电大房地产法作业答案

四、问答题答案
1、简述国家建设征用土地的法律特征
答案要点：（1）征地主体的唯一性
（2）征地标的的特殊性
（3）征地行为的强制性
（4）征地条件的补偿性
2、简述我国《土地管理法》关于土地征用审批权限的规定
答案要点：《土地管理法》45条规定征用下列土地的，由国务院批准：
（1）基本农田；
（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；
（3）其他土地超过70公顷。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

3、土地使用权出让合同双方当事人的权利义务
答案要点：
（一）出让人的主要权利
1、解除合同。

2、要求违约赔偿权。

3、请求行政处分权。

4、收取土地使用权出让金的权利。

5、收回土地使用权的权利。

（二）出让人的主要义务
1、依照出让合同规定，提供土地使用权。

2、出让人应向土地使用者提供有关资料和文件。

3、保证土地使用人取得的权利和义务。

（三）土地使用者的权利
1、解除出让合同的权利。

2、要求违约赔偿的权利。

3、对所出让的土地享有占有、使用的权利。

4、有依法转让和出租的权利。

5、有权在取得的土地使用权上设置抵押权。

（四）土地使用者的义务
1、缴纳土地使用权出让金的义务。

2、土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。

3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。

4、土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务
五、案例分析答案
1、A省B市政府经研究决定在本市郊区兴建经济开发区。

遂与被征地单位签定了《征地协议》，征地协议涉及的被征土地有60公顷，其中基本农田10公顷，其他耕地20公顷，其他土地30公顷，所征土地没有履行相关审批手续。

后该《征地协议》依约履行，向被征地单位支付补偿费用三千万元。

问题：（1）市政府批准征地行为是否合法，为什么？
（2）本案应如何处理？
答：（1）市政府批准征地的行为不合法。

理由是：依照法律规定，征用基本农田，基本农田以外的35公顷或其他土地超过70公顷的，应该由国务院批准。

除此之外的土地，征用应当由省，自治区，直辖市人民政府批准，并报国务院备案，本案中，征用土地50公顷，其中基本农田10公顷，其他耕地20公顷，其他耕地30公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府无权审批。

因此，市政府的行为属于越权批准行为。

（2）对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征用，使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法
追究刑事责任。

非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

2、某工厂为扩大规模，拟投资建一个分厂，向县级人民政府申请用地5公顷，经县级人民政府批准使用属于甲村集体所有的耕地5公顷。

随后，该工厂与甲村签订土地使用权出让合同，该合同规定，由甲村向工厂出让5公顷，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。

问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？
（2）县级人民政府批准工厂用地70年是否合法，为什么？
（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？
答：（1）该土地使用权出让合同无效。

因为按照我国有关法律规定，集体所有的土地，必须先征为国有，其土地使用权才能出让。

土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工厂出让土地使用权是违法的，也是无效的。

（2）县人民政府批准该工厂用地70年是不合法的，按照有关规定，工业用地最高年限为50年。

（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：应当首先由省级人民政府办理批准手续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地，然后在将土地使用权出让，工厂缴纳土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用证书，取得土地使用权。

四、问答题
1、简述商品房预售的条件及商品房预售管理规定
答案要点：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
（2）持有建设工程规划许可证
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

答案要点：（1）商品房预售实行许可制度
（2）商品房预售合同实行登记备案制度
（3）商品房预售所得款项专款专用
2、房屋租赁合同的主要条款
答案要点：租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任及当事人的姓名或名称及住所、出租房屋的坐落面积、转租的约定、变更和解除合同的条件以及违约责任等。

3、简述用于抵押的土地使用权的范围
答案要点：（1）以出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权
（2）集体所有的土地使用权抵押仅限于：A抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权B乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。

乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。

五、案例分析
1、原告：李甲、李乙
被告：赵某
案情：原告李甲、李乙诉称，原、被告三人共同继承父母遗产旧房三间，被告背着二原告擅自将该房产以20万元卖给王某，二原告请求法院确认此合同无效，返还该房产。

被告辨称，此房购买时90％的钱来自被告生父留给被告的遗产，因此，该房产的90％部分应归被告所有；因无法按实物分割。

才将此房卖出，拟从卖房得款中拿出10％即2万元给二原告，
其余归被告所有。

法院查明：二原告与被告系同母异父关系，买房时三人均未成年，产权原为二原告生父及被告生母夫妻共有，原产权人去世时未留遗嘱，房产为原、被告三人共同继承。

被合在卖房时假造了二原告的授权委托书，将房屋卖给王某，并办理了产权转移登记。

被告对90％购房款来自其生父留下的遗产无法举证。

试分析：(1)原、被告三人与本案房产是何种产权关系?(2分)
(2)被告售房的行为应如何认定?(2分)
(3)被告关于购房款90％来自其生父遗产的说法如何认定?(2分)
(4)本案购房者王某是否必须返还该房屋?(2分)
(5)被告的行为可能产生哪些其他法律后果?(2分)
答：(1)原、被告三人与本案房产关系为房屋共同共有关系。

(2分)
(2)被告售房属擅自处分共有房产，是对其他共有人的侵权，应认定为无效。

(2分)
(3)被告关于其生父遗产的说法不能举证，本案无证据证明房屋是按份共有，应认定为共同共有。

(2分)
(4)王某属善意第三人，且是有偿取得该房产，应维护其合法权益，无须返还该房产。

(2分)
(5)被告擅自处理共同共有财产，如果给原告(其他共有人)造成损失，应负赔偿责任。

如果王某同意返还该房产，被告应对王某因此造成的损失负赔偿责任。

(2分)
2、2000年，王某将其闲置的三间房屋出租给张某居住，双方在租赁合同中约定，租期为6年，年租金为8000元。

20XX年3月，张某提出购买所租房屋，王某表示愿意出售，提出售价为7.8万元，张某认为售价过高，不甚想买。

赵某得知后，向王某表示愿以8万元的价格买下房屋。

王某认为赵某提出的价格较合理，决定将房屋买给赵某。

同时向赵某明确表示：因张某租期未到，赵某应允许张某继续承租房屋直至期满，赵某表示同意。

20XX年5月，王某与赵某办理了产权过户手续。

对此张某提出异议。

20XX年8月，张某向法院提诉讼，要求王某将房屋优先卖给他。

问题：（1）承租人优先购买权的含义是什么？
（2）张某的诉讼是否会得到法院的支持？
答（1）房屋租赁合同中，承租人享有优先购买权，此系法定权利，其含义是指：出租人在租赁合同届满之前转让其拥有的房屋时，在同条件下，承租人有优先于他人购买的权利。

（2）张某的诉讼请求不会得到法律支持。

本案中，赵某以8万元的价格购得房屋，而张某对7.8万元的售价还嫌其过高，显然，二者购买水平有所不同，因而不能构成“同等条件”，张某对其所租房屋不能享有优先于赵某购买的权利。