项目推广策略提案
西安大唐不夜城项目整体推广策略提案报告
项目阶段推广策略
第二阶段：项目试营业推广阶段 推广目标：
通过进驻的商家和各种促销活动为推广引爆点，以“体验活动”和“促销吸引”营 造项目火爆经营和聚拢人气的目的，并进一步提升项目美誉度。 推广策略： 1、在招商方面，通过营造试营业阶段火爆经营的场面再次吸引商家的相继进驻。 2、在推广方面，主要以各种主题体验活动为宣传载体，不断引爆市场，渲染一种 火爆经营的氛围，同时以“体验活动”增强现场的感染力和客户关注度和参与度。 3、结合活动，以报纸媒体、客通、网络、户外等窄众媒体进行针对性的宣传，并 且通过成立“会员俱乐部”的形式或者一些“优惠促销活动”吸引客户到达现场。
镜，可正衣冠，明得失，察万事
大唐不夜城 唐朝宫殿建筑之形 + 现代商业体之神
形
神
唐朝宫殿建筑之形 + 现代商业之神
庄严 、威武、高大、 有距离感、静逸 仰望(敬而远)
需求、繁华、互动、
+
市场交换的享受、喧嚣 亲近（融合参与）
历史文化的厚重
现代文明的闪烁
文化冲突
形态冲突
形
神
自我诊断
断根底，知痛疾，明忌禁
用什么化解功能/形态 及不同文明的冲突？
我们的一个思考
大唐不夜城是什么？
商业中心？ 旅游场馆？ 仿古建筑群？ 现代商业体？
都不确切，我们认为：
历史之枕上的城市综合国际MALL 千年文明古城的跨时空升级之作
跨界而立 城市重生
全新城市商业概念的价值确立
保利左岸茉莉推广策略提案
形象入市，占位左岸
通过系列画面树立左岸生活价值，给广大的珠海有 闲人一次向左的机会
对岸是对岸，我是左岸
里应外合，增加内场附加值
通过内容植入方式，将项目气质、价值与匹配的内容结合， 完成与客群的互动沟通。
• 小茉莉文创——
茉莉花茶、保温杯、日历、咖啡杯
• 蚂蜂窝·旅行人格概念民宿—— 对你来说，有吸引力的是尚未踏入的地方
旅保 行利 人
格概 左岸 念茉 民莉 宿
蚂 蜂 窝
有对 吸你 引来 力说 的， 是 尚
未
踏
入 的 地 方
• 左岸咖啡馆—— 懒散度日的感觉，就像吻一样 只有偷来的才甜美
左岸 保利
咖
啡 馆
左岸
（区府所在，就是最大的风向体现）
黄杨河仅作为风景，就是最大的浪费
它的价值绝不仅仅是透过窗户看到的， 它更大的功用是划分了两岸——对岸，以及本岸 因此，是不是一线江景又有什么所谓
本案价值不在本案，在本岸！
营造十里势力范围，本案要做的是统治一边岸，对岸 是对岸，本案是本岸。创造绝对值！
一河两岸、十里滨江
在江边，又不是一线江景
一线临河的招商也才卖15000，幸亏余货所剩无多。
集中式MALL，其他项目走两步也可以来
作为对外开放式的MALL，无法作为价值区隔
产品可以发力，目前却不确定
在120㎡以下的空间范围内，你有我有全都有，保利与招商、 时代、金地很难分出绝对值
品牌很强，别人却也不弱
更何况，一个项目光凭品牌卖货，要么甲方牛X，要么广告 公司无能
一次严重的左倾路线
可以小有资产，不必跟生活周旋
可以有钱，但更鼓励你有闲 ……
——定位——
一河两岸 有闲社区
某地产重庆某地产小泉别墅项目视觉表现推广策略提案78PPT
（一）重庆别墅的区域分布
含谷区：海兰云天、香格里拉二期等 北部新区：龙湖蓝湖郡、棕榈泉国际花园、保利国际高尔夫花园、
常青藤、比华利豪园等 南山别墅区：高山流水 北碚别墅区：中安·翡翠湖、水天花园·鹭岛等 巴南别墅区：日月山庄、威尼斯印象等 其他区域：南岸铜元局片区、江北石马河片区等
门”的概念，且让其展开与项目心理对话并开始关注，希望进 一步了解“保利小泉”基本信息。
主题：强化名门之上的思想高度，每一期主题都围绕哲 学思辨与人生走向成文，促成项目在别墅市场高 端精神形象的快速建立。
身份篇 从不同的角度和时间 欣赏和评判自己的作品
历史篇 从可预料和不可预料中 谛听真理的声音
自然篇 拥有一切和主宰一切之间 找到自然与生命的权利
（三）推广概念研究
推广概念：
名门
什么是名门？
有声望的门第； 属于难能可贵的少数的身份荣誉。
为什么用名门？
名门——是历史的一个组成部分，能紧扣本案的人文脉象。 名门——传递出浓郁的贵族情调，符合本案主题形象。 名门——具有极丰富的思想与情感内涵。 名门——具有极佳的推广差异化和识别性。 名门——能给客户以身份的联想。 名门——有很好的外延效果，能与本案进行推广应用。
“民国名流”
挖掘早期贵族的别墅生活习性，并与现代名门相对应是非常重要的， 创导一种全新的生活姿态和生活感受，客户更能无抗拒接受。
（三） “校长官邸、陈果夫及陈立夫别墅” 如何应用？
建议一：
“民国建筑符号”是项目外在重要的点睛之笔，也有助于提升项目档次， 必须要独立使用成为项目有机的部分。
修缮后的陈果夫及陈立夫别墅为文物，有很高的历史价值，建议设置为 民国基调的高端会所，部分空间为女性准备，即“名媛会所”，服务内容 包含旗袍及成衣订制、女性顶级品牌服装形象店、小型露天咖啡厅等；其 它为“男性会所”，雪茄房、红酒房、读书会等小空间规模私人俱乐部。 关于校长官邸，按民国格调复建后可作民国风情展示之用，主要功能指向 为业主间小型经济、文化、社会交流行为搭建高端平台。
某别墅营销推广策略提案
某别墅营销推广策略提案尊敬的某别墅项目管理团队：首先，我要恭喜您们的别墅项目取得如此令人瞩目的成就。
在市场竞争激烈的环境中，能够推出如此高品质的住宅，是您们团队勤奋努力及专业能力的体现。
在这份提案中，我将为您们提供一些有关营销推广策略的建议，希望能够帮助您们进一步拓展市场份额。
