房地产案例

2005年，成都市某开发商计划对当地某地块进行房地产开 发，建设商品房出售。
在尚未取得土地使用权的情况下，其与众多购房者签订了 《认购书》，其中约定：出售期房2栋501室住宅，建筑面积112m2， 每平方米3000元,2007年06月前交付。除此之外，《认购书》还包 括了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约缴纳了定金 及部分购房款后，开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工，遂通 知购房者退款并商议赔偿事宜，但一部分购房者并未接受开发商的 解约请求。
原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持
合同签订不久，被告就明确了根本违约的 原告应负有采取措施，减少损失的义务，
意思表示
否则将承担扩大的损失部分
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
《合同法》119条
当事人一方违约后，对方应当采取适当措 没有采取适当措施致使损失扩大的，不得
施防止损失的扩大
就扩大的损失要求赔偿。
本案中的详述
通知购房者退款并商议赔偿事宜
在商品房交易过程中，有的房地产商为了能够尽快 回笼资金，会在商品房尚未建设完成、或尚未取得 预售资格的情况下进行销售，但是基于实际建设情 况和法律的障碍而不能签订商品房预售合同或商品 房买卖合同，往往会与买受人先签订商品房认购书
商品房认购书不止这一个名称，有的开发商同认购人签订的认购书也会称为商品 房认购协议书、商品房订购书、商品房预订单、商品房预约单、优先购买权申请 表、房屋临时订购合同等
本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求 无法满足
原告方不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先 履行的地位
《债权法》有关平等性：债权具有相容性和平等性， 不仅在同一标的物上可以同 时并存数个债权，而且数个 债权人对同一个债务人先后发生数个普通债权时，其 效力 一律平等，不因其成立先后而有效力上的优劣，是为债权 平等原则。
2013年，该开发商取得了该地块土地使用权，遂开工建设， 并于2014年取得了商品房预售许可证，预售价格每平方米近10000 元，现已全部预售完毕，并依法办理了不动产预告登记。
此时，当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继 续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额，开发商则主张合同无效， 遂引起诉讼。
该
认
购 具备了商品房买卖
书
合同的主要内容
为 本
收受了部分购房款
约
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第五条
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销 售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主 要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的， 该协议应当认定为商品房买卖合同。
在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (简称《商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》)第五条3中正式将其规范称之为 认购、订购、预定协议
预约
• 所谓预约，或称为预备性契约，是指当事人约定为在将来 一定期限内订立合同而达成的允诺或协议
本约
• 又称本合同，指为通过履行预约而订立的合同
• 3、认购协议和定金具备什么效力？ • 4、《认购书》属于买卖合同还是预约合同，违反预约合
同的赔偿范围如何确定。
商品房认购书是商品房买卖双方当事人在签署预售 契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房 屋有关事宜的初步确认
在认购书中，通常包括双方当事人的基本情况、所 预购房屋的地理位置(如所在楼的编号、楼层、户号 等)、面积、单价，以及所付的订购款域预付款、定 金等)、日后签订本约的日期以及违反认购书约定的 法律责任等详尽不一的条款。
本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足
本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记，使得后开放商对 本案房屋的物具有了物权法上的排他性优势
《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的 协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登 记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的， 不发生物权效力。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受 人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
本案《认购书》有效
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“商品房预售 应当符合以下条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期; (四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预 售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定 有效。”
本案诉讼发生时，被告已完全获得了商品房预售所需资质，使得《认购书》 “可以”认定有效。
本案中《认购书》 签订之时，该条 所有要件均未得
到满足
未获取预售资格 可以签订《认购
书》
该《认购书》有 效
根据合同法第五十二条第五款之规定，《认购书》虽成立，却因违反行政法 规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力 上的缺陷。
2013年，该开发商取得了该地块土地使用权 2014年取得了商品房预售许可证 依法办理了不动产预告登记
问题
• 1. 原被告双方签订的《认购书》如何定性？一种意见为该 《认购书》是预约；另一种意见为该《认购书》是本约。
• 2. 《认购书》是否是有效合同，有关损失如何计算？一种 观点认为《认购书》有效，赔偿应依原告诉求；另一种观 点认为《认购书》有效，但差价应当以被告明示不履行合 同之时与《认购书》中约定房价相较。
成立 条件
• 预约合同是一种诺成性、 不要式合同
• 本约则既可能是诺成性合 同又可能是要物如（自然 人之间的借款合同），或 要式合同如（保险合同）
作用 不同
• 预约是双务合同，预约合同 中的当事人都负有于日后订 立本约的义务，于任何一方 不履行义务时，对方都有请 求权
• 而本约则既可能是单务合同 又可能是双务合同。