房地产案例与分析试题及答案
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修和房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。
A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关练习试题提供答案解析
2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关练习试题提供答案解析单选题（共20题）1. 某地区有1000人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。
据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在45分以上。
某地区有1000人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。
据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在45分以上。
A.600B.400C.300D.200【答案】 C2. 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】 C3. 光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。
光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。
A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】 C4. 用户小王对某软件的操作界面提出了以下四条改进意见，其中，( )是不需要考虑的。
河南省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题
河南省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发商取得一建设用地运用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，须要实行肯定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
依据城市用地适用性评价结论，该地块属于。
A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：临时用地E：执行层的组织协调2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必需加盖公章3、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。
A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B：三级市场是指存量房地产交易市场C：依据增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D：依据增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场E：借款合同4、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2024年考题】A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。
A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2024年考题】A：过去形成的房地产价格变动趋势在将来仍旧存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公允合理的价值．【2024年考题】A：托付人B：估价报告预期运用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格8、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。
一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案
一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案第一部分：案例选择与分析案例一：某城市的一处住宅小区现有10栋楼房，每栋楼含有5层，每层有5个房间，每个房间的建筑面积均为100平方米。
该小区的建造年代为1990年，总共占地面积为2000平方米。
请根据以上信息回答以下问题：1. 请选择适当的房地产估价方法，并解释为什么选择这种方法。
2. 通过使用所选的房地产估价方法，计算该小区目前的市场估价。
3. 列举可能影响该小区市场估价的因素，并简要解释每个因素对估价的影响。
4. 假设该小区所在城市的房地产市场未来几年可能发生变化，请描述可能对该小区市场估价带来的影响。
答案：1. 房地产估价方法选择：成本法。
解释：选择成本法的主要原因是该小区的建筑年代相对较新，且不存在租金收入等附加价值，适合使用成本法进行估价。
2. 计算市场估价：小区总建筑面积 = 10栋楼 × 5层 × 5个房间× 100平方米 = 25000平方米。
根据该地区的市场行情，每平方米建筑价格为5000元。
因此，总市场估价 = 25000平方米× 5000元/平方米 = 125000000元。
3. 影响市场估价的因素：- 地段：该小区所在的城市区域是否处于交通便利、生活配套完善的地段，以及未来规划中是否会有更多公共设施的建设。
这些因素会直接影响房地产的市场需求和价值，从而对估价产生影响。
- 房屋状况：小区的整体建筑质量、装修情况和维护程度等因素，会直接影响房地产的使用价值和市场竞争力，进而影响估价。
- 市场供需关系：如市场上同类型房产的供应量、购房需求、租金水平等，都会对估价产生影响。
如果市场上类似房产供应过剩或购房需求不足，可能会导致价格下降。
4. 城市房地产市场变化对市场估价的影响：- 房地产市场上涨：如果市场上涨，小区的市场估价可能随之增加。
这是因为市场需求的增加会推动房产价格上涨。
- 房地产市场下跌：如果市场下跌，小区的市场估价可能下降。
房地产案例与分析试题及答案
房地产案例与分析试题及答案一、问答题问答题第一版问题及答案第1题：A，B两座写字楼位置规模外部形式均相同，可A与B的租金差异很大，问：1 、造成A B两座写字楼租金差异的原因。
2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。
第2题：由于道路建设需要对一个地段的房屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。
经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。
问：1、若你是估价师该怎样向甲解释2、装修价值一般应采用那种估价方法估价?估价技术路线是怎样的第3题：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。
问：1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么?2、写出估价技术路线问答题第二版问题及答简答1：某估价师为一写字楼估价，相邻B写字楼位置、交通条件、外形等大体符合，但调查中发现两者的租金差异较大。
(1)请问造成两者差异较大的原因有哪些?(2)如选用B写字楼为其中一个可比实例，请问如何处理B写楼的租金?简答2：李某房屋被征收，其中装修及家具为3年前，估价师评为10万，李某不认同，因其3年花费了30万元，要求重核。
但估价师经过认为无误。
请问(1)怎么向李某解释其疑问和说明?(2)估价时主要采用什么方法，讲述估价路线。
简答3：某人想购买一间商铺，主要用于出租，要求收益不低于银行一年期的贷款利率，请求某估价师评估出最高出价。
(1)请问是签证性还是咨询性估价?评估时应采用什么价值?(2)主要采用什么方法?讲述估价路线。
