房地产企业投资信托融资策略
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议【摘要】房地产企业作为经济发展的重要组成部分，融资问题备受关注。
本文从引言、正文和结论三个部分展开讨论。
在引言中，介绍了房地产企业融资问题的背景、研究目的和研究意义。
在分析了房地产企业融资问题、常见融资方式、融资难点探讨，并提出了融资建议和风险提示。
在总结回顾了文章的主要内容，展望了未来发展趋势，并提出了建议实施的意见。
通过对房地产企业融资问题的深入分析与探讨，有助于更好地应对当前融资挑战，促进行业健康发展。
【关键词】房地产企业、融资问题、常见融资方式、融资难点、融资建议、风险提示、总结回顾、展望未来、建议实施1. 引言1.1 背景介绍房地产是一个经济领域的重要组成部分，对于一个国家或地区的经济发展至关重要。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场也日益繁荣。
而作为房地产市场的主体，房地产企业在发展过程中往往需要大量资金支持，尤其是在项目规模较大、周期较长的情况下，必须通过融资方式来满足资金需求。
房地产企业融资问题一直备受关注，其涉及到企业未来发展的关键问题。
在当前金融环境下，融资途径和方式多样化，但同样也存在着种种挑战和难点。
对房地产企业融资问题进行深入研究，探讨其难点并提出解决建议，对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。
本文旨在探讨房地产企业融资问题及建议，希望通过对该问题的分析，为房地产企业的融资提供一些启示和参考，推动房地产市场的良性发展。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨当前房地产企业在融资过程中面临的种种问题，及时发现并解决融资困难的原因，为房地产企业的可持续发展提供有效的解决方案。
通过对融资方式、融资难点的分析，以及对风险提示和建议的探讨，旨在全面了解房地产企业融资问题的本质，为有关企业提供科学合理的融资建议，帮助其更好地应对风险挑战，实现稳健增长。
本研究将对未来房地产企业的发展趋势和融资环境进行展望，为相关企业提供可行的发展和融资策略，助力行业的持续健康发展。
房地产开发企业的融资策略及操作
华润置地是一家在中国市场具有较高知名度的房地产开发商，其融资策略以银行贷款、债券发行和股权融资为主。该公司在融资过程中注重风险管理，通过多种渠道筹集资金，以保证企业财务稳健发展。
跨国企业在中国市场的融资策略案例
未来趋势与挑战
05
行业整合加速
多元化发展
调控政策不断
中国房地产市场的发展趋势
THANKS
感谢观看
将房地产资产证券化，以获得较低成本的资金。
与租赁公司合作，将房地产资产出租给承租人使用，以获得长期稳定的租金收入。
融资策略案例分析
04
绿地控股
绿地控股是一家在上海证券交易所上市的综合性房地产开发商，其融资策略主要包括股票发行、银行贷款和债券发行。该公司通过这些渠道筹集了大量资金，用于扩大开发规模和提高产品质量。
通过发行资产证券化产品，将资产变现，为企业提供低成本的资金来源。
资产证券化
通过私募基金、发行股票等方式进行股权融资，降低资产负债率，优化企业财务结构。
股权融资
借助互联网金融平台，实现P2P、众筹等新型融资方式，降低融资门槛和成本。
互联网融资
通过海外发债、并购等方式，利用外资降低融资成本和汇率风险。
海外融资
融资特点
合理的融资策略可以降低企业的财务风险，避免资金链断裂。
降低财务风险
通过融资策略，可以将资金用在最需要的地方，提高资金使用效率。
提高资金使用效率
合理的融资策略可以支持企业的发展，推动企业不断壮大。
支持企业2
03
制定融资方案
根据企业实际情况和融资目标，制定不同的融资方案，包括债务融资、股权融资、资产证券化等。
制定风险控制措施
针对不同风险制定相应的风险控制措施，如分散投资、选择稳健的金融产品、建立应急储备金等。
房地产投融资的风险和对策
房地产投融资的风险和对策近年来，随着经济的不断发展，我国房地产企业在不断地寻求转型，将多领域和正规化作为总体转型的目标，但是房地产行业的投资和融资活动在很大程度上影响着房地产行业的发展和房地产企业的运行状况。
一般来讲，房地产企业良好的投资和融资行为，能够使房地产企业拥有充足的资金，促使房地产企业更好地开展经营活动，并且还会对周边地区的发展起到良好的带动作用[1]。
换句话说，房地产行业的投资和融资行为直接关系着房地产行业的整体发展水平。
但是，现阶段房地产行业的投资和融资风险问题突出，使得房地产行业的发展在一定程度上受到了影响。
基于这种状况，房地产行业和企业应该采取相应的措施，推动房地产行业和企业走上可持续发展的道路。