1. 制定清晰的目标客户群体：别墅通常是高端客户的首选，因此，您们的目标客户群体应该是那些有较高收入的中产阶级及以上人群。
可以考虑在接下来的营销活动中，围绕这一特定的客户群体展开。
2. 建立品牌形象：打造一个独特的品牌形象是吸引目标客户群体的关键。
可以通过设计精美的别墅样板房，提供高品质的装修方案以及引入知名设计师的合作等方式来树立品牌形象。
确保在所有推广渠道中传递出品牌价值观和承诺。
3. 多渠道宣传推广：利用多种渠道来宣传别墅项目。
可以与地方媒体合作发布新闻稿，举办别墅开放日或者在社交媒体上发布关于别墅的精美照片和视频，以引起潜在客户的兴趣。
此外，与相关的房地产中介合作，将别墅项目介绍给他们的高端客户。
4. 优化线上推广和销售渠道：建立一个优秀的网站，并通过搜索引擎优化(SEO)来提升网站的排名。
同时，可以考虑开展线上广告和促销活动，吸引更多的潜在客户上线参观或购买。
5. 提供个性化服务和增值服务：为了满足高端客户的需求，可以提供个性化的增值服务，如专属设计师的咨询服务、定制家具选择等。
这将有助于提高客户的满意度，并增加再次购买的可能性。
6. 参与相关行业展会和活动：参展或赞助与房地产和豪宅相关的行业展会、峰会或者高端社交活动等，以获取更多的曝光和宣传机会。
通过这些活动，可以与潜在客户建立联系，并建立更多的业务合作机会。
总结起来，一个成功的别墅营销推广策略需要有清晰的客户定位，独特的品牌形象，多渠道的宣传推广，优化的线上销售渠道，提供个性化和增值服务，以及与相关行业展会和活动的合作。
相信如果能够结合以上策略进行推广，您们的别墅项目将能够获得更多的关注和认可，从而取得更大的市场份额。
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
蓝山历史－攻击路线（一期）
2004/5-7 理念： 原创别墅， 空间改变生活
2004/8 产品定义： 碧云国际社区 旁联排别墅
2004/9-11月 产品竞争力： 提前十年住别 墅
蓝山历史－攻击路线（二期）
2005/3 产品定义： 碧云旁实景别墅
2005/4-8 形象符号： 出众源于不同 Logo下注入slogan 空间改变生活
结论：产品优势在逐步弱化，同时却未能给市场树立新的信心点。
此前，我们诠释变化； 现在，是该诠释变化的终极结果了。
那么，这个结果是什么？ 是成熟生活吗？ 我们认为： 成熟仍然只是过程，要找到最终结果，需要回归原点。
思考，回到原点
蓝山为什么要叫蓝山？
因为蓝山有与众不同的原创建筑， 因为我们希望这个建筑能带给业主与众不同的原汁原味的生活。
观察对手
新浦江城
魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
－人性管理服务：完善的配套和无微不至的物业管理。 －圈层共享原则：建立完整的圈层感，平等共融的生活氛围。 －人文理想氛围：营造了富有活力的社区文化。
第二个问题 蓝山之于万科，是什么？
关于蓝山 1、万科精心打造的原创建筑 2、一脉相承的万科物业管理服务 3、强调社区之间分享、交流的圈层思想 4、万科竭力营造的人文理想氛围
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
赣州项目-江山里推广策略提案终
—— 认知三步曲 ——
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50
No宣.1告 。
高度，前所未见 整体亮相，奠定级别。
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51
No承.2诺 。
未曾领略的世界 一套房子所能拥有的最高支配力 。
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52
No上.3流 。
备受瞩目的生活 新身份，新阶层，新人生。
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53
—— 分阶段传播执行 ——
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54
执行原则：
形象造影响（地位标高，建立光环） 价值建差距（炫耀指标，打消疑虑） 现场重体验（展示配合，实现动人） 活动起关联（品质聚焦，放大口碑）
推广主题：江山遮不住
阶段策略及目标：建立级别，快速聚焦
① 以区域形象建立占位，确立价值高度；
② 资源牵头，却不仅是资源，让消费者自己排序。
③ 渠道以户外、软文为主，辅以硬广，从一开始媒体亮相 就与众不同，在政府机关、银行等事业单位制造话题。
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55
6月
阶段 目标 主题 媒体
7.15 营销中心开放
7月
8月
10.1 样板房开放
9月
10月
10.15 开盘
11月
第一阶段亮相 （6月15-7月31）
我来了
观点输出
扬名，出场 即震撼全场
江山遮不住
章江新区更人居想象
户外、硬广、软文
第二阶段刷新 （8月1-10月1）
我是谁
利益承诺
占位，从质疑 到信服
及社会上掌握政治权力。
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15
关于上游必不可少的几大元素：
1掌控力
驾驭物质的从容
2尊崇力
被仰望的统帅力
3涵养力
时间涵养的阅历
4进取力
进取心灵的修炼
.
