土地市场 PPT课件
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二、对土地市场主体的资质管理
土地使用权出让人和转让人的资格 土地使用权受让人的资格
三、对土地市场交易程序的规范
土地使用权出让程序 土地使用权转让程序 土地使用权出租程序 土地使用权抵押程序
四、土地市场中介管理
对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查 对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督
2、城市土地市场组织结构
城市土地市场主体组织 土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖
于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。 市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身
最大经济利益三个规定性内涵。
城市土地市场中介组织 由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和
六、我国台湾及国外城市土地市场的价格管理简介
我国台湾的地价管理 日本的地价管理 英国的地价管理
第四节 城市土地市场微观管理
一、对土地市场客体的管理
我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对客体的管理主 要限制允许进入市场的土地产权的范围。我国城市土地所有权不能进入市 场，只允许土地使用权进入市场流转。
组织体制
土地收购储备管理委员会 土地储备中心
内容和运作程序
土地收购
土地储备
土地供应
第三节 城市土地市场价格管理
一、地价管理的目的、意义和作用
城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市 场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和 国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引 导和管理措施。 包括三方面的工作： 对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平 对土地价格评估工作进行管理 对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理
城市土地管理学内容体系
土地管理学内容
地籍管理 土地权属管理 土地利用管理 城市土地市场管理
第七章 城市土地市场管理
内容提要
城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理
第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
（一）市场、土地市场、城市土地市场
1、市场 ——是社会分工和商品交换的产物。 狭义上讲，市场指商品交换的具体场所 广义上讲，市场是指商品交换关系的总和
内涵： 是买卖双方进行交易的场所 是交换关系的总和，即交易活动的总和 是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格 和交易数量的机制 是与“计划”相对应的一种资源配置机 制 是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体
三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具
发展计划与规划
发展计划 土地利用总体规划和城市规划
财政政策
地租政策 税收政策 财政投资政策
金融政策
直接调控 间接调控
四、城市土地市场供需调控与管理创新——土地储备制度
培育和规范土地市场
作用
盘活企业存量土地资产 落实城市总体规划，加快市区旧城改造
增加政府土地收益
由土地市场的特性决定 土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控 土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行 土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强 管理，抑制土地投机行为。
土地市场中的问题要求加强管理 缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性 城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失 城市土地资源配置不合理，如城市土地“优地劣用”；商 品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理
城市土地产权市场
是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有 产权的交易，没有土地实体的空间移动。
我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权，因我国 城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以， 我国的土地市场实质上是土地使用权市场。
2、城市土地市场层次结构
城市土地一级市场 ——城市土地所有者将土地
市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。
城市土地市场调控组织 各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理
分配土地利益。
（四）城市土地市场特点
交易实体的非移动性 在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现
土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有 根本区别。
区域性 城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。
垄断性
流通方式的多样性
土地供给弹性小 土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性，
土地价格主要受需求影响。
（五）城市土地市场运行机制
市场机制 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本
的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心 是竞争机制。
四、土地价格的检测系统——地价指数
（一）地价指数的定义 （二）分类 综合地价指数和分类地价指数 定基地价指数和环比地价指数 （三）计算程序 （四）地价指数的编制 （五）地价指数的应用
五、城市地价动态监测
（一）作用 通过动态监测及时更新城市基准地价 通过动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高地价信息透明度 动态监测是测算、编制地价指数的基础 （二）地价监测点的设立原则和标准
二、地价管理的依据——相关法律法规
三、我国城市地价管理政策和制度
协议出让实行最低限价制度 地价定期公布制度 政府提前收回出让的土地使用权给予补偿 政府对土地使用权转移有优先购买权 政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预 征收土地增值税 土地价格评估制度 土地登记和土地价格申报制度 土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度
3、城市土地供需平衡模型
我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发 公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场பைடு நூலகம்共有 存在四种供需关系情形。
一级市场 土地所有者
S1h
二级市场
土地开发公司
D1h和S2h
土地需求者
D2h
4、城市土地市场供需平衡调控机制
供需状况
表现和措施
2、土地市场 狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义上讲，是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的 总和。
3、城市土地市场 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主
义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地 市场。
（二）我国土地市场的形成与发展
S1h ＞D1h 土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响；稳定S1h，刺激D1h
