房地产项目投融资决策知识讲义
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房地产投资决策分析培训讲义23
即∑NPV(ic)最大。
一般来说，它有四种基本选择方法：一是现值法， 二是净现值率排序法，三是收益率分配法，四是互 斥组合•法精品。资料网（） 专业提供企管培训
资料
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房地产投资决策分析培训讲义23
9．3各比选指标的应用
第四种方法--互斥组合法，是把各独立方案都组 合成相互排斥的方案，其中每一个组合方案代表一 个相互排斥的组合，这就可以利用前述互斥方案的 比较方法，选择最优的组合方案。这种方法可以保 证得到已知条件下的最优组合方案。
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房地产投资决策分析培训讲义23
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．2房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序：
1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后•精对品最资料佳网方（h案ttp进://行www评.cns价hu.，cn）以专判业断提供其企可管培行训程度。
9．1房地产项目投资决策概述
3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险
所持的态度。 这些决策准则包括：
1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则
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房地产投资决策分析培训讲义23
9．2房地产投资项目的方案比选
9．2．1房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较
在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。
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房地产投资决策分析培训讲义23
9．2房地产投资项目的方案比选
3）差额投资内部收益率（△IRR）
差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现 值之和等于零时的折现率。其表达式为：
一般来说，它有四种基本选择方法：一是现值法， 二是净现值率排序法，三是收益率分配法，四是互 斥组合•法精品。资料网（） 专业提供企管培训
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房地产投资决策分析培训讲义23
9．3各比选指标的应用
第四种方法--互斥组合法，是把各独立方案都组 合成相互排斥的方案，其中每一个组合方案代表一 个相互排斥的组合，这就可以利用前述互斥方案的 比较方法，选择最优的组合方案。这种方法可以保 证得到已知条件下的最优组合方案。
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房地产投资决策分析培训讲义23
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．2房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序：
1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后•精对品最资料佳网方（h案ttp进://行www评.cns价hu.，cn）以专判业断提供其企可管培行训程度。
9．1房地产项目投资决策概述
3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险
所持的态度。 这些决策准则包括：
1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则
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房地产投资决策分析培训讲义23
9．2房地产投资项目的方案比选
9．2．1房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较
在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。
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房地产投资决策分析培训讲义23
9．2房地产投资项目的方案比选
3）差额投资内部收益率（△IRR）
差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现 值之和等于零时的折现率。其表达式为：
房地产项目投融资策划ppt课件
务
评
价
例
题
6610 13250
FNPV=
5 00
5 0 70 0 23
1 0 .12 t 2( 1 0 .1)t2( 1 0 .1)12 0
二 投资评价：由于 FPNV=203 万元>0，所以，该房地产投
资项目在财务上是可行的。
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19
3.1 投资策划
四、房地产项目投资的不确定性分析
一、房地产项目融资策划概述
银行在想啥？
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23
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
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24
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
房地产投资信托基金
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25
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
完整编辑ppt
26
本章项目实训
实训名称：小小投资家 实训目的： 1.通过虚拟投资，训练如何对房地产投资环境进行分析； 2.学会估算投资的费用和收入，并对投资行为进行经济评价。 实训内容： 1.每个小组的期初财产为200万现金，投资范围为清远的房地 产市场； 2.投资行为由各小组自行拟定； 3.对本组的投资行为进行分析并进行经济评价，至少要用静态 回收期进行评价。假设基准收益率为10% 实训成果：本小组的投资方案 成果形式：PPT或WORD 提交时间：二周内
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的概念
指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预 期收益的一种经济活动。
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3
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征 投资成本高
房地产开发项目融资PPT课件
.
10
第二节 房地产开发项目主要融资方式
3、保本能力不同
从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利 都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦
交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。 公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本 金都会蚀尽，小股东特别有此可能。
1、发行主体不同
作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都
可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。
2、收益稳定性不同
从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以
获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一 般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况 变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。
主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利， 也可转增为资本金。
（3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职
工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润
.