问答题第三版问题及答问答一：是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明??装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么?答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。
A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】 A2、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D3、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类D。
若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a，int b) ，则方法（44）不能同时在类S中。
D中定义方法int fun(int a，int b) ，这一现象称为（45）。
A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】 A4、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】 D5、UML中关联是一个结构关系，描述了一组链。
两个类之间（47）A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】 B6、Computer （）is a complex consisting of two or more connected computing units， it is used for the purpose of data communication and resource sharing.A.storageB.deviceworkD.processor【答案】 C7、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分题库附精品答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分题库附精品答案单选题（共45题）1、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的现值之和【答案】D2、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A3、以下关于类继承的说法中，错误的是（）。
A.通过类继承，在程序中可以复用基类的代码B.在继承类中可以增加新代码C.在继承类中不能定义与被继承类（基类）中的方法同名的方法D.在继承类中可以覆盖被继承类（基类）中的方法【答案】C4、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批【答案】D5、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
2023年-2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库及精品答案
2023年-2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库及精品答案单选题（共45题）1、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】 B2、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】 D3、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】 D4、无符号二进制数100110.101转换成的十进制数为（）。
A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】 A5、在面向对象方法中，(请作答此空)定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为( )。
A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】 A6、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。
A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】 B7、在面向对象方法中，( )定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。
A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】 B8、从5本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。
湖南省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试题
湖南省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．假如按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。
A：466 ㎡B：496 ㎡C：506 ㎡D：596 ㎡E：工业用地的监测点评估价格2、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。
A：35B：37．8C：38．4D：73．4E：借款合同3、对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。
A：投资机会探讨B：初步可行性探讨C：具体可行性探讨D：项目的评估和决策E：借款合同4、在运用长期趋势法测算房地产将来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2024年考题】A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格5、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．55%B．65%C．75%D．85%6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造胜利能折旧和物质折旧高于正常建筑物，推断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%7、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2024年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共45题）1、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。
按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。
例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致为二次多项式，则f(3)大致为( )。
A.2B.3C.5D.4【答案】 D2、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。
A.Java语言不能用于编写实时控制程序B.Lisp语言只能用于开发专家系统C.编译程序可以用汇编语言编写D.XML主要用于编写操作系统内核【答案】 C3、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用 ( ) 进行系统开发。
A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】 A4、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2【答案】 C5、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。
