山地住宅小区开发的规划建设

2011年6月增刊CONSTRUCTION ECONOMY房地经济[摘要]文章首先介绍山地住宅小区的基本特征、可能的问题及开发山地住宅小区的主要内容，然后从7个方面对山地住宅小区的规划设计进行分析，之后从管理模式、施工组织和建设时序等方面对山地住宅小区的建设开发进行重点研究，提出积极建议，最后举两个项目进行案例研究。

[关键词]山地住宅小区；规划设计；因地制宜；建设时序Abstract:The fundamental characters,the possible problems and the main contents of developing the montanic res －idence community were introduced at first in this article.Then the planning and design of the montanic residence community was analysized at seven aspects.And the management model,the constructing organization and the building sequence of the implementing process in the montanic residence community were discussed in depth.At the same time some valuable suggestions were proposed.Two communities were posed as the case study at last.Key words:montanic residence community;planning and design;act according to circumstances;building se －quence[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X （2011）s1-05-0021-05山地住宅小区开发的规划建设研究■旷开萃（重庆市黔江区城乡建设委员会，重庆409000）我国国土面积的2/3都是山地区域，其中主要分布在西部地区。

随着城市的不断扩张，城市逐步向城郊、山地发展，在不少城市，山地住宅小区成为城市居民聚居的主要形式之一。

作为西部大开发的重要城市，全国著名的山城，重庆有大量的住宅小区是在山地、山区、河边、坡脚等位置修建的。

除了有部分住宅小区以别墅、低矮建筑为主外，大部分的山地住宅小区都修建了大量的多层、高层建筑。

由于山地住宅小区的用地及建设条件相对较差，小区开发建设时与开发完成后可能面临相对较多的有关质量、安全、使用、环境方面的问题。

针对这种情况，本文以山地住宅小区开发过程中的规划建设问题为重点进行认真研究，从基本要求、具体内容和实施方式上对山地住宅小区的规划设计与施工建设进行分析，提出积极的建议或意见，并进行案例研究，以期为后续山地住宅小区的开发以及矛盾问题的减少提供参考或指导。

1山地住宅小区概述这里对山地住宅小区的基本概念特征、可能存在的主要问题及小区开发的主要内容进行简要介绍：1.1山地住宅小区的概念特征山地住宅小区是指修建在具有明显山地特征区域的住宅小区，是建设用地具有地形起伏、高差较大、地质复杂等特征的居住空间。

山地住宅小区具有自然环境地形条件复杂、规划建设难度大及景观绿化环境良好、易于小区环境塑造等显著特征。

从建筑设计上看，在山地地形上修建的建筑物，其根本特征为“依山就势、自然天成”。

依山就势又可细分为如下两方面：其一，减少接地。

山地建筑尽量保持地表的原有地形和植被，可有效地保护地貌，又可避免较多土方工程。

其二，不定基面。

建筑合理利用地形高差和山位，并随着地表层层升高呈现阶梯形布局设计。

自然天[作者简介]旷开萃，男，生于1978年，江西泰和人，同济大学管理学博士，重庆市黔江区城乡建设委员会副主任，研究方向：工程项目管理、房地产开发管理等。

CONSTRUCTION ECONOMY2011年6月增刊房地经济成是指山物共融，建筑能适应各功能空间划分需要，形成其与山体形态协调的建筑风格，就像是环境中生长出来似的[1]。

简单地说，山地住宅小区最大的特征就是“因地制宜”，可以充分利用区域内山地的各种地形、绿化、水体等各种自然资源；也就是说，山地住宅小区有着高绿化率、低密度、良好的通风采光条件这三大先天优势。

因此，将山地建筑物有机地规划、组合，配套建设道路、水电管网、公共服务等基础设施，结合地形与绿化，合理布局、错落有致，就能开发成山地的住宅小区。

1.2山地住宅小区的主要问题在重庆建设住宅小区经常会遇到山地的建设环境，一些山地住宅小区的地形地貌、地理位置、周边环境、水文及地质特征比较复杂，由于小区在开发建设过程中可能出现选址论证不充分、规划设计不合理、施工质量不合格、建设管理不规范、后期服务不到位等情况，使得山地住宅小区在开发完成后出现以下一些问题或投诉：（1）使用功能问题。

主要是指小区的整体布局不合理、道路绿化不科学、景观环境不协调、居住使用不便利等问题。

造成这些问题主要是规划设计方面的原因，即没有充分利用山地的优势、因地制宜，未能合理规划、科学设计。

（2）房屋质量问题。

主要表现为墙体面层脱落开裂、墙体开裂、楼板开裂乃至结构梁开裂的问题；地下室或屋面渗水漏水等问题。

导致房屋开裂的原因很多，可能是设计、施工的原因，也可能是材料、温差的原因，还可能是房屋不均匀沉降的原因。

渗水漏水主要是防水层未做好，且未考虑重庆潮湿、地下水丰富等情况所导致的。

在山地建设的房屋，除了裂缝通病问题外，地基的处理或基础的设计施工不到位应重点关注。

（3）沉降倾斜问题。

这里指房屋的整体沉降倾斜问题，由于此类问题直接关系到居民的生命财产安全，因此出现这种现象的小区备受各方的关注。

其原因可能由于周边基坑的开挖、边坡支护不到位、自身基础的不牢固等引起的。

（4）配套设施问题。

这既是指住宅小区的公建配套设施不能按时提供或提供的设施存在缩水、低劣的问题，也可以指小区的水电气等生活生产要素的供应不及时、供应不充分或收费高等问题。

这个问题在山地住宅小区的投诉也比较多，比如山地小区的车位修建相对困难，可能出现不能按时或同步交付的情况，又比如山地的小区因位置高就存在二次加压提升供水引起的水质及水费的问题。

