成都龙湖时代天街项目介绍

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成都龙湖时代天街市调报告

小结
差异化发展：住宅市场竞争激烈，丏受国家政策掣肘，此时发展商业地产无异于走向蓝海策略，在商业地产板块，除去万达，敢于向龙湖叫板癿企业并丌多；同时亦是龙湖从传统地产开发商向城市综合运营商发展转变癿重要步骤.
PART ONE
2 环境分析
大环境
项目位于成都市高新西区合作镇，近郫县不温江区；
先锋数码港 MOCO家居馆
精装soho
时代金街商铺 LOFT
精装住宅天街贩物中心
高档主力百货
天街MALL 时代金街天街LOFT 天街SOHO 天街公馆
项目总占地458亩，总体量达到183万平米，其中营业面积达76万平方米，包括50 万平方米贩物中心（天街 MALL）和26万平方米情景商业街区（时代金街），和 28万平方米loft创意空间（天街loft）、20万平方米精装soho（天街soho），以及14万平方米精装住宅（天街公馆）。
客源不客层分析
小结
由于产品癿复合性不价格癿梯度表现，使得客源客层面较广，并丌局限于地缘客和某个固定资金阶层癿客户。
PART ONE
7 营销企划及业务执行分析
营销企划及业务执行分析
营销推广
2011-08-28 2011-08-15 2011-08-10 2011-08-01 2011-07-30 2011-07-28
区域内：高新西区及郫县整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业
及世界500强企业中高级管理层、私营业主、高收入者（中高层公务员、高校老师）以及龙湖品牌跟随者.
消费者描述：
自用客户：首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求；有产业经营的私营业主或小型公司；
投资客户：有较强经济实力，且收入稳定，渴望为其带来较为稳定长远的投资回报；企业客户：对于购买的企业来说，除了寻求增值空间外，还可以用来注册，并且可以用以招待客户。

成都市综合体项目大盘点

109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134
凤凰国际城市综合体富森美.城北国际蜀都新天地（郫县）成都后花园城市商业广场（犀浦）(沃尔玛山姆会员店) 上善天成（红光镇）龙城国际（红光镇）泰然·时代环球中心辰兴·锦城国际（彭州）汇锦城益州国际广场（华阳）福地广场（大丰）万科钻石广场晶融汇中海南中心泰合国际财富中心成都嘉州国际韩国乐天攀成钢项目（暂名）成都传媒文化中心量力钢材城转型升级项目（暂名）天乐健康城成都饭店升级改造项目（暂名）雨润国际广场城双楠尚品广场千禧河畔国际社区花样年.龙年国际中心汇金广场.名品城
76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108
海洋中心成都复地复城国际和信.新城市中心世茂玉锦湾布鲁名顿广场西城首席商业广场华业北新国际阳光100米娅中心门里东方荟丽都国际中心中航国际交流中心中节能新时代广场成都协信中心盛大国际大慈寺文化商业综合体阳光新业中心成都华商金融商贸中心成都东瑞金融中心成都办公楼汇融国际海峡友谊大厦(泓昌佳泰金融中心）成都南站枢纽城市综合体项目首座MAX 恩威商业广场（龙泉）泰御国际广场（龙泉）银河城市综合体项目（龙泉）东创.天府智谷温资金港中心成都两江国际成都明发商务城南辰汇都成都美国城信远太阳公元保利国际广场
合，这种综合不构成新系统产生，局部增减无关整体大局。二城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一编号 1 2 3 项目名称成都海峡创意产业城珠江新城国际成都华润二 10 11

