自考的房地产开发与经营重点
房地产开发与经营08262重点速记
广东省高等教育自学考试《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容第1章房地产开发与经营概述1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务1.2房地产开发概述特征：综合、长期、地域、风险性开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。
土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。
1.3房地产经营概述土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押第2章房地产开发市场调查与细分2.1房地产市场调查概述调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查2.2房地产市场调查的方法调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验）房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。
《房地产开发与经营》08262重点速记#(精选.)
广东省高等教育自学考试《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容第1章房地产开发与经营概述1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务1.2房地产开发概述特征：综合、长期、地域、风险性开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。
土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。
1.3房地产经营概述土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押第2章房地产开发市场调查与细分2.1房地产市场调查概述调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查2.2房地产市场调查的方法调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验）房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。
房地产开发与经营总复习
房地产开发与经营总复习房地产开发与经营是一个复杂而庞大的行业，涉及到多个方面的知识和技能。
在市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要不断提升自身的竞争力，才能在行业中立于不败之地。
本文将对房地产开发与经营的相关知识进行总复习。
一、基本概念1、房地产开发：指依法依规对土地进行开发、建设、销售、出租以及物业管理等活动的过程。
2、房地产经营：指对已经建设好的房地产进行出租、销售、物业管理等市场行为。
3、土地利用规划：指按照城市规划要求对土地进行划分和用途规划。
4、房地产投资：指投入资金用于房地产开发、经营和投资收益的行为。
二、房地产市场1、市场类型：房地产市场分为住宅市场、商业市场和工业市场三种。
2、市场供求关系：主要体现为房地产租金、房价和市场销售的数量。
3、市场竞争格局：主要表现为市场份额和市场集中度。
4、市场价格形成机制：主要是由市场供求双方的力量作用所决定。
三、房地产开发1、开发前期准备：包括用地选址、项目策划、设计论证、资金筹措等内容。
2、建设期管理：包括土地开发、建筑施工、监理管理、质量管理等内容。
3、销售与营销：包括预售许可证申请、销售策划、广告宣传、销售管理等内容。
4、物业管理：包括物业服务、维修保养、房屋租赁等内容。
四、房地产经营1、收益模式：房地产经营主要有出售和出租两种收益模式。
2、物业管理：包括物业维修、安保管理、设施维护、环境卫生等内容。
3、租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租赁费用计算等内容。
五、风险控制1、政策风险：政策变化可能对房地产市场造成不利影响，企业需要及时调整策略。
2、市场风险：市场变化可能对企业收益产生影响，企业需要加强市场分析和预测。
3、资金风险：资金管理是企业运营的重要环节，企业需要加强财务管理。
4、法律风险：合法经营是企业发展的保障，企业需要遵守法律法规。
六、经验总结1、差异化经营：在竞争激烈的市场中，企业需要在产品和服务上做出差异化，提升市场竞争力。
自考房地产开发与经营管理
自考房地产开发与经营管理自考房地产开发与经营管理是一门涉及房地产领域的综合性学科，其主要包括房地产开发与经营的理论、方法、案例以及市场动态方面的知识。
房地产开发与经营管理的学习内容包括：房地产市场与经营环境分析、房地产项目投资与成本控制、房地产项目规划与设计、房地产项目建设与营销等方面。
本文将从三个方面分别阐述自考房地产开发与经营管理的内容和相关的实践应用。
一、房地产市场与经营环境分析在房地产开发与经营管理中，房地产市场与经营环境分析是一个非常重要的内容，它对于理解房地产市场的发展趋势、掌握市场的机会与风险以及制定正确的经营策略都有着重要的影响。
经过学习，我们应该能够熟悉中国房地产市场的现状、特点以及发展趋势，掌握房地产市场的宏观调控政策，熟悉房地产市场的运作规律和投资风险。
同时，还需要了解一些基本的经济和法律知识，如金融政策、税收政策、公司法和工程建设法等，以便能够更好地把握经营环境的变化和机遇。
二、房地产项目投资与成本控制在房地产开发与经营管理中，房地产项目投资与成本控制是非常重要的内容之一。
在学习过程中，我们应该掌握如何进行房地产项目的投资分析、成本估算和预算编制。
具体来说，我们需要了解房地产投资的相关理论知识、投资过程的主要内容、投资决策模型和评价方法、成本的组成和计算方法、成本控制的原则和方法等。
同时，还应该熟悉房地产项目管理中的时间成本、质量成本、风险成本等主要成本类型，并学会如何有效地控制成本，以最大化收益和降低风险。
三、房地产项目规划与设计在房地产开发与经营管理中，房地产项目规划与设计是非常重要的环节。
在学习过程中，我们应该了解房地产项目规划与设计的相关理论和方法，学习如何制定项目规划方案和完成项目设计。
具体来说，我们应该了解国家和地方相关规划和法律法规，确定项目的用途、规模、布局和风格等。
同时，需要了解如何进行项目设计，包括建筑结构、园林景观、装饰材料等方面，以满足市场和消费者的需求，提高项目的市场竞争力。
自考房地产开发与经营重点
自考房地产开发与经营重点房地产开发与经营复习题选择题：（含多选）1.从决策的含义可看出，构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标：②有两个以上可供选择比较的方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。
2.一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。
