资产评估第四章2
资产评估-财务管理知识第四章
资产评估-财务管理知识第四章第二部分财务管理知识——第四章投资管理考情分析本章属于重点章节，主要讲述投资管理，考试平均分为10分。
考试题型覆盖了单选、多选等各种题型。
大部分试题是每节知识点独立考核，要求考生在学习过程中，注意扎实掌握项目投资管理的应用与债券、股票估价的计算。
本章重难点：项目投资管理。
第一节投资管理概述主要考点1.直接投资和间接投资2.项目投资与证券投资3.独立投资与互斥投资1.含义1）投资是指特定经济主体（包括政府、企业和个人）以收回本金并获取收益为目的，将货币、实物资产等作为资本投放于某个具体对象，以在未来较长时期内获取经济利益的经济行为。
2）企业投资就是企业为在较长时期内获取经济利益而建造厂房、购买设备、研究开发、购买证券等经济行为。
知识点：投资的分类2.项目投资与证券投资——投资对象的存在形态和性质3.独立投资与互斥投资——投资项目之间的关联关系4.其他分类1）投资方向：对内投资VS对外投资2）投资期限：短期投资VS长期投资第二节项目投资管理主要考点1.项目投资决策参数的估计2.项目投资决策方法3.项目投资决策应用知识点：项目投资决策参数的估计（一）项目期限（二）项目现金流量的估算1.初始现金流量（建设期现金流量）建设性投资固定资产投资、无形资产投资、营运资金垫支其他支出项目的筹建费、开办费原有固定资产的净残值收入固定资产更新改造项目中，原有固定资产报废残值收入扣除清理成本和税收影响后形成的净收益【例4-1】爱普公司拟投资一个新项目M，预计建设性投资总额为5 000 万元。
其中，土地使用权投资1 000 万元，需要在项目建设期初一次性支付，土地使用权年限为40年；厂房造价约1 600 万元，建设期为两年，分两次平均投入；两年后，厂房竣工交付使用，此时需要购置设备1 800 万元，另需运输及安装费200 万元，可立即投入使用。
为满足生产所需的材料等流动资产，还需投入净营运资金400 万元。
资产评估法全文
资产评估法全文篇一：中华人民共和国资产评估法(准确)中华人民共和国资产评估法(2022年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)目录第一章总则第二章评估专业人员第三章评估机构第四章评估程序第五章行业协会第六章监督管理第七章法律责任第八章附则全文第一章总则第一条为了规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，促进资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。
第二条本法所称资产评估(以下称评估)，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估)，应当依法委托评估机构评估。
第四条评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。
评估机构及其评估专业人员依法开展业务，受法律保护。
第五条评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。
第六条评估行业可以按照专业领域依法设立行业协会，实行自律管理，并接受有关评估行政管理部门的监督和社会监督。
第七条国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。
设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。
[2]第二章评估专业人员第八条评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。
国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。
第九条有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格全国统一考试。
具有高等院校专科以上学历的公民，可以参加评估师资格全国统一考试。
第十条有关全国性评估行业协会应当在其网站上公布评估师名单，并实时更新。
第二篇 资产评估实务第四章 固定资产评估：机器设备
二、市价比较法例解：Ep.4 p.96 练习8 <p.99>
Part5 特殊固定资产的评估
一、引设备的评估
1.基本概念复习 FOB\C&F\CIF 进口关税=进口设备完税价格（CIF）*适用税率 进口增值税= （CIF+关税+进口消费税）*适用税率 2.基本评估方法：重置成本法：V=重置成本*综合成新率 进口设备重置成本= FOB+境外途中(I+F)+进口关税增值 税+银行及其它手续费+国内运杂费和安装调试费 Ep.5 p.83（例17：自阅）
二、闲置、报废和淘汰设备的评估
闲置设备：新购入闲置——V=现行价格*（1-无形损耗率） 使用后闲置设备——V（重置成本法净价）=设备 原值*物价调整指数*成新率（1-无形损耗率） 1.报废设备（无使用价值）：清算价格法 2.淘汰设备：强制性淘汰（全国性的）：按残值作价处理 非强制性淘汰（区域性）：如上海夏利车（市容）； 桑塔纳的3年报废期(营运车辆)。
2.评估特点：针对不同设备特性采用而异，通常以单台
Part2 机器设备评估方法的适用 性
一、重置成本法 适用于继续使用条件下的机器设备的评估，无须作较大的 调整；但对改用续用、异地续用机器设备的评估则须作适当的调整。 二、市价比较法 两个前提条件：市场（发达活跃的设备交易市场）/可比性前提
第二篇 资产评估实务
第四章 固定资产评估：机器设 备
part1 固定资产及机器设备的评估概述 一、固定资产评估的特点 单位价值大，影响因素复杂（固定资产反复进入生
产过程，其实物状态和功能均会发生一些变化），一般以单台或单件 为评估对象。
资产评估工作管理制度
