商业项目价格体系.

制定售价的参照项目：
外沿街价格比较项目：
本项目的外沿街部分主要为沿潍州路与潍胶路沿街一拖 二商铺。周边区域无直接竞品楼盘，本部分可以参照区 位可比位置的住宅底商，进行价格比较。
价值因素 所处位置 商业氛围 人流状况 周边环境 交通停车 规划设施 商业规模 运营品牌
权重 28 14 16 8 6 6 4 8
P1=（73/57）*10000=约12800元/㎡ P2=（73/58）*12000=约13400元/㎡
预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到33.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：
3.25元/天/㎡*365天/0.08=14800元/㎡
来自百度文库
综合评判：本项目为专业市场的沿街商业，在商业氛围与人流量 及市场管理方面有更好的优势，但是有内街让选择空间更大。结 合一拖二面积、预期租金反推、市场竞争分析及项目增值空间， 可以得出本项目内街商业部分暂定价格为：15000元/㎡。
P1=（55/71）*15000=约11600元/㎡
预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到22.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：
2.25元/天/㎡*365天/0.08=10200元/㎡
综合评判：茶博城以内街为主，每套总价在50万左右， 目前销售 状况一般。以此项目类推本案内街商业部分，结合预期租金反推、 市场竞争分析及项目增值空间，可以得出本项目内街商业部分暂 定价格为：11000元/㎡。
禾翔阳光
评分 22 8 8 6 4 4 2 0
三友·翡翠城
评分 23 9 8 6 5 4 2 0
泰华车港沿街商业
评分 25 8 6 4 5 6 3 7
运营管理
综合评分
10
100
3
57
3
60
9
73
根据上述项目价格类推： 计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照 项目权重评分)*Px（参照项目均价），以此得出本项目内沿街商 业参考价格为：
名嘉广场 价值因素 权重 评分 所处位置 商业氛围 人流状况 周边环境 交通停车 规划设施 商业规模 运营品牌 运营管理 综合评分 28 14 16 8 6 6 4 8 10 100 14 7 8 5 6 6 4 6 8 64
凯利MALL 评分 24 12 13 6 5 5 2 6 5 78
泰华车港综合体 评分 15 8 8 4 4 6 2 6 8 61
商业氛围
人流状况 周边环境 交通停车 规划设施 商业规模 运营品牌 运营管理 综合评分
14
16 8 6 6 4 8 10 100
10
8 6 5 5 3 5 7 71
5
4 4 5 6 3 7 9 55
根据上述项目价格类推： 计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照 项目权重评分)*Px（参照项目均价），以此得出本项目内沿街商 业参考价格为：
1.以市场比较法进行平均售价的评估
市场比较法的影响因素：
——所处位置 ——商业气氛 ——人流状况 ——周边环境 ——交通停车 ——规划设施 ——商业规模 ——运营品牌 ——运营管理
制定售价的基本原则： 结合市场需求、消费心理、以及麦杰地产多个商业项目的代理经 验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：
因素 权重 因素 权重 所处位置 28% 规划设施 6% 商业氛围 14% 商业规模 4% 人流状况 16% 运营品牌 8% 周边环境 8% 运营管理 10% 交通停车 6%
参考市场类似项目之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格； 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。 交通状况说明：传统商圈受交通停车状况影响较大，郊区影响较小 商业规模说明：今年来超级SHOPPINGMALL的出现，使规模优势占比上升 运营管理说明：商业竞争加剧，运营品牌及市场保障成价格重要因素
泰华车港价格体系
麦杰地产 2013.6
第一部分：价格区间制定
商铺价格的制定法则，一般有市场比较法与租金反推发两种。 泰华车港位于潍州路与潍胶路交汇处，地处潍坊传统汽贸商圈 南端，由世纪泰华集团管理运营。项目周边缺少可以直接对比 的商业竞品项目和同业态经营项目，因此在定价原则上采用市 场比较法预估，同时结合预期租金反推、市场竞争分析与区域 价格走势，来制定本项目的均价区间。
综合体商业参考价格： P2=（61/64）*7000=约6600元/㎡ P3=（62/73）*9500=约7400元/㎡ 预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以 达到1.2-1.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价 格为： 1.35元/天/㎡*365天/0.08=6200元/㎡ 综合评判：名嘉广场与本项目相比较，参考价值更高，目 前两个项目的销售状况都很一般，综合两个各项优势评判 比较，结合市场竞争与租金反推，及本项目的运营优势可 以暂定本项目综合体部分商业价格为6400元/㎡。
制定售价的参照项目：
综合体价格比较项目： 名嘉广场：位于潍城区东风西街与殷大路交汇处，澳门名嘉 集团投资，总建面189万平方米的超级SHOPPINGMALL， 在区域位置、运营商等方面与本项目有可比之处。一期折后 均价约8750元/㎡（一二层均价），按常规垂直权重折合三 层均价约7000元/㎡。 凯利MALL：寒亭区通亭街与富亭街交叉口西南角，总建面 24万平方米。折后均价约9500元/㎡（一二三层均价）
2.以客户预期指导价进行平均售价的验证
客户的目标售价：
综合体均价6500元/㎡、外沿街15000元/㎡
市场比较法及其他方法结合获取的价格与客户对本区域价 格的评判基本吻合。
第二部分：价格体系制定
1.外沿街商铺价格体系
外沿街商铺区域划分及评分 YA区：一层沿维州路与潍胶路交汇处商铺靠近主入口，评分为 100分，预估均价约17000元/㎡； YB区：一层沿维州路商铺，评分为93分，均价约15800元/㎡； YC区：一层沿潍胶路商铺，评分为83分，均价约14200元/㎡； YD区：主入口内街商铺，评分为76分，均价约13000元/㎡。
制定售价的参照项目：
内沿街价格比较项目： 中华茶博城：位于青年路与南段，传统茶业市场商圈 之内，五洲集团投资开发，总建面50万平，目前销 售三期。目前销售均价一层约15000元/㎡，二层约 9000元/㎡（三期无外街沿街商铺）。
中华茶博城 价值因素 权重 评分 所处位置 28 22
泰华车港沿街商业 评分 12