5
二、银行贷款
(1)房地产 开发企业流 动资金贷款
(2)商品房建 筑材料、设 备补偿贸易
②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。
③发行债券易于被大众所接受。
.
8
第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资 2.发行股票
股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股 东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对 公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一 种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息 和分红。
第六章房地产项目投融资
安全在于心细，事故出在麻痹。20.12. 1720.1 2.1711:29:1311 :29:13 December 17, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年12月17 日上午1 1时29 分20.12. 1720.1 2.17
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2 020年1 2月17 日星期 四上午1 1时29 分13秒1 1:29:13 20.12.1 7
第6章：房地产项目投融资
房地产项目投融资概述 房地产项目融资相关理论与实务
第6章：房地产项目投融资
第一节 房地产项目投融资概述
一、 房地产项目融资的必要性分析 二、 房地产项目融资的概念及特点 三、房地产企业项目融资资金来源 四、项目融资程序 五、项目融资基本原则
第二节 房地产项目融资相关理论与实务
谢谢大家！
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。2 0.12.17 20.12.1 7Thurs day , December 17, 2020
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。1 1:29:13 11:29:1 311:29 12/17/2 020 11:29:13 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1711 :29:131 1:29De c-2017 -Dec-2 0
重于泰山，轻于鸿毛。11:29:1311:29:1 311:29 Thursd ay , December 17, 2020
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.17 20.12.1 711:29:1311:2 9:13De cember 17, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。202 0年12 月17日 上午11 时29分2 0.12.17 20.12.1 7
房地产金融与投资讲义华东师范大学管善来第2章
4.1 招标方式〔两种方式〕
第二章 房地产工程开发程序与管理
【重点难点】公开招标与邀请招标比照
公开招标
邀请招标（三家以上）
·工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专
适用 范围
适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目 ·公开招标未产生中标单位的建设项目 ·以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招
面报告
第二章 房地产工程开发程序与管理
4.9 按废标处理的情况 ■ 盖章签字有问题的 ■ 未按规定的格式填写 ■ 内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的 ■ 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的 ■ 未按招标文件要求提交投标保证金的 ■ 联合体投标未附联合体共同投标协议的
第二章 房地产工程开发程序与管理
4.建设工程招标 4.1 招标方式〔两种方式〕 4.2 招标机构与模式 4.3 招标标底与招标控制价 4.4 招标工作小组与评标委员会 4.5 招标程序 4.6 进展招标的条件 4.7 投标人资格审查 4.8 开标、评标、定标 4.9 按废标处理的情况
第二章 房地产工程开发程序与管理
购、合伙等方式
第二章 房地产工程开发程序与管理
第二章 房地产工程开发程序与管理
2.工程核准评估的重点
第二章 房地产工程开发程序与管理
2.1 工程核准-发改委对投资工程进展管理 工程核准的的法律效力－未取得核准文件的工程，无法办理后续手续，当然不
1.获取土地 1.1 土地储藏的概念 1.2 土地储藏范围 1.3 土地开发 1.4 土地开发的工程实施模式 1.5 土地储藏开发本钱 1.6 土地储藏资金的来源渠道 1.7 土地储藏资金使用范围 1.8 开发商获取土地的途径
第二章 房地产工程开发程序与管理
【重点难点】公开招标与邀请招标比照
公开招标
邀请招标（三家以上）
·工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专
适用 范围
适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目 ·公开招标未产生中标单位的建设项目 ·以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招
面报告
第二章 房地产工程开发程序与管理