中国市场推广之营销策划提案
中国市场推广之营销策划提案尊敬的领导：根据我们对中国市场的调研和分析，我们提出了一份市场推广的营销策划提案。
通过这份提案，我们将向您展示我们的市场推广方案，并提供关于如何将产品在中国市场成功推广的战略建议。
一、市场调研与目标定位我们的市场调研显示，在中国市场，消费者对于质量和品牌的关注度不断增加。
因此，我们建议将产品定位于高品质和高价值的市场领导者，以满足中国消费者对品质的追求。
二、品牌建设与推广1. 品牌定位：通过对目标消费群体的深入了解，我们将制定出品牌的独特定位，并强调其与中国市场的共鸣。
2. 品牌形象：通过在主要城市中心区域开设品牌形象店，提供优质的购物体验和专业的售后服务，以塑造品牌形象。
3. 社交媒体营销：与中国流行的社交媒体平台合作，扩大品牌的曝光度，并与消费者进行互动沟通，积极传递品牌价值观。
三、渠道建设与拓展1. 建立合作关系：和中国主要的电商平台合作，提供在线购物和配送服务，以满足中国消费者在购物习惯上的便利需求。
2. 实体渠道拓展：与主要的实体零售商合作，将产品引入卖场和商超，并制定促销活动，提高产品的知名度。
3. 代言人和合作伙伴：通过与在中国有影响力的明星、体育明星或者合作伙伴进行合作，并利用其影响力来推广品牌。
四、市场推广方案1. 广告宣传：通过在电视、广播、报纸等主流媒体上进行广告宣传，提高品牌的知名度和美誉度。
2. 促销活动：定期举办促销活动，如限时折扣、赠品等，以吸引消费者购买产品。
3. 口碑营销：鼓励消费者分享使用产品的体验和评价，方便其他消费者了解和购买。
4. 赞助活动：赞助相关领域的活动，提高品牌的曝光度，并增加消费者对品牌的信任。
五、产品及服务优化1. 产品创新：根据中国市场需求和消费者反馈，持续进行产品创新和改进，以满足消费者的需求。
2. 售后服务：建立完善的售后服务体系，提供及时、高效的售后支持，以增强品牌形象和消费者忠诚度。
六、市场监测与数据分析建立有效的市场监测和数据分析机制，通过收集和分析消费者反馈和市场数据，及时调整市场推广策略，以确保最佳效果。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
杭州绿城桃花源项目营销策划推广计划提案
天岚村: 2009年存量房源5栋
琼台村: 2009年存量房源8栋
西锦园： 2009年存量房源4栋
云树村： 2019.3.25计划新 推25栋
烟雨村： 2019.7.30计划新 推8栋
西锦园： 2019.5.30计划新 推5栋；2019.8计 划新推10栋
琼台村: 2019.3.25计划 新推3栋
正如各类体育赛事，为人们所牢记的往往仅是冠军， 高端物业的销售与其项目品牌知晓度、美誉度的关联 性更高，高端客户在选择项目时，并不特别在意几百 万，甚至上千万的价格差，而更关注他所买到的是否 是最好的产品。而这个评价，来自于权威人士的推荐、 行业内的评比、推选，也源于各类广告宣传。
2009年，桃花源在网络、杂志、DM直投等方面作 了更多的推介，但房交会、日常来电来访客户中，仍会 接触到认为桃花源早已售罄的客户。从桃花源2009年成 交客户区域分布情况来看：杭州：省内：省外：境外 = 41：33：15：11，省外客户占15%，境外占11%。这 说明桃花源的品牌辐射虽已慢慢走出杭州，走向省内各 个经济发达区、县，但仍有相当大的拓展空间。在绿城 玫瑰系新品纷纷亮相之际，如何推高品牌价值，重塑人 文大盘形象，巩固业界地位，已是当务之急。
数据来源：透明售房网、搜房网、案场调研
总价1500万元以上别墅重点竞争项目成交信息统计表
（2）别墅排屋重点竞争项目成交对比信息
① 总价2000万元以上重点竞争项目
一、销售工作汇报
杭州重点竞争项目成交情况对比
总价2000万元以上别墅重点竞争项目成交信息
2019年成交套数市场占比 2009年成交套数市场占比
注：本处认定老客户的标准为绿城其他项目业主
客户区域占比： 杭州：省内：省外：境外 = 41：33：15：11
某地产项目营销策略提案
某地产项目营销策略提案尊敬的先生/女士：首先，我们非常感谢您的兴趣和机会，能够为您提供我们制定的某地产项目的营销策略提案。
我们深知市场竞争日益激烈，因此我们将以创新的思路和专业的经验为您量身定制一个有效的营销策略，以确保您的地产项目能够取得成功。
市场分析：在我们详细的市场调研和分析之后，我们发现该地产项目所在的区域具有极高的投资潜力和发展空间。