第一章总则第一条为规范资产评估工作，确保资产评估结果的客观、公正、真实，维护资产评估工作的正常秩序，根据《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国公司法》等相关法律法规，结合本单位的实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本单位资产评估工作的各个环节，包括资产评估项目的承接、委托、实施、报告、审核、档案管理等。
第三条资产评估工作应遵循以下原则：（一）依法合规原则：严格遵守国家法律法规和行业规范，确保评估工作的合法性和合规性；（二）独立客观原则：评估人员应保持独立性，客观公正地出具评估报告；（三）科学严谨原则：运用科学的方法和严谨的程序进行评估，确保评估结果的准确性；（四）保密原则：对评估过程中涉及的商业秘密和隐私予以严格保密。
第二章资产评估机构与人员第四条本单位设立资产评估机构，负责资产评估工作的组织实施。
第五条资产评估机构应具备以下条件：（一）有固定的办公场所和必要的办公设施；（二）有符合条件的评估人员；（三）有健全的内部控制制度；（四）有良好的社会信誉。
第六条评估人员应具备以下条件：（一）具有相关专业学历或职称；（二）熟悉国家有关资产评估的法律法规和行业标准；（三）具备丰富的资产评估实践经验；（四）具有良好的职业道德和业务素质。
第三章资产评估项目第七条资产评估项目包括但不限于以下内容：（一）企业资产评估；（二）固定资产评估；（三）无形资产评估；（四）投资评估；（五）抵押贷款评估；（六）司法鉴定评估。
第八条资产评估项目的承接应遵循以下程序：（一）接受委托，明确评估目的、范围、方法和标准；（二）进行可行性研究，评估项目的可行性；（三）签订评估委托合同，明确双方的权利和义务；（四）组建评估小组，确定项目负责人和评估人员。
第九条资产评估项目的实施应遵循以下程序：（一）收集资料，了解评估对象的基本情况；（二）现场勘查，核实评估对象的真实性、完整性和合法性；（三）运用评估方法，确定评估价值；（四）撰写评估报告，提出评估结论和建议。
资产评估规章制度
资产评估规章制度第一章总则第一条为了规范资产评估行为，保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国资产评估法》、《企业会计准则》等有关法律法规，制定本规章制度。
第二条本规章制度所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
第三条资产评估应当遵循客观、公正、公平、透明的原则，保障评估结果的准确性和可信度。
第四条评估机构应当具备国家规定的资质条件，评估专业人员应当具备相应的专业技术职称和职业操守。
第二章资产评估机构和人员第五条资产评估机构应当具备国家规定的资质条件，取得评估资质证书，并在其资质等级范围内从事评估业务。
第六条资产评估专业人员应当具备相应的专业技术职称，取得评估人员资格证书，并在其资格范围内从事评估业务。
第七条资产评估机构和人员应当保持独立性，不得与评估对象存在利害关系，确保评估结果的客观性和公正性。
第三章资产评估程序第八条资产评估程序分为初步评估、详细评估和评估报告三个阶段。
第九条初步评估阶段，评估机构和人员应当对评估对象进行初步调查，收集相关资料，确定评估范围和评估方法。
第十条详细评估阶段，评估机构和人员应当对评估对象进行详细调查，收集充分、可靠的评估依据，运用适当的评估方法，得出评估结果。
第十一条评估报告阶段，评估机构和人员应当根据评估结果，编制评估报告，明确评估结论，并提供给委托人。
第四章资产评估方法第十二条资产评估方法包括成本法、市场法、收益法等，评估机构和人员可以根据评估对象的具体情况，选择一种或者多种方法进行评估。
第十三条成本法是根据被评估资产的重置成本，扣除各种贬值因素，得出评估价值的方法。
第十四条市场法是根据类似资产的市场交易价格，对被评估资产进行评估的方法。
第十五条收益法是根据被评估资产预期产生的经济利益，计算其评估价值的方法。
第五章资产评估报告第十六条评估报告应当包括评估目的、评估对象、评估范围、评估方法、评估依据、评估结论等内容。
资产评估学 第四章不动产评估
物价 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
利率 房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降，利率下 降，房地产价格会上升。
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其他一般因素
人口因素：人口数量、人口素质、人口结构 心理因素 ➢ 购买或出售的心态 ➢ 个人欣赏趣味 ➢ 时尚风气或从众心理 ➢ 接近名家住宅心理 ➢ 讲究风水或吉祥号码 国际因素
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浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色 大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋 大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计完全是 出于风水的考虑。原来，楼后面的山是港岛“九 龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这 楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计者便在龙头 所向的部位开了一个大大的窗子，据说这样就能 顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好， 惦记它的人很多，与其一次性售出，不如把它当 做一固体银行，所以这一爿房子是只租不卖的。
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三、不动产的分类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等
