商业地产价值及作用

商业地产

一、商业地产概述

商业地产就是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义就是指非生产性、非居住性物业,包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义就是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式,从经营模式、功能与用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。

二、商业地产的好处

1、长期稳定的资金回报

商业地产的第一点好处,就是又长期稳定的现金流回报,并且就是稳定且长期的。只要这个物业一直存在,那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低,但就是商业地产有一个运营周期,从雏形期到成熟期。现金流的回报率也就是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就就是2%——5%之间。如果第一年就是100元,那么第二年递增4%就就是104元,第三年递增5%就是在104元的基础之上递增5%的,这个基数会越来越大。

2、资产升值

例如,现有商铺的原始价格就是30000元/㎡,经过运营,现在价值就是50000元/㎡,中间的2万元升值差价开发商就是赚不到的,因为这就是属于业主的。如果地块未售出的话,此升值空间自然就是属于开发商。综上所述:一边租金在不断的上涨,一边铺面的租赁价格也在不断的上升。

3、不受经济周期影响

在经济萧条的时候,可能汽车、住宅等都销售受阻。但就是商业地产不同,无论经济在怎么萧条,人们不能不吃、不喝,但不能不够买生活用品,所以零售业就是受经济周期影响最小的行业之一。

那前几年的世界金融危机来说,金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害,美国很多大型投资银行倒闭的倒闭,破产的破产,地产公司也倒闭了不少,但就是零售业在这期间倒闭的却微乎其微,只就是利润相对减少了而已,这就充分的说明了零售业的抗风险能力,也就就是商业地产的抗风险能力。

4、提升城市竞争力

（1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者就是第二与第三产业,而它的商业特性,又促进了城市第三产业发展。

（2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设,自成一格商业体系,作为本小区的一项高端配套设施,直接提升了小区的品质与档次。例如北京的王府井、西单,广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等,(这只就是服装市场,大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？)都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。

三、商业地产的劣势(对于开发商)

1、实力要求

首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资10亿元,20%——30%就可以启动,像万科、万达、华远等地产,50%的资金来自于预售,但就是商业地产不一样,买地、盖楼的钱要全款完成,至少资金要达到需要的80%才能启动。

其次就是对于人才的要求非常高,尤其就是复合型人才,即要懂招商,又要懂销售,因为商业地产的招销就是不分家的。因为商业地产就是统一运营、统一管理

的模式,我们要了解客户的需求,同时要让客户知道并遵守我们的要求。(其中有很多具体的细化的知识,我们在以后的招商基础培训里会详细的讲解)

2、风险

古人云:“福祸相依”就就是如此。利润高的产业相对风险也高。

商业地产最困难也就是最重要的就就是商场的整体定位。例如一块地要做多大规模的商业,配备那些品项什么档次的主力店更合适？确实非常难把握。

在以前有过这样的教训:最早做商业地产时,一心的想找世界一线品牌入驻,档次高肯定没有错。但就是事实证明这样的思想就是错误的,片面的,不实际的。试想您把LV放在一个批发市场的门口,这就会提高市场的档次么？人家一来逛就会认为这个就是假的,您中国什么时候得到LV的生产授权了,还能搞批发了？不切实际。早期万达曾经引进世界建材业巨头进驻城市中心商场项目,后来在经营中发现,家具店、建材店就是目的消费性极强的业态,对商业中心的人气贡献就是非常小的,根本不适合在市中心区开店,万达的几个天津、沈阳的最黄金地段的店铺里,建材主力店恰恰就是效益最差的店面。

商业地产的另一项风险就就是规划设计,即使整体定位已经没有问题了,但由于交通动线、人流动线设计不合理,轻则增加运营周期,重则市场倒闭、项目失败。例如哈尔滨时尚港购物商城。其招商、定位相对比较成功,但就是因为商场内部未制作明确导流动线,又由于商场外部修路街道封闭,导致商场人流稀少且混乱,经营不到一年倒闭。二次从新招商后,名声已经不好,最终整体转兑。(商场在开业之前就就是一张白纸,前景任我们勾画。但就是开业之后很多未知项已经定型,想要再继续招商调整难度相对开业前要大的多,所以我们要在首次招商的阶段尽量避免发生错误,这样会给我们的后续调整经营减少很大的压力。且要充分的了解周边的动向,例如就是否修路、就是否有新商场开业、就是否有老商场整体转型或搬迁一类的信息,比如百汇,我们要第一时间掌握这些资料的,这样我们才能第一时间做出相应的对策,以保障我们的利益)

四、商业地产分类表