建筑专业设计管控要点20202028

02-建筑专业设计管控要点一、总平面设计1.施工图总图应与方案内审、初步设计内审意见一致，如有修改，修改的原因应书面通知我方并取得同意。

2.总图应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。

并核对周边市政道路的标高、出入口位置的准确性，应与景观竖向设计一致。

主要道路停车港湾应有明确设计。

3.应绘制一层组合总平面图，将道路关系、各出入口关系、排风井、配套设施、±0.000标高、分区管理围墙位置等反映在图面上。

景观总图中对于建筑总平面的修改也应反映在图面上，确保一致性。

4.配建用房应符合以下要求：a.总图中的变电站(箱变)、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站、门卫、围墙等应根据要求布置。

应有各专业施工图设计。

b.总图中排风口、地下车库出入口、变电站、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站等建筑物与住宅建筑间距应满足环评要求。

c.人防出入口、排风口应在总图中准确体现。

5.地库出入口、排风口等应满足：a.机动车库出入口数量是否按照消防和停车数量设计。

机动车库出入口与城市道路规划红线距离应满足7.5m，与小区内部道路距离应可以停一辆车位置。

b.主楼地库与大地库原则上应连通。

c.地库出入口与住宅间距应不小于10m，如<10m必须按照环评要求处理实施。

d.排风井与住宅间距应不小于10m。

6.红、蓝线划示应注意：a.规划道路红线应取得规划或测绘部门划示红线的电子文件，不得依据土地局的界址点自行绘制道路红线。

b.河道蓝线应取得水务部门划示蓝线的电子文件，不得依据土地局的界址点自行绘制河道蓝线。

c.小区内所有单体，包括基础、附属设施、道路应控制在红线内。

7.面积计算应注意：a.地上建筑面积与地下建筑的面积在修规与方案阶段应适当放大（建议地上1-2%，地下2%，地上可放大保温面积）。

同时应注意总图面积指标应按照土地出让文件的上限申报技术指标，给后期规证增容留有可能性。

b.从可研→修规→方案→施工图依次面积逐步核实缩小（避免因施工图建筑面积超过项目可研批文、IC卡招标建筑面积，导致规证无法办理）。

c.屋顶层、架空层等按规范可不计入容积率的面积，必须计入总建筑面积。

d.应在方案阶段评估架空层面积、挑高面积、地下室面积（抬高周边道路大于1米）、地面停车库等所损失的计容可销面积，并书面提交我方确认。

e.图纸上的经济技术指标需与报监（建）表、审图备案表上内容一致。

同时提供各类主力房型的面积段与比例表，并确认与我方任务书一致（须注意地下设备间等用房分摊规则）f.配套用房（如门卫、变配电所、物业、社区用房等）面积和位置应与规划局、街道、供电所等相关部门充分沟通确认，并在报批图纸与指标中体现。

分期开发项目中的整体地块闭路电视机房、弱电控制中心、消防控制中心不可遗漏。

g.应注意阳台、露台、平台等不同计算方式（有顶阳台计半面积、无顶露台、平台不计面积，具体应征询当地相关规划与测绘部门）h.应注意不同地区当地面积计算规定8.退界、间距应注意：a.因我方通常在初步方案完成即进入桩基施工图阶段，因此方案设计单位在标识建筑退红线、蓝线、绿线距离，南北、东西间距时，应计算至装饰面（非结构面），同时在满足规范的前提下留余量，施工图设计单位出总图时应予以复核（避免因饰面层变厚、凸出的异形装饰构筑物等因素而引起退界不够）。

b.转角处退界应以切点连线为界，而非圆弧线。

c.部分地区环评部门也会提出建筑退界要求，应提前征询。

9.绿地率、集中绿地率在建筑总图中应按照土地招标与规划要求的最小值或接近最小值表达。

当绿化率及建筑密度等指标与规划要求较为接近时（尤其别墅区），必须进行精确计算，同时应与景观方案总图基本一致。

10.垃圾压缩站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响（要有2个门，一个门要面向小区外，便于环卫车直接清理垃圾）。