城市商业综合体概念及发展趋势 ppt课件

难以估量的社会效益
据统计，万达每一个城市综合体的正常运作能够创造一万个左右稳定的就业岗位；
辐射全城的商业力量
以复合业态，实现功能互补，形成全消费服务的集合模式，辐射全城。缩短了人们用于享受的时间成本，无形中增加了活动内容，进而促进了周边地区的商业繁荣。
27
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
珙县需要一个全新的商业中心
满足生活消费的需求；带动与刺激经济消费的发展；滞留资金与消费外流；
城市商业综合体的诞生，对于珙县而言将是必然！
57
ppt课件
天演大势，时代所趋
珙县城市商业消费需要
珙县城市升级转型需要
珙县商业整体升级需要
城市综合体
时代广场，应运而生！ 58
时代广场， ppt课件珙县首个商业综合体
ppt课件
城市商业综合体构成
城市商业综合体
商务办公（写字楼）
商业零售（购物中心）
住宿
（住宅、公寓、酒店）
文化休闲
（公园、娱乐中心）
交通物流
（车站、停车场）
5
ppt课件
城市商业综合体意义
“城市商业综合体”通过各种空间功能的互补，建立相互依存的价值关系，从而使其适应不同时期、不同时段、不同群体的城市生活多元化需求。并能进行自我更新、发展与调整。
重庆龙湖北城天街
成都龙湖时代天街
28
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
29
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
30
ppt课件
城市商业综合体代表性项目
龙湖天街
31
ppt课件

成都市大型商业综合体一览表

建设用地面积约935亩，预计建设总投资约50亿元。项目包括天堂岛海洋乐园、新天府文化艺术中心、海洋乐园配套商业广场、中央广场公园、中央公园地下商业广场等，总建筑面积约90万平方米。
14
保利中心
保利地产
武侯区锦绣路1号（美领馆旁）
已建成
办公
15
希顿国际广场
希尔顿酒店集团
国际城南核心世纪城对面
在建
项目由三栋建筑高度均为168米的希尔顿国际酒店、希顿国际写字楼、希顿国际公寓组成。
6
摩根中心
成都广联置业有限责任公司
锦江区海椒市街3-5号
已建成
办公。
7
中海购物公园
中海兴业成都有限公司
成都金牛区蜀西路
已建成
中海国际购物公园依托1986亩中海国际社区，为成都首个体验式购物公园。项目规划用地面积约95亩，总建筑面积约80000㎡，1000余个停车位，容积率为1.1。规划为集大型超市、主题餐饮、休闲娱乐、酒店、办公于一体的区域级开放式商业中心。
16
苏宁广场
苏宁置业
高新区三环南路以北，火车南站以南，天府大道以西
已建成
建筑规模达13万平方米的苏宁广场定位于将是集购物、电器、院线、餐饮、休闲五种业态为一体的大型综合商业体。
17
华宇蓉国府
华宇集团
成都市中心区人民南路三段
已建成
项目总建筑面积约17万方，总投资约13亿元，由6栋高层建筑组成，功能分别为写字楼、综合商业、星级酒店、高尚住宅四个部分。
18
大鼎世纪广场
成都大鼎置业有限公司
成都天府立交东北侧
已建成
总建筑面积201127.05平方米；项目主体由3栋塔楼和裙楼共同构建而成。物业形态由五星级酒店、超5A甲级写字楼，高端商业中心，国际公馆构成。商务公馆配地源热泵系统， 2号楼为生态植壁建筑体。

项目考察报告(重庆龙湖时代天街)

开业时间一期a馆b馆1738862012年12月开业二期c馆1511742014年12月开业三期d馆1039002016年7月开业品牌数1000余个停车位8000个开发商龙湖地产设计单位日清设计重庆楼层地上五层地下五层分别为ugglgb1b2其中ugglg三层设有商业glgb1b2四层设有停车202062案例重庆龙湖时代天街项目匙位重庆龙湖时代天街地处渝中匙大坪片匙该匙域是重庆市的经纩相交之地距离解放碑商圈5公里距离观音桥商圈5公里距离沙坪坝商圈5公里
案例——重庆龙湖时代天街
地形与楼层
A、B、C、D馆楼层概况
AB馆 C馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4、L5 楼层：LG、G、UG、L1、L2、L3、L4、L5
D馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4
项目地形决定楼层：龙湖时代天街地下总共三层，其中 A、B 、D馆地势相对较高，因此地下只有一层，而 C馆地势较低，地下总共三层。而且因为山地地形的特殊性，每个馆的不同楼层均有可能通往地面。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：本项目幢数比较多，为了营造更加舒适的购物氛围，各馆均做了不同程度的连通，L1通过地面连通，于车行道高度的原因未做连通，其余几层全部做了连廊连通。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：图一为层层连通的连廊，宽度比较宽，从室内看是一个个的店铺；图二是单层的连廊，从室内看就是连廊的感受；图三为露天的天桥。
餐饮百货
零售
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
A、B、C馆L5层主力业态：餐饮、影院、屋顶花园
餐饮影院
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：国际青年潮流中心
D馆各楼层业态图

