工业地产的盈利模式
产业园区工业厂房的持有与转让
产业园区工业厂房的持有与转让一、园区工业地产的运营模式园区工业地产作为一种将地产、产业、园区三方面的发展相结合的商业模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。
目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的工业地产商业模式，但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。
1、以产业物业开发租售为主的地产开发模式这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。
盈利方式1.物业出售即出售产业物业获取利润。
物业租售比一般维持在2:8左右。
2. 物业出租即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益。
3. 提供服务即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。
代表企业：联东U谷作为工业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业看联东。
可见其在工业地产业内的信心与地位。
从运营模式看，联东是一个典型的工业地产开发商，主要开发产业综合体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获得开发利润。
2、以PPP为主的产业新城开发商模式这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。
盈利模式1. 土地一级开发盈利包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源。
2.土地二级开发盈利房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源。
代表企业：华夏幸福基业一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区地产”作为盈利模式。
选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
工业地产的盈利模式
工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。
但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。
该类园区一般辅以居住、商业配套。
这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。
其盈利模式分为三种。
第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。
第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。
公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。
公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。
2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。
是一家具有良好美誉度的企业。
公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本一、园区工业用地的经营策略工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
但近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。
园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。
无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。
与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。
中国园区工业用地的出让制度主要遵循居住用地的出让办法，采取以较长的年限一次性出让的方法向市场供应工业用地的使用权。
但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是不合理的。
工业用地和居住用地的财务属性不同，没有必要采用长年限的土地批租制度。
居住用地是园区管委会对外发行的“股权”，其主要职能是为政府的公共投资融得资金。
所以，需要将居住用地的出让年限尽量延长，以获得更大规模的一次性融资额度。
同时，居住用地的“股权”性质，也要求其权利年限应该尽量延长，甚至采用“永久性”出让的方式，好与公司“所有者”的地位相匹配。
工业地产概念
一、工业地产含义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
二、工业地产分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
三、工业地产特性投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。
四、工业地产开发模式1．工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法,项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化,致使大部分工业园区闲置与搁荒。
2.工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合利的地产开利润。
