住房和城乡建设部司函

湖南省城市住房建设规划编制导则二O一四年四月目录1 总则 (1)1.1规划定位 (1)1.2指导思想与规划原则 (1)1.3规划期限与规划范围 (2)1.4导则适用范围 (2)2 规划制定程序与工作要求 (2)2.1规划制定程序 (2)2.2工作要求 (2)3 规划内容 (3)3.1城市住房建设情况评估 (3)3.2住房发展目标 (4)3.3主要任务 (5)3.4 空间布局与用地规划 (5)3.5 年度时序安排 (6)3.6 政策保障措施 (6)3.7 规划实施机制 (6)4 技术要点 (7)4.1现状资料收集 (7)4.2居民与房地产开发企业调查 (9)4.3住房需求预测 (10)5 成果要求 (12)5.1成果形式 (12)5.2规划文本 (12)5.3图纸 (12)5.4附件 (13)附件：需求预测模型说明 (14)一、总量预测方法 (14)（一）时间序列分析法 (14)（二）多元线性回归法 (15)（三）联立方程组法 (15)二、分类预测方法 (16)（一）根据收入水平划分住房求层次并构建需求模型 (17)（二）根据家庭住房状况划分住房需求层次并构建需求模型 (18)湖南省城市住房建设规划编制导则制定和实施住房建设规划，是国务院作出的重要部署。

是贯彻落实各项住房政策的重要载体，是指导城市住房建设和发展的基本依据。

对强化政府住房保障职责、引导市场合理预期、促进房地产市场健康平稳发展，实现广大群众住有所居目标具有重要意义。

为加强对城市住房建设规划编制工作的指导，规范规划编制的技术方法和成果表达，提高规划编制的质量和水平，依据国家相关法律、法规、标准规范和政策文件及住房和城乡建设部《城市住房建设规划编制导则》（建房改研【2012】1号），结合我省实际情况，制定《湖南省城市住房建设规划编制导则》(以下简称“本导则”)。

1 总则1.1规划定位城市住房建设规划是城市总体规划的一个专项规划，是法定规划，需要独立进行编制。

1.2指导思想与规划原则1.2.1指导思想以科学发展观为指导，以保障和改善民生为重点，认真落实国家和省级城镇住房发展规划的相关要求，积极发挥城市住房建设规划的引导和调节作用。

着力强化政府住房保障，加强房地产市场调控，推进住房建设消费模式转型，促进住房事业科学发展。

努力实现广大群众住有所居目标。

1.2.2规划原则（1）强化住房发展的社会功能和政府住房保障职责。

把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标，更加突出住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，促进住房资源均衡配置。

满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求；强化政府住房保障职责。

重点改善城镇中低收入住房困难家庭、进城务工人员和新就业职工的居住条件。

（2）坚持住房发展与城市经济社会发展相适应。

结合城市自身特点和总体发展目标，统筹处理好近期与长远、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套、规划刚性与弹性的关系，体现规划的科学性和可操作性。

（3）坚持与相关规划进行充分衔接和协调。

城市住房建设规划应以国家和省级城镇住房发展规划、城市国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，与城市近期建设规划和其他专项规划相衔接，重点突出对土地、财税、金融等关联资源配置和调控的引导，确保住房发展目标的实现。

（4）坚持突出重点、分步实施。

落实各项住房政策要求，明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，制定年度实施计划，有效引导市场预期，实现住房发展建设稳步有序推进。

（5）坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策。

1.3规划期限与规划范围1.3.1 本次城市住房建设规划的规划期为2014-2020年，城市住房建设规划还应对城市远景的住房发展进行展望。

l.3.2城市（地级市）住房建设规划的规划范围分为两个层次：市域和中心城区两个层次。

市域层次主要是提出各市县住房建设的原则性要求，对各市县住房进行总体安排和部署；中心城区层次主要是城市总体规划确定的规划区范围内的中心城区。

湘西自治州主要在州域层面对全州各市县住房进行总体安排和部署。

1.3.3县级市及县城的规划范围主要为中心城区范围，即总体规划确定的规划区范围内的中心城区。

1.4导则适用范围本导则适用于湖南省的城市(包括地级市、县级市、县城)的住房建设规划编制。

2 规划制定程序与工作要求2.1规划制定程序住房建设规划的制定一般按下列程序进行：确定任务、前期调研与资料收集、专题研究、规划编制与咨询论证、规划审查、规划批准与组织实施。

2.2工作要求2.2.1确定任务。

城市人民政府组织编制城市住房建设规划，房产局或住房主管部门会同规划等主管部门负责具体编制工作，规划编制应委托具有相应规划资质的规划编制单位承担编制任务。

规划编制经费应纳入政府财政预算。

2.2.2前期调研与资料收集。

规划编制单位应通过多种方式收集编制规划所需的经济社会与住房发展相关资料，包括国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、历版住房建设规划等相关规划资料；听取相关部门的规划设想和建议；具备条件的城市应对居民居住状况和房地产开发企业进行抽样调查。