龙湖时代天街规划

A馆
整体定位价值分析原有商业分析规划建议
龙湖时代天街—业态分布
A馆
负一楼
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
整体定位价值分析原有商业分析规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
整体定位价值分析原有商业分析规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
负一楼
一楼
二楼
龙湖U城天街--楼层分布：三层
业态：绝大部分为餐饮，只有一家茶楼。面积：从100㎡到500㎡不等。
整体定位价值分析原有商业分析规划建议 U城天街1楼、2楼、3楼都有门面空置，经营状况不是很好，大部分顾客为大学城学生。
龙湖U城天街—空置门面
整体定位价值分析原有商业分析规划建议定位：重庆龙湖时代天街一期定位于城市家庭时尚中心，以“年轻家庭”和“年轻时尚”人群为主，辐射全客层。
装和轻便餐饮为主，二楼、三楼主要是餐饮、娱乐、数码电玩、淘宝街。
整体定位价值分析原有商业分析规划建议
住宅出入口住宅出入口
龙湖U城天街—人流动线

住宅出入口
住宅出入口
天街入口连接主要交通干道和社区商业互通连接住宅出入口
整体定位价值分析原有商业分析规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：LG层
业态：以服装为主，约占总数的30%，永辉超市（约有800㎡），有少量杂货店、餐饮、饰品等。面积：除永辉超市和奥特莱斯服装店外，其余店铺面积从10㎡到200㎡不
等。
整体定位价值分析原有商业分析规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：一层

龙湖天街介绍

龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。

龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。

2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。

龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。

一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。

2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。

3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。

目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。

龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。

龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。

北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。

中海国际社区、龙湖时代天街个案

8440 62.1362.43 67 44.08%
2011.1 区·观园（2
号楼）国际社 2011.3 区·观园（1 号楼）国际社区·江御（1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升级优惠0.5%；预定优惠1%；中海会优惠0.5%；一次性付款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。当天认购优惠75000元；一次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商项目地址占地面积容积率规划户数建筑形态梯户比户车比例物管费用物业管理重庆龙湖成恒地产开发有限公司渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户（住宅1200户）高层、商用公寓、商业公寓：五梯二十四户高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个）商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡总建面绿化率面积范围建筑风格楼层交房标准电梯品牌重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡现代风格商用公寓：20层高层：31层清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。推出1616套，共计13.46万方，开盘去化68%。户型区间为61-105 ㎡的两房、三房。现所有上半年推出楼栋均有在售房源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号和10号房配置燃气报警切断装置。各功能区域装修内容：客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸顶灯。

(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍

SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有）集中商业（出售）
情景商业办公及花园餐厅 SOHO 住宅住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比建筑面积(平米) 建筑面积占比货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮零售数码卖场精品家具走道楼电梯间
相机、电脑等数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰，如运动100，及国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。

成都龙湖时代天街个案简析PPT课件

客群分析
本报告是严格保密的
小结
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
Page8
基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT，但具体形态视酒店方而定）面积区间：51、70、120㎡层高：4.9米客户：高新西区及郫县部分投资客成交价格：6900元/㎡
LOFT
精装SOHO 时代金街商铺天街购物中心
体量（万㎡） 14 28 20 26
50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT
精装住宅万豪酒店天街购物中心
MOCO家居馆
先锋数码港
时代金街商铺
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来消费或租客。
西源大道西芯大道地铁二号线成灌快铁
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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本报告是严格保密的
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龙湖时代天街2B期融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)