资产评估师 cpv 《评估实务一》-分章节习题- 第四章 不动产及在建工程评估 (2)
第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、通常情况下，使用成本法评估不动产时，多为房地分估的标的是（）。
A、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。
A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3324.753、土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利指的是（）。
A、房地产B、建筑物C、构筑物D、土地所有权4、在不动产评估中的常用术语中，房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算的面积是（）。
A、建筑密度B、套内建筑面积C、套内使用面积D、商品房销售面积5、某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。
A、0.6B、2.0C、5.1D、6.06、某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。
开发完成后的不动产于建设期初的价值为（）万元。
A、572.21B、765.85C、791.24D、912.627、下列选项中，属于不动产实物因素的是（）。
A、土地面积B、建筑规模C、环境景观D、独立适用性8、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。
A、市场法B、收益法C、成本法D、剩余法9、在使用市场法进行不动产评估时，应先建立比较基础，下列不属于建立的比较基础是（）。
A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一交易日期D、统一税费负担10、市场法及不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。
资产评估第四章
评估范围评估
根据评估对象的不同，可以分为固定资产评 估、流动资产评估、无形资产评估等。
资产评估的程序
明确评估目的和对象
根据评估目的确定评估对象，包括资产的范围、种类等。
现场勘查与资料收集
对资产进行实地勘查，收集相关资料，包括财务报告、市场数据等。
评定估算
根据收集的资料和评估方法，对资产进行评定和估算。
ABCD
类似资产的可获得性
需要找到与目标资产足够相似的参照物，数据获取难度 较大。
主观判断的影响
评估师需要基于经验和专业知识判断类似资产与目标资 产的差异，具有一定的主观性。
市场售价类比法的优缺点和改进方向
可比性强，易于理解和接受。
基于市场数据，评估结果相对客 观。
优点
01
03 02
市场售价类比法的优缺点和改进方向
资产评估机构的管理和监督
资产评估机构应接受行业协会的自律管理，遵守行业协 会的章程和相关规定。
政府部门对资产评估机构实行监督检查，对其执业质量 进行定期评价，并对其违法行为进行处罚。
资产评估机构应建立健全内部管理制度，规范执业行为， 提高服务质量。
社会公众和委托人可以对资产评估机构的执业行为进行 监督和评价，对违法行为可以向有关部门举报。
商誉评估的应用范围和限制
应用范围
商誉评估主要应用于企业价值评估、并购重组、资产剥离等经济活动中。
限制
商誉评估的限制主要来自于数据的可获得性和准确性，以及评估方法的局限性和主观性。此外，商誉 的价值也可能受到市场环境、政策法规等因素的影响。
06
市场售价类比法
市场售价类比法的定义和特点
定义：市场售价类比法是指通过比较类 似资产的市场售价来评估目标资产价值 的一种方法。
国有资产评估管理办法（2020年修订）-中华人民共和国国务院令第732号
国有资产评估管理办法（2020年修订）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------国有资产评估管理办法（1991年11月16日中华人民共和国国务院令第91号发布根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订）第一章总则第一条为了正确体现国有资产的价值量，保护国有资产所有者和经营者、使用者的合法权益，制定本办法。
第二条国有资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。
第三条国有资产占有单位(以下简称占有单位)有下列情形之一的，应当进行资产评估：(一)资产拍卖、转让；(二)企业兼并、出售、联营、股份经营；(三)与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办外商投资企业；(四)企业清算；(五)依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。
第四条占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估：(一)资产抵押及其他担保；(二)企业租赁；(三)需要进行资产评估的其他情形。
第五条全国或者特定行业的国有资产评估，由国务院决定。
第六条国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。
第七条国有资产评估应当遵循真实性、科学性、可行性原则，依照国家规定的标准、程序和方法进行评定和估算。
第二章组织管理第八条国有资产评估工作，按照国有资产管理权限，由国有资产管理行政主管部门负责管理和监督。
国有资产评估组织工作，按照占有单位的隶属关系，由行业主管部门负责。
国有资产管理行政主管部门和行业主管部门不直接从事国有资产评估业务。