（）是稳定的排序方法，因为这种方法在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。
A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】 A6、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D7、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】 C8、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为( )。
房地产估价师考试《案例与分析》习题
房地产估价师考试《案例与分析》习题1．2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。
原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。
后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题：1.如何确定后续开发经营期?2．在估价过程中，甲犯了哪些错误?考点分析：假设开发法的价值形成过程。
【参考答案】1．后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。
如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2．估价师主要错误有：（1）估价前提错误，应是自愿转让前提。
（2）动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。
（3）开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。
（4）折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。
2．2014年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
问题：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?考点分析：比较法的可比实例的选取＋收益法价值形成过程的注意问题【参考答案】1．不能直接将其选作可比实例（1分）。
2023-2024年房地产估价师之房地产案例与分析练习题库附带答案
2023-2024年房地产估价师之房地产案例与分析练习题库附带答案单选题（共20题）1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.30B.34C.36D.40【答案】 B2. 采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。
采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。
A.重用性更强B.运行速度更快C.占用存储量小D.维护更复杂【答案】 A3. 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】 A4. 若需将一个栈S中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、A Web（）is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】 B2、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】 B3、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。
A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】 D4、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C5、软件的结构化设计(SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计两阶段，其中详细设计主要是要建立( )。
房地产估价案例与分析真题及答案
20XX年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（二）20XX年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20XX年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20XX年6月通过出让取得，20XX年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自20XX年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
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房地产案例与分析试题及答案一、问答题问答题第一版问题及答案第1题：A，B两座写字楼位置规模外部形式均相同，可A与B的租金差异很大，问：1 、造成A B两座写字楼租金差异的原因。
2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。
第2题：由于道路建设需要对一个地段的房屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。
经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。
问：1、若你是估价师该怎样向甲解释2、装修价值一般应采用那种估价方法估价?估价技术路线是怎样的第3题：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。
问：1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么?2、写出估价技术路线问答题第二版问题及答简答1：某估价师为一写字楼估价，相邻B写字楼位置、交通条件、外形等大体符合，但调查中发现两者的租金差异较大。
(1)请问造成两者差异较大的原因有哪些?(2)如选用B写字楼为其中一个可比实例，请问如何处理B写楼的租金?简答2：李某房屋被征收，其中装修及家具为3年前，估价师评为10万，李某不认同，因其3年花费了30万元，要求重核。
但估价师经过认为无误。
请问(1)怎么向李某解释其疑问和说明?(2)估价时主要采用什么方法，讲述估价路线。
简答3：某人想购买一间商铺，主要用于出租，要求收益不低于银行一年期的贷款利率，请求某估价师评估出最高出价。
(1)请问是签证性还是咨询性估价?评估时应采用什么价值?(2)主要采用什么方法?讲述估价路线。
问答题第三版问题及答问答一：是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明??装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么?答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
(成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错)问答二：可比实例B的租金与估价对象有差异，可能的原因有??如果选B，应做哪些工作??答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。
二是租期和租金支付方式不同。
三是承租人不同。
四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响(这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。
所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了)问答三：是投资商铺获利，算最高买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线??答：价值类型是投资价值。
