容积率数值对应的建筑类型
容积率示意图
容积率多少合适?住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考，容积率多少合适呢?1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。
一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
以上是关于什么是容积率和容积率的计算及多少合适的内容，希望您看了之后能对容积率有所了解。
容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积(包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积)与规划建设用地面积的比例。
对于住户来说，容积率越低，居住舒适度越好。
规划局在计算某一建设项目的容积率时，有一些建筑面积是不计的，但是在计算总建筑面积时计算，例如：地下室面积、阳台面积等等。
低密度住宅的大体标准概念：高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
建筑容积率建筑密度绿化率规定指标
容积率、建筑密度、绿化率规定指标国家并没有统一制定建筑密度标准，一般是由县级或区级规划部门制定《XX区（县）控制性详细规划》。
这个控制性详细规划都可以在各地的规划部门网站上下载。
一般建筑密度，容积率之类的都是国土规划局控制的• 不管是不是强制性规定都不由其他人私自改变。
建筑容积率、建筑密度最大值控制指标表建筑容积率建筑密度建筑基地类型旧城改造地区规划新区地区中心地段一般地段一般地段D% PRA D% PRA D% PRA低层独立式住宅及其他低层居住建筑40 35居住建筑多层40 35 32高层30 25 25 一般办公建筑多层45 40 32高层40 35 25 公寓式办公建筑多层40 35 32 旅馆高层35 35 25 商业建筑多层60 55 45高层55 50 40 商住综合楼多层40 40 32高层40 35 25工业建筑（一般通用厂房）低层多层40354035普通仓库低层多层35303020公共绿地按照建设部《公园设计规范》有关规定执行。
注：1、D――建筑密度，PR 建筑容积率。
2、绿地率：新区不小于35%旧城区不小于25%。
一般而言，容积率分为：独立别墅为联排别墅为~；6层以下多层住宅为~；11层小高层住宅为~；18层高层住宅为~；19层以上住宅为~;住宅小区容积率小于的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。
对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70% 且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。
在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30%对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
全国容积率计算方法规范文件
竭诚为您提供优质文档/双击可除全国容积率计算方法规范文件篇一：容积率计算规定容积率计算技术规定1名词解释1.1容积率一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。
1.2建筑密度一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。
1.3建筑系数建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。
1.4绿地率居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。
1.5层高上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
1.6室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
1.7设备平台指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。
1.8装饰性阳台指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。
1.9入户花园在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。
1.10飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
1.11地下室指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，其四面应为土层围合的地下空间。
1.12半地下室房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
1.13架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。
1.14跃层住宅套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。
1.15低层住宅为一至三层的住宅。
1.16错层住宅一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60㎝的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。
1.17公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。
1.18酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
1.19公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
1.20公寓式办公建筑指单元式小空间划分，有独立卫生设备（不含厨房设备）的办公建筑，按办公建筑处理。
1.21办公建筑指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。
容积率数值对应的建筑类型
容积率数值对应的建筑类型一、根本概念1．建筑密度：某一基地X围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比〔％〕计算。
由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
2．绿化率：某一基地X围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比〔％〕计算。
从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。
3．容积率：工程用地X围内总建筑面积与工程总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积〔当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算〕容积率越低，居民的舒适度越高，反之那么舒适度越低。
4．容积率的内涵与其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度与其利用效益的上下，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的根本单元，是地球外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政与公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地〞容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地〞内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数一样，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购置土地使用权的目的是为了对土地进展开发，建立房屋。
房屋的单方开发本钱＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的上下。
