山东水利技校地块项目定位及产品建议策划报告_122p_纯小高层_欧陆风情_生活新街区_前期策略

A B
B地块：地块南北狭长，适合规划单排小高层、高层 物业，控制面积，以中小户型为主；
项目初步定位：
C地块：占地面积适中，临街面大，可规划区域商业
A地块：中大心中、户写型字为楼主、酒的店高式端公小寓高产层品产；品；
D C
B地块D地：来块中该：小地现户块被型可金为建梦设主园高酒的档店小星租高级用层酒，、店本高；方层案产暂不品讨；论，未
北门绿化 成熟树木
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金梦园酒店
南大门
北大门
主教学楼
校园绿化
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项目周边配套状况——教育、景观
教育配套：山东理 工大学、电视大学、 市实验、区实验、 西六路小学、卫校、 药食品学院；
从小学到大学，全 程教育配套
景观配套：市博物 馆广场、威尼斯水 上公园、植物园、 玉龙河景观带；
城市支路将地块分成4部分，按顺时针标注为 ABCD地块
C地块：产品规划灵活，如：商业中心、写字楼、酒店式公寓；
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第二部分：市场竞争分析
宏观市场分析 市场竞争分析 主要竞争个案研究 竞争态势总结
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用地性质 总用地面积
容积率 建筑密度
绿化率 使用年限
瑕疵
住宅、商业金融用地 49789.93㎡ 其中住宅38681.92㎡商业11060.34㎡
≤2.2 ≤ 24％ ≥ 30％ 住宅70年、商业40年 1、项目D地块综合楼租赁给金梦园大酒店，剩余8年的租赁期 2、地块需修建一条城市支路，完工后无偿移交政府
商务办公氛围浓 厚
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区政务中心 劳动大厦
区法院
建设银行
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项目周边配套状况总结
项目周边配套分布示意图
卫校
药食品学院
结论：
区政务中心
项目生活配套完善， 理工大学 水上公园 世
区法院 西
教育优势、景观优势 明显；
电视大学
纪 路
建 行
产品上：根据地块规划条件，容积率2.2、建筑密度≤ 24％，本项目属于纯小高层项目； 规划上：需修建一条16米宽城市支线，虽破坏了住宅用地的连续性，但为项目增加了商业价值； 户型上：项目土地成本高，决定只能走高端路线，因此尽量规避90/70政策，满足项目高端定位；
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地价
用地面积 总地价 单价 容积率 每平米成本价
74.68亩 1亿500万元 140万/亩 2.2
960元
A B
D C
城市支路将地块分成4部分，按顺时针标注为 ABCD地块
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项目定位方向初步判断
根据项目的规划条件，对产品开发方向的初步判断
4.57
580 6.15 19.58 2945 17 2429 2.58 516 560.42 5.86 386.42
4.41
570 6.02 19.58 2945 17 2429 2.58 516 550.42 5.73 379.42
4.32
3000 31.74 102.04 15314 89.14 12734 12.90 2580 2897.96 30.21 1997.96
竞争态势——规模、容积率、产品形态
竞争项目基础信息列表2
案名 黄金国际 颐景园 金石晶城 尚文苑 兴业家园 紫园（西寨村） 都市名苑
本案
占地面积 39.5万㎡ 5.7万㎡ 10.1万㎡ 18万㎡ 6.6万㎡ 21.2万㎡ 2.2万㎡ 4.97万㎡
建筑面积 80万㎡ 18万㎡
15.85万㎡ 26万㎡ 11万㎡ 30.7万㎡ 3.3万㎡ 10.9万㎡
水利技校地块项目 定位及产品建议策划报告
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本方案严格保密
1
目
2
录
3
CONTENT
4
5
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项目本体分析 市场竞争分析 项目整体定位 项目规划建议 项目营销建议