目前市场需求量持续增长，特别是中等收入阶层和家庭的住房需求。
另外，该区域的基础设施、教育资源和商业发展也在迅速完善。
基于这些市场特征，我们提出以下的营销策略。
1. 定位与品牌建设：我们将为该地产项目定位为高品质、高舒适度的住宅项目。
通过结合当地自然环境的优势和创新的建筑设计，我们将满足购房者对品质生活的需求。
在品牌建设方面，我们将通过有力的宣传传播和良好的口碑营造出受欢迎和令人信赖的品牌形象。
2. 目标市场和客户群体的明确定义：我们将以中等收入阶层和家庭为目标客户群体，这是一个庞大并且有稳定购买力的市场。
通过深入了解他们的喜好和需求，我们能够对项目进行定制化的开发，并提供符合他们期望的产品和价格。
3. 多样化的销售渠道和推广策略：在销售渠道方面，我们将通过线上和线下的渠道组合来最大限度地扩展潜在客户的触达面。
线上渠道包括建立官方网站，社交媒体推广以及与互联网房产平台合作，线下渠道则包括参加地产展览会、线下渠道的合作伙伴等。
此外，我们还将根据购房者的偏好，开展定向推广活动，例如针对家庭客户的亲子活动，以及为新家庭提供购房福利等。
4. 专业的销售团队与客户服务：我们将组建一支经验丰富、热情专业的销售团队，他们将通过专业的培训和学习，熟悉该地产项目的所有技术和细节。
他们将与潜在客户进行有效的沟通，并提供量身定制的解决方案和个性化的购房体验。
同时，在售后期间，我们将提供优质的客户服务，以确保客户对项目的满意度。
5. 强调可持续发展和社会责任：在营销推广过程中，我们将突出该地产项目的可持续发展和社会责任，以吸引关注环境保护和社会公益的购房者。
推广提案0
项目定位
行业案例分析
案例一：青岛方特梦幻王国
青岛方特梦幻王国位于美丽的红岛海滨——红岛经
济区红岛街道岙东南路，是青岛华强文化科技产业 基地内核心的高科技文化游乐项目。占地面积约 70万平方米，拥有10多个主题项目区、包含主题 项目、游乐项目、休闲及景观项目、配套服务项目 等200余项。总投资规模达20亿元，年接待能力 300万人次以上，是山东半岛地区唯一，中国北方 最大的高科技主题公园。主题公园已于2011年9月 23日正式开业。
渠道策略
情感策略
1、增强公众对欢乐世界文化上的 认同感 2、根据消费者实际能力制定价格 3、为游客提供热情周到的服务 4、同时注重员工生存价值和公司 文化的经营
推广策略
游乐场品牌策略
品牌目标受众：儿童、学生、年轻群体 品牌定位：儿童的乐园、青少年素质教育培训基地、年轻人的情感释放首选；
品牌功能诉求点：欢乐的童年、成长的摇篮、情感的宣泄、压力的缓解
陕南及关中地区最大游乐园及儿童乐园 陕南游乐园文化产业发展研究中心 陕西省重点旅游、文化产业示范基地 西北创意文化产业项目投资交流洽谈基地
项目定位
主题旅游产业园（游乐园）的概念
“ 主题旅游产业园区”的概念是从主题旅游区、产业园以及主题旅游地产 三者复合而来。其中旅游是整个概念中的核心，产业是围绕着旅游主题来展开 的相关产业。它是更深层次的能够从产业链、游客体验、盈利模式、公共关系
项目定位
失败案例——成都世界乐园
成都世界乐园建于1994年，占地约469亩，总
投资4.38亿元，荟萃世界著名景观108处。世界乐
园位于成都市西郊，213国道旁，距市区8km。 失败原因剖析 ： 艺术观赏价值上讲，追求低层次的外在模仿， 缺乏对艺术品质的提升，终究只会伤害到创作对象 本身的价值世界乐园以观赏式娱乐为主，对成都市 民而言体验式娱乐更适合他们的偏好； 世界乐园虽然失败，但是其开展初期人气也是 非常火爆的，然而后续的内容升级及宣传推广没能 跟上，缺乏完善的吃喝住游购娱的体系。
黑弧奥美珠江帝景项目推广策略方案
如果说半年前的“华南尊荣坐标”只是抽象的形象表述, 那么此时的珠江帝景已是可感可触的实实在在的尊崇生活。
珠江帝景的尊荣生活完美大成
驾御广州城市新中轴/千亿市政配套环绕/56万m²中轴绿化市政 广场/隔江正望珠江新城CBD /双地铁直达家门口、广州大桥和新
光快速干线左右环伺
天生宝地,尊荣地位大成者
➢Logo整体结构严谨、大气,完美体现项目内涵,便于记忆、传播。
备选案名一：
C、D座备选命名
心殿
直击目标人群的心理特征,并直观体现C、D座位居中心的优势。
备选案名二：
帝位
同样是王者气势和中心优势的直接表达,大气而尊贵。
帝中帝 备选案名三：
从位居中心的地位衍生出无从超越的王者气度。
