城市土地集约利用理论综述

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石家庄职业技术学院学报
第 ２４ 卷
理 布 局 、用 地 结 构 优 化 和 可 持 续 发 展 为 前 提 ，包 括 城 市土地投入和产出、城 市 土 地 利 用 程 度 以 及 城 市 土 地利用的可持续发展四方面的内容 。 ［６］
对 于 城 市 土 地 集 约 利 用 的 内 涵 ，迄 今 为 止 ，中 外 学者尚未达成一 致 意 见。 作 者 认 为，城 市 土 地 集 约 利 用 并 不 能 仅 仅 指 高 投 入 、高 产 出 ，必 须 考 虑 经 济 效 益 、社 会 效 益 和 生 态 效 益 的 协 调 统 一 ，促 进 城 市 土 地 利用结构优化和 功 能 提 升。 因 此，城 市 用 地 集 约 利 用 的 内 涵 应 该 包 括 以 下 三 个 方 面 ：第 一 ，从 用 地 数 量 上来说，少投入多 产 出，尽 量 节 约 土 地，并 增 加 土 地 利 用 强 度 ；第 二 ，从 经 济 价 值 上 来 说 ，通 过 优 化 布 局 、 合理规划，使土地 经 济 价 值 达 到 最 大 化；第 三，从 科 学 发 展 的 角 度 来 说 ，应 该 考 虑 社 会 效 益 和 环 境 效 益 ， 做到土地的可持续利用。
关 键 词 ：土 地 集 约 利 用 ；土 地 集 约 利 用 评 价 ；可 持 续 利 用 中 图 分 类 号 ：Ｋ９２８．５ 文 献 标 志 码 ：Ａ
我 国 人 多 地 少 ，在 城 市 化 进 程 中 ，城 市 人 口 迅 速 增 加 ，城 市 用 地 规 模 也 迅 速 增 加 ，耕 地 不 断 减 少 。 各 类建设用地需求对城市土地供应及落实我国耕地总 量动态平衡的目标 带 来 很 大 的 压 力，仅 靠 新 增 用 地 发展城市建设难 度 很 大。 因 此，提 高 城 市 土 地 集 约 利用程度，是解决当 前 建 设 用 地 供 需 矛 盾 的 重 要 途 径。笔者通过查阅 相 关 资 料，对 国 内 外 关 于 城 市 土 地集约利用的理论及集约利用评价指标进行综合分 析，并加以 总 结 归 纳，以 期 为 后 续 的 研 究 提 供 理 论 依据。
一 、城 市 土 地 集 约 利 用 的 内 涵 研 究 土地 集 约 利 用 研 究 最 早 是 杜 尔 阁 （Ｒ．Ｊ． Ｔｏｒｇｕｔ）首先 提 出 来 的，当 时 研 究 的 主 要 对 象 是 农 业土地的集约利 用。 他 认 为，土 地 集 约 利 用 是 指 在 单 位 土 地 面 积 上 使 用 高 比 率 的 变 量 投 入 （劳 动 力 、资 本 ），也 就 是 说 ，在 一 定 面 积 的 土 地 上 ，加 大 对 土 地 的 资 金 、劳 动 力 等 的 投 入 ，以 使 单 位 土 地 有 更 多 的 经 济 产出。反之，若在大 面 积 的 土 地 上 投 入 少 量 的 劳 动 力、资金，这种经营 行 为 则 称 之 为 土 地 的 粗 放 利 用。 土地集约利用的程度用集约度指标来衡量 。 ［１］ 我国 对 土 地 集 约 利 用 的 认 识 可 分 为 两 大 类：一 类对土地集约利用的认识基本只停留在开发强度方
收 稿 日 期 ：２０１２－０３－３０ 基 金 项 目 ：２０１１ 年 度 石 家 庄 市 哲 学 社 会 科 学 规 划 课 题 （ＳＨ１１０３） 作 者 简 介 ：房 荣 敏 （１９７５－），女 ，河 北 栾 城 人 ，石 家 庄 职 业 技 术 学 院 讲 师 、土 建 工 程 师 ，研 究 方 向 ：房 地 产 经 济 ．
