旅游地产开发模式创新共42页文档
旅游地产开发模式161985619
旅游地产开发模式20０0年以来来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。
尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭,但无论广义狭义，无论分类角度,所有旅游房地产都有一个显著的共同特点,即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。
经开发商不断地开发实践,我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式：旅游地产开发模式一、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发ﻫ这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。
通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件,如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能，提高居民生活质量。
此类房地产又可分三类:直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。
这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。
很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。
这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资,专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流物流,将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。
ﻫ此类房地产以华侨城为典型代表。
华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园,将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托,开发高质量的旅游主题房地产。
华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境,环境带旺地产,地产促进华侨城全面发展,是旅游与房地产良性互动的典型。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
中国旅游地产开发的4种新模式
中国旅游地产开发的4种新模式中国旅游地产开发的4种新模式提要：同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走于中国旅游地产开发的4种新模式“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
绿维创景：山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式
山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式北京绿维创景规划设计院在传统地产处于下行通道的2014年，旅游地产可谓是“一半是海水、一半是火焰”：一方面在旅游产业保持双位数增长速率的背景下，开发商认为，旅游地产是低迷市场中的一大亮点。
据统计，2014年上半年，重点旅游地产开发区域共有74个新盘入市；另一方面旅游地产本身存在很多问题，比如旅游功能不足、无法满足度假时代下的游客需求、空置率较高，投资回报低等。
旅游地产无论是面向的对象、需要满足的功能，还是具体的开发模式、营销模式、运营模式，与传统的住宅地产都有着很大的区别，不能照搬照用，需要创新解决实际问题。
绿维创景2013年底高水平完成了山东省旅游局委托的《仙境海岸品牌规划》，成为山东省仙境海岸品牌推广的指导性文件。
本文为规划编制过程中的部分研究内容。
山东沿海作为我国旅游开发的重要区域，目前存在两个非常大的问题：第一，房地产与旅游分离。
由于地产升值快，开发商更聚焦“卖房”，忽略了相关的服务配套、休闲度假配套、产业配套、环境美化等，供需不对应造成大量“鬼城”出现。
第二，旅游地产与城镇化分离。
旅游休闲度假的盛行使得第二居所、第三居所等需求旺盛，但如果没有相应的城市配套、一系列的公共服务系统如医院、学校等基础设施的完善，城镇化进程就非常困难。
这两个分离也是当前中国旅游地产普遍存在的重大问题。
如何盘活旅游地产，如何打造度假生活方式，如何形成于国际接轨的度假海岸，成为了山东旅游地产亟需解决的问题。
2013年8月上旬，山东省政府出台了《关于提升旅游业综合竞争力加快建成旅游强省的意见》，提出依托海岸带和滩、湾、岛、礁等资源，以日照、崂山、威海好望角、烟台蓬莱为“4个支撑点”，联手打造“仙境海岸”滨海休闲度假品牌。
旅游地产开发模式及案例
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海南案例链接：“大旅游、小地产”驱动
河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导 旅游区域成片综合开发模式 ｜ 意图咨询集团
海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛
旅游地产作为区域经济的增长极，以及通过旅游而衍生的相关产业在不断的左右着区域经济
的增长和地区开发，其在微观层面也不断的推动房地产开发，而其与房地产和旅游业之间 ， 也是相辅相成，形成一条泛旅游地产产业链，我们称之为“泛旅游地产”。
现状认识
通常指的是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一 定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构 成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。 也就是说，国内主流的旅游地产开发，其本质是房地产开发，而旅游是其依附体，通常旅游 资源是为房地产服务的，而作为房地产而言，由于其体量和产品的限制，在单个旅游区内对 于区域经济和人口的发展也是有限。
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河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导 旅游区域成片综合开发模式 ｜ 意图咨询集团
旅游地产“转型”不“转向”，开发投资持续增长
随着宏观调控力度的逐步加大和行业自身发展的重构，房地产已进入转型期，由此， 房地产开发企业以往的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位 都将面临着重大的战略性调整。虽然房地产业还处在一个持续上升时期，但开发企业 的内外环境却发生了深刻的变化，特别是对于中小房地产开发企业，面临着更严峻的 挑战和新的发展战略。
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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==旅游地产开发模式篇一：旅游地产开发面临的六大核心问题旅游地产开发面临的六大核心问题《国家新型城镇化规划(201X-2020年)》的正式发布，将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面。