11.设计说明应注意：a.构造做法必须与详图所示一致，与各专业深化图纸一致（幕墙等）b.具体做法必须与合同附件中的房屋交付标准一致c.门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致d.竣工备案阶段须对设计说明重新审核修订12.总图中出入口的数量、道路宽度和转弯半径、消防车道设置、消防车道的宽度、消防车道的转弯半径、消防车道的净高要求、消防登高场地大小、布置数量及离建筑距离、建筑的沿街长度及总长等应满足国家与当地消防的要求。

13.出正式报批方案前，设计院应在征询供电部门的基础上，对于满足供配电要求的配套建筑已做合理规划与预留，供配电预留空间：a.K站原则上不应设置在地下。

b.供配电敏感建筑位置，如K站、P站、箱变等应充分考虑其合理性，减轻对客户的不利影响。

c.水泵房不宜设在住宅等主体建筑投影范围内，以免噪声或震动引发投诉。

给水泵房内不应有污水管穿越。

14.控高a. 应按照政府征询意见严格控制控高（如航空限高、规划限高），并注意是按绝对高度还是按建筑总高度控制。

b. 建筑屋面设备与任何构筑物高度均应计入控高。

15.标高根据城市道路的绝对标高、城市排水和土方平衡量的要求，复核并确定小区的道路标高及场地排水方向、室外场地标高、建筑物的±0.00标高相当于的绝对标高（吴淞高程、黄海高程、85高程、珠江高程等）。

16.“人车分流”等设计理念应在交通分析图中明确体现。

二、单体平面设计1.各层公共面积分摊后（按照当地房地局测绘要求），得房率：高层住宅原则上宜大于80%，小高层住宅宜大于85%，高层类住宅、公寓式办公宜大于75%，高层办公宜大于70%，商业中心宜大于60%。

2.单体平面图、剖面图在获得审图证后，原则上不得有任何变更。

如有不可抗原因必须变更，获得我方批准后，方可出变更图纸。

3.单体平面应与通用图平面复核一致。

4.标准层如有房型变化，应注意上部房型阳台的落水管落到下层空间（例如住宅厅、卧）等功能空间的使用功能问题。

5.商业如做餐饮功能，应在施工图报审前明确绘制烟道、冷媒管管井等，避免在预测时公共分摊部位不明确造成实测时的面积变化。

6.应明确绘制屋面防水节点做法。

7.土建内饰标准应满足我方建造标准（初步划分一次交付和二次内饰施工的界面），预留后期装修的便捷性。

8.每部电梯均应编号，技术参数应符合建造标准要求，提供电梯参数表，明确应预留装修荷载。

9.楼梯形式及疏散宽度是否合理，设计院并提交计算书给我方确认10.户型比例、户型面积应符合我方要求。

11.伸缩缝、沉降缝等平面立面做法，设计院应根据建筑装饰做法、屋面详细用途等有针对性地绘制详细做法图纸，包括构造细部做法，不应仅选择参照图集做法。

安保中心、电信移动机房、消防控制中心、强电间、弱电间等用房不应设置在伸缩缝、沉降缝两侧。

12.电梯井不应紧邻卧室。

紧邻书房及起居室时，应考虑隔音措施。

13.建筑平面凹口处如设窗，应在两侧墙体各留80-100mm宽墙跺便于立面材料收头。

14.户内100厚墙体砌墙时与上方梁的对位关系，应遵从以下原则：厅与卧室相邻，墙与厅一侧平齐；卧室与其他房间相邻，墙与卧室一侧平齐。

15.原则上客厅区域无梁，客厅与阳台交接处宜不设混凝土墙跺（便于封阳台后空间完整）。

16.房间上露台处，如果露台降板不影响下方空间，则宜采取降板。

上翻的门槛宜采用上翻梁设计。

17.复核凸窗栏杆的位置和高度，应符合强规，净高不小于600 mm；全装修房应再预留窗台饰面高度50 mm。

18.住宅入户防盗门的开启方向应合理，如为子母门，大小门扇的位置正确，有规则可循。

普通住宅项目入户门标准门洞尺寸：单门1000mm（宽）x2200mm （高）、子母门1300mm（宽）x2200mm（高），户内门高2100—2200mm，并与我公司确认。