一、房地产的投资风险（一）周期性的风险房地产投资首先要考虑的是周期性风险，举个例子来讲，崛起的万通中心、现代城、万科城等，其崛起的原因和周期性风险密不可分，比如在日本、美国等国家出现的次贷危机等，都伴随着都周期性跳楼风险问题的出现。
房地产行业本身是一个风险系数比较高的行业，这是因为其投资和收益周期比较长，这意味着房地产盲目的投资会有很高的风险。
我国房地产行业周期性风险出现的原因是房地产行业呈现出了明显的周期性波动。
房地产周期性波动的规律，可以通过三个指标来表现出来，即房地产销售额增长、销售面积增长和投资额增长。
根据对房地产投资风险周期性波动的相关资料研究表明，我国房地产行业从1984年开始出现了三个发展时期和四个低估时期，这在很大程度上说明了房地产行业带有周期性风险。
（二）政策性风险房地产行业的政策性风险主要表现在两个方面，一方面是经济体制改革的风险。
经济体制改革的风险是通过经济体制来对整个房地产行业产生影响的，通常经济体制决定着国家的未来经济发展方向，一旦国家对经济体制进行了改革，那么相应的房地产行业也会受到影响。
另一方面是土地使用制度改革的风险。
土地使用制度的改革会对整个房地产行业的成本产生很大的影响。
房地产项目主要融资方式
房地产项目主要融资方式在房地产行业中，融资是项目开发和运营的关键环节。
房地产开发商通常需要大量的资金来购买土地、进行建筑和装修，并最终销售或租赁房产。
因此，了解和掌握房地产项目主要的融资方式对于开发商和投资者来说至关重要。
本文将介绍几种常见的房地产项目融资方式。
1.债务融资债务融资是一种常见的房地产项目融资方式。
这种方式涉及开发商从银行或其他金融机构获得贷款，用于购买土地、建设物业以及其他相关费用。
债务融资的主要优势是可以将开发商自有资金用于其他方面，例如市场宣传和运营成本。
然而，债务融资存在一定风险，如利率风险和偿还压力，因此，开发商需要仔细评估自身的偿债能力和项目的可行性。
2.股权融资股权融资是指开发商将房地产项目的股份出售给投资者，以换取资金的方式。
通过股权融资，开发商可以获取更多的资金来支持项目的开发和运营。
与债务融资相比，股权融资分担了一部分风险，因为投资者承担了资金损失的一部分责任。
然而，这种方式可能导致开发商失去对项目的一些控制权，并可能涉及到股东间的权益分配问题。
3.合作开发合作开发是一种常见的房地产项目融资方式，通常涉及到开发商与土地所有者或其他投资者之间的合作。
在这种情况下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的开发和销售。
双方可以共享投资和利润，并减少一些融资的压力。
然而，合作开发也需要考虑到合作合同和责任分担等法律问题。
4.预售/预租预售和预租是房地产项目融资中常用的策略。
通过在项目建设过程中提前销售或出租部分物业，开发商可以获得资金来支持后续的建设和运营。
预售和预租不仅能够提供流动资金，还可以为项目带来稳定的现金流。
然而，这种预售和预租的方式需要开发商具备足够的市场影响力和销售能力。
5.信托融资信托融资是指开发商将房地产项目的所有权转移到信托公司名下，并发行信托受益权进行融资。
这种方式可以提供较多的灵活性和低风险，因为投资者的回报主要依赖于项目的现金流。
信托融资还可以将投资分散到多个房地产项目中，降低个别项目的风险。
【房地产信托融资模式专题】权益模式
【房地产信托融资模式专题】权益模式2013-08-29券商资产管理业…（一）基本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益（基础资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控），与信托公司合作，通常常用“权益转让附加回购”等方式，从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。
在房地产企业的信托融资实践中，一般会运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。
其基本操作模式见图10：（二）案例：A+C特定收益权投资集合资金信托计划1.背景1) A公司“凤凰岛综合项目”背景A公司的股东为B公司，B公司于2004年创办并从事房地产开发业务，具有房地产开发二级资质。
蓝岛凤凰岛综合项目所在的蓝岛区是丁市重点区域，交通便利，风景宜人。
“蓝岛凤凰岛综合项目”位于丁市经济技术开发区的核心商业区与旅游区联接地带，分为住宅和商业两部分。
其中住宅部分土地评估价格为人民币55,000万元，商业部分土地评估价值为52,000万元。
2) C公司“温泉住宅项目”背景C 公司主要经营业务为房地产开发等。
温泉住宅项目地段属海洋温湿性气候，地热资源得天独厚。
该项目土地评估价值为人民币20,536 万元。