第九条持有国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的国有资产评估资格证书的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司，经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门认可的临时评估机构(以下统称资产评估机构)，可以接受占有单位的委托，从事国有资产评估业务。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第四章高频考点及典型例题分析
第一部分企业价值评估——第四章市场法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章题型涉及客观题、综合题。
分值估计在10分以内，在考试中重点关注上市公司比较法、交易案例法可比对象的选择标准、价值比率的计算指标。
【考点1】市场法评估的基本模型市场法也被称为相对估值法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
①企业权益价值＝可比公司市盈率×目标公司收益②企业权益价值＝可比公司市净率×目标公司净资产③企业权益价值＝可比公司市销率×目标公司收入【考点2】市场法应用的基本原则包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。
【考点3】上市公司比较法1.可比公司的选择2.价值比率的选择和调整3.考虑缺乏流动性因素的影响【考点4】交易案例比较法1.交易情况差异调整差异调整主要是对交易条件差异（交易条款和交易方式）和时间性差异调整2.案例获取渠道【考点5】市场法评估思路（一）选择可比对象（二）规范被评估企业和可比对象的财务报表1.会计政策差异调整内容2.特殊事项调整内容（一）非经常性项目调整（二）非经营性及溢余资产调整（先剥离、再加回）（三）计算各种价值比率（四）选择用于被评估企业的价值比率（五）将被评估企业与可比对象进行比较（六）对价值比率进行调整（七）将调整后的价值比率应用于被评估企业（八）综合考虑市场法评估结果的差异（九）进行溢价和折价的调整【考点6】可比对象的选择一般标准（一）同行业或类似（二）相同业务结构（三）相同经营模式（四）相同企业规模（五）相同资产配置和使用情况（六）相同经营阶段（七）相同成长性（八）相同经营风险（九）相同财务风险【考点7】上市公司选择的关注要点（一）历史数据充分性（有交易历史）（二）股票交易活跃程度（三）企业注册地（四）业务活动地域范围【考点8】交易案例选择的关注要点（一）交易日期应尽可能与基准日接近（二）关注可比案例资料的可获得性和充分性【考点9】P/E（市盈率）①市盈率指标的影响因素为企业的增长潜力、股利支付率、风险等。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第四章考点讲义整理版
第四章资产评估程序【考情分析】本章可以考客观题和综合题，估计分值一般在18分左右。
在考试中应重点关注评估程序的作用；资产评估业务基本事项（构成、如何了解及分析评价）、资产评估委托合同（主要内容、补充或变更、终止履行及解除）、资产评估计划（需考虑的主要因素、主要内容）、评估现场调查（内容、手段、方式、受限及处理）、收集整理评估资料（分类、主要工作、验证受限的处理）、评定估算形成结论（评估方法选择及判断形成分析结论）、编制出具评估报告（内部审核、与委托人或者相关当事人沟通、外部审核意见的处理）。
【主要考点】1.资产评估业务基本事项；2.资产评估委托合同；3.资产评估计划；4.评估现场调查；5.收集整理评估资料；6.评定估算形成结论；7.编制出具评估报告。
本章内容第一节资产评估程序概述第二节明确业务基本事项第三节签订业务委托合同第四节编制资产评估计划第五节进行评估现场调查第六节收集整理评估资料第七节评定估算形成结论第八节编制出具评估报告第九节整理归集评估档案（第六章）第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的概念和内容二、履行资产评估程序的作用一、资产评估程序的概念和内容（一）资产评估程序的概念指资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
资产评估程序由八项基本程序组成，每项基本程序包括具体的工作步骤。
不同的资产评估业务由于评估目的、评估对象不同，可获取的资产评估资料完备度以及所选用的评估方法存在差异，资产评估专业人员对每项基本程序需要执行的具体工作步骤是有差异的。
（二）资产评估程序的内容1.《中华人民共和国资产评估法》，明确了资产评估业务必需履行程序，包括：委托人对评估机构的选聘、委托合同的签订、评估人员的指派、现场调查及资料的核查验证分析、评估方法的选择、报告的签属出具及档案管理等。
2.资产评估基本准则明确规定资产评估通常包括八大基本评估程序：二、履行资产评估程序的作用1.保证资产评估行为的合法性（依法执业）如果评估机构和评估专业人员未能按照资产评估法的要求，履行必要的评估程序，将可能导致违反评估法，需要承担相应的法律责任。
《国有资产评估管理办法施行细则_》2024
《国有资产评估管理办法施行细则_》2024《国有资产评估管理办法施行细则_》2024根据《国有资产评估管理办法》的规定，为了进一步细化和具体实施《国有资产评估管理办法》（以下简称“《管理办法》”），制定本《国有资产评估管理办法施行细则》（以下简称“本细则”）。
第一章总则第二章国有资产评估机构的设立第三章评估师的条件和评估师机构第四章评估的程序和方法第五章评估报告和评估证明的编制和签发第六章评估公告、异议处理和评估重审第七章违法和违规行为的处理第八章附则第一章总则第一条本细则是根据《管理办法》制定的，以更好地规范和引导国有资产评估工作。
第二条国有资产评估包括国有资产估价和国有资产评估两个方面。
第三条国有资产估价是指对国有资产进行评估价值的测定和统计，为国有资产管理和经营决策提供重要的参考依据。
第四条国有资产评估是指根据法律法规和政策规定，对国有资产进行评估的一种特定工作。