3.地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同:地产经营公司是政府委托，在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。
4.地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
5.房地产开发企业资质等级划分规定：6.房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构;④混合型组织结构。
7.土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
8.获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。
9.低价测算的常用方法：假设开发法。
10.其他费用估算：保险费属于其他费。
11.静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）12.财务内部收益率公式：13.安全性按风险稈度大小分为：A,B,C,D 4级: A 级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D级表示风险极大。
房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。
14.筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率 ___标准划分为，共分为：A,B,C,D 4级：A级表示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C 级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。
房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A 级的筹资方案。
15.编制投资计划必须对开发企业建设总投资讲行分解。
投资的分解方法有:按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。
房地产开发与经营重点
5.融资前分析和融资后分析的关系（论述）：①财务分析可分为融资前分析和融资后分析。一般宜先进行融资前分析，融资前分析是指在考虑融资方案前就可以开始进行的财务分析，即不考虑债务融资条件下进行的财务分析。在融资前分析结论满足要求的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析，融资后分析是指以设定的融资方案为基础进行的财务分析。②融资前分析只进行盈利能力分析，并以项目投资折现现金流量分析为主，计算项目投资内部折现率和净现值指标，也可计算投资回收指标（静态），融资后分析主要是针对项目资本折现现金流量进行分析，既包括盈利能力分析，又包括偿债能力分析和财务生存能力分析等内容。
1.房地产开发与经营：是指房地产开发企业在城市规划区国有经营建设用地上进行的基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为
2.房地产：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益
3.房地产项目开发与经营的程序（简答）：①投资决策阶段、②前期工作间断、③施工实施阶、④经营和服务阶段
13.房地产开发项目资金筹集规划的主要内容：①对企业和项目的内外因素进行分析；②合理确定筹资活动期望达到的目的和要求；③编制投资计划与资金筹措计划；④筹集方案的选择；⑤筹集方案的实施及调整。
1.按照房屋开发用地的来源不同，开发用地可分为存量国有用地和增量国有用地
2.按照前期开发程度不同，可分为：生地、毛地、熟地
2.房地产投资的含义：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为
3.房地产投资的形式：①房地产的直接投资；②房地产的间接投资
房地产开发与经营自考重点(江苏自考)
2012年10月房的产开发与经营自考重点（江苏自考) 一。
名词解释 1。
房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要，按照有关法规,以房屋互换为主，货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为。
P14 2. 确定型决策:一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者需知需要解决的问题，环境条件，未来结果,在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果,就能作出精确估计的决策.P21 3。
风险性决策：也称为随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先确定,可能存在若干状态。
常用决策树法。
P21 4。
不确定型决策:决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策.P22 5. 消费结构:社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。
P35 6。
产业结构：国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。
P35 7。
安置补助费:指为了安置以土的为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助。
P35 8. 新菜的开发建设基金：征用城市郊区商品菜的时支付的费用。
P35 9。
房屋产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为.P100 10. 货币补偿:拆迁人将被拆迁房屋按照房的产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有者，货币补偿的金额按照房屋的区位,用途,建筑面积等因素以房的产评估及格确定。
P100 11. 假设开发法：是指求取评估的块未来开发完成后的价格,减去未来的正常开发成本,税费和利润后，所得剩余为评估的块价格的方法.P103 12.房的产开发资金成本：指投资者在房的产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，由资金筹措成本和资金使用成本组成.P155 13. 房的产开发企业的边际成本：指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本。
自考房地产开发与经营
一、运用因素分析法进行成本分析概念：因素分析法又称连环置换法，这种方法可用来分析各种因素对成本的影响程度。
首先假定众多因素中的一个因素发生变化，而其它因素则不变，在前一个因素变动的基础上分析第二个因素的变动，然后逐个替换，分别比较其计算结果，以确定各个因素的变化对成本的影响程度。
例：某承包企业承包一工程，计划砌砖工程量1200M3，按预算定额规定，每立方米耗用空心砖510块，每块空心砖计划价格为0.12元；而实际砌砖工程量却达到1500 M3，每立方米实耗空心砖500块，每块空心砖的实际购入价格为0.18元，试用因素分析法进行成本分析。
