商丘市场分析报告

第三产业
城市宏观概况
城市规划：商丘中心城区以向东发展为主，向西发展为辅，形成“东拓、西延、北 优、南控”的发展格局。规划形成“三心辉映、多轴联动、绿廊楔入、片区融合” 的城市空间布局结构，目标地块位于南京路城市发展主轴上。
三心辉映：
商丘火车站南北广场商贸中心、古城文化中心、日月湖商务 中心三大综合服务中心交相辉映，引领城市发展的“金三 角”格局。
地块编号 地块位置 区域 占地面积（㎡） 占地面积（亩） 总建面积（㎡） 容积率 土地用途 挂牌日期 成交时间 起拍总价（万元） 成交总价（万元） 商土网挂2016-72号 商土网挂2017-19号 商土网挂2017-20号 商土网挂2017-66号
睢阳区，东至商丘市第二高 睢阳区，东至华夏路、西 睢阳区，东至华夏路、 睢阳区，东至国有土地，西 级中学、西至神火大道、南 至中南二路（规划）、南 西至国有土地、南至国 至商丘市实验小学分校，南 至张巡路、北至商丘市第二 至应天路、北至火祖路 有土地、北至火祖路 至明伦路（规划），北至张 高级中学 （规划） （规划） 巡路 睢阳区 40348 61 100870 2.5 住宅 2017/3/3 2017/4/1 14142.01 15142 睢阳区 43102 65 120686 2.8 住宅 2017/6/28 2017/7/27 10612 34812 睢阳区 5656 8 11312 2 商办 2017/6/28 2017/7/27 972 2032 睢阳区 41466 62 107811 2.6 住宅 2017/8/1 2017/8/30 15035 32435
商丘2017年1-6月商品房住宅供求走势
45.00 40.00 35.00 30.67 30.00 25.00 6.00 5.00 4850 4850 16.50 4750 4820 18.54 13.58 15.18 13.95 18.54 16.50 34.79 9.00 38.17 7.88 8.00 7.00 5100
商丘2017年1-6月商品房住宅供销价走势
45.00 38.17 5050 40.00 35.00 30.00 4888 4900 25.00
5050
36.80 5000 4950 4900 30.67 34.79
36.80
20.00
15.00 10.00 5.00
4.00
4800 13.95 3.00 2.00 4.84 1.00 0.00 4750 4700 4650 4600
国家。
城市宏观概况
城市人口：商丘总人口915万，管辖县区多，对周边郊县人口吸附能力强，人口补 充能力充足，庞大的人口有利于整体房地产市场发展
2016年河南地市年末总人口
1400 1200 1000 800 600 400 200 0 周口 南阳 郑州 商丘 信阳 驻马店 洛阳 新乡 开封 许昌 平顶山 安阳 濮阳 焦作 漯河 三门峡 鹤壁 济源 1149 1011 972
城市宏观概况
城市小结：商丘占据中原城市群的腹心位置，近年来经济增长势头明显，随着未来 交通网络的形成，城市逐步进入快速发展阶段。
1. 城市占位：位于河南最东部，四线城市，商丘是国家“一带一路”和中部崛起
“两纵两横经济带”重要节点城市，具有良好的发展和区位优势。 2. 城市交通：商丘是国家级综合交通枢纽城市地位，正在规划建设的六条铁路和 高速公路将提高商丘与省内外周边市的联系及资源分享。 3. 城市经济：经济水平位于河南省的中间梯队，但近几年商丘大力发展城建，近 年来经济增长势头明显，GDP增速处于全省较高水平，人均GDP倒数第二。 4. 城市产业：是以第二产业为主导的资源型工业城市，煤矿、耐火材料等重工业 是新密市第二产业的主导；人均可支配收入低于全省，消费能力一般。 5. 城市规划：商丘中心城区以向东发展为主，向西发展为辅，形成“东拓、西 延、北优、南控”的发展格局。
5% 15%
10.4% 8.9%
10%
0
646
783
930
1033
1147
1318
1418
1538
1698
1804
1974
0%
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年 GDP
2011年 增速
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
城市宏观概况
人均可支配收入：新商丘市整体经济水平处于河南省中等水平，人均GDP处于倒数 第二位置，经济实力较为一般
25,000
2
1 0
城镇居民人均可支配收入（元）
全省人均收入
增长率（%）
城市宏观概况
产业发展：2016年商丘市三产结构呈现为21：42：37，主导产业是第二产业，第 一产业仍然占较大比重，产业结构较为落后，有待优化提升。
商丘三大产业结构占比图
100% 27% 80% 27% 28% 28% 29% 27% 27% 30% 31% 32%
37%
60% 39% 40% 41% 41% 45% 45% 47% 49% 48% 47% 46%
42%
20%
34%
32%
31%
27%
26%
26%
24%
23%
22%
22%
21%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
第一产业
第二产业
915
875
792
705
611
560
493
490
448
394
371 261 230 164
70
2016年末，商丘市总人口915.12万人，其中城镇常住人口291.27万人人口自然增长率较 高，人口增长依靠周边县区向市区的聚集。庞大的人口对经济发展是可预见性的。 商丘市区户籍人口为181.86万人，居全省第四位；城镇化率从2011年的31.54%增 至
公路：