作为中庭组团的压轴之作, “皇座”肩负着以产品形象再次提升珠江帝景整体形象的重任
红酒品鉴会：收集各地品牌红酒进行展示,并邀请参观者品尝。 弦乐演奏会：在现场进行小型弦乐演奏会,向参看演出者展示浓
郁的国际街区生活氛围。
第二阶段：08年5月份～08年底
克莱组团C、D座
阶段目标： 推广全新组团C、D座
产品分析： C、D座是“克莱组团”的压轴之作,
质素最高,价格最高
推广构思 历经半年的推广,“华南尊荣坐标”的品牌形象日益丰满,
——放眼华南,唯有珠江帝景
五年成熟国际级配套,五星级酒店式尊荣会所,稀缺江景大户型
——放眼华南,唯有珠江帝景
华南尊荣坐标
是珠江帝景整体品牌形象的完美提升 是合生创展旗舰地位的彰显 是帝景系品牌高度的确定
更是一种客观事实的强势表达
2008年珠江帝景整体形象表现方案一
2008年珠江帝景整体形象表现方案二
杭州绿城之江云栖玫瑰园项目策略推广提报
2004年
景月湾
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
项目规模：占地180亩，总建筑面积43500平方米 绿化率：52％
物业类型：独栋别墅、排屋、度假公寓 规划套数：152户别墅排屋
2004年
九溪玫瑰园
绿城·蔷薇谷
备选案名
越無墅
暗喻“从我之后浙江（越）再无别墅”，体现出项目的自信与霸气， 同时谐音“阅无数”。案名极其别致，易于识记和传播。
传奇和理想的拥有者
（目标人群分析）
【一群人·购房者】
民营企业家 投资获利者/集团董事局董事 上市公司管理者/外资企业总裁级管理者 IT 先锋 某行业杰出人士
物业类型：别墅 规划套数：约221幢别墅
2002年
梦湖山庄
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
该楼盘2002年开发别墅物业，现已无房可售。
2002年
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
枫丹白露山庄
艺术氛围浓郁，气质高贵
之江之人文
政府在该区块投入了大量人力物力，由20个商贸、休闲、生态大项目带动整个地区的发展，在自然风景之中又 添加了更多的人文风景。 借助浙江大学、中国美院和浙江工业大学等高等院校的集聚资源，之江转塘板块除了“之江文化创意园·凤凰 创意国际二期”、 “商务中心一期”等5个主体工程建设之外，还准备开工建设国际会议中心等6个大项目工程。 根据政府规划，将在5至8年内，把该区块打造为融特色化、国际化、品牌化于一体的“国际艺术新区”，营造 人与自然和谐共生的高品质生态示范区。
【策略-推广提案】深圳湾1号T7策略推广方案
深圳湾1号 T7整合推广策略方案道里广告（深圳）营销的角度：关于T7要解决三大问题价格高竞争大提前租++推广的目的：创造价值高阶，找到高度的价值认同构建顶级商办项目的价值逻辑找到客户奔赴排队的价值主张+如何构建？深圳湾1号——第一印象【顶级豪宅】光环太盛，影响力太大，商办价值被掩盖顶级豪宅≠超级城市综合体顶级豪宅超级城市综合体顶级商办我们的顶级商办是否具备让客户提前排队高价预租的价值？PART1深圳湾，价值的凸显情理之中的深圳，意料之外的深圳湾深圳被喻为“最像硅谷的城市”，正在参与全球价值链的重塑深圳的国际竞争力不断增强，全球知名度和影响力不断提高作为”丝路经济“桥头堡未来是全球企业面向亚太的集中竞技场和旗舰区深圳湾后海金融总部基地+深圳湾超级总部基地+高新总部基地“超级经济”+“超级城市”+“超级环境”+“超级成长”经历了深圳速度的罗湖时代，深圳精神的福田时代深圳未来30年群聚一个湾，进入深圳超级湾时代Tencent、华为、中兴、百度、阿里巴巴、华润、中铁南方、迈瑞、航天科技、中国海洋石油等总部或区域总部进入。
优酷土豆集团入驻阿里中心,联想国际总部筹建。
中信金融中心、地铁红树湾项目在建。