4.9 按废标处理的情况 ■ 盖章签字有问题的 ■ 未按规定的格式填写 ■ 内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的 ■ 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的 ■ 未按招标文件要求提交投标保证金的 ■ 联合体投标未附联合体共同投标协议的
第二章 房地产工程开发程序与管理
4.建设工程招标 4.1 招标方式〔两种方式〕 4.2 招标机构与模式 4.3 招标标底与招标控制价 4.4 招标工作小组与评标委员会 4.5 招标程序 4.6 进展招标的条件 4.7 投标人资格审查 4.8 开标、评标、定标 4.9 按废标处理的情况
第二章 房地产工程开发程序与管理
购、合伙等方式
第二章 房地产工程开发程序与管理
第二章 房地产工程开发程序与管理
2.工程核准评估的重点
第二章 房地产工程开发程序与管理
2.1 工程核准-发改委对投资工程进展管理 工程核准的的法律效力－未取得核准文件的工程，无法办理后续手续，当然不
1.获取土地 1.1 土地储藏的概念 1.2 土地储藏范围 1.3 土地开发 1.4 土地开发的工程实施模式 1.5 土地储藏开发本钱 1.6 土地储藏资金的来源渠道 1.7 土地储藏资金使用范围 1.8 开发商获取土地的途径
《房地产融资》课件
《房地产融资》PPT课件
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
房地产融资经典讲座_OK
目前各家银行都有自己的一套信用等级评定标准，一般是根据企
业的经营情况计算一些财务指标，包括诸如流动性、盈利能力、经
营管理能力、发展前景等。根据标准对其进行评分。一般满分100
分，90-100分的为AAA级，80-89分的为AA级，70-79分的A级，依
次类推。
不过各家银行的评级一般只作为自己对企业发放贷款的评价标
2021/8/23
21
房地产抵押登记
• 房地产抵押合同自签订之日起三十日内， 抵押当事人应当到房地产所在地的房地产 管理部门办理房地产抵押登记。
• 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
2021/8/23
22
商品房预售
• 商品房预售实质上是预收货款，它是一种 商业信用行为。在商品供不应求或者生产 周期较长，且售价较高时，采用预收货款 方式，可以缓和企业资金短缺的矛盾。
2021/8/23
5
房地产融资的分类
- 房地产企业融资 - 房地产项目融资
2021/8/23
- 直接融资 - 间接融资
其他分类方式
- 借贷性融资和投资性融资 - 货币性融资和实物性融资
……
6
房地产融资的特点
1
融资规模大
2
偿还期较长
3
资金缺乏流动性
4
高风险高收益
2021/8/23
7
房地产开发项目融资的基本要求
准，对外没有什么参考意义，各银行之间的评分也不具有可比性。
现在中国人民银行牵头对持有贷款卡的企业进行资信等级评定，和
各家银行的评级区别不大，只不过是有相对统一的标准。但各家银
行基本还是按自己的标准进行评级，人民银行进行的评级只作为参
考。
房地产投融资决策与风险分析PPT课件
4
本金为10000元，借款：本金=8:1，借款利率 为10%，投资收益率为15%，投资期限一年时。
投资收益=（10000+80000）*15%*1=13500 元
借款利息=80000*10%*1=8000元 本金收益=13500-8000=550053元 本金收益率=（5500/10000）*100%=55%
运用80%-90%的杠杆作用，投资写字楼，在8年—12年内，把你
的钱增加4倍。
运用80%--90%的杠杆作用，投资购物中心，在5年—7年内，把
你的钱增加3倍。
其中：房地产杠杆作用意指杠杆通过房地产这个载体发生作用。
杠杆作用就是指用借款来加大收益或亏损。根据杠杆性投资理论，
当借入资金的利息率小于以借入资金购入资产创造出的收益率时，
本金收益=4000-4000=0元
本金收益率=0此时上能保本，如果借款 再多就会亏损了。
7
本金为10000元，借款：本金=8:1，借款 利率为10%，投资收益率为8%，投资期 限一年时。
投资收益=（10000+80000） *8%*1=7200元
借款利息=0.8元
本金收益=7200-8000=-800元
有时为了完成投资开始经营任务，避免更 大损失，也只好在借款利率高于投资收益 率的情况下借款。
6
本金为10000元，借款：本金=4:1，借款 利率为10%，投资收益率为8%，投资期 限一年时。
投资收益=（10000+40000） *8%*1=4000元
借款利息=4000*10%*1=4000元
17
P1 d P1 r R
18
上式不等号左边部分代表了该房 产价值的波动，若d<100%，即
本金为10000元，借款：本金=8:1，借款利率 为10%，投资收益率为15%，投资期限一年时。
投资收益=（10000+80000）*15%*1=13500 元
借款利息=80000*10%*1=8000元 本金收益=13500-8000=550053元 本金收益率=（5500/10000）*100%=55%
运用80%-90%的杠杆作用，投资写字楼，在8年—12年内，把你
的钱增加4倍。
运用80%--90%的杠杆作用，投资购物中心，在5年—7年内，把
你的钱增加3倍。
其中：房地产杠杆作用意指杠杆通过房地产这个载体发生作用。
杠杆作用就是指用借款来加大收益或亏损。根据杠杆性投资理论，
当借入资金的利息率小于以借入资金购入资产创造出的收益率时，
本金收益=4000-4000=0元
本金收益率=0此时上能保本，如果借款 再多就会亏损了。
7
本金为10000元，借款：本金=8:1，借款 利率为10%，投资收益率为8%，投资期 限一年时。
投资收益=（10000+80000） *8%*1=7200元
借款利息=0.8元
本金收益=7200-8000=-800元
有时为了完成投资开始经营任务，避免更 大损失，也只好在借款利率高于投资收益 率的情况下借款。
6
