结构融资评价标准讲解

资金业务评价标准

一、概述：

为了明确对一笔具体的资金业务进行评价具体包括的评价板块及内容，针对这些评价板块和内容进行评价应采用的评价方法和对应的标准，以及资金业务评价标准的使用规范，指导相关职能正确对资金业务进行评价，特制定本文件。

二、具体内容：

（一）资金业务评价标准及评价方式：

I、主体资格评价

评价及了解的内容评价标准评价方式

客户主体资格合法性评价具备独立法人资格

查验客户的工商营业执照、组织机构代码证、

国税和地税的税务登记证、公司章程、法定代

表人证明书等证照，确定是否在有效期内。

针对我

查验客

客户经营管理水平暂不设定限制性标准，但须对客户

的经营管理水平作出定性评价

通过对客户的开发经历、公司组织结构、公司

是否有明确的战略定位和中长期战略规划、领

导人素质、经营理念以及公司相关人员素质进

行综合评价

可以通

收集，

客户开发项目评价暂不设定限制性标准，但须对客户

开发项目（含土地储备）是否具备

较为乐观的市场前景和盈利空间

逐一作出定性评价。

通过对客户正在开发和计划开发项目和土地储

备从市场定位、区域市场现状、客户成本、市

场策略等综合评价客户开发项目的盈利空间和

市场前景

客户中长期价值评价暂不设定限制性标准，但须对客户

对公司而言是否具备中长期价值

作出定性评价。

通过对客户经营发展策略、经营管理水平和土

地储备、项目开发计划进行分析，综合判断客

户是否对公司具有中长期价值

II、第二还款能力评价（抵押物）

A：抵押物为国土使用权

评价及了解的内容评价标准评价方式

1、抵押物取得方式以出让方式取得通过查验《国有土地使用证》及《国有土地使用权确认

2、抵押物使用性质①住宅用地；

②商业用地；

③住宅兼商业；

④商业兼住宅；

通过查验《国有土地使用证》确认

3、抵押物所属地在“028”区域，且所属地的国土局能

够办理抵押登记。

查验《国有土地使用证》并实地勘察以落实所属地及

在所属地的国土局落实可以办理抵押登记。

4、抵押物权属状况①已取得《国有土地使用证》并付清

国土使用权出让的相关费用

查验《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让

费凭据进行确认。

②处于未设定抵押状态

查验《国有土地使用证》记事栏的抵押事宜记录情

可到国土局查证进行确认。

③客户认同就拟抵押的国土使用权

在登记机关办理抵押登记手续

与客户沟通落实

5、抵押物现状原则上应为净地（已完成拆迁，尚未

开始施工），并且客户承诺未经我公

司书面同意，不能对抵押土地进行开

发。

实地勘察、了解抵押物状况，并进行确认

6、抵押物的价值（1）实际

取得价格

无限制性标准

查验所有权人取得国土使用权的出让合同和付费凭

凭据的数值为准。

（2）评估

报告反映

的评估价

值

无限制性标准以评估报告反映的数值为准

（2）具备

可变现性

的市场价

值

至少相当于担保金额的(借款合同所

反应的本金金额)1.6倍

结合国土使用权的实际取得价格和评估价值及国土

具体情况[包括国土座落位置、国土使用权类型、国

用权总年限及剩余年限、国土规划情况（具体规划

规划建筑面积、容积率、绿化率等）、周边环境（

所在区域的总体规划、交通情况、基础设施建设等

状、基准地价、类似土地的成交价格等]并在必要情

业机构（如与公司关系较好的房地产开发商等）的

估价。

第二还款能力综合评价上述所有项目均符合对应标准的视

为具备现实有保障的第二还款能力。

任何可能造成其中某项内容不符合

对应标准的因素即为风险所在。

通过综合以上各项具体评价结果得出结论

B：抵押物为期房

评价及了解的内容评价标准评价方式

1、抵押物的使用性质开发项目必须为下列３种之一为：

①住房；

②商业用房（包括写字间和商铺）；

③商住楼（住房、商业用房兼容）

查验《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》

规划许可证》进行确认。

2、抵押物所属地开发项目在“028”区域，且所属地的

房产管理局产权监理处能办理预售

商品房的备案登记手续。

查验《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》

规划许可证》和《商品房预售许可证》并实地勘察以

具体位置；在所属地的房产管理局产权监理处落实可

记手续。

3、抵押物权属状况①抵押物已具备销售条件；

查验项目是否已具备如下所有权证和资料：

①《国有土地使用证》；②《建设用地规划许可证》

程规划许可证》；④《建筑工程施工许可证》；⑤

面积导入表》；

⑥《商品房预售许可证》。

②原则上拟抵押部分处于未设定在

建工程抵押状态、拟抵押部分所对应

的国土使用权处于未设定抵押状态；

查验《国有土地使用证》记事栏的抵押事宜记录情况

国土局查证进行确认。

③客户认同就拟抵押期房办理备案

登记手续。

与客户沟通落实

4、抵押物现状①工程建设施工正在正常进行；

②项目销售正常进行。

通过实地勘察施工现场和销售现场进行确定，对销售

户提供销售情况说明并由我公司人员进行验证。

5、抵押物按预期进度交付使用的可能性从资金角度判断，抵押物必须能够按

预期进度交付使用。

按下列项目及顺序进行评价：

①确定项目按预期进度，交付使用的实际所需的总投

（通过查验项目进度表、预算表并结合实际情况变化

认）；