这里将汇集南中国顶级的潮汕帮、特区帮、深圳帮无论是资本运作还是迭变创新都是“超级大脑”马兴瑞书记深圳湾总部基地调研：未来不得了万科总裁郁亮拜访南山区领导：万科总部欲迁三大总部，同为超级特区，竞争不在当下在未来三大总部正在加快连成一线，重构深圳湾超级经济体PART2深圳湾1号，顶级项目的占位价值深圳湾1号已经具备顶级项目的社会影响力深圳湾的“1号”项目，也是其商办的价值背书PART3T7，垂直综合体+342M地标5大垂直体系创造垂直商务超级体验锥形条纹塔/多媒体巨幕墙 天际地标艺术美学多项国际超前办公配置 媲美总部企业体验3000㎡旗舰商业广场 定制化绿色街区接轨国际世界顶级酒店/公寓入驻 百年来福士传奇服务360°云端会所/顶楼停机坪 匹配至尊星级荣耀1号艺术+1号智慧+1号生态+1号定制+1号品味+深圳湾全球总部1号作品作为垂直综合体地标办公，湾区之内T7是当之无愧的商办1号作品世界湾区 超级总部经济体深圳湾1号 顶级项目背书湾区垂直综合体 1号作品？价值逻辑唯一的“深圳湾”全球总部基地经济唯一的“深圳湾1号”超级城市综合体唯一的“T7垂直综合体”超级商办地标我们的价值逻辑是“唯一”用T7划开世界顶级商务区的天际线“唯一性是客户预租的最根本动力唯一，解决了价高、排队、影响力等一系列问题”深圳湾超级总部常在，1号顶级商办作品再无定位：深圳湾全球总部1号作品找到商办的价值逻辑，解决了“我是谁？”价值主张？一个启示：索尼walkman：容量5G的MP3播放器——发明者苹果ipod：把1000首歌装进口袋——传播者创新科技告诉我们这产品是什么，而苹果告诉我们为什么需要它只有当我们决定了非买不可时“是什么”的问题才开始发挥作用？“为什么”必须深圳湾1号我们T7传播的价值主张，是奔赴关键竞争红海之中，再看脚下福田CBD新添15栋企业金融总部以平安金融中心为代表——中国智慧办公楼传播的是中国参与全球智力经济竞争的开端南山区以中洲SCC和卓越后海中心为代表中洲SCC——世界湾区·深圳航标传播的是中国一线旗舰企业参与国际竞争的湾区封面卓越后海中心——跨界新商务传播的是新时期企业参与市场竞争积极转型的方向我们的“唯一性”要根植于时代、城市、企业、用户、的价值重构既要担当“城市名片“作为世界级城市的世界级精神地标”又要解构“为什么一定要提前排队”参与预租时代城市企业价值重构用户产品01从全球化时代经济发展的DNA中找到价值重构的机会城市化、互联网+、跨界转型、转轨生态……一个以创造能力代替复制能力的新经济时代。
滨湖国际推广策略提案
第三阶段
6、物料： 、物料：
①、产品DM单： 产品 单 简单介绍项目（10月20） ②、产品楼书： 产品楼书： 详细介绍项目（10月20日） ③、人物形象楼书《圈子》： 人物形象楼书《圈子》 详解以后住在这么的都是些什么样的人，让目标群更有归属感（10月20日）
7、小众渠道：（ 月25日） 、小众渠道：（10月 日 ：（
第一阶段（重点）
1、新闻：（ 月5日） 、新闻：（7月 日 ：（ 主题： 主题：城市未来的生活方向
副标：峨眉全力打造城市名片——城东 媒体应用：《乐山晚报》、峨眉电视台新闻
2、新闻：（ 月10） 、新闻：（7月 ） ：（ 主题： 主题：峨眉城东规划国际论坛近日举行
副标：4国城市规划专家近日抵达峨眉 媒体应用：《乐山晚报》、峨眉电视台新闻
4、第四阶段 、
发布销售信息
阶段推广时间：07年11月中旬——12月初 阶段推广目的：发布蓄水已久的排号信息 阶段推广主题：滨湖国际社区·天鹅湖，VIP限量征集 阶段推广策略：描写“滨湖国际社区·天鹅湖”品质湖畔生活， 为VIP发放起到催化作用
第四阶段
阶段推广手段： 阶段推广手段：
1、开盘报版： 、开盘报版： 全城名流将相遇在一个伟大的时刻 *月*日，滨湖国际社区盛大开盘 2、灯杆挂箱：LOGO、定位语、广告语、分案名。 、灯杆挂箱： 3、户外大牌、车体、车亭：滨湖国际社区·天鹅湖，VIP限量征集（11月15日） 、户外大牌、车体、车亭： 4、开盘活动：大型宴会形式 、开盘活动： 5、现场道旗： 、现场道旗： ①、峨眉38万平首席山水国际社区（11月15日） ②、一湖，一界 6、围墙： 、围墙： ①、意境区景观围墙 ②、未开发区域喷绘围墙：“领居这座城”+“峨眉38万平首席山水国际社区” 7、管委会、电厂等小众渠道：直邮、在客户企业的内部刊物上、内部局域网上 发布广告等 8、物料（与第三阶段相同） 、
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精品课件
基于客群需求特点的项目独特卖点提炼
传播卖点确立
销售竞争力
核心卖点锁定：城市里的庭院洋房！
A：城市洋房的稀缺性突出，无论板块内、还是板块外，都具稀缺性 B：高附加值 +高赠送空间+可变可成长创新户型 C：跃层洋房、平层大宅、独立入户、立体庭院、露台等别墅化设计
我们的卖点落位
——卖城市里的别墅级生活 ——