本金为10000元，借款：本金=4:1，借款 利率为10%，投资收益率为8%，投资期 限一年时。
投资收益=（10000+40000） *8%*1=4000元
借款利息=4000*10%*1=4000元
17
P1 d P1 r R
18
上式不等号左边部分代表了该房 产价值的波动，若d<100%，即
8.房地产开发项目融资-PPT课件
二、房地产项目融资方案 ㈠项目融资的结构
• 30%资本金 永远不使用自己的钱 按照市场情况决定融资结构
㈡融资组织形式的选择
• 既有项目法人融资 新设项目法人融资
㈢资金来源的选择
• 自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金 融机构资金、其他机构或个人资金、预租或预售 收入
㈣资本金筹措
• 现金、存款、股权、债券、实物资产、土地
• 健全的房地产抵押贷款一级市场； 支持二级市场发展的市场条件。
㈢抵押贷款支持证券的类型
六、房地产投资信托基金 ㈠房地产投资信托基金的含义
• 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资 者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营 管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的 一种信托基金。
㈡房地产投资信托基金的分类
第八章 房地产开发项目融资
【教学目的】
• 通过本章教学，使学生明确房地产资本市场，掌 握房地产开发项目融资，了解金融机构对项目贷 款管理，清楚房地产开发中的机构投资者参与。
【重点难点】
• 房地产市场与资本市场关系、有助于金融机构同 意融资的其他因素。
第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场
• 1、信托公司 2、国外房地产产业基金 3、证券投资基金
㈡参与的方式
• 1、直接投资和间接投资 2、权益性投资和债务性投资 3、权益参与贷款 4、售后回租
㈢参与的条件
• 1、对市场风险的判断和预期 2、对合作伙伴的要求
• 历史性
• 原先没有融资，没有房地产资本市场； 随市场发展，房地产价值提高，机构持有大量房 地产，发行股票、债券；贷款实现抵押证券化。
二、房地产企业权益与债务融资 ㈠权益融资
• 1、所有权分 股权、股票 2、市场分 私募、公开募集
房地产项目开发投资与融资
收益将资金、土地、设备、物质、 技术等生产要素投入社会再生产过 程的经济活动和经济行为。投资行 为是社会经济发展的基本推动力。
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、 科学的方法，有目的、有计划地收集和分析 相关的房地产产品信息，企业的外部环境和 内部条件以及业内其他企业相关信息等各种 资料，通过对过去与现在的营销状况及动态 性影响因素的分析研究，从而为企业预测其 未来发展、制定正确的决策提供依据。
效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
三、房地产项目投资环境要素
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、 科学的方法，有目的、有计划地收集和分析 相关的房地产产品信息，企业的外部环境和 内部条件以及业内其他企业相关信息等各种 资料，通过对过去与现在的营销状况及动态 性影响因素的分析研究，从而为企业预测其 未来发展、制定正确的决策提供依据。
效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
三、房地产项目投资环境要素
房地产项目融资
第四节
房地产投资信托
１、 评估资金 ２、 接洽承销商 ３、 接洽律师及会计师 ４、 接洽不动产顾问公司 ５、 申请募集
知识应用
一、知识训练题 １、 简述房地产信托的概念 。 ２、 简述房地产投资信托的特征 。 ３、 简述房地产投资信托设立条件 。 ４、 描述房地产投资信托实现形式 。 ５、 绘出房地产投资信托操作流程 。
第三节
房地产证券融资
１、 按债券发行主体分
２、 按房地产债券是否记名分 ３、 按期限分 （三）发行房地产债券的优点
第三节
房地产证券融资
（一）房地产股票的含义 （二）房地产企业发行股票的目的 （三）房地产股票的发行 １、 准备工作２、 申报３、 股票发行 （四）股票融资的优点
第二节
银行贷款融资
【学习目标】 １、 理解银行贷款的优点及对房地产开发的重要 作用 ； ２、 熟悉房地产开发贷款和房地产抵押贷款 ； ３、 掌握房地产抵押贷款的二级市场 ； ４、 熟悉金融机构对房地产贷款的审查内容并能 具体运用 。
第二节
银行贷款融资
（一）房地产开发贷款 １、 土地购置贷款 •（一）个人住房３、 建设贷款 •（三）在建工程抵押贷款 （二）土地储备贷款
知识应用
一、知识训练题 简述房地产融资的几种主要方式 。
第三节
房地产证券融资
【学习目标】 １、 理解证券融资、债券融资、 股票融资 的概念 ； ２、 理解证券融资的优点及对房地产开发 的重要作用 ； ３、 熟悉房地产债券融资 ； ４、 熟悉房地产股票融资 。
房地产项目融资讲课文档
模式二：母公司已支付土地款，信托资金用于项目在取得土地证后的建设开发
备注：两种模式均在四证前介入，模式一比模式二介入时间更早，可用于土地款支付
本页图片参照中行信托产品介绍
第十七页，共59页。
（二）信托、银团贷款介绍——信托 房地产股权信托与银行贷款比较
•优势
股权信托资金可用于支付土地款，可缓解开发商资金压力 银行贷款资金不可用于土地款支付
集合资金信托计划管理办法》（中国银监督会令2007年第3号）
第十二页，共59页。
（二）信托、银团贷款介绍——信托
关于信托的法律文件：
在祖国，信托可是受法律约束的，这就是著名的“一法两规” ，即《信托法》 、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理办法》。
