深圳公寓项目精装修建议

本案卫生间标准建议
分项
地板 水龙头
水池 热水器 座便器
花洒
内容
高级防滑地砖 科勒 科勒
西门子即热式电热水器 科勒 科勒
客户关注度
★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★
本案精装修重点—整体卫浴
卫浴精装修的要点： 充分利用洗手间的空间 体现精致、品质 利用知名卫浴[品牌形成明显的价值标签
地砖 高级内墙漆、朗能吸顶灯
铝扣板、朗能吸顶灯 铝扣板、朗能吸顶灯
抽油烟机 灶具
消毒柜 微波炉
橱柜 热水器 电冰箱 洗衣机 电视机
空调 水龙头、花洒
品牌
—— —— —— —— —— —— —— —— —— ——
方太
林内
松下
夏普液晶 格力
德国高仪
经典案例参考——兰溪谷国际公寓
项目精装修小资料
➢推出时间：2010-9-12； ➢方式：均价40000元/平米, 起价38000元/ 平米，赠送5000元/ 平米标准的精装修； ➢精装修产品: 71米两房、 88平米三房；
品牌
道格拉斯 生活家 道格拉斯
德曼
吊顶用埃特板
兰溪谷国际公寓精装修标准
名称
开关插座
位置
全屋应用
电器
厨房
洁具
厨房 卫生间
材料
开关插座 抽油烟机 燃气灶 消毒柜 嵌入式冰箱 碎骨机 整体橱柜 洗涤盘、洗菜盘、水龙头 操作台台面石材 花洒、水龙头 卫浴五金 柜镜、洗手台柜
品牌
国际品牌
德国海格 FRANK 赛丽石 汉斯格雅 利尼斯 史丹利
于选择精装修交楼 『精装修交楼可有效进行溢价，帮助发展商实现利润最大化
深圳所有精装项目，大多有超过三分之一的溢价空间，且客户反映物超所值 『精装修交楼可规避合拼、搭板等现实问题带来的后续争端
精装修交楼时的样板房展示基本与未来交楼一致，不会虚高客户心里预期 『精装修通过统一设计，统一装修，批量工程，达到事半功倍的效果
本案精装修标准建议
类别
客餐厅 卧室 阳台 其它
分项
地板 墙面 天花 地板 墙面 天花 地板 墙面 天花 晾衣架 开关
窗户
内容
抛光砖/复合木地板 墙纸
高级乳胶漆，石膏角线 复合木地板 墙纸
高级乳胶漆，石膏角线 高级防滑地砖 墙纸 高级乳胶漆 升降不锈钢 SIEMENS
铝合金玻璃门窗 配中空LOW-E玻璃
兰溪谷国际公寓精装修标准
名称
内墙面 地面
门窗 天花
位置
客厅、餐厅、卧室 卫生间 厨房 卫生间 厨房 卧室
客厅、餐厅 门槛 阳台 入户门 卧室门
卫生间门 厨房门 厅房窗
客厅、餐厅、卧室 卫生间 厨房
材料
高档环保乳胶漆 高品质大理石 优质墙面砖
优质石材 优质地砖 木地板 优质瓷砖 优质大理石 优质地砖 优质防盗门、泰好门锁 高档户内门、泰好门锁 平开门 户内门 铝合金型材、LOW_E钢化玻璃 吊顶、优质乳胶漆 吊顶、优质防水乳胶漆 吊顶、优质防水乳胶漆
经典案例参考——京基凤凰印象
项目精装修小资料
➢推出时间：2010-11-20； ➢方式：均价28000元/平米, 赠送3500元/ 平米标准的精装修和定制式家私； ➢精装修产品: 33-37平米一房、68平米两 房、 124平米三房；
执行效果
➢销售率: 95％，开盘即销售80%； ➢旺销户型：消化比较均匀，目前仅剩16套 一房； ➢客户认同点：拎包入住，方便简单，定制 式家私，更是贴心；
深圳项目精装修 建议
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1
精装修交楼市场大势
精装修趋势明显，市场逐步接受
2010年，中国指数研究院做的 关于购房者置业偏好的调查结果 显示： 北京、上海、深圳、广州等地购 房者都普遍接受精装修房，接受 度都超过了50％。
万科在全国商品房市场开发过程 中，精装修比例在2006年的时 候为2.26%； 到07年的时候升到3.4%； 08-09年度达到了80%。 2010年万科精装修住宅已达 90% 以上。
项目类 型
精装修 报价 (元/平米)
销售单 价
(元/平米)
高层 1000 Hale Waihona Puke Baidu2000
高层 1000
高层
公寓
公寓
高层
公寓
1500
3500
2500 3000
3000
高层 5000
高层
高层/小 高层
5000
5000
公寓 6000
19800
25000
28000
3400 23000