第五条国有资产评估应当遵循公开、公正、公平、公正的原则。
第六条国有资产评估工作应当依法进行。
第七条国有资产评估机构应当具备独立、公正、专业、高效的评估能力。
第八条国家将鼓励和支持评估师机构的发展，提高评估师的综合素质和专业能力。
第九条评估师机构应当是独立的法人实体，依法开展评估工作。
第二章国有资产评估机构的设立第十条国有资产评估机构设立，应当符合国家有关资格审查和设立程序的规定。
第十一条国有资产评定机构应当设立专门的组织机构，负责国有资产评估工作的组织和管理。
第十二条国家有关部门应当对国有资产评估机构进行监督和管理，确保其依法履行评估职责。
第十三条国有资产评估机构应当确保评估师的独立性和专业性，建立科学的评估方法和程序，提高评估水平。
第三章评估师的条件和评估师机构第十四条评估师应当具备下列条件：1.具备相应的学历和专业知识；2.具有一定的工作经验和实践能力；3.具备独立、公正、客观的立场和判断能力；4.符合其他法律法规和政策规定的条件。
第四章 资产评估基本方法
资产的现行复原重置成本 重置成本 — — 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差 异。但是并未改变基本功能。 △ 选择：有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。 理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜； （ 2 ）用更新重置成本形成的资产性能可改进。
第一节
适用范围
成本法
二、成本法的前提条件和适用范围
• 1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗 特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专 利权等资产。 • 2、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院 等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法 评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等 各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产 进行评估。
第四章 资产评估 基本方法
1
成本法 市场法 收益法
2
3 4
评估方法的选择
第一节
成本法
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素， 并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估 资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本 取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进 行的分析和判断
环比指数 ＝ （1＋a1）×（1＋a2）× （1＋a3）……（1＋an）
（其中an表示第n年环比价格指数）
例 3 ：某被估资产购建于 2011 年，账面原值为 50000 元。当时该类资产的价格指数为 95%，评估基准日该 类资产的定基价格指数为160%，则：
被估资产重置成本=50000（160%÷95%）×100% =84 210（元）
第一节
成本法
一、成本法的基本原理
劳动价值论：资产的价值取决于购建时的成本耗 费。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投 资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价 格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 1、资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成 本越高，相应的资产的价值越大。 2、资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本 身的运动和其他因素的变化而相应变化。
资产评估-财务管理知识第四章
第二部分财务管理知识——第四章投资管理考情分析本章属于重点章节，主要讲述投资管理，考试平均分为10分。
考试题型覆盖了单选、多选等各种题型。
大部分试题是每节知识点独立考核，要求考生在学习过程中，注意扎实掌握项目投资管理的应用与债券、股票估价的计算。
本章重难点：项目投资管理。
第一节投资管理概述主要考点1.直接投资和间接投资2.项目投资与证券投资3.独立投资与互斥投资1.含义1）投资是指特定经济主体（包括政府、企业和个人）以收回本金并获取收益为目的，将货币、实物资产等作为资本投放于某个具体对象，以在未来较长时期内获取经济利益的经济行为。
2）企业投资就是企业为在较长时期内获取经济利益而建造厂房、购买设备、研究开发、购买证券等经济行为。
知识点：投资的分类2.项目投资与证券投资——投资对象的存在形态和性质3.独立投资与互斥投资——投资项目之间的关联关系4.其他分类1）投资方向：对内投资VS对外投资2）投资期限：短期投资VS长期投资第二节项目投资管理主要考点1.项目投资决策参数的估计2.项目投资决策方法3.项目投资决策应用知识点：项目投资决策参数的估计（一）项目期限（二）项目现金流量的估算1.初始现金流量（建设期现金流量）建设性投资固定资产投资、无形资产投资、营运资金垫支其他支出项目的筹建费、开办费原有固定资产的净残值收入固定资产更新改造项目中，原有固定资产报废残值收入扣除清理成本和税收影响后形成的净收益【例4-1】爱普公司拟投资一个新项目M，预计建设性投资总额为5 000 万元。