龙湖时代天街2B期立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章龙湖时代天街2B期项目概论 (1)一、龙湖时代天街2B期项目名称及承办单位 (1)二、龙湖时代天街2B期项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、龙湖时代天街2B期产品方案及建设规模 (6)七、龙湖时代天街2B期项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (6)十一、龙湖时代天街2B期项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章龙湖时代天街2B期产品说明 (15)第三章龙湖时代天街2B期项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (16)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (20)一、原辅材料供应条件 (20)（一）主要原辅材料供应 (20)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (22)第七章工程技术方案 (23)一、工艺技术方案的选用原则 (23)二、工艺技术方案 (24)（一）工艺技术来源及特点 (24)（二）技术保障措施 (24)（三）产品生产工艺流程 (25)龙湖时代天街2B期生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (25)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (27)第八章环境保护 (27)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (29)（一）龙湖时代天街2B期项目建设期污染源 (30)（二）龙湖时代天街2B期项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (30)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (30)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (31)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (34)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (40)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (41)1、废水的治理 (41)办公及生活废水处理流程图 (41)生活及办公废水治理效果比较一览表 (42)生活及办公废水治理效果一览表 (42)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (42)3、噪声治理措施及排放分析 (43)主要噪声源治理情况一览表 (45)四、环境保护投资分析 (45)（一）环境保护设施投资 (45)（二）环境效益分析 (46)五、厂区绿化工程 (46)六、清洁生产 (47)七、环境保护结论 (47)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (49)第九章项目节能分析 (50)一、项目建设的节能原则 (50)二、设计依据及用能标准 (50)（一）节能政策依据 (50)（二）国家及省、市节能目标 (51)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (52)三、项目节能背景分析 (52)四、项目能源消耗种类和数量分析 (54)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (54)1、主要耗能装臵 (54)2、主要能耗种类及数量 (54)项目综合用能测算一览表 (55)（二）单位产品能耗指标测算 (55)单位能耗估算一览表 (56)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (57)六、工艺设备节能措施 (57)七、电力节能措施 (58)八、节水措施 (59)九、项目运营期节能原则 (59)十、运营期主要节能措施 (60)十一、能源管理 (61)（一）管理组织和制度 (61)（二）能源计量管理 (61)十二、节能建议及效果分析 (62)（一）节能建议 (62)（二）节能效果分析 (62)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (63)一、组织机构 (63)二、工作制度 (63)三、劳动定员 (64)四、人员培训 (64)（一）人员技术水平与要求 (64)（二）培训规划建议 (65)第十一章龙湖时代天街2B期项目投资估算与资金筹措 (65)一、投资估算依据和说明 (65)（一）编制依据 (66)（二）投资费用分析 (67)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (68)1、设备投资估算 (68)2、土建投资估算 (68)3、其它费用 (68)4、工程建设投资（固定资产）投资 (69)固定资产投资估算表 (69)5、铺底流动资金估算 (69)铺底流动资金估算一览表 (70)6、龙湖时代天街2B期项目总投资估算 (70)总投资构成分析一览表 (70)二、资金筹措 (71)投资计划与资金筹措表 (72)三、龙湖时代天街2B期项目资金使用计划 (72)资金使用计划与运用表 (72)第十二章经济评价 (73)一、经济评价的依据和范围 (73)二、基础数据与参数选取 (74)三、财务效益与费用估算 (74)（一）销售收入估算 (75)产品销售收入及税金估算一览表 (75)（二）综合总成本估算 (75)综合总成本费用估算表 (76)（三）利润总额估算 (76)（四）所得税及税后利润 (76)（五）项目投资收益率测算 (77)项目综合损益表 (77)四、财务分析 (78)财务现金流量表（全部投资） (80)财务现金流量表（固定投资） (82)五、不确定性分析 (83)盈亏平衡分析表 (83)六、敏感性分析 (84)单因素敏感性分析表 (85)第十三章龙湖时代天街2B期项目综合评价 (86)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：龙湖时代天街2B期投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该龙湖时代天街2B期项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。