空心砖成本的计算公式=砌砖工程量×每立方米空心砖的消耗量×空心砖价格采用因素分析法对上述三个因素分别对空心砖成本的影响进行分析结论：由于工程量增加使成本上升18360元由于空心砖节约又使成本降低1800元由于价格提高又使成本上升45000元上述三种因素的影响使总成本上升了61560元。
二、假设开发法测算土地价格公式：地价=开发完成后的房地产价值-房屋开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润例：某房地产开发公司欲参加招投标获取一宗土地，已知该宗土地的面积为5000平方米，容积率为6，使用年限为50年，用途为商住性质，计划建16层，1—4层为商业，5—16层为住宅，总建筑面积28000平方米，其中商业面积12000平方米，预计建设期为3年，建筑成本1400元/平方米，管理费率为建筑成本的5%，假设建造完成后，商业用房可以一次性售完，住宅预计分三期卖完，盖好后卖25%，半年后卖45%，一年后卖出30%，预计商业用房价格为4800元/平方米，住宅3000元/平方米；建设期资金投入35%，第二年投入40%，第三年投入25%，均匀投入；销售费用为销售收入的2%，税金为销售收入的5%；贴现率为12%，利润率为15%。
1、用折现法测算开发完成后的房地产价值，2、用折现法测算开发成本，3、计算房地产开发公司能承受的地价和楼面地价。
房地产开发与经营期末考试重点归纳
一、征地与拆迁的区别联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。
它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。
区别：1、适应的法律程序不同。
国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。
2、适应范围不同。
国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。
城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
3、行为所指的标地不同。
国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。
城市房屋拆迁指向的标地是房屋。
4、法律后果不同。
国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。
城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。
二、融资有哪些形式：1、企业自有资金2银行贷款3社会集资4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。
三、房地产开放步骤、流程P121、决策立项阶段2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）3、建设阶段4、竣工验收及房屋销售阶段四、房地产销售的定价方法：P1401、类比法2、成本法3、评估法五、什么是容积率？项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。
划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。
2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。
确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。
房地产开发与经营期末复习重点
第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营的基本含义1、房地产开发（P1）狭义：在依据国家法律获得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建造、施工等开发活动。
二、房地产开发与经营的特点（P3）1.难度较大2.风险较大3.政策性强第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容（P4）1、按开发时间不同，分为初次开发和再次开发2、按开发内容不同，分为外延式开发和内涵式开发3、按开发规模不同，分为单项开发和综合开发二、房地产经营的形式与内容1、按经营对象的相对差异，划分为地产经营和房产经营2、按经营规模和经营方式，划分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营3、按活动发生的不同过程，划分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费和使用经营第二章经营理论和策略第一节房地产开发与经营理论概述三、消费者市场购买行为理论（P14）*消费者市场：所有为了个人消费而购买物品或服务的团体或个人构成的市场。
1.消费者购买动机a.本能动机：原始动机，由本能需要产生b.心理动机：通过各种心理活动而形成2.购买决策过程消费者需求产生→寻找、搜集有关信息作为购买依据→分析、整理、比较，选出最满足需求的产品→购买阶段→买后评判3.消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买等问题。
第二节房地产开发与经营策略分析二、房地产市场开发策略（P17）a.开发由本地化向跨区域发展b.开发从品质向品牌跨越c.纯住宅开发向商用物业拓展d.诚信开发地产争雄楼市e.开发健康住宅风声水起三、不同时期房地产价格策略（P19）1.房地产产品进入期2.房地产产品成长期3.房地产产品成熟期4.房地产产品衰退期第三章房地产企业第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与特征（P29）1.概念：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询和物业服务，实现自身经济价值的经济组织。
2021年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产开发与经营复习重点2020
2021年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产开发与经营复习重点第一章房地产开发与房地产经营4、（P6）土地的不可移动性决定了房地产产品在交易的过程中不可能有商品位置的流动，而是商品所有者或者使用者的更换。
（选择题）5、（P6）房地产商品往往规定有严格的使用性质，如城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改，体现了土地售后用途的约束性。
（选择题）6、（P6）一般的商品经营，遵循的是市场经济下的价格机制和竞争机制，市场的影响是最主要的因素。
（判断题）7、（P7）从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。
（判断题）8、（P11）投资公司投资开发房地产与房地产开发企业开发房地产，在获利方式上有哪些差异？（简答）投资公司投资开发房地产产品不是通过出售的方式来迅速获得回报，而是在一个较长的时间内通过稳定经营获得利润，或直接购买房地产产品从事商务经营活动，因此更注重产品的抗风险性，更能承受较低的初始回报率。