容积率什么意思
容积率什么意思容积率是指一个小区的地上总建筑面积与该小区用地面积的比率。
一般来说，容积率越小越好，容积率越大越不利于居住。
根据我国有关法律法规，住宅小区容积率不得超过3.为了避免在小区内出现大量的住户，国家对小区内建筑的总建筑面积进行了限制。
不同的区域有不同的规定，所以，当我们购买房屋时，要根据自身的实际情况来选择适合自己的区域和户型，这样才能保证我们正常居住。
下面就为大家详细介绍一下什么情况下的容积率可以达到3.一、别墅的容积率一般不会超过5,因为别墅一般都是比较大面积的别墅，居住在别墅中的住户就比较多了，所以别墅的容积率是比较高的。
一般情况下，大型小区的别墅容积率都在1-1.5之间，但别墅的容积率也不会超过5。
因为别墅多建在山区或山地边缘，而山又多为石灰岩，土地质地坚硬，不易为树木覆盖。
所以别墅的自然属性决定了别墅多建在山边。
所以，别墅居住的小区容积率都是不高的。
也就是说，如果别墅所建的楼房是很大的，容积率高也是正常的。
1、小区容积率在设计的时候，一般由两部分组成：首先就是小区的总建筑面积、总用地面积和建筑面积的总和。
总建筑面积：开发商开发的商品房在整个小区里的建筑面积；用地面积：这个部分所占的比例就是容积率的计算依据；再来就是小区的容积率系数了。
容积率系数是一个小区居住人口密度的平均值，越高越好。
当然了小区的容积率会受到规划方案的影响。
2、居民居住容积率的计算公式是：居民居住容积率=(总建筑面积-基础设施面积）÷2。
通常这个公式还可以套用在公共绿地面积与居民自有的绿地面积之和。
其中，公共绿地是指为满足人们日常生活需要专门建造的供人们在一定区域内活动的绿地。
它是专为城市居住区设计的用于建设公共绿地的土地。
按照这个计算居民居住容积率是比较科学的。
3、小区人口密度影响容积率计算公式：容积率对于小区的居住环境、居住人口以及小区内的建筑密度影响都非常大。
我们可以从人口密度来判断小区容积率高低，人口密度越大，公共绿地、地下车库以及人防工程的面积就越多，同时人流量也就越大。
容积率、建筑密度、绿化率、层高如何计算
容积率、建筑密度、绿化率计算标准知道容积率如何计算层数？有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑覆盖率为35%。
请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑覆盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑覆盖率用足的情况下：建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑覆盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层；但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率比净容积率要低50％左右。
这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。
但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。
容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。
容积率的范围
容积率的范围1. 什么是容积率？容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物占地面积与总建筑面积之比，也可以理解为建筑物的密度。
它是城市规划和土地利用管理中的重要指标之一。
容积率的大小直接影响着城市的空间利用效率、人口密度以及城市形态。
2. 容积率的计算方法容积率的计算公式为：容积率 = 建筑总面积 / 地块面积建筑总面积包括地上各层建筑面积和地下室面积。
地块面积指的是整个建筑所在地块的总面积。
3. 容积率范围的意义容积率范围是根据城市规划和土地利用管理需要，在不同区域、不同类型的土地上设定的一定范围。
合理设置容积率范围能够有效控制城市空间扩张、保护生态环境、提高土地利用效益，并且有助于形成合理的城市布局和良好的居住环境。
4. 容积率范围的影响因素容积率范围的设置需要考虑以下几个因素：4.1 土地用途不同土地用途对应的容积率范围有所差异。
例如，住宅区一般容积率较低，而商业区、工业区等则容积率较高。
4.2 建筑类型不同建筑类型对应的容积率范围也有所不同。
例如，高层建筑一般允许较高的容积率，而独立别墅等低层建筑则通常限制容积率较低。
4.3 城市规划目标城市规划目标是制定容积率范围的重要依据之一。
如果城市规划目标是增加人口密度和提高土地利用效益，那么相应地可以适当提高容积率上限。
4.4 环境影响评价在设置容积率范围时，还需要考虑环境影响评价结果。
如果建筑密度过大会对周边环境造成负面影响，那么相应地需要降低容积率上限。
5. 容积率范围的分类和举例容积率范围可以根据不同的需求进行分类。
以下是一些常见的容积率范围分类及其举例：5.1 住宅区容积率范围•低密度住宅区：0.2 - 0.5•中密度住宅区：0.6 - 1.2•高密度住宅区：1.3 - 3.05.2 商业区容积率范围•商业综合体：2.0 - 4.0•商业办公楼：3.0 - 6.0•大型购物中心：4.0 - 8.05.3 工业区容积率范围•轻工业区：1.5 - 3.0•中重工业区：2.5 - 4.5•高新技术产业园区：4.0 - 8.06. 容积率范围的管理和调整容积率范围的管理和调整需要依靠城市规划和土地管理部门进行。
容积率与建筑类型
容积率数值对应的建筑类型一、背景面对一块地，只有容积率，我们很多策划的大脑里还是一片空白，不知道容积率与物业类别有什么样的关系，模糊的概念下我们很难与开发商进行有效的沟通，而一个项目的品质从宏观面看主要受容积率、建筑密度、绿化率的影响。
而开发商所关心的项目收益率也是在这三者之间根据地段情况，相互制衡中产生。
二、基本概念1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
2．绿化率：某一基地范围内，所有建筑物底规模绿化占地面积与基地面积的比率（%）。
从绿化率的定义中可知，绿化率与建筑密度是跷跷板的关系。
3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
4．所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
5．容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
居住区规划阶段的容积率与建筑分类
PLOT RATIO & BUILDING TYPES,AT PLANNING STAGE OF RESIDENTIAL AREA2008.11.10居住区规划阶段的容积率与建筑分类目录CONTENT1.0 决定建筑体量的因素FACTORS MAKE BUILDING SIZES2.0 不同容积率区间的建筑分类CLASSIFY BUILDING TYPES IN DIFFERENT PR ZONES3.0 高容积率项目案例分析CASE STUDY OF HIGH PR PROJECT4.0 坡地低容积率项目案例分析CASE STUDY OF LOW PR PROJECT IN SLOPING SITEWord版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度因素: 建筑密度建筑层数建筑密度（building density ）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637绿化率30-50%道路\停车\其它25%建筑密度45-25%影响建筑密度的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637日照间距1.0-1.7影响建筑密度的因素15m 50m(h)85m(1.7h)15m 85m 建筑密度28%(60/215)21%(45/215)50m(1.0h)50m 50mWord 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑进深影响建筑密度的因素15m 