0
30000
40000
35000 35000
客户关注度
★★★★★ ★★ ★★
★★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★ ★ ★★
★★★★★
本案入户门建议
材质：高级实木防盗门，表面采用木纹饰面板，木皮封边，内含镀锌钢板。 品牌：盼盼，中国十大木门品牌 之一，市场认可度高 价格：1500元左右
本案门锁建议
门锁：美国爱迪尔密码指纹锁 价格：2000元/个
⑤ 价格砝码：精装修可以提升项目的溢价空间、成为灵活制订促销策略的重要砝码；
⑥ 规避土地增值税：精装修的费用被计算在成本之内，在一定程度上减少土地增值税,因此 在合理避税角度，精装修房将会成为一个趋势。
本案精装修原则建议
➢以时尚、空间尽量利用精装修主线； ➢精装修交楼标准主要指硬装交楼标准，不含软装部分； ➢精装修交楼标准须与展示效果一致：材质、做法、墙体结构的 处理等，并在交楼标准样板间展示时有明确详细的文字或图片 说明； ➢提供至少2套以上的装修设计方案套餐供客户进行选择。
主材 石膏板、夹板、高级乳胶漆
墙纸/高级乳胶漆 墙纸/高级乳胶漆 墙砖、马赛克、镜面
墙砖、马赛克 抛光砖/实木复合地板 抛光砖/实木复合地板
实木复合地板 高级防滑砖 高级防滑砖 高级防滑砖
品牌 有待开发商确定 有待开发商确定
有待开发商确定 有待开发商确定 有待开发商确定 有待开发商确定 有待开发商确定 有待开发商确定 有待开发商确定 有待开发商确定
大比例客户对精装修交楼的反映是，如果自已花同样的钱，也装不出同样效果
当项目综合竞争实力相当时，精装修交楼可成为客户最终买单的决 定性因素
深圳精装修交楼的市场小况
深圳市场上部分在售精装修项目列表(2010
项年目)名
称
万科清林 径
万科红
深港一 号
京基凤 凰印象
金色半 宝能太
首座 山
古城
鸿威海 怡湾
大中华 兰溪谷 香山里 IFC
精装修描述
➢成本：对外报价3500元/平米，实际远低 于报价 ➢知名品牌：方太、卡米亚、杜玛
京基凤凰印象精装修标准
名称
内墙面
地面
门窗 阳台 天花 开关插座 电器
位置
客厅、餐厅、卧室 卫生间 厨房 卫生间 厨房
客厅、餐厅、卧室 卧室门 卫生间门 厨房门 阳台门锁
阳台吸顶灯 客厅、餐厅、卧室
卫生间 厨房
清林径/香山里/佳兆业上品/大中华IFC/深港一号/金翠园/兰溪谷/第五园 /鸿威海怡湾/摩尔城/宝能太古城/观澜高尔夫酒店式公寓……
当精装修交楼逐渐大行其道时，不带精装修的有可能变为销售瓶颈
精装修交楼可有效提升项目整体竞争力
『客户对精装修交楼的渴望及迫切的心态，使精装修交楼成为促销手段 来自万科会客户调研的数据显示，九成的客户因为“省时省力省心”而更趋向
执行效果
➢销售率: 97％，开盘即销售58%；（共 354套） ➢旺销户型：目前仅剩高层12套； ➢客户认同点：精装修的用料品牌、满意精 装修的效果；
精装修描述
➢成本：对外报价5000元/平米 ➢知名品牌：韩国科高姆、三菱、菲利普、 德国HaCKER 、国安纳海姆 、伊莱克斯 、 西门子、史丹利、科勒尔、林内…
本案厨房标准建议
分项
地板 灶具 抽油烟机 橱柜 微波炉 冰箱 消毒柜 水龙头 洗水盆
内容
高级防滑地砖 西门子 西门子 科勒 格兰仕 西门子 西门子 科勒 科勒
客户关注度
★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★
★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★
本案精装修重点—整体厨房
厨房精装修的要点： 利用品牌效应，形成明显的价值标签 厨房空间的充分合理运用 赠送知名品牌的整体橱柜 赠送国际知名橱具用品
精装修交楼已成房地产发展的必然趋势
『万科已在全国39个城市全面实施精装修体系，目前深圳在售项目均带精装修 出售，并已制定标准化流程和各等级装修标准
万科城/金域华府/第五园五期里程/第五园六期领峰/清林径/金色半山/万科红 『金地及佳兆业深圳在售项目均带精装修出售，并有规模化发展趋势
金地上塘道/金地梅陇镇/佳兆业上品/佳兆业金翠园 『2010年在售项目多数带精装修出售
