成本逼近法.答案
土地评估之成本逼近法
?土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
说明土地价格确定方法和结果。
1、采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
成本逼近法-1.doc
成本逼近法1.某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元,销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为( )。
2.2004年某宗地土地开发费用为1000万元。
2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（）万元。
3.有一宗工业用地，土地取得费和相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为 1.5年。
经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。
则在成本逼近法计算中的投资利息为( )元。
4.某房地产开发项目土地面积1200m2，建筑面积2400m2，预计房屋建安费用为1500元/m2，专业费用按建安费用的10%计，销售税金预计约5元/m2，开发期预计为2年，第一年投入开发费用的60%，银行贷款年利息率为5.49%，则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为( )万元。
5.某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（）年。
6.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润是( )。
7.某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，为均匀投入。
当地贷款年利率为12%，开发期为2年。
开发商要求的投资回报率为15%，工业用地出让的土地增值收益率为10%，则开发利润为（）元/m2。
8.某地块的取得费为6万元/亩,开发费为1.8亿元/km2,其中第1年投入了40%,第2年投入了60%,已知土地投资的回报率为18%,土地增值收益率为20%,一年期贷款利率为10%,则该地块投资利润为（）元/m2。
成本逼近法习题-6页精选文档
成本逼近法习题***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。
(一)题一1．估价对象概况某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。
2．采用成本逼近法估算上述土地价格3．估价过程(1) 计算土地取得费。
土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此：土地取得费=？(2) 计算土地开发费。
土地开发费=？(3) 计息投资利息。
本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为：(4) 计算开发利润。
全部投资按回报率15％计：利润=？(5) 计算土地价格。
因当地土地出让增值收益率为10％，则：无限年期土地使用权价格=？(二) 题二某开发区土地总面积为 5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。
该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。
根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
采用成本逼近法的估价步骤如下：1．土地取得费征地费5万元／亩，75元／m22．土地开发费2亿元／kin2，200元／m23．利息4．利润5．计算土地增值收益6.计算土地价格75+200+33.91+55+72.78=436.69／m27．进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，汁算方法为：开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)／开发区土地总面积=(5-1.5)／5×100％=70％可出让土地的平均单价=436.69／70％=623.84元／m28．进行土地使用权年期修正50年土地使用权价格=623.84×[1-1／(1+0.07)50]=602.66元／m2 9．计算土地总价格土地总价格=602.66×10000=6026600元(三) 题三有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米1000元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1500元。
成本逼近法
土地价格＝［土地取得费（含应纳税费）＋土地开发费＋应计利息＋应计利润＋土地增值收益］×相关修正1、（1）土地取得费：估价对象所在区域为区片编号L1－1为52.37（元/㎡）（2）青苗补偿费青苗的补偿费可按征地区片综合地价的4%—6%补偿。
根据龙江县实际情况，青苗补偿费取土地补偿安置费的4%。
则：——52.37×4%=2.09（元/平方米）土地取得费小计：（1） +（2）=54.46（元/平方米）2、相关税费A、耕地开垦费取 2.5（元/平方米）B、耕地占用税为17.00（元/平方米）C、征地管理费土地取得费总额的4%计算=54.46×4%=2.18(元/㎡)D、防洪保安费：非农业建设征收土地按每平方米1.00元计算。
相关税费小计:A+B+C+D =22.68(1)、(2)补偿费与征地费合计为土地取得费54.46+22.68=77.143、土地开发费“四通一平”为30（元/平方米）4、投资利息 =77.14×6%+30×[(1+6%)0.5-1]=5.52（元/平方米）5、投资利润=（77.14+30）×8％=8.576、土地成本价格＝土地取得费及相关税费+土地开发费+应计利息+应计利润 =77.14+30+5.52+8.57=121.23（元/平方米）7、土地增值收益10%－30%121.23×10%＝12.12(元/平方米)8、进行剩余42.21年期土地使用权修正宗地工业用途的42.21年期单价K=1-1/(1+r)m k=0.9145(元/平方米)9、积算价格（121.23+12.12)×0.9145=122(元/平方米)。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法-3详解47页PPT
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
成本逼近法-3详解
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
成本逼近法习题及答案
成本逼近法习题及答案(一)判断题1．从理论上来讲，土地价格是提前支付的资本化的地租。
() 来源：2．成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
()3．土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。
()4．成本逼近法的计算结果一般不能作为最终评估结果，须经过校核和验证，才能用来作为市场交易的价格依据。
()5．征地费用越高，土地的价格也就越高。
()6．土地开发周期为两年时，通常要考虑计算复利。
()7．土地取得费及其税费同开发费用一样，都是在整个开发期内均匀投入。
()8.土地取得费和开发费的计息期均为整个开发期。
()9．成本逼近法中的投资包括土地取得费和土地开发费。
()10．一般情况下，工业用地开发利润率要比住宅用地的利润率低。
()11．成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。
()12．成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，对工业用地、商业及住宅用地也同样适用。
()13．征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。
() 来源：14．成本逼近法中利润、利息计算的基数包括土地取得费和土地开发费，而不包括在土地取得土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。
()15．当待估宗地为出让土地时，成本逼近法中应进行法定最高年期修正。
()16．成本逼近法中宗地成熟度修正是指对待估宗地红线内外开发程度的修正。
()17．成本逼近法评估地价时往往采取以待估宗地的土地取得费与开发费作为评估依据。
()18．若某地土地取得费为5万元／亩，开发费用也为5万元／亩，平均开发周期为1年，当地1年期贷款利率为10％，则用成本逼近法计算地价时，各项费用的利息之和为0．744 万元／亩。