《信托法》：
2001年4月28日颁布，明确“信托”合法地位
项目母公司
投资者
②资金委托
⑨收益分配
银行
信托公司
关联方
国土局
模式一
模式一：信托资金可用于支付土地款
⑥出让土地 ⑤支付土地款
项目公司
本页图片参照中行信托产品介绍
第十六页，共59页。
（二）信托、银团贷款介绍——信托
房地产股权信托的两种模式
投资者
项目母公司
②资金委托
⑦收益分配
银行
信托公司
关联方
模式二
项目公司
• 参加银团贷款并按银团 协议中确定的承贷份额 向借款人提供贷款
第二十页，共59页。
（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款
银团贷款会产生哪些费用？
安排费 承诺费 代理费 中介费
内容：牵头行牵头筹组银团收取的费用
收费标准：银团贷款总额一定比例一次性支付
2024版房地产企业融资课件
融资期限
企业信用状况
市场环境
长期融资通常具有较低 的利率，但总成本可能
较高。
信用状况良好的企业可 获得更优惠的融资条件。
市场利率、汇率等波动 会影响融资成本。
融资成本控制方法
选择合适的融资方式
提高企业信用等级
根据企业需求和市场环境，选择成本效益最 优的融资方式。
通过规范经营、提高盈利能力等措施，提升 企业信用状况。
债券发行
通过证券交易所或银行间市场发行 债券，向投资者募集资金。
信托融资
利用信托公司的信托计划，向投资 者募集资金，用于房地产项目开发。
混合融资方式
可转换债券
发行可转换债券，债券持有人可 在一定条件下将债券转换为股票。
优先股
发行优先股，优先股股东享有优 先分配股息和剩余资产的权利。
永续债
发行永续债，无固定期限、内含 发行人赎回权，利率较高。
风险较高
房地产市场波动较大，融 资风险也相对较高，需要 谨慎评估和选择融资方式。
融资原则与策略
融资原则
房地产企业在融资过程中应遵循合法 性、安全性、效益性和流动性等原则， 确保融资活动的合规性和稳健性。
融资策略
根据企业自身情况和市场环境，制定合 理的融资策略，包括融资方式、融资期 限、融资成本等方面的考虑。
新型融资渠道
01
02
03
04
房地产投资基金
设立房地产投资基金，向投资 者募集资金，投资房地产项目。
资产证券化
将房地产项目产生的未来现金 流收益通过证券化方式，转化
为可交易的证券。
互联网金融
利用互联网平台，开展P2P网 贷、众筹等互联网金融业务， 为房地产企业提供融资服务。
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使用权
规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址 意见书》、《建设用地规划许可证》
计委：投资项目备案
2019年7月26日星期五
携手蓝草企业 为事业腾飞蓄能
5
规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见 通知书》、“建筑方案总平面图”。
规划放线
建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复 》 施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》 施工招投标监督备案 工程质量安全监督备案 施工安全监督备案
1、房地产的相关政策
• 1.1 货币政策 • 1.2 税收政策 • 1.3 土地政策 • 1.4 其他政策
2019年7月26日星期五
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1.1 货币政策
1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷
业务管理的通知》
Hale Waihona Puke 管理的通知》359号文《关于加强商业性房地产信贷
2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利
率变化
3、汇率政策
4、存款准备金政策
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1.2 税收政策
1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》 2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》 3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 4、《关于加强房地产税收管理的通知》 5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题
2019年7月26日星期五
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6
公安局：建筑工程消防设计审核
人防办：建设项目人防工程设计审查
规划局：开设机动车入口规划许可 道路及排火工程建设规划许可 给水燃气、通讯、电力等管线
工程建设规划许可 交纳建设项目报建费
规划局：建设工程规划许可证
的通知》（31号令） 6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有
关问题的通知》
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1.3 土地政策
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《闲置土地处置办法》 3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规
五 投资估算与评价
六 风险分析
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13
宏观层面分析