其中，土地使用权投资1 000 万元，需要在项目建设期初一次性支付，土地使用权年限为40年；厂房造价约1 600 万元，建设期为两年，分两次平均投入；两年后，厂房竣工交付使用，此时需要购置设备1 800 万元，另需运输及安装费200 万元，可立即投入使用。
为满足生产所需的材料等流动资产，还需投入净营运资金400 万元。
要求测算爱普公司项目M的建设期现金流量。
资产评估-第四章房地产评估
(一)房地产的概念
房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地 产是三者的结合体。
物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、 结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设 施条件、平整程度等。
权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而 衍生出来的权利、利益和收益。
区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系， 包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。
17
（三）现场勘察及收集数据资料
现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行 实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境
在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评 估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估 对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
18
（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
20
一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
21
（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成具有复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
22
二、房地产价格的种类
6
(二)房地产的特性
房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地 产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关， 由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所 建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土 地，是以土地特性为基础的。
7
1.土地的自然特性
土地的自然特性主要表现在以下几个方面： （1）数量的有限性(不可再生性) （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
资产评估第四章机器设备评估
13800 29900 13650 118710 17807=118710*15% 15% 25529=118710（1+15%）*18.7 18.7% % 162046
3.重置核算法 （1）特点： 通过分别测算机器设备的各项成本费用 来确定设备本体的重置成本的方法。 （2）适用对象 常用于确定非标准、自制设备重置成本 的计算。
4.综合估价法 综合估价法是根据设备的主材费和主要 外购件费与设备成本费用有一定的比例关系， 在不考虑税金的情况下，通过确定设备的主 材费用和主要外购件费用，计算出设备的完 全制造成本，并考虑企业利润和设计费用， 确定设备的重置成本。
8.车辆购置附加费
车辆购置附加费=（到岸价人民币数 +关税+消费税）×费率
注意： 1.FOB价以外币表示，CIF价以人民币表示， 2.将以上的⑵＋⑶＋⑷，就得到类似与国内 设备的“设备本体的重置成本”，在接着需要考 虑的是国内运杂费、安装费和基础费，对于进口 设备，这三项费用都是按照CIF价为基础计算的 。 3.通过以上的计算得到了设备的必要的、合 理的直接成本费用，还需要根据题目的已知条件 得到设备的间接成本和资金成本，全部合计才能 够得到设备的重置成本。
由于技术进步，是构建新设备比老设 备的投资成本降低 功能性贬值 ＝复原重置成本－更新重置成本
某化工设备，1980年建造，建筑成本项目及原始造 价成本如下表
序 号 1 2 3 4 5 6 7 成本项目 主材 辅材 外购件 人工费 机械费 成本小计 利润 税金 含税完全成本 价 原始成本（元） 50160 11200 备注 钢材22.8吨 铝、橡胶、聚乙烯、铜 等 电机、阀 598工时× 50元 136.5小时× 100元
自考资产评估第四章房地产评估
第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。
二、房地产的特征与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。
三、房地产的评估程序（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。
第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
二、土地资产的分类及其特性（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
（多选）土地的自然特性表现在以下方面：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。