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。
３．主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区。
4．综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
５．私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。
主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。
工业地产盈利模式研究-PPT课件
等项目亦如此。
工业地产商运营模式
3． 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，
与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等
产品项目Байду номын сангаас从而实现最低风险下的项目收益。
总 结
直接销售模式
国内常用模式
盈 利 模 式
先租赁再销售模式
商业地产与工业地产盈利模式比较
工业地产与商业地产盈利模式比较表
工业地产商运营模式
1． 主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推
广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他
专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投 资开发苏州普洛斯物流园
商业地产与工业地产盈利模式比较
工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据 统计，工业用地的基准地价只有商业用地的1／4， 而实际出让价格，工业 用地只有同类地段商业用地的1／5到1／10，甚至更低。从而投资门槛较低 这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然．由于工业地产后期经营管理
通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合， 按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益
提供针对园区企业的服务而获利 为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务
工业地产商运营模式
2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建 成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表 现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行 已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长 期持有项目而取得经营管理收益。 如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地 之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业 入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操 作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”
分析工业地产盈利模式
如何分析工业地产盈利模式地产公司的盈利模式整个房地产板块又可进一步划分为开发商品住房的住宅类地产，如万科、栖霞建设；和开发/租售商铺、写字楼的商业地产，如金融街、中国国贸等。
还有一部分经营园区开发的工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。
虽说都是买地卖房子，但三种地产公司盈利模式还是有所差别，这决定了投资者在选股操作时关注点也不完全相同。
商业地产盈利模式商业类地产公司目前的盈利模式与住宅类地产很相似，仍主要以购置土地开发后销售获利，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的企事业单位而非以消费为目的的个人，因此受政府房地产调控影响相对较少。
但商业地产公司项目选址多局限在市中心少数地段，其业务和业绩的扩张性通常劣于住宅类地产公司。
随着市中心可开发销售的地产资源逐渐减少，商业类地产公司的盈利模式将更多转向租赁业务，赚取租金收入。
以北京的金融街为例，2006年租金收入占总收入不到2％，预计到2008年这一比例会上升到近15％，并且会继续扩大下去。
今后投资者分析商业地产公司不仅要关注项目储备和地理位置，租金和出租率这些指标的变化对业绩的影响会愈加重要。
工业地产盈利模式工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，但目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，如天津的海泰发展租金收入已占到总收入40％左右。
这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。
此外，一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或将给股东带来额外惊喜。
如上海的张江高科规划每年投资园区内高科技企业的额度为2亿元左右，像该公司投资的中芯国际和复旦张江通过在港上市已经为股东带来巨额风险投资回报。
2004年中芯在港上市就带动张江股票上涨一倍，而同期上证指数涨幅仅3成。