A 公司持有的“蓝岛凤凰岛综合项目”和C 公司持有的“梁平温泉住宅项目”资金紧张，需要融资。
2.T 信托—A+C 特定资产收益权投资集合资金信托计划1）信托计划简介（参见表8）表8：T 信托—A+C 特定资产收益权投资集合资金信托计划简要信息表2）交易结构图（参见图11）3.启示1) 对项目公司而言，信托计划的设计具备一定优势：（1）通过转让自有项目的开发收益权进行融资，即以未来的收益权为标的进行融资来保证现在的项目顺利开发，从而解决了现有的资金短缺。
（2）虽然已经卖出了开发收益权，但是通过股权和债权这两种方式认购了信托计划的次级受益权，保障了在项目开发完成并产生更多收益的同时，自身也还可以享受收益分配。
2) 对普通投资者而言，多重手段保证了项目的风险控制：（1）项目公司将土地使用权抵押给T 信托公司，评估价值为127,511 万元。
房地产企业的融资方式
房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。
但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产托等多种融资方式。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。
它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。
前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。
债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。
这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。
而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
完善我国房地产企业融资的策略
很高。在我 国只有少数超大规模 的房地产企业具备这样的条件与实 力。 相对于在证券市场首发融 资（Ｐ Ｒ ＩＳ）买壳上市与房地产基 ＩＯ、 ＥＴ ， 金（ 私募 ） 的要求略低 ， 中等规模 的房地 产企 业可以采用这些融资方 式， 只要房地产企业拥有一定的资产规模、 目具备较强的盈利能力 项 或拥有可 以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来 ０ 引 言 讲， 由于 自身规模 的局限性 ， 只能通过信托等方式进行融 资。 作 为经营风险程度本身就比较高的行业 ， 房地产企业 ， 其资金结 当然 除 了以 上 的融 资 方式 ， 地 产 企 业还 可 以通 过 联合 开 发 、 房 项 构中债务 比率过高会带来很大的财务风 险，于企业的持续稳定的发 目融资 、 房地产证券化等方式进行融资 ， 这里不再一一进行论述了。 展十分不利。 因此 ， 房地产 企业有必要重新审视其现行融资方式， 以 ３ 完善 房 地 产 企 业 的信 息披 露 提 高 企 业 融资 效 率 期在当前 的经济环境下保持生存能力谋 求发展潜力。 融资成本是影响融 资效率的重要因素 ，对于我国房地产企业而 １房地产企业融资的特点 言， 当前其 资金来源普遍是银行贷款 ， 房地产企业在 获得银行等金融 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征 ，其资金 机构 的债务融资时， 通常面临着 “ 信贷配给 ” 问题 ， 主要原 因是两者之 运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有 ： 间存在着信息非均衡。解决该问题 的关键是完善企业 的信息披露制 １１开发资金需求量大， ． 对外源性融资依赖性高 房地产业的资 度 ， 以增加房地产企业信 用风 险的透明度 。 这是防止房地产企业逆 向 本密集性决定 了开发一个房地产项 目动辄数亿 ， 甚至数十亿， 仅仅依 选择和道德风险行 为以及建立信 用市场公正、公开 以及公平竞争的 靠企 业 自有 资 金 ， 不 可 能完 成 项 目开 发 的 ， 地 产 开 发 商 必 须 通过 关键。 是 房 而要做到这一点 ， 就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的 各种 手 段 进 行 外源 性 融 资 。 今 后 的 发展 趋 势 看 ， 国房 地 产 单 纯依 条 件 下 充 分 公开 自己的 信 用 及相 关信 息 ， 强 企 业 信 息 的透 明度 ， 从 我 增 以 赖 银 行 信 贷 的局 面 会 有 所 缓和 ， 外部 融 资 比例 不减 ， 是 在 结构 上 利于消除银行 与房地产企业 之间的信息非均衡 。