滨海国际企业大道独栋办公楼租赁营销策划方案 - 副本

滨海国际企业大道独栋办公楼租赁营销策划方案

2013-8-7

目录

第一部分写字楼市场及本项目所在区域市场分析 (3)

一、区域特征 (3)

二、区域竞争 (3)

三、区域内已投入使用的典型项目 (3)

第二部分项目租赁实施细则 (4)

一、目标客户定位 (4)

二、租赁策略及价格定位 (5)

三、租赁期限的确定 (6)

四、付款方式 (6)

五、招租模式 (6)

六、市场推广策略 (7)

七、项目租赁执行方案 (9)

第一部分写字楼市场及本项目所在区域市场分析

一、区域特征

本项目雄踞“高新技术产业发展轴”与“海洋经济发展带”核心区位金海湖商圈，毗邻2平方公里世界级规划滨海交通枢纽站。500米直达西中环快速；500米直抵津塘高速；2.5公里即达津滨高速；5公里可抵达京津高速；10公里可抵天津港、东疆港；20公里通达滨海国际机场；南抵天津大道、北通海滨大道；横跨泰达东西区，坐拥金海湖；拥有无可比拟的全方位便捷式立体交通。

二、区域竞争

本项目是塘沽区第一个总部经济项目，也是第一个建成的生态办公总部。本项目周边目前都是在建的园区项目，其中安全信息产业园、创想城等建筑类型和本项目相似，目前虽然对本项目影响较小，但从长远看，如果本项目租赁拖延时间较长，未来很有可能成为很强劲的竞争对手。

从塘沽区整个区域来看，虽然和本项目类型相同的写字楼目前还很少，但甲级写字楼也有很多，与本项目存在竞争性的大楼包括：泰达MSD、津滨杰作、泰达金融广场、银座大厦、中新生态城等。

三、区域内已投入使用的典型项目

1、塘沽开发区典型写字楼项目

2、塘沽老城区经典写字楼项目

第二部分项目租赁实施细则

一、目标客户定位

本项目应立足于金海湖商业区域市场的特点，并充分利用好总部经济的概念，重点吸纳开发区金融街商圈、中新生态城商圈、响螺湾商圈、天大科技园附近的一些外资企业、国有企业办事处，金融、商贸、证券、保险、资产管理、投资管理等公司进驻，此外还需吸纳一些律师事务所、会计事务所、教育培训、文化传媒、通讯、连锁酒店等行业的客户。

本项目所处区域内现存的高品质的写字楼较少，距离开发区金融街商圈较近，一些对高品质写字楼有需求但希望租金低些的客户很可能成为我们的潜在客户。

综上，我们的客户目标群可以初步定位为：以大中型外资、国有企业为优选，以高新技术、金融、咨询、通讯、证券、文化传媒等行业的优质企业为主力客群，争取世界500强企业的入住，以提高滨海国际企业达道的客群品质。

二、租赁策略及价格定位

1、租赁策略

总体战略：1）树立项目高品质形象

2）制定灵活的租赁方案

3）提高出租率且保证租户质量

4）方案可根据实际情况再作调整

租赁方案：1）整栋出租

2）分层出租

3）散租：即一至两个公司合租一层

2、价格定位分析

价格定位宜采用随行就市的定价方式，即根据目前市场的状况，制定本案租赁价格，在此基础上制定一些优惠政策，吸引市场关注。并根据租赁过程中的反馈信息及时作出相应调整。从而使利润达到最大化。

说明：2015年1月1日以前的承租企业按此执行，之后按市场行情再行调整

2）租赁成交价及装修期

租赁成交价在租赁报价的基础上，根据客户租赁的面积和客户性质不同而实现不同的价格政策：对于整租一栋楼的客户，成交价在租赁报价的基础上最高可优惠 0.1-0.2 元/平方米/日；散租客户则不优惠；对于世界500强等

知名企业，在上述基础上，租赁成交价还可额外优惠 0.1-0.2 元/平方米/日。这样做的目的就是尽可能多的吸引优质客户，优质客户对保证大楼租户稳定，租金收益起着决定性的作用。

为了吸引质量较好的大客户，争取更长时间的租期，我们提供1-3个月的装

3）车位

按照当初的设计规范每1000平米配6个地下车位，2个地上车位。基本上满足不了承租企业需求。所以建议公司对愿意承担地下车位租金的，且签订租赁合同较早的客户，可以酌情考虑增加地下车位数量。

三、租赁期限的确定

一年起租，三年内租金不变，自第四年起租金按前一年实付租金上浮但最高不超过原租金的15%。

四、付款方式

1、散租、分层租客户：付款方式可按照市面上的押一付六的方式（即一次付六个月的租金，并押一个月的租金）

2、整租客户：付款方式采用年付，并押一个月的租金作为保证金

五、招租模式

1、顶级写字楼招租模式

一般通过海外媒体、展会以及发展商原来建立起来的商务圈为主要方式。

2、甲级写字楼招租模式

与房地产代理公司合作、建立自己的独立网站、在行业门户网站建立链接，坐盘租赁，及部分媒体组合宣传等多种形式(很少采用报纸)

3、乙级写字楼招租模式

乙级写字楼一般借助于项目本身外立面或者是户外广告、小版面报纸广告、中介或经营者的商务圈进行对外招揽客户。

4、滨海国际企业大道独栋办公楼招租模式

由于本项目区别于以上办公楼，属于独栋别墅式办公楼。因此招租模式要综合以上几种选出适合我们的方式。

本项目的优势：

1）本项目所处区域交通便利，紧邻高铁站和几条高速主干道。

2）本项目所在园区的办公环境优势

3）本项目租金低

4）本项目所在区域未来发展前景良好

本项目的劣势：

1）本项目所在区域由于是刚开发的，因此周边配套设施不完善，不如金融街繁荣

2）本项目处公共交通不是很便利，目前只有833、517 路

3）市场知名度不高

综合以上，我认为因采取以下策略：

1）直销

公司可以培训一些销售人员，负责来访公司客户的接待。

2）和房产中介公司合作

按照行业服务费标准，如果成交，则支付中介公司1个月的房租作为报酬。如果中介公司推荐的是500强企业或是知名企业，服务费可以协商。

3）和大型门户网站合作，既能在网上得到宣传，又能通过他们的商务网络线下给我们提供客户。

4）和政府招商部门合作

六、市场推广策略

1、推广原则

1）有效控制整体推广费用

2）充分利用直销营销手段（数据库销售+人员销售），有效促进成交

3）合理利用网络，报纸硬广销售

2、项目推广资料