像这种有类风险投资性质的工业类地产公司投资者不仅。
要关注其物业租售情况，还需把握其股权投资项目的发展动态，股价超常表现将主要受此因素刺激。
工业园区企业盈利模式
工业园区企业盈利模式
工业园区企业盈利模式涉及多个方面，包括企业的生产经营模式、市场销售模式、人力资源管理模式等。
以下是一些常见的工业园区企业盈利模式：
1. 生产经营模式：工业园区企业可以采用产品生产加工模式或
者服务型企业模式，通过提供优质的产品或者服务来获得盈利。
在生产经营模式方面，工业园区企业可以采用自主生产或者代加工的方式，在满足客户需求的前提下获得利润。
2. 市场销售模式：工业园区企业可以通过多种销售渠道进行产
品的销售，如线下销售、电商平台销售、展会销售等。
通过多元化的销售渠道和精准的市场定位，企业可以实现产品的高效销售和盈利。
3. 人力资源管理模式：工业园区企业的人力资源管理模式也是
影响企业盈利的关键因素之一。
优秀的人力资源管理可以提升员工的工作积极性和创造力，从而提高企业的生产效率和盈利水平。
4. 技术创新模式：工业园区企业可以通过技术创新来提高产品
的附加值和市场竞争力，从而增加盈利空间。
企业可以通过独特的技术创新来提高产品的质量和性能，从而吸引更多的客户和市场份额。
总之，工业园区企业盈利模式的构建需要综合考虑企业的生产经营模式、市场销售模式、人力资源管理模式等多个方面，才能实现长期的盈利和发展。
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六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
工业地产的开发模式盈利模式
1.2.3 主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的 企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大 的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营 建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻 且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大 的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售 等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
1.2.2 工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其 他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、 绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等 房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、 合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管 理，最后获取合利的地产开利润。
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商
1.3 工业地产企业盈利模式
1)主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，
进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部 分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基 金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普 洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏 州普洛斯物流园 。
2)进行项目开发，通过长期持有经营收益 或出售产品获利
1.2 工业地产开发模式
1.2.1 工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地 产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主 要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区 管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目 前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其 在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部 分工业园区闲置与搁荒
阿力士招商网（领先的工业地产招商网）创始人陈志 豪：“中国工业地产的总体发展趋势一定是好的，伴 随着中国经济特别是中国制造业的飞速发展，中国工 业地产市场的前景不可估量。 ”
漫谈工业地产企业营销推广策略
漫谈工业地产企业营销推广策略摘要：分析了我国工业地产的运营模式，以及营销推广中存在的主要问题。
提出制定工业地产项目的营销推广策略要重视项目策划，重视目标市场的选择和对客户需求的研究，重视政府资源的利用，重视客户信息系统的建立和完善，重视品牌形象的推广和提升，重视营销专业化人才团队建设，重视全员营销和综合营销。
关键词：工业地产；营销；策略工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的建筑物和附属物。
随着城市化和工业化进程的加快，工业房地产需求强劲，在全国住宅房地产市场受宏观政策调控的影响下，工业地产已经成为房地产开发企业一个新的投资热点。