估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
问答题第四版问题及答1、估价对象为A幢写字楼，B为A相邻写字楼，外观、规模相似，但A、B写字楼租金有差异，问⑴、导致AB写字楼租金差异主要有哪些;(参考答案：内部设备、布局、租户类型、权益、物业管理水平、智能化程度等等不同)⑵、如果以B写字楼作为可比实例求取A的租金，应作如何修正;(参考答案：实物状况、权益状况调整等等)2、国有土地上房屋拆迁中装饰装修赔偿评估，评估公司评估结果为10万元，委托方称3年前装修和购买家具共花费30万，因此说评估公司评估过低。
问⑴、造成如此评估结果，评估公司应作如何解释(参考：估价时点、折旧等等)⑵、如果评估拆迁装修装饰赔偿，应选用何种方法，步骤如何(成本法，步骤不好答啊)3、委托方甲看中一个商铺，想购买用来出租获取稳定收益，在满足甲要求的报酬率的情况下，让你评估其能够购买此商铺的最大值，问：这种评估属于鉴证性评估还是咨询性评估(咨询性评估)，价值类型为(投资价值)，可以采用何种方法评估及技术路线如何(收益法，技术路线参照收益法技术路线，理论与方法教材中有介绍)二、单选单选题第一版问题及答案1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A2、问净收益，选A3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升(记不清了)，选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息单选题第二版问题及答案第一题：1、一经营性酒店评估，营业收入5320，品牌收入占8%，运营费用、财务费用、管理费用等等分别为2260、130、250、210，利润为10%，问房产带来收入为多少(4894.4)2、问净收益多少：(1554.96)3、如果你评估此项目，下列哪些不作为重点查勘内容(采光通风、建筑高度、内部布局、装修情况)第二题：商铺评估收益法价格为12000元/平方米，市场法为10000元/平方米，问4、造成收益价格高于市场比准价格的原因不包含以下哪个(通货率上升、存款利率下降、租赁市场旺盛、销售市场淡)5、这问记不起来了6、如果确定评估结果，应如何做(收益法权重大于市场法、市场法权重大于收益法、权重相等、还有一个选项忘记了) 第三题：甲公司开发一河景房，将相邻的一块地售给乙公司，为保持河景，给了一笔钱给乙公司，条件是不得建高层建筑，但没有登记。
乙公司又转手给丙公司，但没有说明甲公司的条件。
现在丙公司盖高层建筑，甲公司上诉，要求停止开发。
7、甲公被侵害的是什么权利?(地役权相邻权共有权8.丙公司应该怎么做( 停止开发继续开发待甲乙公协商好后再开发9、购河景房的人和甲公司如索赔，索赔的对象分别是?10、如协商不成，丙公司继续开发，如何评估甲公司损失(河景房售价和非河景房售价的差价河景房售价和非河景房售价的差价加上甲公司给的一笔钱的本金及利息河景房售价和非河景房售价的差价减去甲公司给的一笔钱的本金及利息三、找错找错题第一版问题及答案1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾(假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题)4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素(这个比较玄，凑数的。
第一次考没安排好时间)5、估价对象状况描述过于简略，如土地的四至、地形地势等6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整7、可比实例租金内涵未交代，是否为客观市场租金8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%9、比较法中可比实例2交易日期未做修正，或应说明不作修正的理由10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程，采用简单平均法的理由不充分12、估价结果缺少车库的价值13、忘了找错题第二版问题及答案1、封面中缺注册估价师的注册号2、结果报告中，估价对象缺房地产建成具体到月。
3、技术报告中，收益法前面的公式与后面计算的公式不一致4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。
5、交易实例2交易日期修正取值无理由6、未说明实例是否包含车库的价值7、缺租赁保证金及押金的利息8、钢混40年错9、收益年限29年错10、收益法公式选用无理由11、总价计算错误，不应按511.45平方米计算或说明计算的理由12、缺修正金额计算的过程和理由13、估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。
找错题第三版问题及答案1、封面估价人员表述错，应为注册房地产估价师;2、致委托人函估价对象描述不清，缺少楼层和车库;3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章;4、结果报告估价对象权益状况描述不清，缺：建筑物建成年月日(只表述为2000年建成)、缺土地使用权出让年限(只表述剩余年限27年)、缺他项权设立时间;5、技术报告收益法公式无选取理由，或与计算公与方法选择表述的公式不一致;6、市场法中可比实例缺权益状况的修正;7、市场法可比实例2未进行交易日期修正;8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正;9、收益法年总费用中缺租赁费;10、收益法收益年限错误，未考虑土地使用权剩余年限;11、收益法中租赁期未采用租约期租金;12、收益法中维修费计算基数错误，不应该为估价对象实际重置价格;13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少找错题第四版问题及答案1、封面中估价人错误，应为房地产注册估价师2、致委托人函中缺报告应用有效期3、可比实例3未作楼层修正4、估价结果报告中缺区位状况5、收益年限29年错，应为27年6、收益法中未计算车位价格7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错8、确定估价结果时取511.??错，应为411.??9、保险费基数取有效收入错。
10、楼层属于区位因素11、收益法中净收益未考虑租约因素12、假设和限制条件中不考虑租约因素错13、净收益测算缺其他收入四、改错题改错题第一版问题及答案最后一题四个错误，1，法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可2，技术上可能错误，仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的，应由专业的技术人员来确定其是否能拆除。
3、经济上可行，仅测算两种使用方式的收入现值不够，还应测算其费用现值，两者的净现值相比较做出选择4、价值最大化，价值最大化中商业扣除中为扣除住宅变为商业的手续费。
改错题第二版问题及答案背景：一郊区楼盘，为改善缺乏商服配套因素，政府原则同意该小区首层住宅变更为商业用途，一些业主已经办理了变更手续，其中业主甲尚未办理变更手续，但由于资金紧张，将首层住宅向银行申请抵押贷款，委托评估公司评估市场价值。
下面为评估报告片段中的最高最佳利用分析最高最佳利用分析最高最佳利用就是，在法律允许、技术上可行、经济上可行的前提下，经过充分的认证，实现价值最大化的利用。
一、法律上的允许，由于有政府原则上同意，所以本次评估对象可以按商业用途评估(参考：貌似原则同意，但实际未办理手续，法律上不算允许)二、技术上可行，首层住宅改造成商铺的建筑技术、材料等方面均可以实现等等三、经济上可行，改造成商铺的价值大于住宅的价值(参考：应该是两种用途在财务净现值大于0，或者收入大于支出，才是经济上可行，而不是商铺价值大于住宅价值)四、价值最大化，改造成商铺之后的市场价值减去住宅的价值及装修改造费用的剩余价值大于0，因此估计对象商铺用途是能实现价值最大化的利用。