建筑经济学(建筑产品的流通与消费)

（3）比较法
以建筑产品流通市场中其他相似的建筑产 品已实现的流通价格作为比较对象，估算 待流通的建筑产品的价格； 要求作为比较对象的建筑产品在结构、规 模、功能等方面与待流通的建筑产品基本 上相似。对有差异的的方面，可通过设置 折减或增加系数加以调整。

优点：直观、简单、迅速； 缺点：由于建筑产品的多样性，很难找到 两个完全相似的建筑产品； 应用：主要应用于住宅建筑，因为住宅建 筑量大面广，彼此之间的差异性相对来说 不是十分显著

优点：排除了由于当事人不同而导致建筑产品流 通价格随之变化的差异性，不论建筑产品的流通 在何时、何条件下发生，都能较准确地确定其流 通价格； 缺点：考虑的因素过于简单，与建筑产品流通及 流通价格的特点不相适应； 适用范围：主要用于那些很少改变所有权的建筑 产品，通常是国有建筑产品，在流动中实现的是 使用权的转移，其流通价格很少或不能以市场价 格的形式出现。

课堂作业
请运用本堂课所学知识，分析国庆长假期 间我国高速公路对小客车免费开放的政策 下，高速公路消费效益的高低，针对其中 存在的问题提出解决对策。 （1）消费效益 （2）存在的问题及解决对策


（一）与生产并行
与生产并行的流通形式是针对新建建筑产品 而言。 建筑产品常常是由使用单位直接向生产单位 订货，生产单位（即建筑企业）既是建筑产 品的生产者，又是建筑产品的销售者。因此， 建筑产品的生产和流通是同时进行的。 由于大多数建筑产品都是采用订货的方式， 因而与生产并行的流通形式是建筑产品流通 的基本形式。 流通中实现的是建筑产品所有权的逐步转移。

（一）建筑产品价格对建筑产品消 费的影响
价格是影响消费的最基本因素。 产品的价格与需求量成反方向变动，但价 格变动幅度引起的需求量变动幅度因产品 而异。 需求价格弹性就是反映价格变动一定比率 而引起的需求量的变动率，表示需求量变 动对价格变动的敏感程度。

Q Q P Q Ed P P Q P

（一）建筑产品流通价格的特点
变动幅度大 形式单一 主要以收益价值为基础 在一定程度上取决于其经济寿命

（二）建筑产品流通价格的估算方 法
（1）折余价值法 （2）重置价值法 （3）比较法 （4）收益价值法 （5）改建挖潜法

（1）折余价值法
认为建筑产品的流通价格随其使用年数的增加而 逐年降低； 以建设费用扣除发生流通时累计折旧额后的差额 （即折余价值）作为流通价格。

（四）产品所有者转让
是除上述三种渠道之外的建筑产品所有者 实现所有权或使用权转移所形成的流通渠 道。 流通形式包括出售、租赁或使用。 这类建筑产品主要包括：

国有建筑产品使用权的转移； 私有建筑产品所有权或使用权的转移。

四、建筑产品的流通价格
（一）建筑产品流通价格的特点 （二）建筑产品流通价格的估算方法 （三）土地价值对建筑产品流通价格的影 响

2.6 建筑产品的消费
一、建筑产品的消费特点 二、建筑产品消费的经济影响因素 三、建筑产品的消费效益

一、建筑产品的消费特点
长期性 普遍性 多层次性 公共性 在消费结构中比例逐步增大

二、建筑产品消费的经济影响因素
（一）建筑产品价格对建筑产品消费的影 响 （二）居民收入对建筑产品消费的影响 （三）建筑产品需求价格弹性和需求收入 弹性的联系

建筑产品的需求价格弹性
大于1？
等于1？
小于1？
（二）居民收入对建筑产品消费的 影响
居民收入也是影响消费的最基本因素。 总体来看，收入水平提高，总的消费水平 也随之提高，但收入变动幅度引起的需求 量变动幅度因产品而异。 需求收入弹性就是反映收入变动一定比率 而引起的需求量的变动率，即需求量变动 对收入变动的敏感程度。

（二）出售

出售是建筑产品建成之后的流通形式，与 一般商品有某种相近之处，但仍有其显著 特征：
实现的是所有权的转移，可以建筑产品的整体 来实现，也可从建筑产品的局部来实现； 用于出售的建筑产品主要是房屋建筑，包括一 般工业与民用建筑，尤其是住宅建筑。

（三）租赁
租赁是建筑产品建成之后的另一种广为应 用的流通形式， 租赁转移的仅仅是使用权，可以从建筑产 品的整体来实现，也可以从局部来实现。 以租赁形式转移建筑产品的使用权，可通 过对其使用寿命的分割来实现。

例：需评估某商品住宅在2011年10月1 日的正常价格，在该住宅附近地区选取了一 套类似商品住宅作为可比实例，其信息如下：
成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 9000元/ 平方米