一、工业地产运营模式工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。
（一）开发模式。
随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新。
1、工业园区开发模式。
各级政府直接成立工业园区开发公司或委托专业的园区开发企业进行园区建设和管理工作，依托工业园区资源禀赋，创造相关产业扶持政策、税收优惠等条件营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，打造特定类型的产业基地。
2、主体企业引导模式。
一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业规模扩张或获取更大的经济利益，在获得大量工业土地开发权后，建设自身企业入驻且占主导的工业园区。
发挥主体企业在产业中的引领示范效应，通过土地出让、项目租售等方式吸引其他同类企业聚集，实现整个产业链的打造及完善。
3、工业地产商模式。
工业地产开发商通过获取工业土地，独立或联合其他企业对土地进行整体开发，包括进行基础设施建设以及建设标准厂房、仓库、办公楼、商业服务等物业，然后以转让、租赁或合资合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
4、综合运作模式。
是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
工业地产的概括
PART
03
趋势
存量时代，鼓励存量产业用地提容增效逐渐成为行业共识， 其中产城融合视角下的“工业上楼”模式引起关注。 向天空要空间！“工业上楼”已成产业地产必然趋势！
商业模式
在城市快速发展大背景下，众多城市在发展面临着用地成本攀升、原有工 业用地利用率低、旧工业区改造周期长等问题。为解决工业用地紧张问题， 充分利用土地资源，优化产业结构，推进产业转型升级，各大城市开始积 极探索工业载体新模式——工业上楼。
有别于住宅、商业和综合类用地以 外的第四种性质用地。
年限
在我国，工业房地产的土地批租年 限为50年。
概述
OVERVIEW
分类
重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、 自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工 业地产）。
01.
工业地产策划是对工业园区或仓储物流 、厂房进行前期考察立项，园区规划、 建设、招商推广、进驻后物业管理的统 筹。
工业地产的土地投入相对较低，基准地 价只是商业地产用地的四分之一，甚至 五分之一到十分之一。因此，工业地产 的进入门槛与其他的地产门类相比要低 很多，未来工业地产的投资主体必将多 元化。
开发模式
工业园区开发模式
1目前我国各级地方政府最常使用的工业地 产开发模式，也是我国工业地产市场的主 要载体，其运作主体一般是开发区或工业 园区管委会下设的开发公司。
略性新兴产业。
“工业上楼”不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层 大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。
感谢各位观看
商业模式
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措 资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列 活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够 在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、 快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
国内工业园区项目盈利模式分析
国内工业园区项目盈利模式分析尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。
园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。
为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。
政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。
大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。
2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。
4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。
也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你展开全文传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求'创新驱动、转型发展'的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，工业房地产开发商开始做出重大安排。
华夏幸福，天安数码城，光谷等工业房地产开发商已经沉浸在工业地产领域多年，并取得了丰硕成果，也树立了行业标杆。
近年来，随着工业地产的不断升温，大多数工业房地产开发商继续发挥实力，开始在全国范围内进行大规模布局。
在成功探索'园区+房地产'工业新城模式后，华夏幸福开始在全国复制。
计划建设50个新的工业城市，规划面积约960平方公里，已成为中国的主要地主。
联东U谷复制了标准的工业园区和总部大楼。