魁 恩 （Ｊ．Ａ．Ｑｕｉｎｎ）在 中 心 区 位 模 型 中 指 出 了 能 够使零售业房地产经济价值最大化的地点。它考虑 交通费用的作用，认 为 零 售 区 位 布 局 的 一 般 化 原 则 是交通结节点指向 。 ［９］
零售引力模型和中心区位模型都指出了商业用 房 和 居 民 点 距 离 的 关 系 ：商 业 用 房 距 离 居 民 点 越 近 ， 其商业项目的吸引力就越大。这也说明了零售业的 位置应位于人口和交通的中心点上。
２０１２ 年 ６ 月 第 ２４ 卷 第 ３ 期
石家庄职业技术学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｓｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇ Ｖｏｃａｔｉｏｎａｌ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ
文 章 编 号 ：１００９－４８７３（２０１２）０３－００７７－０４
Ｊｕｎ．２０１２ Ｖｏｌ．２４零售 引 力 模 型 是 商 业 房 地 产 的 选 址 理 论，由 于 它能够使商业房地 产 价 值 达 到 最 大 化，符 合 集 约 利 用的内涵，所以也应 是 城 市 土 地 集 约 利 用 的 理 论 基 础之一。目前主要有以雷利法则为主的都市商圈模 型和以赫夫模型为主的商业项目商圈模型。雷利零 售引力法则 （Ｒｅｉｌｌｙ＇ｓ Ｌａｗ ｏｆ Ｒｅｔａｉｌ Ｇｒａｖｉｔａｔｉｏｎ）是 美 国 人 雷 利 （Ｒｅｉｌｌｙ．Ｗ）通 过 对 １５０ 个 城 市 商 圈 分 析 于 １９２９ 年 提 出 的 。 这 一 法 则 认 为 ，人 口 规 模 越 大 的 地区，城市商圈 越 大。 由 于 雷 利 零 售 引 力 法 则 没 有 考虑交通时间和网 点 的 集 散 顾 客 能 力，美 国 学 者 大 卫·赫夫（Ｄａｖｉｄ Ｈｕｆｆ）对 此 进 行 了 修 正，提 出 了 确 定城市区 域 内 商 圈 规 模 的 赫 夫 模 型。 赫 夫 模 型 认 为，消费者选择某商 场 的 概 率 等 于 该 商 场 对 该 消 费 者的吸引力除以可能选择的所有商场吸引力之和， 即 商 业 项 目 的 吸 引 力 是 由 两 个 因 素 决 定 的 ——— 距 离 和商业规模 。 ［８］
心。（２）中心地有 高 级、低 级 之 分，低 级 中 心 地 的 货 物 和 服 务 等 级 较 低 ，相 应 地 ，最 大 销 售 距 离 和 范 围 也 较 小 ；高 级 中 心 地 的 货 物 和 服 务 的 等 级 较 高 ，最 大 销 售距离和范围也较大。一定级别的中心地不仅提供 相应级别的货物和 服 务，还 提 供 所 有 低 于 那 一 级 别 的 货 物 和 服 务 。 （３）三 种 不 同 的 中 心 地 等 级 体 系 ：按 照市场最优原则建 立 的 市 场 中 心 地，随 着 社 会 分 工 和 市 场 经 济 的 发 展 ，地 区 中 心 成 为 商 业 市 场 ，即 为 商 业和服务机构集中 设 置 地；按 照 交 通 最 优 原 则 建 立 的 中 心 地 ，在 交 通 网 线 最 经 济 合 理 的 前 提 下 ，城 镇 位 于交通节点上；按照 行 政 最 优 原 则 形 成 的 中 心 地 体 系 ，应 由 彼 此 距 离 相 等 、均 匀 分 布 于 国 家 的 基 层 单 位 组成，且位于六边形的各角 。 ［７］