2011年9 -1% 月25日
+2%
-3%
交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示 高于正常价格的幅度。 在区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个 别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影 响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影产企业自销是建筑产品生产和流通相结 合的渠道，生产企业把建造出来的建筑产 品直接出售给消费者，不经过中间流通环 节。 生产企业自销的建筑产品大多是新建房屋 建筑，且主要是住宅建筑。 要求建筑企业必须具有土地开发权、自主 定价权和经营销售权。

（三）企事业单位自营
企事业单位自营住宅是我国长期沿用的方 法，以前只将其看作是分配问题，不被视 作流通问题。 实际上，分配给职工的住宅是以租赁的形 式流通的，但租金普遍低。
2.5 建筑产品的流通
一、建筑产品流通的一般特点 二、建筑产品的流通形式 三、建筑产品的流通渠道 四、建筑产品的流通价格

一、建筑产品流通的一般特点
区域性 分解性 反复性 流通费用的不明确性

二、建筑产品的流通形式
（一）与生产并行 （二）出售 （三）租赁 （四）使用

三、建筑产品的流通渠道
（一）经营部门经销 （二）生产企业自销 （三）企事业单位自营 （四）产品所有者转让

（一）经营部门经销

经营部门经销是建筑产品流通的专门化渠道， 其流通业务与一般商业部门的区别在于：
并非简单地购进卖出，往往先以需求者的角色订 货，再以所有者的身份向消费者转移所有权或使 用权； 由于建筑产品价值巨大，对经营部门的要求高， 因而其数量较少； 由于建筑产品流通的反复性和分解性，经营部门 同时兼有对合理使用建筑产品的管理职能，经济 问题复杂。

（四）使用
使用是建筑产品建成之后一种容易被忽略 的流通形式。使用所实现的是建筑产品使 用权的转移。 作为建筑产品的一种流通形式，使用的重 要特征之一是可以对建筑产品的使用寿命 进行无限分割。 这种形式下，对建筑产品的使用权不是按 年、月、日计算，较多的是按次计算，有 时按时、分、秒计算。

因而，建筑产品的需求价格弹性和需求收入弹性 与总的消费结构密切相关，这二者既能引起消费 结构产生一定程度的变化，又受到消费结构的制 约，不可能在短期内发生突变。
三、建筑产品的消费效益
使用率的高低 同类建筑产品之间使用的均衡性 不同类建筑产品消费的综合性 建筑产品消费的社会性 对建筑产品正确合理的使用


无论是需求价格弹性，还是需求收入弹性，都受 建筑产品消费与其他消费的比例和建筑产品消费 占收入比例的制约。


当恩格尔系数较高时（如大于50%），建筑产品消费 的相对比例较小，其需求价格弹性远小于1，需求收入 弹性亦小于1； 当恩格尔系数较低时（如小于30%），建筑产品消费 的相对比例较大，其需求价格弹性虽小于1，但有可能 向接近于1的方向变化，需求收入弹性可能会大于1；

（2）重置价值法
考虑建设费用逐年上升对既有建筑产品流 通价格的影响 以建筑产品流通时新建同样建筑产品所需 要的建设费用（即重置价值）扣除原建筑 产品累计折旧后的差额作为流通价格。

优点：使建筑产品的流通价格与新建建设费用的 变化（主要是增加）之间保持某种一致性，避免 过低地估计原有建筑产品在流通时实际具有的价 值； 缺点：如果建筑产品在流通时其实际已使用的年 数较长，一般很难再找到与既有建筑产品相同或 基本相同的建筑产品，难以合理确定重置价值； 适用范围：主要用于较少改变所有权的建筑产品， 而且往往因为在流通的同时出于某种原因（如政 府规定）需要对原建筑产品的价值进行重新评价。
（4）收益价值法
以建筑产品的收益价值为基础来确定建筑 产品的流通价格，确切地说，建筑产品的 流通价格在数值上与收益价值相等，反映 了买方最基本的投资要求。 尤其适用于那些具有直接收益能力的建筑 产品，如旅馆、公寓、办公楼、电影院、 舞厅等。

（5）改建挖潜法
以建筑产品的收益价值为基础来确定流通价格， 但与收益价值法不同，反映了卖方尽可能提高建 筑产品流通价格的要求； 建筑产品的收益价值不是按照其现存状态下的使 用功能计算，而是按照改建后所改善甚至改变了 的使用功能计算。当然，要扣除掉改建费用，并 考虑改建者的风险和应有的收益。这样的计算结 果不是建筑产品现存状态下的收益价值，而是潜 在的、可能因改建而实现的收益价值。

适用于那些可以通过改建而充分发挥其潜 在收益的建筑产品。 在卖方对买方动机能做出正确分析和判断 时，这种方法的效果能加明显。

（三）土地价值对建筑产品流通价 格的影响
（1）土地价值对建筑产品流通价格的影响表现 在地基条件上； （2）土地价值不会随着使用年数的增加而逐年 降低，不存在折旧问题； （3）随着土地的不断开发，土地之间的地理位 置虽然不会发生变化，但经济位置却肯定要发生 变化； （4）土地与其他产品的又一不同之处是总量不 变。

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