目前，北京，天津，上海，南京，青岛等地的联合谷已开发了40多个园区。
未来5〜10年内，联东谷的园区数量将达到100个。
清华科技科技园依托众多资源优势，在全国建立了30多个园区。
凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来6年内将公园数量扩大到100个。
潜在。
中信集团，宏泰发展，亿达中国，天安数码城等工业地产企业已制定了自己的园区扩建计划。
此外，制造业公司，电子商务延伸到工业房地产。
从产业链的角度看，制造企业，电子商务是工业地产的上游，是工业地产的需求方。
但如今，产业资本已经开始觉醒，大量企业已经开始考验房地产业，而工业地产的上游驱动现象非常普遍。
商业地产盈利模型
商业地产盈利模型商业地产的盈利模型可以因所涉及的特定类型和用途而有所不同。
这里列举了几种常见的商业地产类型以及它们的盈利模型：写字楼和商业大楼：租金收入：主要盈利模式是通过出租空间来获取租金收入。
租金通常以每平方英尺或每平方米计算，并根据市场需求和地段位置确定价格。
物业管理费用：物业管理费用通常是通过服务费或租户每月缴纳的额外费用来获得。
零售物业：租金和销售额的百分比：租户通常支付基础租金和销售额的一定百分比。
这种模式称为"租金加销售额百分比"，其中一部分租金基于销售业绩计算。
物业管理费用：类似于商业大楼，管理费用也是来源之一。
工业地产和仓储设施：租金收入：通常以平方英尺或平方米为基础的租金收入模式。
物业管理费用和额外服务：物业管理费用以及为租户提供额外服务（例如，货物装卸、保安等）也可以为商业地产带来收益。
酒店和旅馆：客房收入：主要通过客房销售获得收入。
餐饮和其他服务：酒店通常通过餐饮、会议室、健身房等额外服务获得收入。
额外收费和附加服务：比如停车费、洗衣服务等也是额外的盈利来源。
多功能用途地产（例如，购物中心）：租金和销售额的百分比：像零售物业一样，部分租金可能基于销售额计算。
活动租金和赞助：举办活动、赞助商和品牌合作也可能成为收入来源。
投资和发展项目：出售或租赁：盈利可通过出售开发项目的完成物业或将其租赁给租户获得。
以上模型并不是互斥的，某个商业地产项目可能会综合运用其中的多种模式以最大程度地增加收益。
成功的商业地产盈利模型通常需要考虑市场需求、地理位置、运营成本、租户结构以及长期发展规划等多方面因素。
中国工业地产研究开发模式盈利模式政策与未来趋势发展研究
中国工业地产研究开发模式盈利模式政策与未来趋势发
展研究
国内现有工业地产开发模式
现有的工业地产开发模式主要集中在“双赢”模式和“三赢”模式，
其中双赢模式是指由地方政府、商业开发商、公共企业和其他投资者共同
分担费用，基本为双方有利的开发和分配模式。
“三赢”模式是指投资者、政府和受益者三者分别受益，通过这种模式，受益者可以获得投资者提供
的投资和技术支持，政府可以实现社会发展目标，投资者也可以获得良好
的回报。
工业地产开发盈利模式
目前，工业地产开发盈利模式主要以合同租金模式和融资租赁模式为主，其中合同租金模式是指投资者支付土地费，建成工业地产，并将其出
租给企业或个人，由租金收入作为回报。
融资租赁模式是指投资者支付土
地费，建成工业地产，并将其出租给企业或个人，应付租金时根据所租赁
物的价值计算出来，租金较低，租赁期比较长。
工业地产开发政策及未来趋势
近年来，政府不断加强对工业地产的开发，实施了一系列政策，制定
了基本分类规范，出台了资金补助政策，促进投资和财政支持，以及改善
贷款政策等，以支持工业地产开发。
产业地产主流盈利模式分析
产业地产主流盈利模式分析关于产业地产的盈利模式，业内也曾做过不少探讨。
盈利模式可以归结为两种，一种是基于机会和与政府的良好关系赚钱，另一种则是靠自身业务能力赚钱。
在市场竞争的初期，企业更多是靠第一种，也就是政府关系以及政府政策衍生出的机会赚钱。
但在近两年，随着市场竞争加剧，以及行业逐步迈向成熟，靠人情关系搞项目的模式已经难以为继，越来越多的企业开始重视打造属于自己的盈利模式。
今天，整理产业地产的六种主流盈利模式，权当探讨，希望能给后来者提供一点帮助。
1、产城开发模式产城开发模式是基于地方政府打造产业与城市融合发展的诉求衍生出的综合性地产业务，具体做法是：地产商从土地一、二级开发（一级开发基本由政府平台公司承担，民企一般从二级开发）切入，提供从区域规划、开发建设、产业导入到产业投资、产业服务的全链条服务。
产城开发模式关系图盈利模式上，住宅和商业销售是企业最重要的利润来源；办公用房的租售收益、政府的咨询服务费、招商引资返还收入、政策性收入、政府奖励等产业部分的收入为辅。
对地产商来讲，产城开发，真正赚钱的是「城」，产业部分则很难盈利。
以前，很多开发商上来先把住宅和商业做完，美其名曰「反哺产业园」，实际上产业部分却是各种拖，实在拖不了的，要么找一个产业运营商来接盘，要么干脆直接放弃。
心想反正住宅的钱已经到账了，大不了这部分考核分我不要了，你政府能拿我怎么办？当然，近些年，监管已经比较严，地方政府已经不太允许地产商先做住宅，而是要分批供地。
「产业先做出个模样来，住宅才批给你」，很多政府甚至明文规定，要求产业不允许捆绑住宅。
总的来说，产城开发和住宅开发类似，都是高投入、高风险的投资经营活动。
一方面需要企业严格控制成本，另一方面还要尽可能缩短商业周期，实现资金快速周转；同时，企业还要面临与地方政府的博弈（因为政府的诉求和你完全相反，他希望你多做产业、少做住宅）。
当地产行业景气时，产城重资产项目会帮企业赚到更多的钱；但如果遇上2021年这样的行业拐点，重资产、高负债就是企业最大的包袱，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
工业地产的开发模式盈利模式
产业链整合盈利模式
要点一
总结词
通过整合工业地产上下游产业链，提供一站式解决方案， 获取产业链整合的收益。
要点二
详细描述
这种盈利模式需要深入了解工业地产相关产业链，整合资 源，提供全方位的服务。通过降低客户成本、提高运营效 率等方式实现盈利。