房地产企业要取得 但 只 多 元化 。 社会各界的信任与支持 ， 顺利获得贷款 ， 信用是决定 因素。房地产企 １ 资金周转慢 ， ． ２ 投资回收期长 因为房地产开发受土地投 资市 业一方面要规范和完善企业财务规章制度 ， 定期提供全面、 准确 的财 场、 综合 开发市场、 建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市 务信息 ， 做到规范发展 ， 产权 清晰 ， 提高 自身资信等级 ， 创造条件使企 场的制约 ， 房地产 从开 发到交付 使用， 其生产周期短 则一年 ， 长则数 业 在 硬 件 上 更 多地 符 合 银 行 贷款 条件 ； 一 方面 ， 地 产 企 业经 营者 另 房 年， 才能进入流通和消 费领域 ， 因此投资 回收期较长 ， 如果靠分期收 要加强金融法规 的学 习， 充分尊重银行 的债权 ， 真正在社会上树立起 款或 出租 获得 租 金 收 回 投 资则 所 需 时 间 更 长 。 守 信 用 、 履 约 的 良好 形 象 。 重 １３投 资风险较大 因为房地产开发 占用资金多 ，资金周期长 ， ． ４ 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 其投资风险也较大 ， 主要表现 为流动性风 险、 通货膨胀风 险、 经营风 我国房地产企业融资方式有 限，资金来源主要是内部积累 以及 险等。 银行信贷， 但是房地产企业与银行之间存在较大的信息 不对称， 再加 １４房地产资金的增值性 由于土地资源的稀缺性、 ． 房地产 的不 之房地产企业 高资本、 高风险 的特征 ， 企业融资成本较高 ， 向 影Ⅱ 企业 可替代性等特点而使得房地产具有保值、 增值的优点。 随着 经济发展 融资效率， 因此 ， 优化企业资本结构 ， 提高房地产企业融 资效率 ， 就要 和人 民生活水平 的提高 ， 房地产的需要也不断增大 ， 造成一定 时间和 发展多样 化的融资渠道 ，以灵活 的方式给予房地产企业更多的选择 特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格 呈上扬趋 空 间 。 除 此而 外 ， 元化 的 融 资 方式 有 利 于 资 金优 化 配 置 ， 高 资 金 多 提 势 ， 地 产 资 金 的增 值 性 也 愈 发 明显 。 房 的使用效率 ， 而降低企业的资本成本。 从 １５ 资 金运 作 受 地域 影 响 大 房 地 产 属于 不 动 产 ， 生 产 、 通 ． 其 流 改变以贷款为主的传统 债权融资方式 ， 培养 和健 全商业票据和 和消费都要在 同一地域才能完成 ，加上房地产的购买者或投资者往 企业债券 等债权 融资市场 ， 如票据融资 ， 使资金流转加快 ， 少 了企 减 往受国籍 、 市户 口等的限制， 城 使得房地产 的流通和消费有一定的地 业资金占用 ， 通过背书转让就可完成结算 ， 在资金紧张时 ， 可以通过 域性 ， 从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 票据贴现取 得资金 ： 如通过企 业集 团内部融资 ， 活调 剂子公 司 再 灵 １６土地和房产 的抵押是重要 条件 房地产 属于 不动产 ， ． 它附着 之间的资金余缺 ， 高 了企业 内部 资金的利用效率 ， 提 节省 了财务 费 于特定 的地块。土地 是稀缺性资源 ， 随着经 济的发展 ， 对土地的需求 用 。 力 发 展 融 资租 赁 和 项 目融 资 等 不 需在 资产 负债 表 中反 映 也 不 大 不 断 增加 ， 地产 的价 值 随 之增 大 ， 房 土地 和 房 产 的 抵押 成 为金 融 机 构 影响企业 资信状 况的表外融 资方式。融资租赁 的实质是转移与资产
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
浅谈我国房地产企业中的信托融资
三 、 ＥＴ 在 我 国的 发 展 机 遇 Ｒ Ｉｓ 首先 ， 目前我 国正处 于“ 十二五规 划 ” 时期 ， 十 二五规划 ” “ 中
关 于推 进城 镇化建设 的部分明确指 出“ 要把 符合 落户条件 的农业
