营改增后房地产企业会计处理

合集下载
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

营改增后房地产企业会计处理

一、开发阶段,归集开发成本

1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等

借:开发成本(按XX项目、成本对象进行明细核算)——土地征用及拆迁补偿费

贷:银行存款等科目

2、发生开发成本

借:开发成本(XX项目、成本对象)

——前期工程费

——基础设施费

——建筑安装工程费

——公共配套设施

——借款费用(或列开发间接费用,借款费用不能抵进项)

借:开发间接费用

借:应交税费—应交增值税(进项税金)

贷:银行存款等科目

说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。

借:开发成本—XX项目(对象) ——XX

贷:银行存款(应付账款)

不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配。

成本分配的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议:建筑面积。

二、预售阶段,取得预售收入

1、未完工收到预收款

借:银行存款等

贷:预收账款—XX项目

2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】,次月缴纳时:

借:应交税费—未交增值税

贷:银行存款

3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费

借:应交税费—城、教、土增税等

贷:银行存款

三、完工销售阶段,确认收入、成本

1、完工分配开发间接费用

借:开发成本——各项目、成本对象

贷:开发间接费用

2、完工结转开发产品

借:开发产品——各项目

借:固定资产或投资性房地产(转作出租或自用)

贷:开发成本——各明细

3、交房并符合确认收入条件

借:预收账款等

贷:主营业务收入——XX项目(房号)

贷:应交税费—应交增值税(销项税额)

备注:主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销项税金。4、同时,结转交房部分所对应的成本:

借:主营业务成本

贷:开发产品——各项目(房号或附房号明细)

5、扣减收入对应的土地价款

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/(1+11%)*11% 借:应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)

贷:主营业务成本——XX项目

月末,计算尚未缴纳的增值税=(全部销项税额-营改增抵减的销项税额)-全部进项税额=a

借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)a

贷:应交税费——未交增值税a

次月,申报缴纳增值税:

借:应交税费——未交增值税a

贷:银行存款a

结转当期已售面积所对应的税金及附加:

借:营业税金及附加

贷:应交税费--城、教、土增税等

项目工程的前期工程费

是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用,具体包括:

一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探;

二、设计费。包括总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费

三、地形图测绘费

四、开发项目可行性编制费

五、开发土地平整

六、开发土地垃圾清运费

七、回填土费用

八、定位放线费

九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路

十、开发场地围墙工程

十一、地基检测费、临时办公室建设费

十二、人防异地建设费

十三、城市基础配套费和绿化费

十四、墙改专项费

十五、招标代理费、服务费、公证费

十六、质量监督费

十七、合同鉴证费

十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用

十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程

工程项目前期费都包括费用内容如下:

(1) 项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2) 规划设计费:项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。

(3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5) 临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。

(6) 预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7) 其他:包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等

基础设施配套建设费

主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指:自来水、煤气、供热和污水处理等(当然如果在北方的项目,依据国家规定还会涉及采暖设施的费用)。说白了,实际上是完善房屋可达使用(包括安全)状态,除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目(大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外)。主要包括:

1、大市政配套费:按一定建筑总面积,以元/平方米向政府有关部门交纳的费用。

2、上下水(上水指自来水、饮用水系统,下水指雨污水及环卫工程)、电、煤、电话、有线、防雷、智能化系统、园林景观(绿化购置及种植、建筑小品、广场等)、道路、围墙(永久性围墙)、门卫门楼、照明系统等,上述所及水电煤等含增容费及工程费。

具体核算时要考虑和结合以下不同情况,灵活处理:

1)、基础设施配套工程,若由专业单位或公司(配套施工单位)配套到小区红线接口为止,红线内部铺设由开发商自选安排的情形。

那么这部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算:接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费;接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费;

结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用,应当在建安工程成本中归集。

2)、有的地方一般由专业单位或公司(配套施工单位)从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底,直接接到各单体或各幢的外墙的,决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限,那么,核算时也不是硬要开发商必须分清楚的。当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算,那是更令人满意的了。

要注意啊,单体建筑内的管线铺设施工,不能去混在基础设施费里的,它应该是在“建筑安装工程费”内归集。

相关文档
最新文档