50m(h)85m(1.7h)15m85m建筑密度26%(进深20m)21%(进深15m) Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637绿化率是住宅区环境品质的硬指标日照间距南北差异大;与周边建筑有关建筑进深环境品质与个体品质的平衡影响建筑密度的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度Word版文件来自:中国城市规划设计群因素: 建筑密度建筑层数中国城市规划设计群144481637建筑控高层高建筑密度经济性影响建筑层数的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637影响建筑层数的因素建筑密度Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637影响建筑层数的因素经济性----公摊1---5层6层11+1层18层80米(28层)100米Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度Word版文件来自:中国城市规划设计群因素: 建筑密度建筑层数中国城市规划设计群1444816372.0 不同容积率区间的住宅类型CLASSIFY BUILDING TYPES IN DIFFERENT PR ZONES Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.3-0.9别墅\多层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.3-1.0别墅\多层联排别墅P R : 0.6-0.7销售单价：￥10000 M 2 Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型1.0-2.0多层\小高层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型花园洋房P R : 1.0-1.2销售单价：￥8000 M 21.0-2.0多层\小高层Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型1.0-2.0多层\小高层多层、小高层P R : 1.2-2.0销售单价：￥6000 M 2 Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层高层P R : 2.0-2.5销售单价：￥5000 M 2Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层高层总占地面积：5.56万㎡总建筑面积：12.67万㎡PR：2.0总户数:874户建筑密度：14%产品面积比例：一梯两户高层：60%一梯四户高层：40% Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型3.0-5.0高层高层PR：3.0-4.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型3.0-5.0高层高层PR：4.0控高: 100米Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.1-0.3 0.3-0.6 0.6-1.0 1.0-1.2 1.2-2.0 2.0-3.0 3.0-5.0 >5.0独栋独\拼\联拼\联\叠联\洋房多层\小高层中高层高层超高密度注: 此表仅描述大多数可能性,不涵盖全部住宅类型.一梯二,11+1一梯四,18层一梯六,80米Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性经济指标：总建筑面积:19.09万M 2栋数:6+38容积率: 1.78建筑密度:13.4%四分之三的一梯两户二分之一一梯两户住宅,景观完整经济指标：总建筑面积:18.96万M 2栋数:10+27容积率: 1.77建筑密度:12.2%经济指标：总建筑面积:19.03万M 2栋数:22容积率: 1.78建筑密度:9.4%纯高层方案经济指标：总建筑面积:19.27万M 2栋数:16+26容积率: 1.80建筑密度:14.9%四周高层,中央花园洋房Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性经济指标：总建筑面积:19.27万M 2栋数:16+26容积率: 1.80建筑密度:14.9%四周高层,中央花园洋房地块指标推算S1 x K1 + S2 x K2 = S*K （总建筑面积）S1 + S2 =S （总用地面积）总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S ２*K ２）1、K1 =产品1容积率2、S1 =产品1用地面积K2 =产品2容积率S2 =产品2用地面积K =总容积率S =总用地面积Ｙ１=产品1销售单价Ｙ２=产品2销售单价为实现销售金额最高应尽量提高单价高的产品建筑面积Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:产品需求量大房价增长空间较大位于城市中心的成熟地段\交通便利市场对高层产品接受度高Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：288233.48m²容积率：5.0建筑基地面积：11641.85m²绿地率：>=25%成都金域蓝湾Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：321960m²容积率：5.0绿地率：25.1%总用地面积：55087m²成都龙湖虹波Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：207922.26m²容积率：3.5绿地率：31.63%总用地面积：50821.2m²中海格林威治Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：深圳市建筑面积：182663m²容积率：2.63建筑覆盖率：16.8%总用地面积：53530m²深圳中旅国际公馆Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：天津市建筑面积：263583m²容积率：2.6总用地面积：10.46hm²住宅平均层数：24海河新天地Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：天津市建筑面积：263583m²容积率：2.6总用地面积：10.46hm²住宅平均层数：24海河新天地Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：常州市建筑面积：493400m²容积率：2.8绿地率：30.58%总用地面积：17.59hm²常州蔷薇园Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：常州市建筑面积：493400m²容积率：2.8绿地率：30.58%总用地面积：17.59hm²常州蔷薇园Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：沈阳市建筑面积：100万容积率：3.0沈阳新世界Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：西安市容积率：4.0西安华远住宅Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：西安市容积率：4.0西安华远住宅Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：北京市容积率：3.18北京上元Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类地貌分析: 辨别用地基本状况: 坡地\台地\冲沟\坑洞\填土\石块\植被,等坡度分析:建造与交通的难易程度坡向分析: 明确用地与日照的关系交通分析: 停车方式\通达程度Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类1.按产品面积分类: 套面积小-密度高;套面积大,密度低2.按坡地状况分类: 平行等高线;垂直等高线3.按交通条件分类: 有\无私家车位,有\无私家道路4.按景观条件分类: 公共绿化\私家庭院Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637。