2.2.3专题研究。

规划编制单位应完成现状调研专题研究报告，对现状存量住房及近几年各类住房建设情况进行深入调查，分析城市住房发展中存在的主要问题。

有针对性的对城市住房需求预测、城市住房建设目标和发展策略、城市住房空间布局等方面选择重点问题开展专题研究。

2.2.4规划编制与咨询论证。

规划编制单位应根据规划技术要求编制城市住房建设规划。

城市住房主管部门应当采取论证会、听证会或其他方式征求专家和公众的意见，规划编制单位应充分考虑专家和公众的意见进行修改完善并编制规划成果。

2.2.5规划审查。

城市住房上级主管部门会同规划等部门，组织专家对规划成果进行审查，规划编制单位根据审查意见进行修改、完善后形成规划报批稿。

2.2.6规划批准与组织实施。

设区城市住房建设发展规划编制完成后，由省住房和城乡建设厅组织专家、相关部门进行审查。

审查通过后，报经当地人民政府批准，并报省住房和城乡建设厅备案，同时向社会公布和开展组织实施。

已纳入《中国房地产指数系统百城价格指数报告》的市州，还应报住房和城乡建设部备案。

县(市)城市住房建设发展规划编制完成后，由设区的城市房产部门组织审查。

审查通过后，报经当地人民政府批准，并报省、市房产主管部门备案。

3 规划内容3.1 规划内容的总体安排3.1.1 市（州）域层面住房建设规划的内容。

各市州住房现状情况分析、住房发展目标、主要任务、年度时序安排、住房产业化基地布局、各市县住房建设总体安排和部署。

3.1.2 中心城区层面住房建设规划的内容。

中心城区现状住房情况分析、住房发展目标、主要任务、空间布局与用地规划、年度时序安排、政策保障措施、规划实施机制。

3.2 城市住房建设现状情况分析3.2.l进行住房建设现状情况分析。

全面分析住房建设情况，对现状各类住房的存量情况进行客观分析，分析当前的总量和居住水平，存在的主要问题。

3.2.2主要内容：（1）住房相关产业的地位与作用。

客观分析房地产相关产业在当地国民经济社会发展中的地位与作用，明确房地产相关产业在GDP、财政收入及固定资产投资中的比重等相关指标，分析当地与居住相关的各类经济社会指标。

(2)各类存量住房总量及存量住房的结构情况，总体居住水平分析。

明确各类住房包括商品房、保障性住房、其它住房（自建房、房改房、移民或拆迁安置住房、城中村、单位集资建房）等各类住房的总量情况，客观分析目前居民的居住水平和居住质量。

(3)商品住房建设情况。

包括近几年商品住房建设规模、价格变化、建设项目空间分布、土地供应和市场秩序等情况。

(4)各类保障性住房建设情况。

包括住房保障相关政策和制度建设，近几年各类保障性住房建设规模、建设标准和房源筹集，保障性住房建设项目空间分布、土地供应和资金保障，以及保障性住房的分配、管理和使用情况等。

(5)城市棚户区改造情况。

包括城市棚户区改造的相关政策和制度建设，各类棚户区建设规模、建设标准，棚户区改造建设项目空间分布、土地供应和资金保障。

(6)其它住房建设情况。

包括居民自建房、房改房、拆迁或移民安置房、城中村、单位集资建房等各类住房情况，以及占整个住房总的比例情况。

(7)住房公积金及住房融资平台运行情况。

(8)住房建设存在的主要问题。

根据当地实际情况，总结现行住房建设存在的主要问题。

3.3住房发展目标3.3.1 立足城市住房和经济社会发展现状及存在问题。

结合未来人口和城镇化发展趋势预测，分析判断居民住房需求特征和发展趋势。

科学合理预测城市住房需求。

依据全国和省级城镇住房发展规划，综合考虑资源环境承载能力和政府公共财力，统筹确定城市住房发展与建设目标。

3.3.2 主要内容：(1)基于发展现状，在住房需求预测和供给能力分析基础上，合理确定城市住房发展总体目标；(2)确定住房发展分项目标．包括总量和居住水平目标、住房保障目标、质量与环境目标、关联资源配置目标等；(3)建立住房发展指标体系，明确约束性指标和预期性指标(建议指标体系详见下表，各城市可在此基础上．结合本地实际情况，设计完善指标体系)。

(4)提出中长期住房发展目标。

3.4 主要任务3.4.1 明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，包括住房供应体系和供应结构、住房保障、房地产市场发展、住房建设消费模式、住房空间布局、既有住区更新改善、社区环境与住宅质量提升等方面的内容，各城市可根据实际情况补充其他工作任务。

3.4.2 主要内容：（1）住房供应体系和供应结构：明确住房供应体系，总体供应结构和保障性住房覆盖面，优化存量住房供应等内容；（2）住房保障：明确住房保障方式，各类保障性住房建设规模、建设标准、房源筹集模式和资金来源，以及保障性住房分配、运营管理和住房公积金管理等内容；（3）房地产市场发展：明确房地产市场发展重点，各类商品住房建设规模及建设标准，市场秩序监管，房地产服务业发展和住房信息系统建设等内容；（4）住房建设消费模式：明确发展省地节能环保型住宅，推进住宅产业化发展；利用新房和存量房两个市场，采取买房和租房两种方式，支持自住和改善型需求，引导合理梯度住房消费等内容；（5）住房空间布局：明确各类住房的选址原则和空间布局模式，以及相应的公共交通和公共服务设施配套建设要求等内容；（6）既有住区更新改善：明确存量住房宜居改造、节能改造、结合城市更新推进保障性住房建设等内容；（7）社区环境与住宅质量提升：明确社区环境建设、地域文化特色、社会服务与物业管理、住宅户型设计、住宅工程质量管理等内容，并重点关注老年住房需求，应对老龄化发展趋势。

在上述各方面明确相应的重点工程。