(完整版)龙湖时代天街个案分析

B户型套内67㎡创意两房半
C户型套内57㎡灵动两房
优点：厨房、卫生间等与主人生活区分离客厅留有可改造成为书房舒适主卧，布置多种功能赠送阳光房，自由可变不足：只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型套内65㎡创意两房半 C户型套内65㎡灵动两房
高端住宅项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点：户型方正，入户玄关增加私密性端头户，双面采光，空气通透卫生间干湿分离
A户型套内70㎡全能三房
优点：龙湖创意“两房半”设计，赠送阳光房不足：主卧门口直接面对面盆卫生间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央公园排布，住宅部分相对独立，但同时与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向步行道预留车行道与人行道，通过城市各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地铁想通，直接入户。
交通路线项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通

成都龙湖时代天街个案简析课件

对未来商业地产项目的展望和思考
创新驱动
未来的商业地产项目需要不断创新，以满足消费者日益多样化的需求。这包括业态创新、品牌组合创新、空间设计创新等方面。
精细化管理
随着市场竞争的加剧，商业地产项目需要更加精细化的管理，以提高运营效率并降低成本。这包括品牌招商、营销推广、物业管理等环节的精细化运作。
从成都龙湖时代天街看未来商业发展趋势
1 2
绿色可持续发展
随着环保意识的增强，未来的商业地产项目将更加注重绿色建筑设计和可持续运营，如节能减排、绿色建筑材料等。
线上线下融合
随着电商的兴起，实体商业需要与线上平台进行深度融合，提供更加便捷和个性化的消费体验。
3
体验式消费
消费者越来越注重购物过程中的体验，因此商业地产项目需要引入更多互动、娱乐和社交的元素，打造独特的消费场景。
社区化发展
未来的商业地产项目需要更加注重与周边社区的互动与融合，成为社区居民生活的重要组成部分，提供更加便捷和贴心的服务。
THANKS
感谢观看
人性化设计理念
坚持以人文本的设计原则，充分考虑人的需求和行为习惯，提供便捷、舒适、安全的购物和休闲环境。
区域发展理念
结合城市发展总体规划和区域特色，合理规划商业、文化、居住等功能区，促进区域经济和社会发展。
建筑风格与特色
现代简约ห้องสมุดไป่ตู้格
绿色建筑技术应用
建筑外观以简洁的线条和立面构成，强调现代感和时尚感，符合年轻消费群体的审美需求。
对其他类似项目的启示和建议
注重市场调研与定位
01
在类似项目的规划和实施过程中，应充分进行市场调研，明确
项目的市场定位和目标客户群体，制定相应的市场策略。

龙湖时代天街

产品分析/住宅户型龙湖时代天街的住宅户型主要有5个，包含套内面积70平方米的三房，和套内面积分别为65平方米、67平方米的两房半，以及套内面积为57平方米、65平方米的两房。
每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造。
套内67两房半
套内65两房半
套内70三房
套内57 两房
15分钟
1 5 分钟
•
往西轻轨一号线达沙坪坝商业区；往北
轻轨二号线转三号线达江北商业中心；
往南轻轨三号线直达南平商业区。
龙湖时代天街紧邻轻轨2号线，周围各大商业中心环抱，辐射广泛，地理位置良好
项目概况/商业配套周边商业：龙湖时代天街周边紧邻轻轨2号线、地铁1号线、奥体中心、大坪医院、重医附一院、百盛商场、家乐福、永辉、新世纪、重庆医科大学、渝州宾馆、万友康年等。龙湖时代天街配套图周边公园：鹅岭公园周边医院：大坪医院、重医附一院周边学校：大坪小学，重庆医科大学，后勤工程学院
• 三期：城市.家庭功能中心
•
•
建筑面积：约24万平方米
主力业态：国际电器、国际潮流店、国际风情街
建筑风格
建筑风格—现代风格
11
项目景观
园林风格—现代风格
12
产品分析/户型信息
高层
商铺
写字楼
龙湖时代天街主要是商业用楼，包括住宅、天街内SOHO、小户型清水、公寓、商业街塔楼高层毛坯大坪复合地产心康德写字楼
标头：金色，微软雅黑18号，加粗
商圈之上，傲居城市中央的
中央
侧栏，微软雅黑14号
•
•
正文中心板块王者荣耀象征
每个城市都有一个中心，每个中心都拥有曾经值得回味的深厚历史、文化渊源。核心板块自古便商贾于集、人潮如织，是众人纷抢的中心宝地