转 移人 口逐步转为城镇居民作为推进城镇 化 的重要 任务 ” “ ， 加大 保 障性 安居工程建设 力度”等 。在城镇化进程 中首先要解 决的 问 题 便 是 居 民 住 房 问 题 ， 为 房 地 产 业 的发 展 提 供 了一 个 好 的 时 机 。 这 土 地和资金是 房地产开发 的两大命脉 ， 资金是 土地之外 的影响房 地 产 开 发 的 最重 要 的 因 素 。 因 此 ， 地 产 市 场 的发 展 为 Ｒ Ｉｓ 房 ＥＴ 成 长 提供保 障。 其 次 ， ＥＴ 具 有 收 益 回 报 稳 定 、 通 性 好 、 现 能 力 强 等 优 Ｒ Ｉｓ 流 变 点， 吸引 了一些有 规模 庞大 的投 资需 求 的机构 投资 者 ， 如保 险公 司、 社保 基金 、 企业年金 、 银行基 金和养老基金等。 再次 ， 民收入水平 提高 ，０ ９年城镇 居 民人均 收入 水平 达 居 ２０ 到 １ １４６ ， 村 居 民 人 均 收 入 达 到 ５ １ ． ， 别 比 １９ ７７ ． 农 ５ ５ ３１ 分 ７ ９９年增 加 了 １３ １３ 。居 民收入水 平提 高必 然 引致投 资 的需要 ， ９ ％、３ ％ 由于 多数人缺乏专业 的投 资理财 知识 ， Ｒ Ｉｓ 而 ＥＴ 提供 的专业 化投资 管 理服务 以及高度透 明的管理 、 严格的监管 ， 极大满足 了公众对投 资
房地产信托融资模式
浅析房地产信托融资模式摘要：多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识，而房地产信托融资作为重要的渠道之一，有着自己独特的模式和适用范围。
本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述，以期对房地产信托融资进行浅析。
关键词：融资渠道；权益融资；股权信托模式；财务信托随着国家对高房价的抑制，出台众多调控政策，剔除投机行为，确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产。
国家着重从金融方面控制，促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性。
加强企业融资能力，拓展项目融资渠道，保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题。
1.房地产融资渠道概述对于房地产企业而言，其融资渠道主要包括内源融资和外源融资。
其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金。
当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金需求时，就需要来自外部的资金，即外源融资。
房地产信托作为外源融资的重要渠道之一，目前已经得到快速发展，并有进一步扩大服务范围的趋势。
2.房地产信托“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”，直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板，已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①。
正是在此背景下，越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性，开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度。
2.1房地产信托定义从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②。
图1房地产信托融资结构图2.2房地产信托债务融资房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业（比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等）向信托投资公司贷款，形式和商业银行贷款基本相同。
关于房地产企业信托融资模式问题的思考
CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献,现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。
然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价,在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。
在此背景下，信托融资为一种新的融资房地产企业的睐。
文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当俞我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的一定的启发和参关键词：房地产企业；信托融资；融资模式-、房地产信托融资概述信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为"简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品,为企业募集其所需的资金。