拥有经过商丘市区的G30高速、G35高速、105 国道、310国道； 四条国家主干道在市区交汇形成枢纽，9条高速 公路以商丘环城高速圈为中心呈“米”字型向全市 展开； 30余条省道遍布全市各地。
机场：
军民两用，主要发往北京、上海、广州、深圳等 国内15座城市，远期可飞往国内全部城市和东南亚
整体市场分析
土地市场：2017年成交土地面积共计约4568亩；成交建筑面积共计约772万㎡； 成交住宅建筑面积463万㎡，成交地块63宗，26块位于睢阳区,21块位于梁园区， 16块位于城乡一体化示范区，未来商丘市场压力较大，主城区有107万方供应。
商丘市近5年土地成交分析
900 800 67 80 70 63 60 50 463 40 400 300 200 100 117 108 17 180 16 30 220 20
20.00
15.00 10.00 4.84 5.00 0.00
13.08
1.86
13.58
15.18
13.08
1.96 7.11
0.82 0.38
7.11
0.00 1月 2月 供应量（万㎡） 3月
0.37
4月 备案量（万㎡） 5月 6月 供求比
1月
2月
3月
4月
5月
6月
供应量（万㎡）
备案量（万㎡）
成交均价（元/㎡）
27138
配收入： 2016年商丘市城镇居民人均收入为25217元，低于全省平均水 平，但增速相对较快，为7.0%，为房地产市场发展提供消费能力有限。
2016年河南省十八地市城镇居民人均可支配收入对比
35,000 7.0 30,000 7 全省人均收入, 27233 25217 6 5 20,000 4 15,000 3 10,000 5,000 0 郑州 洛阳 济源 安 阳 平顶山 许 昌 南阳 新乡 焦作 漯河 濮阳 鹤 壁 三门峡 商 丘 开 封 驻马店 信 阳 周口 8
40%，目前城镇化率在全省处于较低水平，后续潜力较大。
城市宏观概况
GDP增速：商丘市近十年GDP保持高速增长，2016年增速为8.9%，高于全省平均 增速
商丘市历年GDP走势及增速
2,500 21.1% 2,000 18.8%
20% 25%
15.0%
1,500 13.1% 11.1% 1,000 11.0% 7.6% 8.5% 6.3% 500
150
15.0 8.6
100
6.8
10.0
50 68 2013 153 2014 存量 196 2015 去化周期 176 2016
5.0
0
0.0
整体市场分析
供求关系：商丘市上半年市场出现供不应求的局面，主要原因是一方面商丘加快城 市化进程，大举拆迁，市场需求增加，另一方面开发商自身进度跟不上，无证无法 销售，造成供货量不足，最终造成价格持续上涨。
2016年商丘与河南省各市人均GDP对比图
90,000 80,000
70,000
60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 郑州 济源 三门峡 焦作 洛阳 许昌 鹤壁 漯河 濮阳 安阳 开封 新乡 平顶山 信阳 南阳 驻马店 商丘 周口 全省人均GDP, 42363
土地市场：2017年出让43块住宅地价集中在200万以下，200万以上土地集中在南 部片区和中新城区；容积率集中在2.5-4之间，以主城区及城改项目较多，供应约 107万方。
地块编号 2016-77号 地块位置 区域 梁园区 梁园区 梁园区 梁园区 占地面积 总建面积 成交总价 成交单价 成交楼面价 容积率 溢价率 （亩） （㎡） （万元） （万元/亩） （元/㎡） 53 21 64 18 88486 27583 128319 57296 2.5 2 3 4.8 7165 2447 10599 3564 135 118 165 199 810 887 826 622 0% 0% 0% 0% 竞得人 商丘云新城市建设发展有限公司 航天地产开发（商丘）有限公司 商丘市金泰置业有限公司 商丘市豫立置业有限公司 备注 东片区 东片区 东片区 道北 商丘市城乡一体化示范区，东至兰阳路、西至中 州路、南至英才路、北至华商大道 商丘市城乡一体化示范区，东至睢阳路和航天地 2016-71号 产开发（商丘）有限公司、西至南至商丘市智宇 房地产开发有限公司、北至胡同 商丘市城乡一体化示范区，东至腾飞路、西至商 2016-79号 丘市金泰置业有限公司、南至世纪路、北至淮河 路 商丘市梁园区东风街道办事处，东至胡同，西至 2015-140 胡同，南至商丘农产品中心批发市场有限公司， 北至胜利路 睢阳区，东至商丘市中意建材市场有限公司、西 2016-25号 至富强路（规划）、南至香君路、北至国有土地 睢阳区，东至商丘市第二高级中学、西至神火大 2016-72号 道、南至张巡路、北至商丘市第二高级中学 商丘市梁园区王楼乡，东至商丘永联置业有限公 2016-62号 司、西至商源街、南至国有土地、北至民主西路 商丘市梁园区平原街道办事处，东至国有土地、 2016-82号 西至河南省中联玻璃有限责任公司、南至航天地 产开发（商丘）有限公司、北至民主路 睢阳区，东至国有土地、西至富康路（规划）、 2017-4号 南至春来路（规划）、北至南京路（规划） 商丘市梁园区建设街道办事处，东至商丘市家兴 2016-58号混凝土搅拌有限公司、西至柿园路、南至建设路、 北至秦燕路 商丘市梁园区建设街道办事处，东至柿园路、西 2016-78号 至国有土地、南至国有土地、北至秦燕路 市城乡一体化示范区，东至阳光路、南至国有土 2017-24号 地、西至富商大道、北至华商大道 市城乡一体化示范区，东至阳光路、南至华升路、 2017-25号 西至富商大道、北至国有土地 睢阳区，东至商丘市金桥置业有限公司、西至九 2016-73号 州路（规划）、南至清华路、北至商丘市金桥置 业有限公司