商业街模式分析(万达、龙湖、华润润街)

租金
220-280元/平米/月（2011年数据）
售价
主力户型商铺为40-60 m2铺位，销售的铺位几乎是200 m2以上的，销售均价达到5-6万元/m2 。而当时白
云新城区域内其他敞开式社区商铺售价则处于1.5万-2万元/m2之间业种
主要有服装、餐饮，生活配套三大业种，按面积划分，分别占比20%-30%，40%-60%及20%-25%
由时尚潮流馆、精品潮流街、
特色美食街、儿童亲子馆、特色美食街、大型餐饮娱乐街区及中高端零售、生活服务街区七大功能板块组成定位
与万象购物中心形成功能互补
体量
时尚潮流馆18，000 m2
儿童亲子馆6,000 m2 美食街6,000 m2 餐饮娱乐旗舰店12,000 m2 临街商业店25,000 m2
占地12万m2 ，总建筑面积约100万m2 一期约57万m2 ，包含35万m2万象城购物中心
一期、7万m2象润街一期（商业街）及15万m2 写字楼群
二期约43万m2 ，包括万象城购物中心二期、万
象润街二期（商业街区MALL），超五星级酒店、顶级写字楼及城市高档住宅
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重庆万象润街润街概况16ຫໍສະໝຸດ 城市步行街白云金街
17
18
万达金街
生存现状
南京万达金街（第一代）经营现状
室内外客流量及整体经营情况反差较大
全国性连锁零售品牌商户及部分特色餐饮商户经营状况良好，个体加盟商户经营困难经营困难商户提出租金扶持要求管理运营能力低下
福州万达金街（第二代）经营现状
经营困难商户提出租金扶持要求
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广州白云万达金街店铺工程条件
层数为2-3层面宽约4.2m，进深9.9m，单开间商铺使用面积40 m2 /层

成都龙湖时代天街项目

中国经济增长第四极城市分中心组团快速成型超区域商业辐射能力
关于成都未来的三大预测
中国经济增长第四极
中国经济增长第四极
成渝经济区中国经济第四级
环渤海经济区长三角经济区
珠三角经济区
中国经济增长第四极
成渝经济区
2011年5月5日，国务院正式通过《成渝经济区区域规划》
成渝经济区纳入国家十二五规划重点工程成为继环渤海、长三角、珠三角之后，中国第四个国家级经济区。
第三代商圈城南城西城东城北
超区域城市副中心商圈
超区域商业辐射能力
成都西南城市群核心城市
超区域城市群商业吸附能力
关于成都未来的三大预测
中国经济增长第四极
高新产业引擎
组团式多中心快速成型超区域城市群辐射能力
城市副中心第三代超区域商圈
高新产业引擎
高新西区
城市副中心
第三代超区域商圈
3万元
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。增加地下停车库采光量
情景商业街商铺一层
单动线设计，每个铺面都临街。沿内街人流
一层平面图
情景商业街商铺二层
二层端头商赠送空中花园提高性价比
二层中间商铺临扶梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
情景商业街商铺三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头商铺赠送超大露台。
中国经济增长第四极成都高新西区 —— 中国经济第四极的产业引擎全球高新产业基地
全球1/3的IPAD 全球60%的英特尔芯片
戴尔中国运营中心联想集团研发生产中心华为研发中心
未来全球20%的电脑将是“成都制造”
关于成都未来的三大预测

