2014年深圳房地产统计分析报告

2014年深圳房地产统计分析报告来源：深圳房地产信息网研究中心目录第一部分：土地市场附一：2014年成交地块分布情况附二：2014年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014年新房供应分析附：2014年住宅预售项目汇总2、2014年新房成交分析2.1 成交均价分析附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2 成交量分析2.3 热点片区分析2.3.1蛇口片区2.3.2西丽片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5新安片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田片区2.4 2014年深圳新房供求比2.5 2014年深圳房价收入比2.6 2014年深圳租售比2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2014年深圳楼市龙虎榜3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.3 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP103.4 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10二、二手房市场1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2014年深圳各行政区二手房成交分析3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2014年深圳住宅租金附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2014年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析附：2014年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图2、商业租金附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附：2014年写字楼预售项目汇总2、一手写字楼成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图2、写字楼租金附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成分分析第五部分：政策点评第六部分：2014年小结第七部分：2015年预测【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。

成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。

……2014年深圳出让住宅用地4.66万平方米，同比减少41.8%……2014年深圳住宅预售588万平方米，同比增加6.9%……2014年深圳新房成交403万平方米/41881套，同比减少一成左右……2014年深圳新房成交均价23972元/平方米，创历史新高，同比上涨11%……2014年深圳新房供求比为1：0.7，连续五年供过于求……2014年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393……2014年深圳二手住宅的挂牌均价为29878元/平方米，同比上涨13.2%……2014年深圳二手商品房成交595.73万平方米/66725套，同比减少约三成……2014年深圳的住宅租金为61元/平方米/月，同比上涨10.9%……2014年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.5倍……2014年深圳二手商业的挂牌均价为61002元/平方米，同比下跌14.2%……2014年深圳商业的租金为284元/平方米/月，同比下跌5.3%……2014年深圳二手写字楼的挂牌均价为36409元/平方米，同比上涨6.5%……2014年深圳写字楼的租金为135元/平方米/月，同比上涨7.1%……第一部分：土地市场近年来，深圳城市更新用地的供给不断增加，而新增住宅用地的供给受限于土地资源的紧缺处于逐年下跌的态势，由于新增住宅用地紧缺，导致近年来深圳的地价频出新高。

2014年深圳土地市场表现不错，土地流拍量很小。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳共成交19块土地，其中1块居住用地，13块商业性办公用地，1块商业用地，1块商业性服务设施用地，3块综合用地。

2014年深圳市共计成交用地面积1420245平方米，同比增加2.8倍，共计建筑面积3474174平方米，同比增加38.4%，共计成交金额5181528万元，同比增加近四成，楼面地价14914元/平方米，同比微涨0.6%。

1块居住用地位于龙华新区，用地面积46647平方米，同比减少41.8%，建筑面积186500平方米，同比减少41.9%，成交金额468000万元，同比几近翻番，楼面地价同比暴涨2.4倍，达25094元/平方米，编号为A802-0305的居住用地宗地属于公开出让，项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。

13块商业性办公用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，在前海深港合作区政策利好的推动下，前海片区商业性办公用地出让量大幅增加，其中9块商业性办公用地均在南山前海。

全市出让商业性办公用地面积277702平方米，同比增加42.8%，建筑面积1957659平方米，同比增加29.1%，成交金额3267028万元，同比增加18.4%，成交均价下跌8.3%，为16688元/平方米。

3块综合用地分布在福田、龙岗两区，用地面积954568平方米，同比增加17倍，建筑面积893235平方米，同比增加2.4倍，成交金额787600万元，同比增加1.1倍，楼面地价同比下跌四成，为8817元/平方米。

1块商业服务业设施用地位于南山区，用地面积31464平方米，同比增加11.4%，建筑面积261000平方米，同比减少两成，成交金额354900万元，同比增加14.1%，楼面地价同比上涨44.1%，为13598元/平方米。

1块商业用地位于龙华新区，用地面积109864平方米，同比增加6.3倍，建筑面积175780平方米，同比增加1.2倍，成交金额304000万元，同比增加9.6倍，楼面地价同比大幅攀升3.8倍，为17294元/平方米。