9、（P12）政府建设主管部门的调控内容表现在哪些方面？（简答）政府有关部门对房地产开发的调控主要是调节市场中房地产供给与需求的矛盾，在需求与供给的总量上进行宏观调控；调整房地产开发的投资结构，统筹布局，确保城市风貌；筹集建设资金，开发市政基础设施和城市各种配套设施，提高城镇居民的生活环境质量；改善居民的居住条件，特别是为危房户、困难户提供廉价的商品房；协调房地产开发的社会效益、环境效益、经济效益的统一。
10、（P15）房地产典当，是指产权所有人，或称出典人，将其房地产以一定价格和一定期限交给承典人，出典人获得一笔贷款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权。
（名词解释）第二章房地产开发与经营基本理论1、（P20）均衡价格策略是通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。
（选择题）6、（P22）确定型决策只需求出各方案在以知自然状态下的收益值或损失值，然后进行对比分析，从中选择收益值最大的方案或损失值最小的方案作为决策方案。
江苏自学考试28898房地产开发与经营
江苏省自学考试工程管理房地产开发与经营第一章绪论1、房地产开发的基本程序：1、投资决策阶段：开发设想的形成；环境分析与机会选择。
2、依法取得土地使用权阶段。
3、可行性研究阶段；4、前期准备阶段：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。
5、项目实施阶段。
6、销售阶段。
2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容是什么？根据房地产经济活动的过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流通环节的经营和销售环节的经营三种。
1，产品形成过程的经营，从立项、选址开始、，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上看，与房地产开发的程序是相同的，这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产的改造。
2、房地产等流通的经营，流通过程的房地产经营，主要是指房产交易，包括房屋销售、房屋租赁，以及诸如房地产抵押、房产典当、房地产置换等其他形式的经营。
流通过程的房地产经营是房地产经营的主要内容。
3、消费过程的经营，房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域，此期间经营的主要是指物业管理。
第二章房地产开发与经营的基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则与决策类型：决策原则有：遵守政策法规原则、经济效益原则、定性分析与定量分析相结合原则。
类型：确定型决策、风险型决策、和不确定型决策。
2、不确定型决策有哪几种方法？常见的不确定型决策方法主要有以下几种：1、大中取大法，又称乐观主义准则。
对客观情况总是抱有乐观的态度，首先找出每种方案在各种状态下的最大收益值，再从中找出最大收益值，其对应的方案则为最佳方案。
2、小中取大法，又称悲观主义准则，是坏中求好，即先从每个方案中选出一个最小的损益（最坏的结果），然后从中选择一个相对最大者《坏中求好》，其所对应的方案就是较好方案，一般来说这种方法常为保守稳健的投资决策者所采用，因为它可以保证在各种情况下收益不低于此值。
《房地产开发与经营》学习重点、备考资料
第一章绪论房地产• 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
• 特点：固定性、耐久性、异质性房地产业• 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。
• 属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。
房地产开发与经营• 房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
• 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
• 比较：角度不同（产品、管理）；内容不同（生产环节，流通环节）房地产开发与经营的特点难度大风险大政策性强房地产开发形式和内容按开发的时间不同初次开发：对未利用土地的开发利用过程再次开发：对已开发土地追加投资或转变用途按开发的内容不同外延式开发：增加城市用地面积内涵式开发：提高容积率或土地利用率按开发的规模不同单项开发：规模小，项目功能单一综合开发：规模大，项目功能齐全按经营对象的相对差异划分地产经营：土地的出让、转让、出租、抵押 ①出让：经营者是国家 一级开发 ②转让、出租、抵押：经营者是土地使用人二级开发按活动发生的不同过程划分房地产开发经营房地产流通经营案例：海南房地产泡沫分析（3）• 主要问题– 土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用；– 金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强；– 当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多；– 住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑；– 政府产业战略的失误；– 大量的投机性人群。
• 最终结局：泡沫破灭– 大量工程停工；半拉子工程和大量烂尾楼1600多万平方米– 大面积土地撂荒；闲置土地2万多公顷– 大量资金流失；– 大量房屋闲置；闲置房屋450多万平方米– 产生大量房地纠纷和官司；• 泡沫破灭的根本原因国家强有力的宏观调控政策；土地供应失控；城市规划和管理失控；金融领域失控；产业发展战略失控；市场有效的最终需求不足；市场处于发展初期，市场参与者都不成熟。
房地产开发与经营考试重点整理
房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。
由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。
房地产包括土地和建筑物。
特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。
二、房地产服务业一）物业管理业。
二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。
2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。
3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。
4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。