() 19．土地开发费是指与土地相关的投入费用。
()20．采用成本逼近法评估地价时，所采用的开发费用等应为与待估地块相邻地块的剥发费用。
第六章成本逼近法
第六章成本逼近法例题分析1．成本逼近法的基本公式为：土地价格一土地取得费+土地开发费+利息+利润十土地增值收益。
( )答案：×解析：成本逼近法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益。
2．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
( )答案：×解析：采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。
3．若土地取得费10万元/亩，开发费用10万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10%，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元/亩。
( )答案：×解析：土地取得费的利息应当是整个开发周期，计息期为一年，10×(1+10%)1；开发费用均匀投入，以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半，10×(1+10%)0.5，答案为×。
练习题一、判断题1．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
( )2．成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
( )3．成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。
( )4．成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。
( )5．土地取得费按该地块被征用前3年平均产值的6～10倍计算。
( )6．在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。
( )7．征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。
( )8．土地开发费用分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。
( )9．采用成本逼近法进行评估时，土地取得费和土地开发费应以实际取得和开发利用土地时实际投入来计算。
( )10．土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。
成本逼近法的问题
⼀：成本逼近法中：按照规定“每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补助费为前三年平均年产值的四⾄六倍。
”怎么理解？？我认为有两种解释：
1：例如年产值为15元/平⽅⽶，安置补助费取前三年平均年产值的六倍，则安置补助费=15元/平⽅⽶*6=90元。
2：假设征地100亩，⼈均1亩，则需安置的⼈为100⼈。
其他同上，那么：安置补助费=15元/平⽅⽶*6*100=9000元。
我个⼈认为第⼆种是正确的，可是很多报告上是第⼀种。
⼆：⼀个住宅⼩区⼟地⾯积已经分摊，其中有⼀户要求评估他分摊得的⼟地使⽤权转让价格，⽤哪两种⽅法呢？剩余法能⽤不？如果⽤剩余法，则房⼦的建筑⾯积是他这⼀户的⾯积么？房地产总价格⼜怎么算？
答：
第⼀题、按照规定“每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补助费为前三年平均年产值的四⾄六倍。
”即安置补助费是按每个⼈⼝来计算的，跟亩没有关系。
第⼆题：可以⽤剩余法，基准地价系数修正法，收益还原法，市场⽐较法中的任何两种。
⾄于房⼦的建筑⾯积和房地产总价题⽬会告诉你的，不⽤⾃⼰操⼼。
2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法
2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法第一篇：2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法（2）一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列统计指标中，属于总量时点指标。
A：商品房销售收入B：写字楼空置率 C：利润率D：固定资产净值 E：土地2、统计指标按其说明总体的内容不同进行分类，可分为。
A：经济指标和社会指标 B：数量指标和质量指标 C：变异指标和变量指标 D：总量指标和相对指标 E：土地3、“开发成本”科目，用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过程中所发生的各项费用，（）表示在建工程的实际成本。
A．贷方 B．贷方余额 C．借方D．借方余额4、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，其中不包括__。
A．交易底价B．课税价格C．基准地价D．公告(示)地价5、甲县某企业占用耕地后，向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费，但由于甲县耕地后备资源匮乏，经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。
按照耕地占补平衡考核办法，补充耕地的责任单位是。
A：占地企业 B：甲县政府 C：乙县政府D：市国土资源部门 E：35％～50％6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审7、__指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．产量 B．供给 C．需求D．以上均不是8、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从中提取。
[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法、成本逼近法
![[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法、成本逼近法](https://img.taocdn.com/s3/m/5149789af242336c1fb95e4f.png)
B.计息周期
C.计息时期
D.计息日期
答案:B
问题:4. 剩余法在本质上和______相同，是以土地的预期收益为导向来求取土地的价值的方法。
A.路线价法
B.市场比较法
C.还原法
D.收益还原法
答案:D
问题:5. M城市某开发商的商品住宅开发项目，基本情况为：规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1500元/m2，专业费及管理费为建安工程费的15%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.5%，销售税费预计为8元/m2。则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为______万元。
答案:C该建筑物年折旧值=2000×900×(1-3%)/50=34920元，该建筑物现值=年折旧值×剩余可使用年限+残值=34920×(50-15)+2000×900×3%=1276200元=127.6万元。
问题:26. 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的______。
问题:6. 房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。公式的正确形式是______。
A.房屋现值=房屋重建价×房屋成新状况
B.房屋现值=房屋重置价×房屋成新状况
C.房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
D.房屋现值=房屋重建价×房屋成新度
答案:C
D.宗地红线外
答案:C
问题:20. ______也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。
A.土地增值收益
B.土地所有权收益
C.土地使用年期修正
D.土地使用权收益
2014年成本逼近法考试试题及答案解析
成本逼近法考试试题及答案解析一、单选题（本大题29小题．每题1.0分，共29.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按( )求取。
A 宗地内外开发投入的费用总和B 宗地外开发投入的费用总和C 宗地内开发投入的费用总和D 宗地内外受益分摊的开发费用总和【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 注意的是土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。