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策
3 其他重大事项
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定》 5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
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房地产项目投融资决策
主要内容
引言——以房地产开发为例 导论——经济评价概述 投资项目评价体系与方法 投资决策案例评析
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引言——以房地产开发为例
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8
规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等 部门专项竣工验收登记
建委：建筑工程竣工验收备案
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房管局：办理房屋产权总登记
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
签发前 提条件
1、放线、验线 2、组织交通、消 防、市政、人防 等专业部门审核
方携案 手蓝草企业 为事业腾飞蓄能 3、缴h纳t报tp建:费 //
办理必 要条件
1、建设工程规划
许可证
2、报建费核定或
报建费减免审核
表 3、报建费交费收
4
据
国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地
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11
是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？ 所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？
金马盈庭
大邑安仁
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12
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析
2019年7月26日星期五
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建委：建筑工程施工许可证
市政公用局：城市排水接管备案 环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘
防沙备案 园林局：草地绿化建设 供水、供气、供电申请
工程施工
房管局：商品房预售许可证
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房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
物业管理
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房地产开发项目论证
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析
五 投资估算与评价
六 风险分析
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3
房地产开发流程图
办理土地 使用手续
计委
立项批复
总产权、分 户产权
备案：建筑 工程竣工
必须完 成事项 1、签订土地出让 规划局 合同 2、缴纳土 地出让金
办理土地 使用证
提交 资料
1、资金证明 2、项目建议书 3、土地相关手续
银行办理 按揭
选址意见书或 定点通知书
规划局
签发前 提条件
1、踏勘现场 2、确定规划 3、设计红线
提交相关资料并 缴纳异地绿化建 设费等费用 主体封顶
房管局核发 预售许可证
±0.00或 主体封顶
建设用地规 划许可证
核发前 提条件
审批总平面图或 初步设计方案
施工
规划局
建设工程规 划许可证
建委
招投标 等工作
建筑工程施 工许可证
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规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址 意见书》、《建设用地规划许可证》
计委：投资项目备案
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规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见 通知书》、“建筑方案总平面图”。
规划放线
建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复 》 施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》 施工招投标监督备案 工程质量安全监督备案 施工安全监督备案
1、房地产的相关政策
• 1.1 货币政策 • 1.2 税收政策 • 1.3 土地政策 • 1.4 其他政策
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1.1 货币政策
1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷
业务管理的通知》
Hale Waihona Puke 管理的通知》359号文《关于加强商业性房地产信贷
2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利
率变化
3、汇率政策
4、存款准备金政策