成都龙湖时代天街设计鉴赏32页

成都龙湖时代天街设计鉴赏工程档案投资商：龙湖地产开发商：成都龙湖锦鸿置业有限公司项目地点：成都高新西区用地面积：305674.54平方米建筑面积：1890000平方米设计时间：2011年竣工时间：2015年建筑设计：承构建筑主创设计：柴晟、唐聃参与设计：黄珏磊开发背景龙湖时代天街用地189万平方米，如此大的商业体量，将是对整个城市综合体运营的巨大考验。

龙湖此次将自持商业50万平方米，这样算来，龙湖在高新西区囤下的资产，按照最保守的市值估计，持有的资产远远超过百亿。

是什么给龙湖如此大的信心？龙湖做过一道算数题，抛开高新西区的21所大学，117个居住楼盘。

只关注在高新保税区里工作的60万人。

如果说60万人中的10%，每天午餐消费10元，300天下来仅仅午餐就能有1.8亿元的营业额。

如果说午餐的这6万人每五人一桌需要1.2万张桌子。

如果以20张桌子为一家餐厅，那么光是满足6万人的午餐需求就需要200家餐厅。

60万人，要购物、要唱KTV、要去看电影、要去酒吧。

靠什么满足他们？如此大的消费需求在城西却没有一家购物中心可以满足，每到周末和节假日城西的IT大道都会出现严重的拥堵，就是因为缺乏消费场所的城西人集体涌进城中心所致。

龙湖时代天街基于城西强大的消费力和新城市副中心的需求，将时代天街定义为一站式、一体化集多种功能于一体的大型新商圈。

区域位置分析龙湖时代天街位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区、国家保税区于一体的城市核心区——高新西区。

项目占据了高新西区稀缺的大型商业用地，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，坐拥成都西面和郫县各大住区组团住宅人群、成都规模最大的大学城以及成都唯一的综合保税区总计近两百万的消费人口资源。

项目周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网形成全方位立体交通网络，将项目与成都主城区和郫县都江堰等区域无缝连接。

定位与业态组成龙湖时代天街集合了大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等业态，将成为一体化的一站式消费中心，销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅，绝大多数产品为商业业态。

郫县时代天街调研报告

郫县时代天街、弗莱明戈调研报告
小组成员：刘林汪培吴佳虹范浩曹迁
1
2 3 4
目录
调研背景
调研范围及目的调研内容调研小结
CONTENTS
01
Part One
调研背景
调研背景
随着社会经济的迅速发展，生活水平的日益提高。
以成都市为例，逐步迈向小康生活阶段的城市居民，对环境质量的要求已越来越高，能生活在一种至美的环境中成为人们生活的理想追求。
3.3景观绿化
时代天街
大胆运用银河系景观要素，如云彩、月牙、星空等唯美构造，最终将绘制出打动人心灵的中庭景观风貌。
日本景观设计大师小林政彦倾情打造台地式景观。
完全闭环的不规则形状，让其很自然，很柔和，就像银河般的一个曲线设计方式。
“七大美景”：功能之美、关怀之美、动线之美、硬景之美、软景之美、形态之美、龙湖之美。
居住区规划变成了必不可少的一项内容。
02
Part two
调研范围及目的
2.1 调研地点—郫县
时代天街
楼盘特色定位：涵盖全客层、包括一站式家庭购物中心、餐饮、娱乐、家居及数码等多业态的超区域大型购物公园。
龙湖时代天街是成都高新西的一站式购物中心，项目占地458亩，总体量达到180万平米，周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线(成灌高速)、IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网形成全方位立体交通网络，是超乎想象的超级商业综合体。其位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区—— 高新西区，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，打造一个新商圈，坐拥两百万消费人口资源，规模达到北城天街的三倍,四种外售业态加上五种自持商业布局，共同实现龙湖时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场文化艺术这七大城市功能。