所以不仅仅是宗地内外投入的费用总和，还应当考虑分摊情况。
第2题在成本逼近法中计算利润时( )。
A 利息为计算利润的基数B 利息的1/2为计算利润的基数C 利息不作为计算利润的基数D 以上都不对【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率。
利息不作为计算利润的基数。
第3题成本逼近法中，在计算土地增值收益的时候，不用考虑的是( )。
A 投资利息B 投资利润C 开发费用D 均不是【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率。
第4题采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的( )确定。
A 贷款利息率B 存款利息率C 存贷利率平均值D 安全利率【正确答案】：A【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 采用成本逼近法进行地价评估时，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。
第5题土地价格的高低主要取决于( )。
A 成本B 供求关系C 效用和收益D 增值性。
土地估价实务基础_第八章 成本逼近法(3)_2011年版
1、单项选择题:某宗位于主干道旁的工业用地,厂区内为硬化路面、自供水,厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网,则在土地价格评估时,土地开发程度应设定为( )A:宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整B:宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整C:宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通讯、通气)及宗地内场地平整D:宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地平整答案:D2、某工厂甲将通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。
承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。
现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（）A:补偿价格=工业用途评估地价–甲所有划拨土地权益+ 原单层厂房建筑物价格B:补偿价格=工业用途评估地价–土地使用权出让金+ 原单层厂房建筑物价格C:补偿价格=商业用途评估地价–土地使用权出让金+ 现两层厂房建筑物价格D:补偿价格=商业用途评估地价–甲所有划拨土地权益+ 现两层厂房建筑物价格答案:B3、某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务,需评估一风井用地的价格。
经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5千米处的变电所接入，并由企业投资修建一条2千米长的道路与区域干道相连，无其他设施。
据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（）A:宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B:宗地红线外“二通”(通路、通电)及宗地内场地平整C:宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整D:宗地红线内外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整答案:C4、根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》等规定,要制订征地“区片综合地价,征地补偿做到同地同价”,这里的“同地同价”是指（）A:同一个农民集体都采用同一个征地区片价B:同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿C:同一个征地项目都采用同一标准补偿D:同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致答案:B5、多项选择题:按照《中华人民共和国土地管理法》的规定,在征收50亩耕地5亩乡镇企业建设用地时,应支付的征收土地补偿费有( )A:被征收土地需要供养人员的失业保障金B:土地补偿费C:被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费D:青苗补偿费E:地上附着物的补偿费答案:B,C,D,E6、下列选项中,必须计入土地开发费的有( )A:土地平整费B:小区开发费C:公交站点建设费D:公用设施配套费E:客运铁路专线答案:A,B,D7、下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )A:适用于新开发土地的估价B:适用于建成区土地的估价C:适用于山区乡镇企业用地的估价D:适用于商业用地的估价E:适用于学校和公共设施用地的估价答案:A,C,D,E8、某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路,其中需占耕地25公顷,其他土地8公顷。
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－10－
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
－11－
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划
拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用
权还是从城镇取得土地使用权。
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第五章 房地产评估的成本法
估算税费
主要指销售阶段应缴纳的税费， 按
照国家有关税收政策和法规来确定。主要有 营业税、城市维护建设税、教育费附加、土
地增值税等
－24－
第五章
营业税
房地产评估的成本法
纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。 税额为营业额的5%。
营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管 税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格， 或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加 一定利润，核定其营业额。
－1 －
第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式
第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤
第三节 建房地产评估的操作步骤
第四节 旧房地产评估的操作步骤
第五节
示例
适用范围
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第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选 择方法，重点在于方法的运用。
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第五章 房地产评估的成本法
估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土 地开发费（包括管理费用），也可以是开 发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。
－28－
• 开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算： 直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本） 成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+来自－43－第五章
理解“三地”
房地产评估的成本法
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的土地
公共设施建设费
开发过程的税费及其他间接费
－41－
第五章
房地产评估的成本法
勘察设计和前期工程费