建筑容积率、建筑密度、绿化率规定指标
容积率、建筑密度、绿化率规定指标一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于2 0%。
绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。
对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。
在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30%对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率比净容积率要低50％左右。
这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。
但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。
什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。
容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。
建筑容积率、建筑密度、绿化率规定指标
容积率、建筑密度、绿化率规定指标一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~ 1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。
绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。
对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。
在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30% 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率比净容积率要低50％左右。
这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。
但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。
什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。
容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。
容积率、建筑密度、绿化率如何计算？ 知道容积率如何计算层数？
知道容积率如何计算层数？
有一项目用地6500㎡，规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？
总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400㎡；
建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；
因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275㎡；
在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层；
但是，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：
绿地率=绿地面积/土地面积
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
建筑容积率、建筑密度、绿化率规定指标
容积率、建筑密度、绿化率规定指标注：1、D——建筑密度，PRA——建筑容积率。
2、绿地率：新区不小于35%，旧城区不小于25%。
一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；1 1层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1. 0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。
绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。
对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。
在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30%对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率比净容积率要低50％左右。
这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。
但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。
什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。
容积率的计算公式是什么
容积率的计算公式是什么文章摘要：房子容积率是会影响居住舒适度的一个数值，在看房的时候就要注意了解，那么容积率的计算公式是什么呢?怎么算出来的?容积率的计算公式是：容积率=总建筑面积/总用地面积。
容积率官方的定义是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
通俗地说就是小区的总户数、人数和小区面积之间的关系。
户数越少，人数就越少，面积就越大，住起来就越舒服。
房屋容积率大还是小好?根据计算公式可以看出，规划占地面积相同的情况下，建筑面积越大，容积率就越大，居住的密度就越大。
居住密度大，人就多，舒适度自然不怎么高。
所以容积率越小，居住密度越小，舒适度越高。
对于普通住户来说，容积率越小，住的就越舒适，但是对于开发商来说，容积率越小，建筑面积就越低，回收资金的面积就比较少，所以，一般容积率小的楼盘，开发商会相应提升每套房的单位价格。
所以容积率小居住比较舒适，但是房价会比较贵一些，容积率大的话居住舒适度没有那么高，但是房价相对比较便宜。
所以从不同的角度看，容积率的大小有不同的好处。
不同容积率对应的房屋类型1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
容积率的范围
容积率的范围
容积率是指建筑物总体容积与用地面积之比，用于衡量建筑物在给定土地上的占用程度。
它通常以一个小数或百分数来表示。
容积率的范围是根据不同的城市规划标准和建筑法规而有所差异。
一般来说，容积率的范围可以从0.2到20不等，具体如下：
- 低容积率：一般指小于1的容积率，表示建筑物利用率较低，大部分土地未得到充分利用，常见于绿地、公园、低密度住宅区等。
- 中等容积率：一般指1到5之间的容积率，表示建筑物利用
率适中，建筑密度适中，常见于城市居住区、商业区等。
- 高容积率：一般指大于5的容积率，表示建筑物利用率较高，建筑密度较大，常见于商业中心、市中心、高层住宅区等。
需要注意的是，容积率的具体限制在不同的城市和区域可能有所不同，受到土地政策、城市规划、保护环境等因素的影响。
因此，在具体的项目和地区规划中，容积率的范围可能会有所调整。
容积率与住宅产品的对应关系
由多幢约 150米以下 的高层、 超高层住 宅
纯板式高 层与超高 层，沿江 有部分联 排别墅
南京世茂 滨江新城
17栋50层 的超高层 建筑
S比<2
通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾
一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾
1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
天津金 域蓝湾
9栋33 层高层
成都金 南京金域
域蓝湾
蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住
宅
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
容积率计算规则
