7、房地产交易管理

房地产经营管理
刘亚臣 管理学院
第7章 房地产交易管理
房地产 经营管理
刘亚臣
7.1 概述
房地产交易管理 一、房地产交易的概念
城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、 租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其 他在房地产流通过程中的各种经营活动。
概
房地产转让
述
房地产抵押 房地产租赁
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房地产交易管理
对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护 当事人的合法权益；
概 述
办理房地产交易登记、鉴证等手续； 协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款； 为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等 各种服务； 建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导 市场发展服务。
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7.2 房地产转让管理 房地产交易管理 一、概述
房 屋 租 赁
公有房屋租赁
私有房屋租赁
按房屋的使用用途
住宅用房租赁
非住宅用房租赁
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7.4 房屋租赁管理 房地产交易管理 3、房屋租赁的条件
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四、抵押登记 房地产交易管理
房地产当事人应在抵押合同签订后的30天内，持下列
文件到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记： 抵押当事人的身分证明或法人资格证明 抵押登记申请书 抵押合同 《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房
抵 押 登 记
地产权证》，共有的房屋还应提交《房屋共有权证》
和其他共有人同意抵押的证明 登记机关认为必要的其他文件
投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿 还贷款履行担保的行为。
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3、作为抵押物的条件 房地产交易管理
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使 用权同时设定抵押权：
房 地 产 抵 押
——无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地 产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵 押权。
有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为
明确房屋所有权，保障当事人的合法利益
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2、房地产转让的条件 房地产交易管理
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式
限制房地产权利的
——权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产
转 让 的 条 件
(3)依法收回土地使用权
——在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地 使用权人不得再行转让土地使用权。
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五、房地产抵押受偿 房地产交易管理
债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人
协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受 偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵 押 受 偿
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押
物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额 的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
二、房地产交易中的基本制度
国有土地有偿有限期使用制度
概 述
房地产价格申报制度
房地产价格评估制度百度文库
房地产价格评估人员资格认证制度
房地产权属登记发证制度
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三、房地产交易的管理机构及其职责 房地产交易管理 1、房地产交易的管理机构 建设部
概 述
建设厅
房地产管理局
房地产交易管理所
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房地产交易管理 2、房地产交易管理机构的任务
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2、房地产转让的条件 房地产交易管理
(1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的
属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上 属于成片开发的，应形成工业用地或其他建设用地条件
转 让 的 条 件
同时按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并 取得土地使用权证书
确保转让土地使用权的合法性
目 的
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五、房地产抵押受偿 房地产交易管理
对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取
得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴
纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人 方可优先受偿。
抵 押 受 偿
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵
押财产.可将新增的房屋一同拍卖，但所得款抵押权人无权 优先受偿。
预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地
房 地 产 抵 押
产转让条件并取得商品房预售许可证。 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知
债权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效 不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清 偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
已依法公告列入拆迁范围的房地产
被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
依法不得抵押的其他房地产
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二、房地产抵押的一般规定 房地产交易管理
抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地
产分割抵押。 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范
房 地 产 抵 押
围内的国有土地使用权同时抵押。 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以
开发企业的《营业执照》和资质证书；
土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
投资开发资金符合条件的证明； 施工合同和施工进度说明； 商品房预售方案。
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3、商品房预售合同 房地产交易管理
商品房预售人应当在签约之日起到30日内持预售合
商 品 房 预 售
同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门 办理商品房预售登记备案手续。 目前房地产管理部门已经应用网络信息技术， 逐步推行商品房预售合同网上登记备案。承购人在 与开发企业签订商品房预售合同后，应定期关注房 地产管理部门的网上登记备案公告，查询已购买商 品房的登记备案情况。
房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制 企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案
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二、房地产抵押的一般规定 房地产交易管理
以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地
产抵押的，必须经董事会通过。 以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须
经城市规划主管部门批准，转让的土地用于国家机关、军
事用地，国家重点能源、交通、水利等项目用地，国家基础
不 办 出 让 手 续 情 况
设施和公益事业用地等 私有住宅转让后仍用于居住的；
按国务院住房制度改革规定出售公有住宅的