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第一部分：项目本体分析
地块区位四至 项目地块现状 周边环境配套 经济技术指标 项目定位预判
淄博市宏观市场分析
年份
2008 2009 2010 2011 2012 合计
2008年－2012年淄博市住房规划建设数量（单位：万平方米）
住宅供应总量
政策性住房
商品住房
建筑 面积
套数 (万套)
建筑面积
套数 (套)
经济适用房
建筑 面积
套数 (套)
廉租房
建筑 面积
套数 (套)
建筑面 积
套数 (万套)
90㎡以下住房
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淄博市宏观市场分析
淄博市09年上半年住宅销售统计
进入09年以后，淄博 市住宅销售呈持续上扬 趋势
09年6月份，实现销售 套数2802套，销售面积 28万㎡
3000
2500
2000
1500 1000
500
879.2992 789
0 1月
淄博市1-6月份住宅销售折线图
2502
1364 1316.32
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项目初步定位
各地块价值分析
地块 A B C D
土地性质 住宅 住宅 商业 商业
用地面积 28114.38㎡ 10567.54㎡ 7003.44㎡
4056.9㎡
南北边长 178.27m 179.72m
54.8m 54m
东西边长 153-163m
54-64m 129m 74m
A地块：地块方正，占地面积最大，项目核心地块， 形象增长点，适合建设高端小高层物业，户型以 大中户型为主；
口腔医院
区环保局
金梦园酒店 区卫生局
六 路
区域为区政府部门 办公区，商务办公氛 围较为浓厚；
市实验汇美大厦
农行
商行
区国税局 劳动大厦
便民生活配套（超 市、购物中心、蔬菜 市场）相对缺乏；
区实验中学
植物园
西六路小学
商场西路
博物馆
工行 新村西路
东方商务大厦
政务配套
教育医疗配套
商务金融配套
景观休闲配套
绿化环境好、车流量小
路
城市支路 城市支路 2车道
道路状况差、环境卫生差
新村西路
结论：
项目区域整体道路状况良好，交通通达性强，方便快捷；
项目紧商邻场的西路两条道路绿化带完善新村，西降路低车辆噪声，利于新村规西划路高辅道端住宅物业； 支线环境较差
项目地块南北两端的两条城市支路环境差，一定程度上影响项目的形象；
都市苏州园林景观社区 齐文化园林社区 书香文脉社区
城市中心品质居住区 张店首席中式城市别墅 市中心花园洋房社区
定位提炼
主力卖点
现代感、国际化 周边环境、完善配套、 温泉、高尔夫等
中式文化、江南风情
苏州园林设计
中式文化、古风
齐文化、园林景观
文化文脉
教育、环境
现代都市生活
地段、教育、品牌
中式风格
低密度、政务中心
居住区
张店新区
商业区
水利技校地块
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项目地块现状
项目未拆迁平 地，现该校院 内有一所驾校；
地块内有较多 成熟树木，如 柳树、白杨、 松柏、梧桐等 树木，建议在 规划时尽量保 留或移栽利用；
地块地势平坦， 形状比较方正；
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市场竞品扫描
竞争态势——在售组团、销售价格
竞争项目销售价格列表
案名 黄金国际
颐景园 金石晶城
尚文苑 中房兴业家园 紫园（西寨村）
都市名苑
在售组团（产品）
C/E组团 3期8、9、10#三栋高层
3期临人民路小高层 2期12栋多层
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项目交通现状分析
道路 职能等级
车道
环境
商场西路
世纪路 南北主干道 双向8车道
道路状况良好，车流量大
世
西六路 南北次干道 双向4车道
车流量较大
纪
新村路 东西主干道 双向4+2
路 双绿化带、路况好、车流量大
水利技校地块
西 六
商场路 东西支线 双向2车道
建筑面积
套数 (万套)
630 6.66 23.42 3476 21.14 3020 2.28 456 606.58 6.31 417.58
4.73
620 6.56 19.73 2975 17 2429 2.73 546 600.27 6.26 414.27
4.7
600 6.36 19.73 2975 17 2429 2.73 546 580.27 6.06 400.27
