及时提供成本管理软件所需相关数据；⏹及时总结工作中经验教训供部门内共享；⏹编制项目每月工程资金计划；⏹协助部门经理处理日常事物。
3、安装成本管理岗岗位职责●施工图预算审核--安装工程⏹根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；●审核工程进度款⏹负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款（安装部分），经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据；●招投标工作⏹对安装工程和材料（设备）招投标工作，预算员要负责对相关的投标单位的入围进行审签；⏹负责协助编制主体工程招标文件，对招标文件的经济条款进行审核；⏹对经济标书进行分析；●审核现场签证变更⏹负责全部安装工程设计变更和签证单费用的初审；⏹负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；●结算工作⏹负责督促施工单位上报工程结算书；⏹负责按相关文件规定审核工程结算资料；●动态目标成本⏹负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的安装、社区管网及安装甲供材料等；⏹按月提供出动态成本分析报告（安装部分）；●现场管理⏹负责抽查现场有关工程量的准确性；⏹负责督促工程部执行《工程变更签证管理规范》；●合同及付款管理⏹负责审核合同中有关经济条款；●日常管理⏹负责总部成本管理软件的日常数据管理工作；⏹及时总结工作中经验教训供部门内共享；4、成本信息管理岗●施工图预算审核（兼）—土建工程⏹根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；●审核工程进度预算⏹负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款，经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据之一；●审核现场签证变更⏹负责全部土建工程设计变更和签证单费用的初审；⏹负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；●结算工作⏹负责督促施工单位上报工程结算书；⏹负责按相关文件规定审核工程结算资料；⏹负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；●动态目标成本⏹负责进行项目动态目标成本跟踪；⏹按月提供出动态成本分析报告（签证变更部分）；●现场签证变更及档案管理⏹负责建立工程设计变更及现场签证费用台帐；⏹负责各类决算资料档案及图纸资料管理；●招投标管理⏹负责招投标工程量清单计算；●日常管理⏹配合及时提供成本管理软件所需相关数据；⏹负责每周部门例会纪要记录及整理；⏹及时总结工作中经验教训供部门内共享；⏹协助部门经理处理日常事物。
成本管理部日常管理一、工作制度1、工作周报制度●个人周报及工作完成情况每周五14：00之前报部门综合管理员●个人月报及工作完成情况每月末提前2天（如3月为29日报）的14：00之前报部门综合管理员2、工作总结制度●每季度第三个月最后五天内将个人季度工作总结报部门经理处●不定期总结工作中经验教训，提交部门经理用来专题讨论●对结算金额大于10万的工程，在结算上报审批之日起10天内完成结算总结分析（对招标、合同、施工管理等方面总结分析）3、定期会议制度●部门例会于每周四17：00召开（约1小时）●专业化培训讨论为二周一次，时间为每月逢单周周四16：30（约1小时）●会议纪要或专业化培训讨论结果当天必须整理完成工作联系单及答复单4、各种表单●表1部门周报、月报格式●表2部门会议纪要格式F:\无锡工作计划\周\周会议纪要0318.x●表3文电阅处单●表4部门工作联系单第一篇目标成本管理体系第一条目的1.1目标成本管理体系是目前成本管理的有效方法之一，是实施工程成本事前控制的重要手段；1.2明确目标成本的确定、执行的流程、原则及各职能部门职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理；第二条适用范围1.1适用公司开发所有项目；第三条内容组成第一章目标成本管理层的职责划分第二章目标成本的形成步骤第三章目标成本确定审批流程第四章目标成本的执行第五章目标成本科目分类第一章目标成本管理层的职责划分第一条管理层的组成1.1目标成本确定的发布中心：公司总经理层1.2目标成本编制的中心：成本管理部、财务部1.3目标成本执行的指导与监控中心：公司成本管理委员会1.4目标成本的发生中心：工程管理部、设计部、市场营销部等第二条管理层的主要职责2.1目标成本确定的发布中心职责：2.1.1审批并签发公司目标成本；2.1.2修订目标成本；2.2目标成本编制中心的职责：2.2.1成本管理部负责目标工程成本的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建设施、园林景观、开发间接费中的工程管理费；2.2.2财务部负责除工程成本外的其他成本的编制，包括：土地成本，开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费；2.2.3成本管理部组织目标成本的汇报工作；2.3目标成本执行的指导与监控中心的职责：2.3.1成本管理委员会负责审核目标成本；2.3.2成本管理部定期发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见；2.3.3建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度；2.4目标成本发生中心的职责：2.4.1遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；2.4.2配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；2.4.3根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；2.4.4对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。