项目总体规划

项目总体规划

高水平的规划设计， 是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。 很多畅销的优秀小区， 都 十分重视项目的策划与规划， 都通过深入的市场调查和项目调研， 平的规划师进行招标式的规划设计， 从多个方案中择优， 从几个方案中优选其中

的精华， 集 众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。任何规划方案，都不可能是十全十美的， 只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程， 才有可能出精品。 大量实例表明， 深入的市场 调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的 最重要因素。

在规划指导思想上， 不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社 会效益结合起来， 以营造最佳居住环境、 最好居住条件为中心， 使小区规划达到企业目标功

能、环境功能、社会功能的要求，建造出最合适人居住的达到以下目标的住区：

、总体构思

新世纪的居住小区应具有设计独特、布局合理、环境优美等特点，应是以人为中心，

高质量、 高品位的居住区。 随着经济的发展和社会整体文化和人们综合素质的不断提高， 层次的追求。主要表现在人们希望有独特风格、时代特征、和谐布局和有特色、高品位的居 住环境。

1、 小区设计必须树立“以人为本”的规划设计思想

小区应创造舒适、方便、亲和、安乐的施展人生才华的居住环境，充分满足现代人个性 多样化和生活品味多元化等多方面的需求，使人们产生一种归属感和自豪感。

2、 住宅小区规划设计应因地制宜，与周围环境协调融合

小区规划必须注意结合本城本地的特点，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风 格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区的住宅区规划因地制宜，与大环境结合，善于发 挥地段优势，使人工环境与自然环境相融合，能借景建住宅区则更为理想。

准确定位， 然后物色高水 1、 生态环境优秀的住区；

2、 山水景观优美的住区；

3、 功能质量优良的社区；

4、 人居文化上乘的住区；

5、 物质、精神可持续发展的住区。

们对于生活环境已不再仅仅满足于宽敞的住房、 良好的配套设施和充足的绿化， 而是有更高

住宅区还应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位。城市远郊、近郊的小区，

特别是主要为居民假日居住的小区（即所谓 5+2 模式 郊区度

假），则应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民在假日

住得舒适，玩得欢 心。

3、 小区设计应富有个性、特色突出

个性与特色对小区十分重要，即便是同一发展商开发的小区也应表现出不同的特色，不 应照搬、“克隆”。有的以浓郁的文化氛围为主题， 有的以山水园林为主题， 有的以生态环保 为主题，有的以健康体育为主题等。不但住区要表现特色，住区内住宅组团（群落、院落） 也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、 标志，尤其是大型住区。 如深圳一个名为 “四季花 园”的小区，就按不同季节花卉布置院落，并以花命名。即使是主题不突出的住区，在园林 设计、建筑造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。各具特色、五彩缤纷的住区，住 宅越多，必然是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。

广东不少优秀小区建设的实践表明，只有在总体构思上方向明确，思路清晰，定位精

确，才能获得好的规划设计。如，广州二沙岛住区的规划构思，是建成一个具有“绿、静、 美”特色， 拥有高雅文化艺术及体育娱乐设施的高尚花园式住宅区。为此， 层低密度的规划模式， 总建筑面积控制在 55 万平方米以内， 容积率仅 0.5，把大片空间留给 了大自然， 创造了优美的居住环境。 又如广州番禺丽江花园、 祈福新村和顺德碧桂园等优质 楼盘，在规划构思上充分利用

地理优势， 以新卫星城为设计概念， 尽量保留原来的天然景物， 并巧妙地构筑新的景观， 使人为、天然的美景与建筑艺术揉和一体。基于构思，发展商提出

以人为本， 住宅为人”、“人与环境， 住宅与环境的融合互补” 的原则， 要求住宅区具有 “社 区文化、会所配套、星级管理”三大功能，达到“优越的环境质量、完善的规划质量、优良 的建筑质量”要求。这一明确的规划指导思想保证了小区规划设计的高质量。

二、空间关系处理

1、 动与静的关系

动”，代表着生气、变化，给人以活泼感； “静”，象征着呆板、宁静、寂寞、固定，给 人以沉闷感。有静无动易呆，有动无静易烦；有静有动，动静相宜，得道而得体。住区空间 中包含的各种要素十分繁多，大体上分为静、动两类。属于景观的因素如建筑物、构筑物， 尤其是表面呆板、 不通透、不装饰、不富变化的， 且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等。

属于动的因素有流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流车流、霓虹灯的闪烁、玻璃幕墙 的幻影，还有欣欣向荣的草木花卉。这些绿色植物春荣冬枯，下日茂盛，枝叶摇曳，景色美5 天工作日在城内住， 2 天假日在

居住区选用了低

丽，极易引起人们对大自然的向往。动态景观是一种潇洒的景观资源，作为住区规划和管理

者要善于利用这种景观。同样，一个成功的小区，其空间不能知识建筑物的堆砌，而应归户

啊有适当的绿地和空间，既是人们活动的需要，也是人们观瞻的需要。

住区空间主要由以“静”为主的建筑物和构筑物构成，但作为一个完美的空间，a—J

- ”

动”的因素不可缺少。一条街道，一个广场，乃至一幢大厦不能只是“静”，没有“动”。以“静”

为主的场合下，要善于用“动”的因素调和其呆板的局面，冲破建筑物的凝固感，如引入流

水、设置喷泉、种植花卉等。山景、水面是重要的动态景观。一个住区有山有水，就要千方

百计地使其景观与山水相呼应，让美丽的山光水色溶入住区景观之中。在以“动” 为主的情

况下，要善于用“静”的因素丰富其单调的空间感，如在湖泊的远岸或水中建造一些不至压

景的、耐人寻味的建筑小景，如杭州西湖中的“三潭印月”

2、实与虚的关系

实者物也，虚者空也。高厦林立，建筑拥挤，举目一线天，给人以压抑感。只有实而无

虚，感到堵且闷；只有虚而无实，则空而独。虚实结合，相间有度，是空间美学的一个重要

概念。如北京的王府井、天津的劝业场、上海的南京路、广州的北京路和中山路交接处，均

为商业繁华街道，都是实多虚少，人如潮涌，车水马龙，使人感到热闹非凡。北京的天安门

广场、美国的华盛顿纪念塔所在地、英国的汉金广场，都是虚多实少，使人感到胸怀宽广，

豪迈向上，所衬托的建筑物，也感到威严庄重。同样，广州的中山纪念堂，虚实结合有度，

面对广场草地使人感到心情舒畅，面对纪念堂又感到高大威严。这是开阔的广场和威严的纪

念堂匹配有度的结果。因此，我们可以总结出一条原则：即文化性空间（如小区内的广场）

不宜过实，商业性空间（如小区内商铺区）不宜过虚。

3、建筑与环境的关系

建筑从本质上讲是人的空间，而且是人营造的艺术空间。它既有实用的一面，又有美观

的一面。如今有不少建筑设计者头脑中整天考虑的是建筑自身的创造，而对所创造的建筑与

其周围的环境是否协调却考虑多少，甚至无视环境，追求怪异，华而不实，结果只能是“独

树一帜”，与环境不协调。这种设计思想是不可取，它是破坏景观的根源。现在的建筑设计，

往往着眼于单体建筑的外观形象，至于建筑物与周围的还击的关系，反而视而不见。方案审

定时，也往往以单体外观形象为主，于是，单体建筑与环境脱节，群体或街景显得杂乱无章，

也就谈不上好的环境效益。建筑是特定环境中的建筑，应该是单体服从环境，先环境而后是

个体地进行设计，才能与环境协调，为环境增色。

根据多数建筑和园林设计师们的实践经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