信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。
一般来说,企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关行找信托公司。
信托融资具有发行、、可控、适合中小房地产企业等优点。
众所知，房地产企业是资金集型企业，房地产企业的开发项目资、开发、资金投资等特点。
所以，对资金需：的房地产企业来说，可企业自资金发，房地产企业要对融资。
，和地方为理房地产，对房地产行业一新的，对行贷款投向的管。
金融的种融资式受到的管，房地产企业融资。
E，的行发贷融资，其种融资模式，信托融资其的融资特点为房地产企业融资的一种选择。
二、房地产信托融资模式的主要类型分析益信托计的2019信托业务数据显示，房地产信托融资集的资金模是所信托业模的，可，尽管“资管新规”，家要打破刚性兑付，信托业受到不小的挑战的环境下,信托融资手段依是不少房地产企业筹集资金的选择。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
四种房地产信托融资模式解析
四种房地产信托融资模式解析其实，基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
如图一所示。
点击看下一页2、优势和劣势（图二）优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。
劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
如图三所示。
2、优势和劣势（图四）优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。
财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。
信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
房地产投资的资金来源与融资方式
房地产投资的资金来源与融资方式房地产投资是一项需要巨额资金支持的行业，资金来源和融资方式对于项目的成功与否起着至关重要的作用。
本文将探讨房地产投资的资金来源以及常见的融资方式，旨在帮助投资者更好地理解和应用。
一、资金来源1.自有资金自有资金是指投资者自身的资金储备，如个人储蓄、股票、债券等。
投资者可以通过自身资金进行房地产投资，这一方式具有灵活性和独立性，不需支付高额的利息和费用。
然而，对于普通投资者来说，自有资金往往难以满足大规模的房地产投资需求。
2.合作伙伴寻找合适的合作伙伴是一种常见的资金来源方式。
投资者可以与其他人或企业合作，共同出资进行房地产投资项目。
这样做既可以分担投资风险，又能够减轻个人的经济压力。
合作伙伴可为投资者提供专业知识、丰富经验和更广泛的人脉资源，有助于项目的成功实施。
3.银行贷款银行贷款是房地产投资中最常见的融资方式之一。
投资者可以向银行申请贷款，以资金支持投资项目。
银行根据投资者的信用状况、项目的可行性和抵押物等因素来判断贷款的额度和利率。
贷款的优势在于可以迅速获得大额资金，但需要承担相应的利息和还款责任。
4.债券发行债券发行是指发行公司债券或企业债券来筹集资金。
投资者购买债券后，即成为债权人，享有固定的利息和债券到期时的本金回收。
房地产开发公司常常通过发行债券来融资，这是一种相对稳定的融资方式，但对于投资者而言，债券市场的风险需要谨慎评估。
5.基金投资房地产基金是一种以集合资金为基础，专门用于投资房地产项目的投资工具。
投资者可以购买房地产基金的份额来参与投资，享受基金投资收益。
房地产基金专业化程度高，有专业的基金管理团队进行风险评估和投资决策，相比于个人投资更加安全可靠。
二、融资方式1.股权融资股权融资是指将部分或全部企业股权出售给投资者，获取资金的方式。
在房地产投资领域，一些房地产开发企业通过发行股票或私募股权的方式进行融资。
投资者购买公司股权后，成为公司的股东之一，分享项目收益和决策权。
房地产行业投融资新策略探讨
资金总额 ， 新 增房地产信托 资金规模比较 小 ， 对 房地产行 业资
金支撑力度就会非常有限。
三、 房 地产 投 融 资 模 式 的选 择 １ 、 房 地 产 融 资模 式的 选 择
（ １ ） 有价证券形态模式 。投 资人对项 目的投 资由原来的掌
握无权直接转化为拥有股权 的证券形式。这样既可以细分房地 产 的总价值 ， 还 可以在保证产权归属 的情况 下使 得房地产资金 经营更专业化 、 规范化 。运用证券的形态 ， 房地产行业可 以运用 大 量的比较闲散且量 小的资金 ， 加快企业 资金回拢 、 满足 企业 资金的需求 。与此同时可以吸 引小投资者的投资 ， 改 变融资格