S1h ＜D1h
土地紧缺，环境恶化，导致二级市场城市用房紧张；只能调节 稳定S1h，避免由D1h引起D2h短缺
S2h ＞D2h 商品房大量空置；控制S2h，刺激D2h
S2h ＞D2h
有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；由房价偏低导致， 则需刺激S2h，抑制D2h
1979年 前，无 偿划拨 土地的 用地制 度
19791987年， 合资企业 有偿使用 建设土地
1988年 《土地
管理 法》， 土地有 偿使用
1990年 建立土地 有偿出让、 转让制度
1999年《城 市房地产管 理法》，完 善了土地市
场
用地制度改革，萌芽阶段
形成阶段
完善阶段
（三）城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市
宏观调控机制 市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机
制的不足。
二者的联系： 一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据；
另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克 服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制 发挥经济功能提供必要的前提。
二、城市土地市场管理概述
1、管理的必要性
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
我国城市土地二级市场结构示意图
土地所有者
一
（各级政府）
级
市
场
土地使用者
土地使用者
土地使用者
二
级
市
土地使用者 … 土地使用者
土地使用者
场
从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的 “总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此， 城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。
土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。
1、城市土地市场类型结构 城市各类用地市场
——由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商业 用地市场、工业用地市场等类型。
由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间 存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，形 成城市土地各类用地市场之间的关系。
第二节 城市土地市场供需调控与管理
一、城市土地市场供给平衡模型与调控机制
（一）供需平衡的涵义——均衡理论与非均衡理论 （二）城市土地市场供需平衡模型
1、供需——指作为“经济人”的行为主体面对价格信号和非价格信号 时 所作出的最佳选择，即有效供给和有效需求。 2、城市土地需求——一种引致需求，是因为人们对城市土地产品 （已开发土地）产生需求才产生了对城市土地的需求。
使用权在一定期限内让与城市土 地使用者
➢ 特征：垄断性市场 ➢ 反映土地所有者和土地使用者 之间的关系 ➢ 交易方式：出让、出租、入股
城市土地二级市场 ——城市土地一级市场的土
地使用权受让者将剩余年期的土 地使用权让予其他土地使用者
➢ 特征：竞争性市场 ➢ 反映各土地使用者之间的关系 ➢ 交易方式：转让、转租、抵押、 入股
二、城市土地市场供需调控的“三维立体模型”
调控的方向
选择调控目标 确定调控措施的作用方向 调控效应——正、负效应
繁荣阶段——抑制、向下 萧条阶段——刺激、向上
调控的时间
调控开始的时间 调控持续的时间
要考虑到调控效应的 滞后性和惯性
调控的力度
土地经济波动的幅度 调控手段的滞后时间和惯性大小 调控环境
2、管理的原则 整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一 平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易 控制与弹性管理原则 依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性
3、管理的内容 宏观管理
供需调控和管理 价格管理
微观管理 ——对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行 管理
土地使用权出让人和转让人的资格 土地使用权受让人的资格
三、对土地市场交易程序的规范
土地使用权出让程序 土地使用权转让程序 土地使用权出租程序 土地使用权抵押程序
四、土地市场中介管理
对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查 对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督
2、城市土地市场组织结构
城市土地市场主体组织 土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖
于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。 市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身
最大经济利益三个规定性内涵。
城市土地市场中介组织 由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和
六、我国台湾及国外城市土地市场的价格管理简介
我国台湾的地价管理 日本的地价管理 英国的地价管理
第四节 城市土地市场微观管理
一、对土地市场客体的管理
我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对客体的管理主 要限制允许进入市场的土地产权的范围。我国城市土地所有权不能进入市 场，只允许土地使用权进入市场流转。
组织体制
土地收购储备管理委员会 土地储备中心
内容和运作程序
土地收购
土地储备
土地供应
第三节 城市土地市场价格管理
一、地价管理的目的、意义和作用
城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市 场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和 国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引 导和管理措施。 包括三方面的工作： 对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平 对土地价格评估工作进行管理 对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理
城市土地管理学内容体系
土地管理学内容
地籍管理 土地权属管理 土地利用管理 城市土地市场管理
第七章 城市土地市场管理
内容提要
城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理
第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
（一）市场、土地市场、城市土地市场
1、市场 ——是社会分工和商品交换的产物。 狭义上讲，市场指商品交换的具体场所 广义上讲，市场是指商品交换关系的总和
内涵： 是买卖双方进行交易的场所 是交换关系的总和，即交易活动的总和 是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格 和交易数量的机制 是与“计划”相对应的一种资源配置机 制 是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体
三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具
发展计划与规划
发展计划 土地利用总体规划和城市规划
财政政策
地租政策 税收政策 财政投资政策
金融政策
直接调控 间接调控
四、城市土地市场供需调控与管理创新——土地储备制度
培育和规范土地市场
作用
盘活企业存量土地资产 落实城市总体规划，加快市区旧城改造
增加政府土地收益
由土地市场的特性决定 土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控 土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行 土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强 管理，抑制土地投机行为。