04
工业地产的风险与挑战
市场风险
市场需求波动
工业地产市场的需求受宏观经济、产业政策和国际贸易 等因素影响，市场需求波动可能导致项目盈利不稳定。
投资运营模式
总结词
指企业通过投资获得工业地产项目，并依靠 租金收入和资产增值实现盈利。
详细描述
投资运营模式需要企业具备充足的资金实力 和投资眼光，能够选择具有潜力的工业地产 项目进行投资。通过租赁或出售等方式获得 收益，并依靠资产增值实现盈利。这种模式 注重长期稳定的收益回报，适合有长期投资 规划的企业。
。
03
工业地产的盈利模式
租金收入盈利模式
总结词
通过出租工业地产获取稳定的租金收 入，是工业地产最基础的盈利模式。
详细描述
这种盈利模式主要依赖于工业地产的 租赁市场，通过合理定价和优质服务 吸引租户，并保持稳定的租金收入。
资产增值盈利模式
总结词
通过长期持有并经营工业地产，实现资产价值的提升，并通过出售或再融资实现盈利。
详细描述
这种盈利模式需要长期持有工业地产，并对其进行有效的经营管理，以提升资产价值。 同时，需要关注市场动态，选择合适的时机进行出售或再融资。
服务费盈利模式
总结词
通过提供工业地产相关的服务，如物 业管理、设施管理等，获取服务费用 收入。
详细描述
这种盈利模式需要提供专业化的服务 ，满足工业地产租户和管理者的需求 ，并从中获取合理的服务费用。
工业园区企业盈利模式
工业园区企业盈利模式工业园区企业盈利模式工业园区是一个涵盖了各种工业企业的区域，通常由政府、房地产开发商、金融机构等共同投资建设。
近年来，随着国内经济的快速发展，工业园区的数量和规模不断增长，吸引了越来越多的企业来进驻，那么工业园区的企业盈利模式是怎样的呢？一、租金收入在工业园区中，最主要的盈利来源就是租金收入，即企业每个月需要向园区支付租金。
这种盈利模式是最为稳定的，因为租金的金额是长期稳定并且固定的，拥有一定的稳定性。
二、佣金收入工业园区通常会为企业提供各种服务，比如说人力资源管理、财务代理、市场营销等等。
园区通常会根据提供的服务收取一定比例的佣金。
这种模式可以增加园区自身的服务质量来提高佣金回报率。
三、增值服务收入除了基本的出租服务和佣金收入外，工业园区还可以提供一些增值服务，比如物流管理、研发支持、技术支持等。
这些服务需要园区内部的资源支撑，并对企业提供了更好的发展环境，进而实现服务收入的盈利。
四、项目投资收入有些工业园区还会向企业提供技术创新、产业升级等重要的支持，其中一种方式就是通过与企业合作来进行相关项目的研发。
在这种情况下，工业园区会提供一定比例的资金和资源支持，以及一部分的股权投资。
如果项目成功并盈利，园区也将获得一定比例的回报。
五、工业园区品牌增值随着工业园区的发展和壮大，它所具备的品牌效应也得到了进一步提升。
工业园区的品牌、声誉和知名度可以为园区吸引更多具有实力和品质的企业，并且可以对租金收入形成稳固的保障。
总结来说，工业园区企业的盈利模式是多元化的，他们不仅可以通过租金收入来实现盈利，还可以通过提供增值服务、重金投资、品牌增值等多种方式来获得更多的收益。
只要工业园区不断创新，提升园区自身的品质和服务，就能够保持长期和稳定的盈利水平。
房地产行业知识及盈利模式介绍
房地产行业知识及盈利模式介绍1. 引言房地产行业是一个重要的经济支柱，对于国家经济发展起着至关重要的作用。
本文将介绍房地产行业的基本知识，并探讨房地产行业的盈利模式。
2. 房地产行业的基本知识2.1 定义房地产行业是指以开发、销售、租赁及管理房地产为主要业务的行业，包括住宅、商业地产、工业地产等。
2.2 市场规模房地产行业的市场规模巨大。
根据统计数据显示，房地产行业在国内GDP中的占比逐年增长，成为国民经济的重要组成部分。
2.3 行业链条房地产行业的产业链条可以分为土地开发、房地产开发、销售与租赁、物业管理等环节。
各个环节之间相互关联，共同构成了房地产行业的完整产业链。
2.4 政策影响房地产行业与政策密切相关。
政府的宏观调控政策对于房地产市场的发展起着重要的作用。
3. 房地产行业的盈利模式3.1 开发销售模式开发销售模式是房地产行业最常见的盈利模式之一。
开发商购买土地，进行开发建设，并将房产进行销售。
通过房产销售，开发商获取房地产项目的盈利。
3.2 租赁模式除了开发销售模式，房地产行业还可以通过租赁模式实现盈利。
房东将房产出租给租户，通过获取租金来获得利润。
租赁模式适用于商业地产和住宅出租等领域。
3.3 物业管理和综合服务模式房地产行业中的物业管理和综合服务模式是一个持续盈利的模式。
物业管理公司负责管理房产，并提供相关服务，如保安、保洁、维修等。
物业管理公司通过收取物业管理费来获取利润。
3.4 金融服务模式房地产行业中的金融服务模式是指通过金融手段参与房地产交易，并从中获取利润。
金融机构可以提供房地产贷款、房地产投资等金融服务，获得利息、手续费等收入。
3.5 基础设施建设和土地开发模式在房地产行业中，基础设施建设和土地开发也是一种盈利模式。
政府或开发商进行土地开发，并建设相关基础设施，随后将土地出售或租赁给企业或居民，从中获得利润。
4. 房地产行业的未来发展趋势4.1 绿色低碳发展未来，房地产行业将更加注重环境保护和低碳发展。
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工业地产的盈利模式
工业地产的发展模式主要分为以下五种
第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式
采取物流园区+金融模式
第二种：北京丰台总部基地模式
采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款，还可以自持经营。
但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建，分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”，未来发展有较高的不缺定性。