（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。
（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。
（多选）土地资产价格类型：1、基准地价（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
资产评估-会计知识第四章
第一部分会计知识——第四章所有者权益考情分析2018年本章教材内容未发生实质性变化。
本章阐述的知识，包括实收资本和其他权益工具、资本公积和其他综合收益、留存收益。
本章属于较容易章节，分值通常在10分左右，难度不大，知识点也相对比较集中。
对教材内容可以进行适当记忆。
本章内容往往与长期股权投资结合出现综合题目。
第一节实收资本和其他权益工具【知识点】一般企业实收资本的会计处理（★★）初建有限责任公司时，各投资者按照合同、协议或公司章程投入企业的资本，应全部记入“实收资本”科目。
在增资时，如有新投资者介入，新介入的投资者缴纳的出资额大于按约定比例计算的其在注册资本中的份额部分，记入“资本公积”科目。
（一）接受现金投资企业收到投资者以现金投入的资本时，应当以实际收到的金额借记“银行存款”科目，按投资者在企业注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按投资者缴付的出资额超过其在注册资本中所占比例的部分，贷记“资本公积——资本溢价”科目。
【例题】甲有限责任公司收到国家投资1 200万元，法人投资500万元，个人投资300万元，共计人民币2 000万元，收到的款项全部存入该公司的开户银行。
甲有限责任公司账务处理如下：（以万元为单位）借：银行存款2000贷：实收资本——国家投资1200——法人投资 500——个人投资300（二）接受非现金资产投资企业收到投资者以非现金资产投入的资本时，应按投资各方确认的价值（投资合同或协议约定价值不公允的除外）借记“固定资产”、“原材料”、“库存商品”、“无形资产”等科目，按投资者在企业注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按投资者投入的非现金资产价值超过其在注册资本中所占份额的部分，贷记“资本公积——资本溢价”科目。
【例题】甲有限责任公司收到乙公司作为资本投入的原材料一批，该批原材料由投资双方确认的价值为80 万元。
经税务部门认定的税额为13.6万元，乙公司已开具了增值税专用发票。
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产 第二期为4/5，第三期为5/5，第四期为6/5，
评 第五期为7/5。
估 ⑦爱沙法：主要针对木质建造的住宅建筑物提
学
出的。木质建筑物耐用年限40年。前25年减 值每年1.65%，中间10年减值每年1.65%——
3%，最后5年减值7%。
24
第四章 房地产及在建工程评估
（2）打分法（观察法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
钢筋混凝 土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
资 产 评单层 估二至三层 学四至五层
结构 部分
G
0.85
0.8
0.75
装修 部分
S
0.05
0.1
0.12
设备 部分
B
0.1
0.1
0.13
结构 部分
G
0.7
0.6
0.55
装修 部分
S
0.2
0.2
0.15
设备 部分
B
0.1
0.2
0.3
结构 部分
G
0.8
0.7
装修 部分
（2）被评估对象必须是普遍交易的房地产。
1
第四章 房地产及在建工程评估
二、基本公式
P=p*A*B*C*D
资 =p*100/( )*( )/100*100/( )* 100/( )*
产 P——待估房地产评估价;
评 估
p——可比较案例的交易价; A——交易情况修正系数; B——交易日期的修正系数;
学 性。
3. 一般认为，在一次评估中，较理想的案例要
10个以上，最低要求也不能少于3个。
12
第四章 房地产及在建工程评估
第六节 房地产评估的成本法
一、成本估价法及其基本原理
资 1、成本估价法：是一种以建造房地产所
产 耗费的各项费用之和为主要依据，再加
评 估
上一定的利润和应缴纳的税金并扣减折 旧确定房地产价格的估价方法。又称原 价法、合同法、加和法、成本逼近法。
/m2+2190×0.4元/m2+2220×0.3元 /m2＝2181元/m2
11
第四章 房地产及在建工程评估
五、应注意的问题
1. 市场比较法具有现实性，有较强的说服力，
资 以价格求比准价格，欠缺理论基础。经多方修
产 评 估
正，要求估价人员有丰富的经验和知识，否则， 难以得到正确的客观结果。
2. 应用市场法必须有发达的不动产市场，有大 量的交易案例，否则，无法找到相关性和替代
26
第四章 房地产及在建工程评估
3、建筑物的经济性贬值
建筑物经济性贬值是指由于外界条件变
资 化而影响了建筑物效用的发挥，一般都 产 伴随着利用率的下降。 评 经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正 估 常资产收益率 学
27
第四章 房地产及在建工程评估
四、应用举例（见教材）
五、应注意的问题
资 1、适用于市场狭小，缺乏交易实例，无法用
使用范围：不应采用价格指数调整法，以及缺 乏参照物而无法运用类比法的建筑评估；用途
学 结构大致相同相似，其数量较多的建筑物评估。
条件：委托方能够提供比较完整的建筑工程预
决算资料。评估效率较高。
21
第四章 房地产及在建工程评估
（3）价格指数调整。
运用建筑业产值价格指数或者其它相关价格指
资 数推算出建筑物重置成本的一种方法。
年限20年，土地还原率为8%，求土地使 用年限修正后的地价。
修正系数=[1-1/(1+8%)20]/[11/(1+8%)30]=(1-0.2145)/(1-