（5）环境污染问题。

所谓环境污染是指在山地小区建设过程中对周边住户或已入住业主的影响，包括对固体垃圾、水体、空气的污染，也包括施工噪声的影响，甚至也可以包括对于他们的通行安全等方面的影响[2]。

1.3山地住宅小区开发的主要内容山地住宅小区开发的主要内容及过程与其他住宅小区的开发基本一致，而对于前期项目选址论证、地质勘查、规划设计、施工技术与管理等方面的要求更高。

开发实施要重点关注山地住宅小区的地形地质复杂性。

具体包括以下几个方面：1.3.1开发管理内容房地产开发主要包括前期规划设计、施工建设、楼盘销售及物业管理四个阶段的管理内容，见图1。

房地产开发管理首先要加强各阶段的组织、协调、控制、监督工作，同时重点做好规划设计与施工建设、施工建设与物业管理的协调实施工作：规划设计既要根据区域条件、地形地貌，设计出满足市场需要、使用功能完善的楼房产品，又要保障规划设计的可施工性，提高设计水平。

建设施工既要按照设计图纸、规范标准严格进行以确保建筑质量，又要及时完善各项配套公共设施设备，减少后期业主入住后的投诉或问题。

因此，为了实现后期住宅小区的良好销售、保证物业管理服务的质量，前期的规划设计与施工建设是基本前提和关键所在。

1.3.2开发建设程序这里的开发建设程序是指开发山地住宅小区的实施过程中应遵循具体的步骤和内容。

山地建设住宅小区由于地形地质情况复杂，必须前期进行全面的、专业的、细致的地质勘探勘察工作，取土石、钻探检测的组数要足够多且有代表性，实验数据须真实准确。

只有做好前期的勘察工作，才能以此为基础进行山地住宅小区的规划设计工作。

这里的规划主要是指以地质勘探资料为依据，依靠地形地貌，对整个山地住宅小区的建筑、道路、绿化、配套设施等内容进行科学规划、合理布置，确定位置关系、错落标高、功能衔接等；而设计是指在小区规划方案的基础上对进行小区内每一房屋、设施的建筑、结构、安装、配套等设计，包括初步设计与施工图设计。

房地产开发是一个手续繁多、程序规范、周期较长的过程，在正式施工之前必须经过立项、选址、土地出让与获取、土地证的办理、图1开发管理示意图2011年6月增刊CONSTRUCTION ECONOMY 房地经济两个规划许可证的申办、图纸审查、施工许可等多个环节才能完成。

小区开发建设应以权属证书和行政许可为要件，遵循“土地—规划—设计—施工—销售”的实施程序，见图2。

2山地住宅小区的规划设计良好的规划设计是山地住宅小区获得成功的基本前提。

规划设计必须在前期科学的小区选址论证与完备的地质勘察资料基础上进行，山地区域内能否修建住宅小区？修建多大规模的住宅小区？修建什么类型的住宅？等等这些问题是在进行住宅小区规划设计时必须回答的问题，其解决的依据：一是地形环境调查与地质勘探报告；二是市场环境与客户需求的分析；三是企业开发产品的策略或定位；四是后期规划设计的方案图纸实现。

在认真调研和充分数据的基础上，基本确定了开发山地住宅小区的位置范围、建设规模和大致产品后，就进入规划设计的操作阶段。

在具体进行山地住宅小区的规划设计时，做好以下几方面的内容：2.1交通组织设计利用原有自然地形环境，最大限度地提高小区内道路的使用效率。

道路流线尽量结合地形、地势和等高线的变化，因势利导，做到流线简洁、空间变化明了。

减少道路坡度变化和施工土方量，还要结合市政管道的敷设进行设计。

交通道路要以方便居民出入、满足消防需要、减少对住户的干扰为原则进行布置[3]。

2.2竖向设计山地住宅小区的竖向设计应充分利用和改造建设用地的自然地形，选择合理的设计标高，使之满足使用功能要求，同时达到土方工程量少、投资省、建速快的效果。

要利用建筑基础、地下车库、路槽及管沟挖方余土，移挖作填，使填挖方基本平衡，避免出现余土外运现象。

排水暗管均设于路下，然后直接排入市政雨水管网。

管道的敷设方式根据具体情况大致可分为3种：架空、直埋和地沟。

室外给水管道、污水管道、电气线路、通讯光缆等均宜采用地下敷设方式。

2.3空间布局山地住宅小区的空间布局一般按以下要求设计：（1）山地住宅要满足住宅日照、通风、密度、朝向、间距、降噪等方面的要求。

（2）山地住宅规划要“因地制宜”，最大限度地保留原生态系统，让建筑与自然和谐的融合。