发展现状：1、1992年－1993年6月：房地产热2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月－今：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。
自考 房地产经营要点
1.不属于房地产中介机构的是:房地产管理机构.2.在中国的城市土地城市上,流通的是土地使用权.3.在土地、房屋权属转移时，向承受人征收的一种税是：契税。
4.影响决策的主客观条件是确定的，但有多种方案可供选择的决策类型是：确定型决策。
5.由土地的位置差别形成的地租被称为：级差地租I6.开发规模较小，占地面积不大，功能较单一的房地开发方式是：房地产单项开发。
7.对于紧急工程和保密的军事工程等，适合采用的招标方式是：议标。
8.国有土地使用权转让方式，主要有：出售、交换、赠予。
9.房地产业指主要从事房地产的：开发、经营、管理。
10.国有土地使用权转让市场，属于房地产二级市场。
11.现代房地产企业制度的要求中，不包括强制管理。
12.如果按照股票的面值发行，这种发型称为面额发行。
13.房地产企业事业单位自愿组成的，自我服务的社会经济团体，称为房地产协会。
14.下列属于国有土地使用权转让方式的是出售。
15.物业管理的性质包括：专业化、社会化、市场化。
16.与我国城镇土地使用权出让方式相对应的价格形式有：协议价格、招标价格、拍卖价格。
17.房地产经营管理企业筹集资金时，必须坚持的原则有：筹资流动性原则、筹资安全性原则、筹资盈利性原则。
18.土地出让的低价是：基准地价。
19.物业管理的正式启动，一般是从物业接管验收开始到业主委员会的正式成立。
21.房地产建设工程项目验收的主要方法是：召开现场会、现场验收、审查全部工程资料。
22.房地产经意管理企业可分为：房地产开发经营企业、房地产金融企业、房地产市场中介服务企业、房地产物业管理企业。
23.房地产市场运行的方式决定于：交易的内容、交易的时间。
24.房地产经营管理的宏观经济决策内容主要包括：确定房地产投资规模、确定房地产投资结构、觉得房地产投资地区。
25.企业必须按照法律法规等规定及时筹集到资本金，从营业执照的签发之日起，一次性筹集的期限为6个月。
26.房地产建设工程项目规划与审批中，必须取得‘两证一书’才能开工建设。
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房地产开发与经营复习题选择题：（含多选）1.从决策的含义可看出,构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标；②有两个以上可供选择比较的方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。
2.一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。
3.地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同：地产经营公司是政府委托,在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。
4.地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
5.房地产开发企业资质等级划分规定：6.房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构；④混合型组织结构。
7.土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
8.获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。
9.低价测算的常用方法：假设开发法。
10.其他费用估算：保险费属于其他费。
11.静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）12.财务内部收益率公式：13.安全性按风险程度大小分为：A,B,C,D 4级：A级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D级表示风险极大。
房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。
14.筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为：A,B,C,D 4级：A级表示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。
房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A级的筹资方案。
15.编制投资计划必须对开发企业建设总投资进行分解。
投资的分解方法有：按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。
16.房地产开发企业制定投资计划表时,要注意项目分解和工程成本分解的统一。
17.房地产开发项目进度管理的主要内容：①编制开发项目实施阶段总进度规划；②编制开发项目建设总进度计划、年度计划；③核准施工进度计划；④编制其他配套进度计划；⑤督促监理工程师；⑥检查与纠偏进度计划。
18.合同策划是指开发商对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同事实的接触条件、工程范围、承包方式、合同的主要条款一级合同的签订过程中注意到的问题。
19.从预防索赔发生着手，洞察工程实施中可能导致索赔的起因，防止或减少索赔事件的出现。
20.开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
21.购买后行为评价的主要内容：①购买者对于产品及开发商的满意度；②购房者的社会传播行为；③购房者处理不满的方式的选择。
22.竣工验收应满足的条件：⑴完成工程设计和合同约定的各项内容；⑵施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。
工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
⑶对于委托建立的工程项目，建立单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。
工程质量评估报告应经总经理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
⑷勘察、设计单位对勘察。
设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。
工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
⑸有关完整的技术档案和施工管理资料。
⑹有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。
⑺建设单位已按合同约定支付工程款。
⑻有施工单位签署的工程质量保修书。
⑼城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。
⑽有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