同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 根据城市规划土地使用权不宜出让的 其他情况
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四、商品房预售 房地产交易管理
是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给
承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。
商 品 房 预 售
商品房预售行为具有较强的国家干预性； 商品房预售的周期长、风险大； 商品房预售的标的具有期待性； 商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人 的效力。
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房地产交易管理 1、商品房预售的条件
转 让 管 理
法律、法规规定的其他情形。
房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内 的土地使用权同时转让。
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1、房地产转让的分类
房地产交易管理
根据土地使用权的获得方式
出让方式取得的土地使用权转让
转 让 的 分 类
划拨方式取得的土地使用权转让
根据转让的方式
有偿转让（买卖、房地产入股） 无偿转让（赠与、继承）
转 让 合 同
房地产坐落位置、面积、四至界限； 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 房地产的用途或使用性质； 成交价格及交付方式； 违约责任； 双方约定的其他事项。
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二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让
房地产交易管理
受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转
让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。
【讨论】社会各界人士呼吁取消商品房预售制度
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7.3 房地产抵押管理
房地产交易管理
一、概述 1、房地产抵押的概念
房 地 产 抵 押
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以 不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为。
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2、相关概念
房地产交易管理
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为 本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
(4)共有房地产 ——共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能 因某一个或部分权利人的请求而转让。
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2、房地产转让的条件 房地产交易管理
(5)权属有争议的 ——权属争议解决之前，该项房地产不得转让
转 让 的 条 件
(6)未依法登记领取权属证书的
——未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有 法律效力，因此也不得转让该项房地产
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其 他合法方式将其房地产转移给他人的行为。” 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属 发生变更的； 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资 、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 以房地产抵债的；
抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，
应当作为抵押财产
【案例】一起由中介办理抵押带来的官司 31
7.4 房屋租赁管理 房地产交易管理
一、概述 1、房屋租赁的概念
房 屋 租 赁
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将 其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。
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7.4 房屋租赁管理 房地产交易管理 2、房屋租赁的分类 按房屋所有权性质
房 地 产 抵 押
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保 的公民、法人或者其他组织。 预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价
款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品
房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资
金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况
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3、房地产转让的程序 房地产交易管理 签订转让合同
签合同30日内
申报成交价格
转 让 程 序
领取房地产权属证书
是否受理 缴纳税费
15 日 内 答 复 是
现场勘察评估
核实成交价格
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房地产交易管理 4、房地产转让合同
双方当事人的姓名或者名称、住所； 房地产权属证书的名称和编号；
或重新签订土地使用权出让合同，调整出让金
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三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
房地产交易管理
办理出让手续，变划拨土地使用权为出让
处 登 理 记 方 管 理 式
土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；
不改变原有土地的划拨性质，对转让方征 收土地收益金。
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以下情况可不办出让手续： 房地产交易管理
以单纯的土地使用权抵押的： ——单纯以划拨方式取得的土地使用权不允许抵押； ——以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。
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房地产交易管理
《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：
权属争议的房地产
房 地 产 抵 押
用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
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三、抵押合同 房地产交易管理
以预购商品房贷款抵押的： ——须提交生效的预购房屋合同
抵 押 合 同
以在建工程抵押的：押合同还应当载明 ——国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设
工程规划许可证编号；
——已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土 地使用权出让金的款额； ——已投入在建工程的工程款； ——施工进度及工程竣工日期； ——已完成的工作量和工程量
房 地 产 抵 押
经董事会或者股东大会通过。 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的
抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得 超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限
后的剩余年限
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二、房地产抵押的一般规定 房地产交易管理
以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有 人的书面同意
商 品 房 预 售
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期； 办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
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房地产交易管理 2、办理预售应提交的证件
商品房预售许可申请表；
商 品 房 预 售
可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出
房 地 产 转 让
让合同约定的使用年限不变。
例如，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年， 原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有 40年。
转让后，受让人改变原出让合同约定的土地用途的： 经原土地出让方和市、县人民政府城市规划部门同意
签订土地使用权出让合同变更协议