学 0.0994)=0.872
修正后的地价=1000*0.872=872元
5
第四章 房地产及在建工程评估
三、市场比较法的估价步骤
1. 广泛收集交易案例；
3
第四章 房地产及在建工程评估
其它修正
2、容积率修正
资 容积率与地价的关系呈非线性关系。 产 修正系数=待估宗地容积率修正系数÷可 评 比实例容积率修正系数 估 学
4
第四章 房地产及在建工程评估
例题1
比较案例成交地价为每平方米1000元，
资 对应使用年限为30年，而待估宗地出让
产 评 估
学 2、原理：是生产费用价值论，等量的资
金获得等量的收益。
13
第四章 房地产及在建工程评估
二、基本公式
1、新建房地产成本
资
新建房地产价格，购置土地费用，建造
产 建筑物费用，正常利税
评 2、新开发的土地成本
估
生地价格，开发土地成本，销售费用和
学 一般管理费用，开发期间利息，资本收
益，投资利润
14
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售
评 费用-利息-税费-利润
估 上式：
学 利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率
利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率
31
第四章 房地产及在建工程评估
注意
需要注意的是：土地价格、售楼价格、
资 建筑费用实际发生的时间不同，在考虑 产 货币时间价值时，需要折算到估价基准 评 日的现值。 估 学
产 其他方法估价的场合；对一些既无收益，又很
评
少交易的学校、公园等公共设施也可以采用这 种方法进行评估。
估 2、适用于工业用地估价，对商业及住宅用地
学 不适用。
3、适用于新开发土地、新建建筑物的估价。
28
第四章 房地产及在建工程评估
第七节 房地产评估的剩余法
一、剩余法的基本原理
资 1. 剩余法：又称假设开发法、倒算法和预期
修正系数=100%/(100%4%)=100/96
修正后价格=3000*100/96=3125元 9
第四章 房地产及在建工程评估
【例3】
某宗地的面积为1000m2，采用市场法
进行评估。通过三宗可比实例求出的比
资 准价格分别为2130元/m2、2190元/m2
产 和2220元/m2，如果赋予这三个价格的
第四章 房地产及在建工程评估
第五节 房地产评估的市场法
一、市场法的基本原理及前提条件
资 1、市场比较法：是对被评估房地产与最近期
产
交易的类似房地产相比较，通过调整影响交易 因素的修正，确定被评估房地产的合理价格的
评 一种估价方法。
估 2、原理：依据房地产评估的替代原则。 学 3、前提条件：
（1）具备公开市场。
资 V——购置土地的价格；
产 A——开发完成后不动产的价值；
评 估 学
B——整个开发项目的开发成本； C——投资利息； D——开发商合理的利润；
E——正常税费
30
第四章 房地产及在建工程评估
2、香港的计算公式
地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息发展商的利润
资 3、实际中应用的公式
产
产
开发法。主要用于地产价格的评估。在估算未 来不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物的
评 建造、买卖有关费用、利息，将地价和房价分
估 离计算，从而确定土地价格的方法。
学
2. 基本原理 依据马克思土地价格理论。是扣除成本、利润、
利息、税收后的余额。
29
第四章 房地产及在建工程评估
二、基本公式
1、一般公式：V=A-(B+C+D+E)
建筑评估中的成本法主要涉及到四个基
资 本要素，即建筑物的重置成本、实体有 产 形损耗、功能性贬值和经济性贬值。 评 1、建筑物重置成本的测算方法 估 学
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第四章 房地产及在建工程评估
（1）重编预算法
建筑物的重置成本按照图纸以现行价格标准计
资 算工程直接费用以及各项间接成本，二者加和。
产 适用范围：测算建筑物更新重置成本；构造比
资 方米) 产 5、计算土地价格 评 土地价格=（150+200+28.77+35）* 估 （1+15%）=475.84(元/平方米) 学 该土地单价=475.84(元/平方米)
总价=475.84(元/平方米)*15000平方 米=7137600元。
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第四章 房地产及在建工程评估
三、旧房地产成本估价法
学 C——区域因素修正系数；
D——个别因素修正系数；
2
第四章 房地产及在建工程评估
其它修正
此外，还有同土地使用年限修正系数，
资 容积率修正系数。 产 1、土地使用年限修正系数 评 [1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 估 r——还原率； 学 m——待估对象的使用年限；
n——可比实例的使用年限。
产 ①定额法（直线法）
评 估
②定率法（双倍余额递减法，余额递减 法）
学 ③年数总和法；
④偿债基金法；
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第四章 房地产及在建工程评估
⑤建筑物经济寿命法
建筑物折旧=建筑物重新购建价格×年平均折旧率×建筑物年龄
资
⑥罗斯法：将建筑物的耐用年限分为相等的五 期，假定第一期的减值为平均减值率的3/5，
简单算术平均法；
资 加权算术平均法；
产 中位数法；
评 估
众数法。
学
8
第四章 房地产及在建工程评估
四、应用实例
例题2：情况修正
资 市 场 交 易 案 例 A， 其 地 块 成 交 价 的 为 产 3000元/平方米，根据市场行情分析， 评 该地块为特殊利益关系人之间的交易， 估 价格偏低为4个百分点。求地块的修正后 学 的价格。