土地市场中的问题要求加强管理 缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性 城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失 城市土地资源配置不合理，如城市土地“优地劣用”；商 品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理
城市土地产权市场
是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有 产权的交易，没有土地实体的空间移动。
我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权，因我国 城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以， 我国的土地市场实质上是土地使用权市场。
2、城市土地市场层次结构
城市土地一级市场 ——城市土地所有者将土地
市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。
城市土地市场调控组织 各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理
分配土地利益。
（四）城市土地市场特点
交易实体的非移动性 在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现
土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有 根本区别。
区域性 城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。
垄断性
流通方式的多样性
土地供给弹性小 土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性，
土地价格主要受需求影响。
（五）城市土地市场运行机制
市场机制 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本
的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心 是竞争机制。
四、土地价格的检测系统——地价指数
（一）地价指数的定义 （二）分类 综合地价指数和分类地价指数 定基地价指数和环比地价指数 （三）计算程序 （四）地价指数的编制 （五）地价指数的应用
五、城市地价动态监测
（一）作用 通过动态监测及时更新城市基准地价 通过动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高地价信息透明度 动态监测是测算、编制地价指数的基础 （二）地价监测点的设立原则和标准
二、地价管理的依据——相关法律法规
三、我国城市地价管理政策和制度
协议出让实行最低限价制度 地价定期公布制度 政府提前收回出让的土地使用权给予补偿 政府对土地使用权转移有优先购买权 政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预 征收土地增值税 土地价格评估制度 土地登记和土地价格申报制度 土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度
3、城市土地供需平衡模型
我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发 公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场பைடு நூலகம்共有 存在四种供需关系情形。
一级市场 土地所有者
S1h
二级市场
土地开发公司
D1h和S2h
土地需求者
D2h
4、城市土地市场供需平衡调控机制
供需状况
表现和措施
2、土地市场 狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义上讲，是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的 总和。
3、城市土地市场 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主
义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地 市场。
（二）我国土地市场的形成与发展
S1h ＞D1h 土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响；稳定S1h，刺激D1h
S1h ＜D1h
土地紧缺，环境恶化，导致二级市场城市用房紧张；只能调节 稳定S1h，避免由D1h引起D2h短缺
S2h ＞D2h 商品房大量空置；控制S2h，刺激D2h
S2h ＞D2h
有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；由房价偏低导致， 则需刺激S2h，抑制D2h
1979年 前，无 偿划拨 土地的 用地制 度
19791987年， 合资企业 有偿使用 建设土地
1988年 《土地
管理 法》， 土地有 偿使用
1990年 建立土地 有偿出让、 转让制度
1999年《城 市房地产管 理法》，完 善了土地市
场
用地制度改革，萌芽阶段
形成阶段
完善阶段
（三）城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市
宏观调控机制 市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机
制的不足。
二者的联系： 一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据；
另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克 服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制 发挥经济功能提供必要的前提。
二、城市土地市场管理概述
1、管理的必要性
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
我国城市土地二级市场结构示意图
土地所有者
一
（各级政府）
级
市
场
土地使用者
土地使用者
土地使用者
二
级
市
土地使用者 … 土地使用者
土地使用者
场
从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的 “总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此， 城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。
土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。
1、城市土地市场类型结构 城市各类用地市场
——由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商业 用地市场、工业用地市场等类型。
由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间 存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，形 成城市土地各类用地市场之间的关系。
第二节 城市土地市场供需调控与管理
一、城市土地市场供给平衡模型与调控机制
（一）供需平衡的涵义——均衡理论与非均衡理论 （二）城市土地市场供需平衡模型
1、供需——指作为“经济人”的行为主体面对价格信号和非价格信号 时 所作出的最佳选择，即有效供给和有效需求。 2、城市土地需求——一种引致需求，是因为人们对城市土地产品 （已开发土地）产生需求才产生了对城市土地的需求。
使用权在一定期限内让与城市土 地使用者
➢ 特征：垄断性市场 ➢ 反映土地所有者和土地使用者 之间的关系 ➢ 交易方式：出让、出租、入股
城市土地二级市场 ——城市土地一级市场的土
地使用权受让者将剩余年期的土 地使用权让予其他土地使用者
➢ 特征：竞争性市场 ➢ 反映各土地使用者之间的关系 ➢ 交易方式：转让、转租、抵押、 入股
二、城市土地市场供需调控的“三维立体模型”
调控的方向
选择调控目标 确定调控措施的作用方向 调控效应——正、负效应
繁荣阶段——抑制、向下 萧条阶段——刺激、向上
调控的时间
调控开始的时间 调控持续的时间
要考虑到调控效应的 滞后性和惯性
调控的力度
土地经济波动的幅度 调控手段的滞后时间和惯性大小 调控环境
2、管理的原则 整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一 平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易 控制与弹性管理原则 依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性
3、管理的内容 宏观管理
供需调控和管理 价格管理
微观管理 ——对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行 管理