策环境下 ， 房地产急速投资活动受到限制 。同时 ， 房地产贷款增 幅 的下降直接影响房地产开发的规模和项 目完工速度。受到我 国房地产调控 政策 、 银行信贷收 紧等影响 ， 房地产开 发投 资资
由于银行信贷的亲周期性 ， 经 济顺周期时银 行等主流金融 机构 会出现群体性 多贷现 象 ，而房地 产信托 由于资金成 本较 高， 缺少发展的主流空 间； 在逆周期时期 ， 主 流金 融机 构则出现 群体性拒贷现象 ， 房 地产信托作 为房地 产开 发投 资资金来源之
现阶段 ， 我 国的金融市场体 系仍然不够健 全 ， 市场上 还会 出现 资金供给不平衡等问题 ， 从而导致 房地产投 融资成本的增 加， 有的企业甚至还 会出现 资金匮乏 、 资金断裂 ， 直接影响项 目 进程 。金融市场不健全还体现在房地产项 目仍无法满足市场的
境 。本 文从 房 地 产投 融 资过 程 中的 问题 以及 授 融 资 环境 特 征 出 发， 分 析 房 地 产 投 融 资模 式 ， 在投 融资模式 的选择上 寻找新 的 投融资策略， 解 决 房 地 产行 业资 金 短 缺 这 一难 题 。
当前房地产企业的融资困境及融资方式选择
资额与标 的物 业价值 成正 比 ，期限 长 ， 租
金 支付方 式较灵 活。 ７、 外 融 资 境
、
房 地 产 企 业 的 融 资 渠 道
境外 融资包 括房 地产 企业 海外 上 市、 海外发 债 ， 以及 与外资基 金合 作 等。境 外 融资对 房地产 企 业实力 的要 求较高 ， 资 融 成本也 较高。 二、 当前 房地产企 业的融 资困境 １ 银 行贷款难度 大 、 、 规模 紧 自去 年 １ １月 开 始 ， 央 行 连 续 九 次 提 高存 款准备 金 率，并扩 大准 备金 范 围， 大 型 金 融机 构 的 法 定 存 款 准 备 金 率 已从 １ ％升 至 ２ ． 的历 史高位 。货 币 的流 动 ７ １％ ５
通 市场不健 全 ， 券评 级 的准确 性也存 在 债 问题 。此 外 ， 发债 融资 对筹 资企 业 的要求 较高 ， 中小 型房 地产企 业很难 涉足 。 今年 ６月 ， 家发 改 委发 布 了《 国 关于 利 用债 券 融 资支 持保 障性住 房 建 设有 关 问题 的通 知》 ，表 明政 府 支持和 鼓励 发行 债券 进行保 障性住 房项 目融资。 ４ 监 管 措 施 频 频 出 台 ， 地 产 信 托 业 、 房
的 主 要 问题 。
一
是 企业将 商业 物业 出售给金 融 租赁公 司， 同时 回租 并定 期支付 租金 ， 赁期满 后 回 租 购该 物业 的一种 融资方 式。售后 回租 的融
信托 融资 额近 ２ ０ Ｏ ０亿元 。然 而去年 年 底 以来 ， 随着监 管层规 范房地 产信 托 业务 措 施的 频频 出台 ，地 产信托 业 务开始 趋 紧。 信托公 司在选 择合 作伙伴 时 ， 设置 更 高 将 的 门槛 ， 拥有 优质 项 目资 源 的大 中型房 企 将 受到 信托 公 司 的青 睐 ， 时 ， 同 信托 融 资
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议房地产企业在发展过程中，往往需要面临融资问题。
由于房地产项目投资大、资金回笼周期长的特点，企业往往需要通过融资来支持项目的开发和运营。
融资过程中面临着各种挑战和难题。
本文将从房地产企业融资的现状和问题出发，结合实际案例，提出相关建议，希望对相关从业人员有所帮助。
一、房地产企业融资的现状和难题1. 资金需求大、融资成本高房地产开发项目需要大量的资金投入，包括土地购置、建设施工、装修设计等方面的费用。
由于涉及的资金规模大，而且项目周期长，融资成本通常较高，包括贷款利息、股权融资成本等方面的费用。
2. 融资渠道有限、风险高传统的房地产企业融资渠道主要包括银行贷款、信托融资、债券发行等方式。
随着金融监管政策的收紧，这些传统融资渠道也越来越难以获取。
房地产行业的周期性波动性大，市场风险和政策风险也增加了企业的融资难度。
3. 企业信用和资产质量受限由于房地产行业的特殊性，很多房地产企业的负债率较高，资产负债表上的资产质量也受到了一定的影响。
这使得企业在融资过程中面临信用受限、贷款额度不足等问题，进一步加大了企业的融资难度。
1. 多元化融资渠道房地产企业在融资过程中，应该积极探索多元化的融资渠道，包括但不限于信托融资、私募债融资、股权融资等方式。
企业还可以通过与金融机构合作，发行房地产ABS产品，拓宽融资渠道，分散融资风险。
房地产企业应该通过优化企业财务结构，提高资产质量和盈利能力，增强企业的信用水平。
