街道富丰村墩门“三旧”改造项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：** 区** 街道富丰村墩门“三旧”改造项目

（二）建设地址：** 市** 区** 街道富丰村委丰门墩村

（三）项目业主：** 市腾凯房地产开发有限公司

（四）企业性质：私营

（五）法人代表：

（六）业主地址：** 市三河洲花园25幢首层24 号

（七）投资总额及资金筹措：

本项目总成本费用103138.30 万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为95532.74 万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为7605.56 万元。

资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别是53138.3 万元和50000 万元，分别占52%和48%。

（八）建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，项目占地面积76159.04 平方米，建筑面积365698 平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。

（九）建设工期

项目建设年限为5年。从20 年03月到20 年02月。

、项目业主简介

**市腾凯房地产开发有限公司注册资金500万元（现时登记注册100万元），

由自然人—、 _____ 、____ 3个自然人组成，法定代表人是______ ，三位股东简介：

公司发展战略：

1、继续在工程承包领域做大做强，凭据我们有充足的资金，在工程带资及

建材销售方面获取高额利润，资金年投资回报保持在25%~30%范围。

2、筹划4.0亿元资金（其中，自筹2.0亿元，银行贷款2.0亿元）滚动开发《**丰门墩三旧改造项目》，开发期4~6年，预测创造利润3.0亿元。

3、我们与湖南郴洲裕农纸业有限公司（该公司拥有50万亩经济林，投资

3.0亿元建设规模100万吨/年造纸厂）实施企业互动，营造乳源2万亩竹柳丰产林，筹划6000万元资金（其中，自筹3000万元，银行贷款3000万元）分期开发及种植竹柳树木，开发期为6年，预测项目利润3.5亿元。

4、肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持的节能环保企业，计划在

两年内扩产两条生产线，预计投资5000万元（其中，利润滚动投入2000万元，银行贷款3000万元），扩产后企业产值达1.2亿元，利润达到4000万元。

5、公司计划在两年内组建“**腾凯集团”，注册资金1.0亿元，力争在5年内“ **腾凯集团”资产规模达5亿元以上，控制资产负债率在30%~50%内，在不久的将来，利用林业科技开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。

三、研究内容

本项目研究内容主要包括如下:

（一）项目建设的必要性分析;

（二）项目建设的充分性分析；

（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；

（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；

（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；

（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

四、报告编制依据

1、项目建议书及其批复文件

2、国家及** 市颁布的相关法律、法规、政策

3、《** 市城区住房建设规划》

4、粤国土资试点发[2011] 175 号文

关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知

5、《** 市城市总体规划（2008-2020）》

6、土地开发合作意向书

7、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

8、** 市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告

9、投资项目方签定的协议书或意向书

10、编制《报告》的委托合同11、“三旧”改造项目合作开发合同

12、** 市中心城区“三旧”改造专项规划（2010－2014）

13、《** 市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法》

（**区政府2009年9号文）、

14、《** 市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则》

（**区政府2009年32号文）、

15、《中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定》

（**区政府2010年3号文）

16、其他有关依据资料

17、** 市住房城乡建设信息网

五、简要结论

（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，** 市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。

（二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群；

（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为5500 元/平方米，商业部分均价为10000元/ 平方米，车位为15 万元/ 个。

（四）财务方面：项目总投资103138.30 万元，销售收入171485.5 万元，税前利润为66744.14 万元，扣除所得税后利润为51916.50 万元。项目缴纳的销售税金及附加为11318.04 万元，所得税为14827.64 万元，合计交缴纳税金26145.69 万元，该项目建成后，大幅盈利，投资利润率为64.71 ％，税后投资利润率为50.34 ％，项目税后投资回收期为3.05 年。

（五）风险状况：项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险

较小。

（六）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场

渗透力和吸引力。