从居住用地的供给来看：编号为A802-0305的居住用地位于龙华新区，项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。

从商业性办公用地的供给来看：南山前海成交9块商业性办公用地，用地面积149169.5平方米，建筑面积1259000平方米，成交金额2291728万元，楼面地价18203元/平方米。

其中编号为T201-0081、T201-0083、T102-0253的宗地，项目建成之后全部限自用，编号为T201-0080的宗地、建成后自用率不低于40%，编号为T201-0082的宗地，建成后自用率不低于60%，编号为T102-0247、T102-0248、T102-0249、T102-0250的宗地，对自用比例没有做出明确的限制，假定自用率不低于40%，则南山前海出让的商业性办公用地项目建成后，能够带给市场的有效供给约为45万平方米。

宝安区成交2块商业性办公用地，用地面积43447.8平方米，建筑面积304200平方米，成交金额814900万元，楼面地价26788元/平方米。

编号为A004-0154、A002-0046的宗地，项目建成后可全部出让，故宝安区能够为市场带来的有效供给约为30万平方米。

龙岗区成交2块商业性办公用地，用地面积85084.22平方米，建筑面积394459平方米，成交金额160400万元，楼面地价4066元/平方米。

编号为G11314-0090的宗地，项目建成后自用率不低于40%，编号为G11340-8018的宗地，项目建成后全部限自用，故龙岗区能够为市场带来的有效供给约为25万平方米。

综上所述，2014年出让的商业性办公用地，项目全部建成之后，能够为市场带来约100万平方米的有效供给。

点评：2014年深圳住宅用地的成交十分有限，全年仅成交1块住宅用地，能够为市场带来的有效供给约为18万平方米，在深圳房地产市场高速发展的今天，这样的供给量对住宅市场的发展微不足道，不过，目前深圳楼市的住宅供给很大程度上依赖于旧改项目，旧改项目的大量入市，大大缓解了深圳住宅市场供应量的不足。

2014年深圳商业性办公用地的供给体量较大，除自用体量外，能够为市场带来的有效供给约为100万平方米，未来深圳办公楼市场可能会出现供大于求的局面。

附一：2014年成交地块分布情况附二：2014年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014年新房供应分析2014年，是深圳楼市充满荆棘、却又峰回路转的一年，2014年1-3季度，深圳楼市在限购、限贷高压调控政策的压制下，成交量持续萎缩，市场观望氛围日益加重，开发商推盘节奏不断延后，市场呈现供需萎靡的态势。

2014年9月30日，央行发文放开首套房贷认定标准，重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围，瞬间逆转，激情四射，大量的刚需和改善型需求纷纷入市，造成深圳楼市成交量在第四季度井喷，11月下旬，央行实施不对称降息政策，继续利好楼市，成交量稳步攀升。

深圳楼市经历了1-3季度的低迷，到四季度成功逆袭，并有进一步向好的态势。

相应地，楼市推盘量，也由之前的萎缩，到四季度的集中爆发。

综上所述，2014年深圳楼市的开端不甚理想，但是在岁末，却实现了完美收官，为深圳楼市的发展交上了一份完美的答卷。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳住宅预售面积5878578平方米，同比增加6.9%，预售套数60593套，同比增加7.4%。

2014年预售的项目主要有：以工薪收入置业者为主的普通住宅，以改善型需求为主的高尚住宅，以高收入群体为主的高端物业，其中普通住宅是楼市供给的主力，产品供给以1-4房的紧凑型户型为主。

2014年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.2倍，特区内住宅预售面积1133032平方米，同比增加8.9%，住宅预售套数9844套，同比增加11.0%。

特区外住宅预售面积4745546平方米，同比增加6.4%，住宅预售套数50749套，同比增加6.7%。

各行政区方面，罗湖区全年有6个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积205865平方米，同比大增六成，住宅预售套数1474套，同比增加5.0%。

其中，华润银湖蓝山预售量94096.88平方米/486套，御湖峰家园预售量36666.63平方米/138套，天玺1号预售量35364.78平方米/510套，是罗湖区预售量较大的几个楼盘。