企业也可以通过与政府合作参与保障房等社会责任项目，在提高企业社会形象的也可以获得相应的政策支持和债务担保。
3. 合理规划融资结构房地产企业在融资过程中，应该合理规划融资结构，均衡利用不同的融资工具，灵活组合不同的融资方式，降低融资成本，减少融资风险。
企业也应该谨慎考虑融资用途和融资周期，确保融资资金的有效利用。
4. 加强与金融机构的合作房地产企业应该加强与金融机构的合作，建立长期稳定的合作关系。
房地产企业融资渠道分析
房地产企业融资渠道分析房地产企业一般会选择多种融资渠道来获取资金，以满足其项目开发、运营和扩张的需求。
以下将对房地产企业常用的融资渠道进行分析。
1. 银行贷款：银行贷款是房地产企业最常见的融资渠道之一。
通过向银行申请贷款，房地产企业可以获得相对较为稳定和长期的资金支持。
银行贷款一般会要求房地产企业提供抵押物作为担保，并根据企业的信用状况和还款能力来确定贷款额度和利率。
不过，银行贷款的利率较高，而且申请过程相对繁琐，需要提供大量的财务和项目资料。
2. 债券发行：房地产企业可以通过债券市场融资。
债券发行可以分为公司债和可转债两种形式。
公司债是房地产企业发行给机构和个人的固定收益债券，通常具有较长的债券期限，投资者可以通过购买债券获得固定利息和本金。
可转债是一种结合债券和股票的金融工具，房地产企业发行的可转债可以在一定条件下转换为公司股票。
债券发行可以通过公开招标、协议发行等方式进行。
3. 股权融资：房地产企业可以通过发行股票或向投资者出售股权来融资。
股权融资可以分为公开发行和私募股权两种方式。
公开发行是通过证券交易所向公众出售股票，房地产企业可以通过IPO（首次公开发行）或再融资等方式进行。
私募股权融资则是通过向特定的投资者出售股权来融资，通常包括私募基金、风险投资等。
股权融资能够为房地产企业提供大额的资金支持，但也会带来相应的股权稀释和股东权益分配问题。
4. 房地产信托：房地产信托是一种以房地产资产作为信托财产，通过信托公司的运作向投资者融资的方式。
房地产信托可以通过发行不同类型的信托产品来吸引投资者，包括资本保障类信托、固定收益类信托、股权类信托等。
房地产信托一般会将房地产项目的收益通过信托分配给投资者，提供相对稳定的投资回报率。
5. 私募债：私募债是指非公开发行的债券，发行对象主要为机构投资者。
房地产企业可以通过发行私募债来获得更为灵活和定制化的融资方案。
私募债的发行方通常会根据债务人的信用状况和债务项目的风险程度来确定债券利率和期限。
房地产开发项目融资策略[5篇范文]
![房地产开发项目融资策略[5篇范文]](https://img.taocdn.com/s3/m/931f2eb5710abb68a98271fe910ef12d2af9a936.png)
房地产开发项目融资策略[5篇范文]一、引言房地产开发项目融资策略是指在房地产开发过程中，根据项目特点、市场环境、政策法规等因素，选择合适的融资方式、融资渠道和融资工具，以实现项目资金的筹集、管理和使用的高效和安全。
本文将分析五种常用的房地产开发项目融资策略，以供参考。
二、五种房地产开发项目融资策略1. 银行贷款银行贷款是房地产开发项目中最为常见的融资方式。
开发商可以通过向银行申请开发贷款、流动资金贷款等，以获取项目所需的资金。
银行贷款的优点在于利率相对较低，还款期限较长，且融资程序相对简单。
然而，银行贷款也存在一定的风险，如贷款利率波动、还款压力等。
2. 股权融资股权融资是指开发商通过向投资者出售项目股份，获取项目资金的融资方式。
股权融资的优点在于融资过程中无需支付利息，且融资额度较大。
然而，股权融资也可能导致项目控制权变更，增加股东间的纠纷风险。
3. 债券融资债券融资是指开发商通过发行债券的方式，向债券购买者筹集项目资金。
债券融资的优点在于融资额度较大，融资成本相对较低，且不影响项目控制权。
但债券融资也存在一定的风险，如债券利率波动、偿债压力等。
4. 预售款预售款是指开发商在房屋尚未竣工时，通过销售房屋的方式提前获取项目资金。
预售款的优点在于融资速度快，减少融资成本，且无需支付利息。
然而，预售款也存在一定风险，如房屋销售不畅、购房者维权等。
5. 房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金（REITs）是一种专门投资于房地产的融资工具。
开发商可以通过设立REITs，将项目资产打包上市，从而筹集项目资金。
REITs的优点在于融资额度较大，融资成本较低，且不影响项目控制权。
但REITs也存在一定的风险，如市场波动、税收政策变化等。
三、结论在房地产开发项目中，选择合适的融资策略对于项目的成功至关重要。
开发商应根据项目特点、市场环境、政策法规等因素，综合考虑各种融资方式的优缺点，制定出合理的融资策略。