在这一背景下，房地产行业面临着怎样的机遇与挑战？旅游地产该构建怎样的发展架构，参与到新型城镇化开发中？旅游地产商又该如何把握城镇化大势，实现华丽转身？一、解构旅游地产旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。
二、旅游地产在新型城镇化中的作用三、新型城镇化中的旅游地产开发形式四、新型城镇化下的旅游地产发展结构及关键问题旅游城市开发、旅游区域综合开发，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。
基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。
其发展结构如图：旅游地产的开发面临六大关键问题：如何形成吸引力：挖掘比较优势，明确项目特色如何形成地产升值：创造休闲平台，带动休闲商气如何快速引爆市场：打造核心项目，铸就其引擎如何塑造强烈的主题、形象：以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色如何科学运营，创新操作模式：经营+销售，赢利最优化如何有效利用旅游专业技术：因地制宜，思路创新五、未来旅游地产的发展趋势按全球消费规律，当人均GDP超过八千美元，旅游将是消费的重点，看看全球主要景点的中国游客就知道，中国显然进入了全民旅游时代，旅游地产迎来巨大的契机。
房企纷纷聚焦旅游地产项目，机遇与挑战并存，如何做，尤为关键！旅游地产的核心不在于“游“，而在于”旅“，游子停步即为资产。
旅游地产开发模式
美食汇集 祈福新村度 假俱乐部专 有会籍 长者俱乐部 儿童园 村内设施 国际水平学 校 医院
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模式三：旅游居住互融式开发模式-芙蓉古城
项目位置：位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道 旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅 1000米。 技术指标：占地680亩；建筑总面积：20.43万平方米；容积率0.4；绿化覆 盖率72%；建筑密度16.9%。 规划特色：芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风 建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成。
主题风格 分期物业 开发重点 演变
国内案例 国外借鉴 适配程度
深圳华侨城/杭州宋城 迪斯尼乐园
广州祈福新村/广州凤凰城 托乐嘉社区
芙蓉古城/泰晤士小镇 豪斯登堡生态旅游城
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模式一：旅游驱动地产开发模式-华侨城
华侨城片区核心面积4.8平方公里，广义包括沙 河西路以东，广深高速公路以南，侨城东路以 西，滨海大道以北共15平方公里区域。
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模式二：地产带动度假开发模式-祈福新村
城镇市政配套： 祈福新村设有辅以英语教学的幼儿园、中小学，并与广东工业大学合办祈福学院（大 专）。学校占地200亩 小区内24小时服务的医疗中心、银行、邮电局、公安派出所、消防局 运动设施 活动室 兴趣班 高尔夫球练习场、壁球场、空中网球场、乒乓球场、篮球场、保龄球场、桌球 室及池景高级健身室等 多个活动室如儿童游戏室、舞蹈室、烹饪室、电脑室、多用途会议室、弈棋室、 茶艺室、书画室、曲艺室、阅报室、手工艺室及麻雀房等。此外，豪华宴会室 每季度均开办兴趣班，专人教授多项兴趣课程，如绘画、茶艺、陶艺、摄影、 编织、插花、语言、电脑、舞蹈、烹饪、声乐、气功、各项球类活动及适合男 士的中国功夫等 高级中西食肆、世界风味小菜厅、池畔烧烤及上网吧等 为切合业主和家人的不同需要，祈福新村度假俱乐部特设四种会籍，常设不同 课程及活动，更附送各种优惠 设多种兴趣班及活动，能让长者欢度退休生活，充实每一天，参加者更可获得 一系列享用村内设施的优惠 提供多种兴趣班和集体游戏，全面启发儿童心智，锻炼身心，培育群体精神 自设商场、超级市场、医疗中心、银行、邮电局、派出所、消防局等，自给自 足不假外求 祈福学校来自美国和加拿大的专业老师以标准英语教授幼儿至中学预科课程。 设有电脑室、电脑化图书馆、室内体育馆及宿舍等 总共有1000张病床，500个病房
度假旅游地产的创新方式策划
度假旅游地产的创新方式策划---盛方咨询随着我国经济的发展和居民旅游消费需求的升级，国民旅游出现了周末郊区度假游、长假国外游的旅游热潮，休闲度假正逐步成为人们生活中的一种新型需求。
正是为了满足人们日益增长的度假需求，度假酒店旅游地产也就得到了迅速的发展。
面对变化的环境与趋势，我国度假酒店旅游地产的开发与建设，将呈现以下趋势。
1. 主题旅游地产先行，目的地体验升级1) 主题旅游地产是度假酒店旅游地产的灵魂，以主题旅游地产经营实现有序的和精致的市场细分。
将主题旅游地产文化的各种元素融入到饭店的建筑设计、环境装饰、经营空间、服务过程、管理系统之中，形成凝聚于主题旅游地产品牌中的产品新形象，也只有这样经营主题旅游地产，度假酒店旅游地产的才是真正有价值和生命力。
度假酒店旅游地产的经营必须有准确的主题旅游地产定位，一是规模的定位，一是功能的定位，一是风格的定位，还有就是特色的定位，然后通过主题旅游地产环境与氛围来展示主题旅游地产。
主题旅游地产环境与氛围的融合应做到以下几点：A. 主题旅游地产建筑和外部环境协调。
主题旅游地产建筑是度假酒店旅游地产的有形展示，酒店旅游地产本身独特匠心的设计以及现代建筑的精美绝妙，对于下榻于此的度假者可能更是一种别样经历。
主题旅游地产建筑除了要追求独特外，还应该把握好和周边地理环境的协调性。
B. 主题旅游地产景观与主题旅游地产建筑和谐。
主题旅游地产景观是度假酒店旅游地产主题旅游地产文化的一种主要表现形式，主题旅游地产景观和主题旅游地产建筑的和谐一致能够对主题旅游地产渲染达到锦上添花的效果，但如果不和谐则会有画蛇添足的遗憾。
C. 主题旅游地产环境与氛围和主题旅游地产风格和谐。
主题旅游地产环境与氛围是主题旅游地产概念的物化。
主题旅游地产建筑、主题旅游地产装饰物、主题旅游地产背景音乐都必须精挑细选，严格把关，做到尽善尽美，和谐一致，从而烘托出一个惟妙惟肖的主题旅游地产环境与氛围。
D. 员工行为与主题旅游地产氛围和谐一致。
旅游地产开发模式及开发要点分析
• 区位：位于成都西郊青羊界， 新成温公路成-温-郫生态城市 带快速通道旁，距市中心20 多公里
• 交通：距市区二环路仅10余 分钟车程；设有开通芙蓉古 城至成都市区的公交专线
• 资源：成-温-郫国家级生态农 业保护带、海峡两岸科技园、 华西医学院青羊校区、四川 省商业学校、成都星星外国 语学校等
•项目定位：集居住、餐饮娱乐、 休闲度假、旅游观光、投资于一体， 融合各种中国民居建筑风格、以成 都地域文化为项目内涵的老成都缩 影式的极富传统色彩的小区
少数项目配有高尔夫和温泉，已经成为提升项目品质的主要物业功能；
受项目体量的限制影响，别墅式酒店出现的概率并不高—别墅式酒店占地较多，对于平衡盈利模式较难把握
游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套
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旅游地产开发模式及开发要点分析 •16
•旅游地产成功案例
•自然/人文资源驱动驱动 型
•千岛湖、太湖周边