③ 免去业主装修烦恼：首先节省了购房者大量的精力进行装修，包括设计、购买材料、施 工等多个环节；其次，买精装修住宅就是买健康，精装修住宅避免二次装修所带来的污 染；
④ 迎合投资客户：从市场经济发展来看，深圳的房地产市场将会持续稳步增长，但在近期 遇到政策风险，投资的物业难以转手时，可以考虑出租，精装修后的住宅可以立刻出租， 取得收益；
4
精装修执行注意事宜
精装修作业流程
阶段
设计
核算 施工 销售 签约 维护
作业
带精装修的交楼标准设计、风格 内部功能空间安排及细节设计 确定“精装修交楼物料清单” 根据设计“精装修交楼物料清单”进行成本核算 工程招标（物料、装修队伍、监理队伍）等 配合设计精装修交楼标准并进行工程实现度评估 精装修施工图、施工流程管理、“作业指导书” 精装修“产品说明书”、“精装修家居手册”物料配 合、宣传配合、问题解答
精装修描述
➢成本：对外报价3500元/平米，实际成本 为2000元/平米左右；
宝能太古城（南区）精装修标准
名称
内墙面 地面 天花
位置
客厅、餐厅、卧室 卫生间 厨房 卫生间 厨房 卧室
客厅、餐厅 客厅、餐厅、卧室
卫生间 厨房
电器 洁具
厨房
客厅、卧室 卫生间
材料
高级墙漆 高级抛光砖 高级抛光砖 高级防滑砖 高级防滑砖 巴西金檀实木地板
全屋应用
厨房
材料
高级墙纸 高级墙面砖、马赛克
高级墙面砖 高级防滑砖 高级防滑砖 合资仿实木地板 白橡板饰面戴5厘米不锈钢条 白橡板饰面暗门 白橡板饰面木门内置6厘米沙面玻璃
—— —— 青铜龙骨石膏板跃级天花、批灰油浮胶漆 条形铝扣板边角 条形铝扣板边角 开关插座 抽油烟机 燃气灶 消毒柜 冰箱
品牌
—— 卡米亚 卡米亚 卡米亚 卡米亚 乃达 现场制作 现场制作 现场制作 杜玛 杜玛 ICI乳胶漆 —— —— 欧斯宝 方太 方太 方太 中意
45000
➢根据对深圳市场上近20个项目的监测发现，中高档住宅的装修成本占售价的6%14.5%左右；普通住宅的装修成本占售价的8%-16.5%左右。
➢同区域同类竞争项目中，精装修交房的比毛坯交房的项目会有更高的溢价空间。
2
经典案例参考
经典案例参考选取
➢案例选取一：京基凤凰印象 ➢选取理由一：户型使用率仅80%，通过装修及赠送定制式家私而 取得良好的销售业绩 ➢案例选取二：宝能太古城（南区） ➢选取理由：品质感提升,顺应精装修发展趋势 ➢案例选取三：兰溪谷国际公寓 ➢选取理由：豪宅也走精装路线的典范 ➢案例选取四：花样年曼哈顿公寓 ➢选取理由： 新政后精装修策略带动销售速度借鉴
经典案例参考——宝能太古城（南区）
项目精装修小资料
➢推出时间：2009-9-26； ➢方式：均价28000元/平米, 起价26000元/ 元，赠送3500元/ 平米标准的精装修； ➢精装修产品: 40-89平米一房、两房、 三 房；
执行效果
➢销售率: 100％，开盘即销售63%； ➢旺销户型：开盘后一个月内售罄；（共 944套） ➢客户认同点：交楼时客户认为问题颇多， 达不到标准的效果；
3
本案精装修可行性分析建议
本案精装修可行性分析
① 品质感提高：高品位的装修将进一步拔高项目的层次，增加购房者对项目的认同感，让 购房者感觉物有所值。精装修交楼成为项目品质提升的重要手段；
② 引导生活方式：住宅的装修风格在一定程度上引导一种新的生活方式，高品位的装修将 提高购房者的生活水准，心理上的拔高感将让消费者产生较大的心理满足；
经典案例参考——花样年曼哈顿公寓
项目精装修小资料
➢推出时间：2010-6-16； ➢方式：开盘均价18500元/平米, 现均价 22000元/平米，赠送1000元/ 平米标准的 精装修； ➢精装修产品: 30-74平米的单身公寓、一 房、两房；
执行效果
➢销售率: 90％，开盘即销售过半；（当期 共1108套） ➢旺销户型：各户型销售均匀、目前仅剩 106套； ➢客户认同点：同价格自己装修达不到交楼 标准的效果；
本案精装修重点—收纳空间
收纳空间的作用：结合客户的生活习惯，满足实际需要；
摘自《深圳中原高端客户精装修、附加值访谈小结》
附：桐林公寓精装修项目明细单
一、装修部分
序号 项目名称
1
天花
2
3 墙面
4
5
6
7
8 地面
9
10
11
桐林公寓精装修项目明细单
分项目名称 吊顶
客餐厅墙面 卧室墙面 卫生间墙面 厨房墙面 客厅地面 餐厅地面 卧室地面 厨房地面 卫生间地面 阳台地面