⑾建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
判断题1.金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发，特殊情况下甚至以直接投资人身份进行房地产开发。
P112.决策的目标应明确、详细，而且应当可以定量描述，有具体的衡量标准。
P203.房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权力两种形态。
P29 4.房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。
P325.项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。
P496.根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境。
P627.房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。
P698.住宅投资的安全性较高，可以获得稳定的收益。
值得注意的是，高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大。
P799.完成项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就是获取土地使用权。
P8510.第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。
P9411.国土资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完成预审工作，对符合条件的申请单位，应当出具建设项目预审报告，并将预审报告和有关资料抄送有权批准用地的人民政府国土资源行政主管部门。
P9712.征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6—10倍。
P9813.拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的所有人给于补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。
P10114.投资机会研究相当粗略，主要依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2%—1%。
P11015.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。
P11016.详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目约占投资的1%—3%，大型复杂的工程约占0.2%—1%。
P11017.在项目建议书被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。
P11218.敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。
P14319.开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。
P198名词解释:1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
P12.房地产经营：狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租凭及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。
P5广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3.最大最小后悔值法：是将某个自然状态下的最大收益值定为理想目标，如果没有采取这一理想方案，而采取了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到“后悔”，这样每个自然状态下的理想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值，称为“最大后悔值”。
P234.房地产专营企业：是指依法注册成立、具有一定企业资质并长期从事专门的房地产开发经营业务的企业。
P375.房地产兼营企业：是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业、电子工业、化学工业为主营业务，而在注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类企业。
P376.房地产项目型企业：是特别针对某一开发项目而设立的开发企业。
P377.挂牌出让：土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。
P88 8.土地使用权转让：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。
P919.土地使用权划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付期使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，但主要是用于经济适用房建设。
P9410.青苗补偿费：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。
P9811.房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
P10012.可行性研究：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
P10813.财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。
P13014.投资回收期：指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。
P13815.房地产开发项目不确定性分析：可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。
P14316.房地产开发资金成本：是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。
P15517.住宅平均层数：指各种住宅层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算。
P16518.住宅建筑净密度：指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比。
P16619.住宅建筑面积净密度：是指住宅总面积与住宅用地面积之比。
P16620.住宅建筑面积毛密度：是指住宅总建筑面积与居住用地面积之比。
P16621.建筑密度：指项目用地范围内所有基地面积之和与规划建设用地面积之比。
P16622.房地产开发项目报建：是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。