•五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流 模式， •从现有的成功案例来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接 转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。
旅游地产开发模式及开发要点分析
•旅游地产成功案例
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•自然/人文资源驱动驱动 型
•成都芙蓉古镇
整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能
• 传统居住区——建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅；
• 特色商业区——小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；
• 文化休闲区——诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广 场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；
旅游休闲地产与开发模式分析
的作用。
休闲产业的商机
商业经营模式改变
– 特色商业
– 精品商业 – 健康商业 – 娱乐商业 – 文化商业 – 养老商业 – 电子商务 – 体验式商业
– 复合型商业
目录 一．关于旅游产业和休闲产业
二．旅游休闲地产与主要开发模式分析
三．旅游休闲地产的定位与开发
四．旅游休闲地产经营管理
旅游休闲地产概念
第三层次 第二层次 休闲旅游 娱乐体验 游泳、划船、打 休闲、会议、疗养 、 宗教朝拜 猎、泡温泉、滑 雪 娱乐项目型 特色资源为主的综 合型 迪斯尼 避暑山庄、布达拉 宫 差异化竞争化 档次竞争化
旅游休闲地产组成元素
A 特 色 主 题
B 高 端 酒 店
C 主 题 商 业
D 精 品 别 墅
E 高 档 公 寓
酒吧 KTV SPA 放影室 棋牌室 主题公园 4D休闲馆 ……
超市 旅游商店 商业广场 医务室
会议室 票务中心 网络中心 商务中心 新闻发布 中心
书店 阅览室 博物馆 艺术长廊 剧场 演艺中心 教育培训 ……
项目规划
项目文化策划与“演绎”
项目价值链设计与打造
项目投资规划与计划
F 娱 乐 休 闲
旅游休闲地产开发的五种要素
评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与
保护生态自然 和人文历史资 产
投资兴建 完善基础 设施
规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观
项目研究与产业研究
项目战略规划与可行性研究
– 项目发展战略与区域政府发展战略是否一致性
旅游商业房地产项目的商业模式
某某旅游商业房地产项目的商业模式一、XX项目商业模式的特点本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示：此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。
通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境；所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力；所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力；所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。
整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。
主要的特点体现如下：增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X 街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。
项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游＋综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。
与周边的景区互动明确而有效：此模式是对周边景区功能的延伸和补充。
对游玩XX景区的游客而言，X街历史保护区及水景等可视为旅游活动的一部分，成为旅游功能的延伸；而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能，观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行，游客可以以此为据点，停驻几日游玩周边景点；对在XX山度假的游客而言，此项目区提供了内容丰富、便利的功能服务，可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿，事实上XX山及周边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的住宿。
旅游地产开发模式创新-资料
第三章
旅游地产的发展现状
中国旅游地产发展特征
一、旅游地产发展城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海。
旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的
发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则
过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健
康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。
三、旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合
旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保
值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅
意识较低有关，另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。
五、旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富
现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主
体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式
等将逐步发展起来。旅游地产的租务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。
对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的 依赖性较高
发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模 对本类项目生存发展起着重要作用
城市化水平通常较高
主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源 带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高
关键业绩指标（Key Performance Indicators）是反映个体或组织关键 业绩贡献的评价依据和指标，它是衡量指标，而非具体的目标值。关键 业绩指标区别于能力素质或态度指标，也不是所有的绩效衡量指标。