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1.2 税收政策
1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》 2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》 3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 4、《关于加强房地产税收管理的通知》 5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题
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公安局：建筑工程消防设计审核
人防办：建设项目人防工程设计审查
规划局：开设机动车入口规划许可 道路及排火工程建设规划许可 给水燃气、通讯、电力等管线
工程建设规划许可 交纳建设项目报建费
规划局：建设工程规划许可证
的通知》（31号令） 6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有
关问题的通知》
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17
1.3 土地政策
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《闲置土地处置办法》 3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规
五 投资估算与评价
六 风险分析
2019年7月26日星期五
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13
宏观层面分析
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策
3 其他重大事项
2019年7月26日星期五
携手蓝草企业 为事业腾飞蓄能
14
定》 5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
2019年7月26日星期五
携手蓝草企业 为事业腾飞蓄能
18
房地产项目投融资决策
主要内容
引言——以房地产开发为例 导论——经济评价概述 投资项目评价体系与方法 投资决策案例评析
2019年7月26日星期五
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2
引言——以房地产开发为例
2019年7月26日星期五
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规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等 部门专项竣工验收登记
建委：建筑工程竣工验收备案
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房管局：办理房屋产权总登记
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
签发前 提条件
1、放线、验线 2、组织交通、消 防、市政、人防 等专业部门审核
方携案 手蓝草企业 为事业腾飞蓄能 3、缴h纳t报tp建:费 //
办理必 要条件
1、建设工程规划
许可证
2、报建费核定或
报建费减免审核
表 3、报建费交费收
4
据
国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地
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11
是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？ 所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？
金马盈庭
大邑安仁
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携手蓝草企业 为事业腾飞蓄能
12
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析
2019年7月26日星期五
携手蓝草企业 为事业腾飞蓄能
7
建委：建筑工程施工许可证
市政公用局：城市排水接管备案 环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘
防沙备案 园林局：草地绿化建设 供水、供气、供电申请
工程施工
房管局：商品房预售许可证
2019年7月26日星期五
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
物业管理
2019年7月26日星期五
携手蓝草企业 为事业腾飞蓄能
10
房地产开发项目论证
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析
五 投资估算与评价
六 风险分析
2019年7月26日星期五
3
房地产开发流程图
办理土地 使用手续
计委
立项批复
总产权、分 户产权
备案：建筑 工程竣工
必须完 成事项 1、签订土地出让 规划局 合同 2、缴纳土 地出让金
办理土地 使用证
提交 资料
1、资金证明 2、项目建议书 3、土地相关手续
银行办理 按揭
选址意见书或 定点通知书
规划局
签发前 提条件
1、踏勘现场 2、确定规划 3、设计红线
提交相关资料并 缴纳异地绿化建 设费等费用 主体封顶
房管局核发 预售许可证
±0.00或 主体封顶
建设用地规 划许可证
核发前 提条件
审批总平面图或 初步设计方案
施工
规划局
建设工程规 划许可证
建委
招投标 等工作
建筑工程施 工许可证
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