产品卖点呈现出的“生活内涵”，是本案传播概念 重内容
精品课件
从产品本身特点出发，寻找项目独特USP（2）
产品设计创新点
当代 中国式居住美学
产品规划上独特卖点提炼
轴型对称法则·组院式布局·递进式 景观
精品课件
从产品本身特点出发，寻找项目独特USP（3）
产品设计创新点
高层产品户型：空中山景独院
A：2梯2户设计，营造极私密的居住体验 B：每户设置独立的入户前厅，空中实现独门 独户的居住体验
“在城市非传统别墅排屋区，营造“全家庭型·“可独居有精住的品型价·课值高件卖附点加”值”的 “类别墅式城市庭院洋房”产品，是本案
从目标客群购买特点，寻找项独特USP
精品课件
从目标客群的购买特点出发，寻找项目独特USP（1）
主力客群初步分析
A：分布：江东区为主，周边镇海、北仑及其它区县为辅，高新园区、高教园区；宁波老三区部分置换人群 B：年龄：35—45为主力的中青年富裕人群 C：职业：企业主、企业中高层管理层、企业金领及部分高教园区教师 D：动机：改善型自住为主要目的，部分投资目的兼顾，看重高新区板块的升值潜力
缺少成为区域价格标杆的外部支撑
板块外竞争
板块价值 宁波城市向东发展的核心板块之一，城市东部的门户 符合 宁波人买房喜欢选择“城东”方向的习惯性心理，
是项目的重要卖点
交通配套、政府规划是重要卖点 区域规划建设前景优越，价格上涨空间大，未来可居住性强
但与城东新城CBD板块比较，缺少足够的竞争价值
宁波洋房很多，但“城市洋房”很少 项目提出的“别墅化洋房”产品概念，填补了宁波核心城区的空白，
A：组院式私属景观庭院空间布局 B：泛会所设计空间，私属的内部奢华配套 C：架空层搭建交流空间 D：1梯2户、2梯2户的私秘进户方式
精品课件
从目标客群的购买特点出发，寻找项目独特USP（3）
主力客群需求特点
产品对应卖点支撑
向往别墅式居住享受，接受比普通公寓高的价格但 拒绝过高的支付成本，渴望“别墅生活与合理价格”的平衡产品
精品课件
从现有市场竞争环境下，寻找项目独特USP
精品课件
从现有市场竞争环境下，寻找项目独特USP（1）
板块内竞争
与蓝庭相比较， 共享区域发展前景，不具有唯一性！
难以拉升项目溢价空间
与皇冠花园相比较， 本案属区域内边缘地带，配套不具有优越性
难以支撑成为区域价格标杆的目的
与凤凰水岸、研发园2号地块相比较， 本案缺少一线水景，缺少外部环境价值拉升因素
板块，具有更大的未来价格上涨空间”
“对称式轴心庭院式” 景观居住空间布局，营造“私密性、尊贵性、仪式感很强”的
居住场所，匹配中高端客群心理
与区域内其它楼盘比较 “花园洋房”属于稀缺性产品，具有打造“区域标杆产品”的潜力
区域居住品质和形态的全面提升
泛会所、公共部位精装， 在宁波现有楼盘设计中，比较普遍，具有品质提升价值，但缺少独特性
精品课件
科学的广告！
好广告，简洁、清晰、有力
广告传播主题概念的演绎
产品是理性的，但消费者是感性的，他们需要的是一份心仪已久的生活
精品课件
客户只需 核心的一点
金地梅墟项目核心产品概念提炼成果
用一个概念， 让客户在 3 秒钟， 清楚了解 这是一个什么样的产品！
万渊归宗，只需一点
精品课件
将这些产品关键词放在一起：
B：购房追求面子和尊贵感，强调社区外在和细节的品位感
C：选择理性，看重户型的实用型和功能性，强调“高性价比、 高附加值”，强调内部空间的“奢适性”
D：强调私秘性、看重社区交流空间，注重社区内部配套
A：仪式感强的主入口景观大道，富有礼仪的尊贵感 B：精装修公共部位、双大堂设计等体现细节尊贵的设计
A：大面宽、全明采光户型 B：下沉庭院、私家庭院、空中露台、创新飘窗等赠送空间 C：2+1或3+1可变多功能户型设计 D：复式洋房、独立入户 E：电梯洋房，奢华质感
精品课件
从产品自身特点特点，寻找项目独特USP
精品课件
从产品本身特点出发，寻找项目独特USP（1）
产品设计创新点
场所精神的营造！——秩序感、仪式感、圈层标签的居住场所！
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精品课件
从产品本身特点出发，寻找项目独特USP（1）
产品设计创新点
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空中山景宽墅
城市第一居所新别墅
买的是别墅而非洋房
市场的稀缺性产品
卖城市别墅本质是卖稀缺， “电梯院墅”，匹配产品，