容积率计算规则!(套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建2023年2月3日 1:48:25 发布:jesse容积率计算规则!(套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建五证五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房许可证》一、建筑类型按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。
低层房屋:是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。
多层房屋:指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混机关，决胜二十一点高清。
多数采用钢筋混凝土机关。
高层房屋:是指高于24米的建筑。
8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。
(1)人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。
小高层住宅一般采用钢筋混凝土机关，带电梯。
小高层有多层贴近安稳、房型好、得房率高的特性，又有平凡高层机关强度高、耐用年限高、景观系数高，净化水平高等甜头，很受购房人迎接。
同时，小高层对土地的诈欺率进步，土地本钱绝对降落，很受开发商的爱慕。
所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，(2)高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)由于建筑机关和建筑形式(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风优异是有很大难度的。
在都邑中心区，高层有它的上风：对开发商来说，单位建筑面积土地本钱(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野宽敞，景观系数高，尘土、乐音、光线净化也少，建筑机关强度高，整体性强。
但高层房屋也有显明的欠缺：机关工艺比力纷乱，资料本能机能请求恳求高，看看(套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建。
自庞大，对基础请求恳求高，施工难度较大，建筑造价相应进步；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；假如电梯质量不信得过真实，物业管理不一般，就很令人顾忌。
关于容积率的知识
关于容积率的知识容积率的释义为：是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所创造的增值。
建筑系数、容积率、建筑密度、
建筑系数、容积率、建筑密度1、建筑密度是用建筑物首层的面积比上规划面积。
2、容积率是指项目规划建设用地范围内全部的建筑面积与规划建设用地面积比，简单的说就是用建筑面积比上规划的面积。
3、建筑系数是（建筑物占地面积+露天广场占地面积）比上产区占地面积百分号。
1、容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。
容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。
容积率还可以根据建筑用途的不同分为全部建筑容积率公共建筑容积率住宅建筑容积率等2、建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比计算公式建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积3、绿化率指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率计算公式绿地率=绿地面积/土地面积各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于0.3这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5一般独栋别墅项目环境还可以但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8一般的双拼、联排别墅如果组合3~4层局部5层的楼中楼这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2全部是多层的话那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5正常的多层项目环境一般。
如果是多层与小高层的组合环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0小高层+二类高层项目18层以内。
此时如果做全小高层环境会很差。
9、容积率3.0~6.0高层项目楼高100米以内。
10、容积率6.0以上摩天大楼项目。
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6.容积率对地价的影响规律
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:
5．容积率的内涵及其特性
容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性:
二、基本概念
1．建筑密度:某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%)。
从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变,那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
2.绿化率：某一基地范围内，所有建筑物底规模绿化占地面积与基地面积的比率（％）。
从绿化率的定义中可知，绿化率与建筑密度是跷跷板的关系。
遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如（图一)，MC为单方造价，MR为单方售价,某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于Ｍ时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0,总收益（DCNF面积)达到最大，地价达到最高,M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降。
容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
容积率（R)、建筑密度(C)与层数（H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:Ｒ=Ｃ•H，此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率数值对应的建筑类型
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容积率数值对应的建筑类型
一、背景
面对一块地，只有容积率，我们很多策划的大脑里还是一片空白,不知道容积率与物业类别有什么样的关系，模糊的概念下我们很难与开发商进行有效的沟通，而一个项目的品质从宏观面看主要受容积率、建筑密度、绿化率的影响。而开发商所关心的项目收益率也是在这三者之间根据地段情况,相互制衡中产生。
3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低,居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
4.所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于3０%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。
容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税+费
楼面地价=宗地总价／宗地内允许总建筑面积=土地单价／容积率
因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。