包括临时用地、水、电、路、场地平 整费；工程勘察测量及工程设计费；城市 规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程 许可证执照费等。
－42－
第五章
注意
房地产评估的成本法
这一部分费用与土地的生熟程 度有关。
（四）估算投资利息
（五）估算销售税费 （六）估算开发利润
－39－
第五章 房地产评估的成本法
估算土地取得成本
土地出让金或地价款 征地和房屋拆迁安置补偿费 有关土地取得的手续费及税金
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第五章
开发成本
房地产评估的成本法
勘察设计和前期工程费
基础设施建设费
房屋建筑 建安工程费
投资利息+销售费用）
销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格）
－29－
第五章 房地产评估的成本法
土地增值收益的确定
土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功
能变化而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将
大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这 种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整 个社会所有。 计算：前几项之和为成本价格，乘以土地增值收益率
－33－
第五章
房地产评估的成本法
4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5(元/平方米) 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55(元/平方米) 土地总价＝1,350.55×80,000 ＝108,044,000(元) 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
第五章 房地产评估的成本法
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、
办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取
得费用与开发费用的一定比例计算。
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第五章 房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；
计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。
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第二节 收益法
新建房地产评估的计算公式
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物 建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
（单纯的）新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用
+投资利息+销售费用+开发利润
－38－
第五章 房地产评估的成本法
估价步骤
（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） （三）估算管理费（可并入“（二）”计算）
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第五章
房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地
包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市
旧城区改造等开发的土地。
－9 －
第五章
理解“三地”
房地产评估的成本法
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的土地
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第五章
房地产评估的成本法
教育费附加 教育费附加是国家为了加快教育事业的发展， 扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征 收的附加费用。以用于改善中小学基础教育设施 和办学条件。 教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值 税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费 附加率为3％，一般月末提取，次月初交纳。其计 算和核算口径与城市维护建设税相同。
－12－
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
织的费用 支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章
房地产评估的成本法
从城镇取得土地
为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。 支付给政府的土地使用权出让金。
－14－
第五章
房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费 ---- 一般按该耕地被征用前三年平均年产值的 6 至 10倍计算。 青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费 等 )。 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构 成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。 耕地占用税。 耕地开垦费。 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例 支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。 政府规定的其他有关税费。
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第五章
房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
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第五章
总结
房地产评估的成本法
新开发土地成本法运用范围 成本法运用过程中有关税费计算
投资利息的计算
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第五章
房地产评估的成本法
新建房地产评估的操作步骤
基本思路
根据房地产从取得土地、安置补偿、前
期工程、建设施工直至建成销售的全过程， 逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费 等并加总，从而得到估价对象的价格。
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第五章 房地产评估的成本法
估算土地开发成本
基础设施建设费
主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照 明、卫生等小区开发配套费用 ——根据需要决算资 料测算。
公共配套设施建设费
指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用 — 该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定 测算。
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第五章 房地产评估的成本法
程序
– 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 – 估算重置价格或重建价格 – 估算建筑物的折旧 – 求取积算价格
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第五章 房地产评估的成本法
基本思路及基本公式
评估值＝重新购建价格－损耗
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该公式可针对三类评估对象而具体化
新开发的土地 新建的房地产 旧的房地产
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第五章
房地产评估的成本法
城市维护建设税