二 、城 市 土 地 集 约 利 用 的 理 论 基 础 研 究 目前专门针对城市土地集约利用的理论尚为空 白，但因为城市土地 集 约 利 用 包 含 投 入 产 出 和 可 持 续利用两个方面的 含 义，我 们 可 以 从 这 两 个 方 面 着 手分别进行研究。 １．关 于 投 入 和 产 出 方 面 的 理 论 研 究 从提高土地利用强度和使土地价值最大化角度 上 说 ，相 关 理 论 主 要 有 土 地 报 酬 递 减 理 论 、中 心 地 理 论、零售引力模型、中 心 区 位 模 型、规 模 经 济 原 理 和 城市竞租理论。 土地 报 酬 递 减 理 论 认 为，在 一 定 科 技 条 件 和 其 他 要 素 投 入 量 保 持 不 变 的 情 况 下 ，土 地 收 益 随 某 一 投入量不断增加将先递增后递减。该理论揭示了生 产要素的投入比例 问 题：当 生 产 要 素 投 入 趋 于 最 佳 比例时产出量达到 最 大，随 着 要 素 投 入 比 例 逐 渐 失 调，产 出 量 会 逐 渐 降 低。 这 个 理 论 提 示 我 们：第 一， 在土地的利用强度 上，过 小 或 过 大 的 利 用 强 度 都 不 会使产量达到最 大 化，因 此 开 发 强 度 应 适 度；第 二， 单宗土地的面积应 适 中，过 大 或 过 小 的 面 积 也 不 利 于集约利用。 德国地 理 学 家 克 里 斯 塔 勒 （Ｗ．Ｃｈｒｉｓｔａｌｌｅｒ）在 《南德的中心地》一 书 中 提 出 了 中 心 地 理 论，对 国 外 人 文 地 理 学 、经 济 学 、区 域 规 划 和 城 市 规 划 等 领 域 曾 产生很大 的 影 响。 克 里 斯 塔 勒 假 设 了 一 个 均 质 平 原，采用六边形图 式 对 一 定 区 域 内 城 镇 等 级、规 模、 职能间的 关 系 及 其 空 间 结 构 的 规 律 性 加 以 概 括 描 述 ，并 得 出 三 个 结 论 ：（１）距 离 最 近 、最 便 于 提 供 货 物 和服务的地点，应位 于 圆 形 或 六 边 形 商 业 地 区 的 中
面。毕 宝 德、肖 梦、杨 重 光、徐 忠 国 等 学 者 均 对 其 做 出 过 类 似 解 释 ；马 克 伟 主 编 的 《土 地 大 辞 典 》、丘 金 峰 主 编 的 《房 地 产 法 大 辞 典 》、宋 春 华 等 主 编 的 《房 地 产 大辞典》中，对土地 集 约 利 用 也 做 出 了 类 似 解 释；何 芳 、吴 正 训 认 为 ，城 市 土 地 集 约 利 用 主 要 是 研 究 城 市 土地开发和利用强 度 的 合 理 程 度，侧 重 于 城 市 土 地 利用的挖潜 。 ［２］ 另一类是将可持续发展的思想 融 进 了土地集约利用。 如 周 生 路 等 学 者 认 为，城 市 土 地 集 约 利 用 是 指 在 合 理 布 局 、优 化 用 地 结 构 的 前 提 下 ， 通 过 对 存 量 土 地 投 入 增 加 、改 善 经 营 管 理 、充 分 发 挥 土地使用潜力等途 径，提 高 城 市 建 成 区 土 地 的 使 用 效 率 和 利 用 效 益 ，使 土 地 的 经 济 效 益 、社 会 效 益 和 生 态 效 益 相 互 协 调 统 一 ，兼 顾 当 前 利 益 和 长 远 目 标 ，促 进城市土 地 利 用 结 构 优 化 和 功 能 提 升 的 过 程 与 状 态 。 ［３］ 龚义、吴小平、欧阳安蛟、查志强等学者 认 为， 城市土地集约利用 是 指 现 期 条 件 下，在 满 足 城 市 发 展适度规模、使城市 获 得 最 大 规 模 效 益 和 集 聚 效 益 的 基 础 上 ，以 城 市 合 理 布 局 、优 化 用 地 结 构 和 可 持 续 发 展 为 前 提 ，通 过 增 加 存 量 土 地 投 入 、改 善 经 营 管 理 等 途 径 ，来 不 断 提 高 城 市 土 地 的 使 用 效 率 ，并 取 得 良 好的经济、社 会 和 生 态 环 境 效 益 。 ［４－５］ 刘 志 婧 认 为， 城市土地集约利用 是 一 个 动 态 的 过 程，它 以 城 市 合