制造差异化高端形象， 感觉对味。
近郊型别墅式山景公寓
金地 梅墟项目到底卖什么？
基于项目卖点分析表！ 我们可以看到，本案主要的卖点可以概括为三个方面的传播概念
板块前景卖点！ 城东门户
户型创新卖点 内独栋
景观规划卖点 组院空间
好广告，最终是卖”独有的”价值，而非共有的！ ——组院内独栋——
是一种新的“城市别墅”产品，而非洋房！ 这是我们期望赋予金地项目的“品类概念”，也是可以独领宁波的“差异化卖点”落位
城市+组院
组院+内独栋
城市+内独栋
卖“城市庭院”的尊贵性
不卖洋房，卖“别墅”
借“城市别墅”的稀缺性
卖地段+卖景观
宁波洋房概念很多 必须制造新鲜感，必须提升产品
价值印象
精品课件
城市别墅， 是一种稀缺，巧妙嫁接“墅品”
概念，提升产品价值预期
品牌核心传播概念的卖点演绎体系（1）
—— 内独栋 ——
低层电梯院墅
生活的礼仪
金地宁波项目广告传播概念策略提报
2010.3
在信仰缺失的年代，珍视生活的崇高
每一份荣耀，都应有它专属的图腾
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在礼崩乐损的时代，珍视生命的礼仪
每一份荣耀，都应有它专属的勋章
精品课件
启：
一次 当代名仕 生活礼仪 的 复兴之路
精品课件
简单法则！
一切，从卖点开始。
产品买点提炼
在卖之前，先搞清楚，有啥可“卖” ？
【城东门户】 ＋ 【内独栋】＋ 【组院空间】 ＋【原创】
城东门户·原创·组院内独栋
主推价值线：产品核心差异化价值概念 辅推价值线二：金地品牌价值的体现，科学筑家的原创精神 辅推价值线一：区域价值属性定位，界定消费者区域选择性
精品课件
区域卖点+景观买点+户型买点
以“叠加”的产品概念，制造“复合稀缺价值”
精品课件
从产品本身特点出发，寻找项目独特USP（3）
产品设计创新点
高附加值的“组院空间”
D：外部组院——6个组团院落 E：内部组院——地下庭院+私家庭院+空中 庭院+精装庭院大堂 F：主入口会所式进入方式，内部私秘、静 谧 G：高附加值 赠送前庭后院、下沉庭院 H：佣人房、储藏间、大尺度等别墅化设计
独特“组院”的设计规划，暗合中国传统“庭院重 重”的“官邸”风范
精品课件
从产品本身特点出发，寻找项目独特USP（3）
产品设计创新点
平层“空中独院
I：1：1的大面宽空间，良好的采光通风性，提升 内部空间居住的舒适性
J：4、5层平层，电梯可直接到户 K：户户设置独立的入户庭院式玄关，强化私秘性， 具有别墅式的独立私秘感 L：空中庭院式露台
A：泛会所式景观体系设计；B：富有仪式感的主入口景观轴设计 C：私密性的BLOCK庭院设计；D：多级庭院空间设计，富有情趣性 E：宁波主城区内“宜居的城市庭院洋房”住区
我们的卖点落位
—— 卖户型+卖园林 ——
在区域内，“别墅化城市洋房”具有唯一性标杆价值！——建立区域“首个洋房类产品”的标杆地位！ 在区域外，“别墅化城市洋房”具有创新性标杆价值！——填补改善居住型家庭“城市别墅居住需求”！
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层层递进的组院式礼仪空间
A：“名仕们的礼仪之邸” 中国人自古为“礼仪之邦”，倡导“庭院深深，门 第礼仪”的居住情调，居所的“秩序感”！
建筑是生活的外衣！ 整个小区在景观规划“主入口社区景观门厅——中 央景观仪仗队——BLOCK组团院落——私家庭院----架空层”五级递进式入户模式！
营造极富“秩序感和礼仪感”的“居住场所感“， 以“建筑的秩序与礼仪感，象征当代中国名仕的生 活品位”
精品课件
从产品本身特点出发，寻找项目独特USP（2）
产品设计创新点
师法传统，标注当代！——对称、庭院空间内涵
A：对称与均衡！——以“T”型景观中轴对称布局， 强调均衡美感
B：秩序与递进！——4级递进的进入体系，富有秩 序感
C：私秘与静谧！——组院式BLOCK布局，人车分流， 形成静谧私秘的小组团生活空间
精品课件
一个理念！
广告是一门科学而不是艺术，真正决定消费者购买或不购买的是你的广告的内容，而不是它的形式。所以，广告必须 清楚的传递一种“产品独有的利益点，或者主张”！ ——克劳德·霍普金斯 《科学的广告》
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三个纬度下的项目独 特的USP发现之旅~！