低密度
地段、产品
各竞争项目依托项目区域优势（教育、配套），打造项目自身特点； 定位方面，中式文化比较流行，如：江南风情、书香文脉、古风古韵等，同质化比较严重。因此本 案在项目定位时，进行差异化定位，避免同质化竞争。
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市场竞品扫描
1510 1481.89
1764 1728.4667
2448.56
2826.16 2802
2月
3月
4月
5月
6月
销售套数（套）
销售面积（百平米）
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淄博市宏观市场分析
09年后，在国家政策 调整、刚性需求集中释 放、销售旺季等因素综 合作用下，成交量稳步 回升，各项目开始试探 性涨价，1季度基本回 升至去年最高水平，并 于2季度出现较大涨幅， 整体住宅销售均价呈持 续上扬趋势；
市场竞品扫描
竞品项目样本选取
中心板块： 黄金国际、兴业家园、颐景园、 华茂观邸、都市名苑
西区板块： 尚文苑、金石晶城、紫园
西区板块
黄金国际
金石晶城
兴业家园
中心板块
本案
都市名苑
尚文苑
华茂观邸
西寨村改造项目
颐景园
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本案
在售
即将入市
未来入市 本方案严格保密 17
3100 3050 3000 2950 2900 2850 2800 2750
2890 08年第二季度
中心城区主力楼盘销售均价走势图
2950
2871
2920
08年第三季度 08年第四季度 09年第一季度
3060 09年第二季度
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城市景观资源丰富
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区实验中学 植物园
理工大学
市博物馆
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项目周边配套状况——政务、商务、金融
政务配套：区政 务中心、区法院、 区国税局、区环 保局、区卫生局；
政务办公核心区
商务金融：劳动 大厦、东方商务 大厦、汇美大厦、 博苑宾馆、金梦 园商行、农行、 建行、工行；
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地块开发经济技术指标
规划指标
用地性质 总用地面积
容积率 建筑密度
绿化率 使用年限
瑕疵
住宅、商业金融用地 49789.93㎡（74.68亩）
≤2.2 ≤ 24％ ≥ 30％ 住宅70年、商业40年 1、项目D地块综合楼租赁给金梦园大 酒店，剩余8年的租赁期 2、地块需修建一条城市支路，完工后 无偿移交政府
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水利技校地块区位、地块四至
项目处于中心商业 区、西北居住区、 张店新区政务区融 汇地带；
城市西拓发展主轴 线；
四至：东至山东省 水利技术学院宿舍、 张店区疾病预防控 制中心；西至恒基 花苑;南至新村西路； 北至商场西路。
市场竞品扫描
竞争态势——开发商、定位、卖点
案名 黄金国际
颐景园 金石晶城 尚文苑 兴业家园 紫园（西寨村） 都市名苑
竞争项目基础信息列表1
发展商 黄金置业有限公司
淄博泰盛房地产有限公司 金鼎智达集团有限公司 淄博世源置业有限公司
中房、民泰联合开发 淄博东升房地产有限公司
山东金涛置业
项目定位 国际一流水准高档商住社区
容积率 2.05 3.15 1.57 1.44 1.6 1.45 1.34 2.2
产品形态 多层、小高层、商业中心
高层 多层、小高层 多层、小高层、高层
小高层 花园洋房、城市别墅、商务公寓
花园洋房、小高层 小高层、商务公寓
主要与大盘竞争，项目规模上处于劣势； 容积率大多比本案低，产品方面亦处于略微劣势； 紫园推出大体量的城市别墅、花园洋房等低密度产品，对多层产品市场冲击较大；
22.72
90㎡以上住房
建筑 面积
189 186 180 174 171 900
套数 (万套) 1.58 1.56 1.49 1.45 1.41 7.49
至2012年，淄博市平均每年供应量为600万㎡、6万套/年，市场供应量大。
盛世行顧問Байду номын сангаас
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