第三种模式：科技园区开发模式
采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位，主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点，产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求，为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。
该类园区一般辅以居住、商业配套。
这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。
其盈利模式分为三种。
第一，直接销售住宅和部分商业设施，形成现金流；第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式，形成退出机制，变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。
第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）
类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地，突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）
附件一：
华夏幸福基业股份有限公司战略定位
华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。
公司于1998
年成立。
经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。
未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。
公司自1998 年创建至今，年营业收入20
亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。
2005 年荣获“中国地产诚信品牌200
强”及“全国房地产企业500 强”称号。
是一家具有良好美誉度的企业。
公司以“区域经济发展专家”为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。
立志成为世界级的区域开发企业及行业的领导者、创新者。
人力资源中心
廊坊分公司：作为集团下属最大的住宅及商业地产开发公司，廊坊分公司始终坚持高品质的开发理念和细致入微的服务理念，先后成功开发“华夏花园”高档住宅小区、华夏水晶城、华夏经典、华夏第九园、华夏奥韵等知名住宅地产及
“第五大街”、“第七大街”、“第八大街”、“第六街区”等商业地产。
京御地产：作为集团下属最大的别墅地产开发公司，京御地产开发了别墅群在张显别墅品质生活的同时，更倡导一种有情天地宽的生活理念。
通过公司的不断努力，我们力争为都市中有责任感、重视家庭、强调分享和沟通的精英阶层提供理想的舒适之所。
满足他们，让他们幸福，是缔造者们的真正原动力。
九通基业：作为公司重要发展动力的区域开发事业，九通基业在京、津区域已经成功的推出了固安工业园、大厂工业园等多个知名的工业园区，未来我们还将在华北及环渤海区域重点布局，力争成为世界级的区域经济发展专家。
人力资源中心固安工业园区位于天安门正南 50 公里，地处大北京核心位臵，周边 40
公里范围内拥有涿密高速等十条高速公路、五条国家级铁路，100
公里范围内拥有两大国际机场和两大天然良港，北京新七环亦由此经过，具备了国际上最具魅力的"1 小时工业区"区位交通条件。
所获荣誉：1、最佳设计奖 2、跨国公司最佳投资开发区
3、中国优秀电子品牌环球万里行活动基地
4、中国十大最具投资价值工业园区
5、2008
中电绿环奖—绿色制造最佳基地6、中国最具投资价值十大环保园区。
大厂工业园区是华夏幸福基业继固安工业园区之后，开始运营开发的第二个园区项目。
大厂工业园区地处国贸正东30 公里，2007
年7 月6
日，正式奠基成立，经过在美国毕博管理咨询公司进行产业定位研究，确定了三大产业发展方向：民生制造业、现代服务业、物流产业；在城市规划方面，大厂工业园区依托潮白河的天然水资源，将建设成为一座亮丽的“创意水乡城市”。
作为当前廊坊市区内容积率最低的住宅项目，第九园占地115 亩，总建筑面约 10
万平米，产品形态分别由六层电梯住宅、四层景观洋房、书院、商业坊和精装修学者公寓构成。
整个项目建筑设计以“中而新”为设计理念，在保证现代人居住功能的前提下，努力将中国文化作为项目灵魂渗入到项目的每个细节，力争成为中国首屈一指的园林式住宅。
作为廊坊市首席运动主题社区，华夏奥韵把奥林匹克风情融入到社区中，倡导健康的生活方式和运动主题，把全新的生活理念灌注到优质建筑中。
整个社区毗邻35000
平米的运动主题森林公园，拥有6000
平米的运动主题会所，追求以城市未来发展之卓越眼光、以创廊坊第一高尚运动社区的倨傲之姿，矗立城市之上，展现第一高尚社区应有
的生机与活力，为见地不俗的城市成功人士、精英阶层缔造城市健康生活新篇章。
华夏第六街区是华夏幸福基业经过四年的时间，在廊坊市区内仅有的一块黄金宝地上整合国际知名的加拿大CDG
规划设计公司，倾力打造的又一个商务核心区，项目秉承“创意引领时尚，时尚点亮生活”的开发理念，将城市规划引入商业街区设计，以“创意产业”为核心，努力将项目打造成为廊坊第一商务核心区，建设廊坊6
维新经济城市运营体，集定制商业（Shopping）、创意商务（Office）、私人酒店（Boutique）、高档商务（Business）、公园景观（Park）、俱乐部（Club）于一体，积极整合周边商务酒店和城市公园资源，将本区域建设成为创意产业和时尚消费基地，打造成城市亮点和城市名片。
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