房地产项目投融资决策知识讲义
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规划局
签发前 提条件
1、踏勘现场 2、确定规划 3、设计红线
提交相关资料并 缴纳异地绿化建 设费等费用 主体封顶
房管局核发 预售许可证
±0.00或 主体封顶
建设用地规 划许可证
核发前 提条件
审批总平面图或 初步设计方案
施工
规划局
建设工程规 划许可证
建委
招投标 等工作
建筑工程施 工许可证
2019年7月26日星期五
的通知》（31号令） 6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有
关问题的通知》
2019年7月26日星期五
携手蓝草企业 为事业腾飞蓄能
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1.3 土地政策
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《闲置土地处置办法》 3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规
使用权
规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址 意见书》、《建设用地规划许可证》
计委：投资项目备案
2019年7月26日星期五
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规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见 通知书》、“建筑方案总平面图”。
规划放线
建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复 》 施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》 施工招投标监督备案 工程质量安全监督备案 施工安全监督备案
2019年7月26日星期五
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公安局：建筑工程消防设计审核
人防办：建设项目人防工程设计审查
规划局：开设机动车入口规划许可 道路及排火工程建设规划许可 给水燃气、通讯、电力等管线
工程建设规划许可 交纳建设项目报建费
规划局：建设工程规划许可证
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
物业管理
2019年7月26日星期五
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房地产开发项目论证
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析
五 投资估算与评价
六 风险分析
2019年7月26日星期五
定》 5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
2019年7月26日星期五
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是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？ 所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？
金马盈庭
大邑安仁
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一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析
1、房地产的相关政策
• 1.1 货币政策 • 1.2 税收政策 • 1.3 土地政策 • 1.4 其他政策
2019年7月26日星期五
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1.1 货币政策
1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷
业务管理的通知》
管理的通知》
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房地产开发流程图
办理土地 使用手续
计委
立项批复
总产权、分 户产权
备案：建筑 工程竣工
必须完 成事项 1、签订土地出让 规划局 合同 2、缴纳土 地出让金
办理土地 使用证
提交 资料
1、资金证明 2、项目建议书 3、土地相关手续
银行办理 按揭
选址意见书或 定点通知书
五 投资估算与评价
六 风险分析
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宏观层面分析
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策
3 其他重大事项
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房地产项目投融资决策
主要内容
引言——以房地产开发为例 导论——经济评价概述 投资项目评价体系与方法 投资决策案例评析
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引言——以房地产开发为例
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携手蓝草企业 Байду номын сангаас事业腾飞蓄能
携手蓝草企业 为事业腾飞蓄能
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规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等 部门专项竣工验收登记
建委：建筑工程竣工验收备案
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房管局：办理房屋产权总登记
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
签发前 提条件
1、放线、验线 2、组织交通、消 防、市政、人防 等专业部门审核
方携案 手蓝草企业 为事业腾飞蓄能 3、缴h纳t报tp建:费 //www.bgwahaha.cn
办理必 要条件
1、建设工程规划
许可证
2、报建费核定或
报建费减免审核
表 3、报建费交费收
4
据
国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地
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建委：建筑工程施工许可证
市政公用局：城市排水接管备案 环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘
防沙备案 园林局：草地绿化建设 供水、供气、供电申请
工程施工
房管局：商品房预售许可证
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359号文《关于加强商业性房地产信贷
2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利
率变化
3、汇率政策
4、存款准备金政策
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1.2 税收政策
1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》 2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》 3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 4、《关于加强房地产税收管理的通知》 5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题
签发前 提条件
1、踏勘现场 2、确定规划 3、设计红线
提交相关资料并 缴纳异地绿化建 设费等费用 主体封顶
房管局核发 预售许可证
±0.00或 主体封顶
建设用地规 划许可证
核发前 提条件
审批总平面图或 初步设计方案
施工
规划局
建设工程规 划许可证
建委
招投标 等工作
建筑工程施 工许可证
2019年7月26日星期五
的通知》（31号令） 6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有
关问题的通知》
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1.3 土地政策
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《闲置土地处置办法》 3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规
使用权
规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址 意见书》、《建设用地规划许可证》
计委：投资项目备案
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规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见 通知书》、“建筑方案总平面图”。
规划放线
建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复 》 施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》 施工招投标监督备案 工程质量安全监督备案 施工安全监督备案
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公安局：建筑工程消防设计审核
人防办：建设项目人防工程设计审查
规划局：开设机动车入口规划许可 道路及排火工程建设规划许可 给水燃气、通讯、电力等管线
工程建设规划许可 交纳建设项目报建费
规划局：建设工程规划许可证
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
物业管理
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房地产开发项目论证
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析
五 投资估算与评价
六 风险分析
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定》 5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
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一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析
1、房地产的相关政策
• 1.1 货币政策 • 1.2 税收政策 • 1.3 土地政策 • 1.4 其他政策
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1.1 货币政策
1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷
业务管理的通知》
管理的通知》
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房地产开发流程图
办理土地 使用手续
计委
立项批复
总产权、分 户产权
备案：建筑 工程竣工
必须完 成事项 1、签订土地出让 规划局 合同 2、缴纳土 地出让金
办理土地 使用证
提交 资料
1、资金证明 2、项目建议书 3、土地相关手续
银行办理 按揭
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五 投资估算与评价
六 风险分析
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宏观层面分析
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策
3 其他重大事项
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房地产项目投融资决策
主要内容
引言——以房地产开发为例 导论——经济评价概述 投资项目评价体系与方法 投资决策案例评析
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引言——以房地产开发为例
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规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等 部门专项竣工验收登记
建委：建筑工程竣工验收备案
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房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
签发前 提条件
1、放线、验线 2、组织交通、消 防、市政、人防 等专业部门审核
方携案 手蓝草企业 为事业腾飞蓄能 3、缴h纳t报tp建:费 //www.bgwahaha.cn
办理必 要条件
1、建设工程规划
许可证
2、报建费核定或
报建费减免审核
表 3、报建费交费收
4
据
国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地
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建委：建筑工程施工许可证
市政公用局：城市排水接管备案 环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘
防沙备案 园林局：草地绿化建设 供水、供气、供电申请
工程施工
房管局：商品房预售许可证
2019年7月26日星期五
359号文《关于加强商业性房地产信贷
2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利
率变化
3、汇率政策
4、存款准备金政策
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1.2 税收政策
1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》 2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》 3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 4、《关于加强房地产税收管理的通知》 5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题