高端住宅门高度可不小于2300mm。

如入户门为外开门，应考虑相邻避免设置消防门、分户门。

19.住户户内的内开窗高度与方式应考虑对于安全栏杆的影响，并考虑对于家具布置的影响。

开在公共走道上的住户窗的开启方式，应考虑对于通道的影响，并应采用安装防盗窗等措施解决安全问题。

20.应在有天台住宅的女儿墙内侧或上部、无天台住宅的屋脊考虑固定吊绳装置及固定保险绳装置，以便外墙清洗。

21.消防箱原则应考虑嵌入式设置。

如楼梯间等次要空间不可避免出现外凸安装，应充分考虑通道宽度的规范要求与使用功能要求。

22.烟道管井突出露台部分的位置与高度应适合，避免油烟进入室内引发住户投诉。

原则上烟井距离住户门窗距离大于5米，高度超过门窗顶标高。

23.信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。

信报箱材质宜使用不锈钢材料，安装于室外时应考虑防雨、雪措施。

24.商业室内步行街扶梯（根据车库大小可设1～2处）、垂直电梯均宜直达地下车库各层；客梯扶梯在地下室宜设玻璃电梯厅，电梯厅应设空调。

25.商业室内步行街应按亚安全区考虑，步行街公共区域按一个防烟分区、一个防火分区考虑，并需取得消防部门同意。

26.商业防火分区的划分、防火门的位置及做法应得到我方的确认。

27.不得有对单铺商业面积的限制要求。

包括消防疏散等，宜按上限设置，考虑商业运营的多种可能性。

28.商业百货楼、综合楼、娱乐楼楼梯、设备机房应结合楼梯公共走廊等设置，应不影响商铺拆分合并。

布置原则应尽量在平面四角，不影响商业使用功能。

与步行街相邻部位楼梯布置宜垂直步行街长向，方便将来业态调整进深加大。

29.严寒、寒冷及冬冷夏热地区室内商业、酒店宜设置门斗。

30.商业室内步行街中应视线通畅，沿街两侧应保证铺面连续性。

31.商业室内步行街首层设计中应考虑至少一个入口门宽达到轿车通行的尺度（约2700mm)、车的行驶路线结构荷载、地面面层的承受荷载等因素。

平面图中用虚线示意并应与结构专业进行会签。

32.商业首层楼梯间及风井外面应留出适当空间做橱窗。

橱窗要可开玻璃窗。

33.商业所有公共卫生间(餐饮包间卫生间除外)与公共部位衔接处及卫生间内严禁设有台阶、踏步。

34.大型室内商业步行街和百货的剖面：步行街首层，二、三层，走道吊顶下净高分别建议控制为3.6（4.0）米和3.3米，铺内吊顶下主要净高要求控制为不小于3.3米。

室内管线综合应与各专业会签并满足要求（其他配套商业，可根据情况适当降低）。

室外步行街若有消防通道穿越，确保管线及吊顶完成后净高，净宽不小于消防要求。

35.商业设备用房、所有管井应标明名称、用途及对应层数，并明确使用对象，列汇总表等明确表达（并由设备专业复核）。

36.商业室内步行街空调机位宜全部放在顶层或屋顶上，空调水井应布置在商铺最里面角部，不影响商铺经营。

如采用VRV系统，应考虑外机位置，并在图中标示出37.商业室外步行街及室内步行街餐饮业态厨房区不降板，室外步行街及室内步行街商管业态规划提供的餐饮铺应预留排油烟、上下水等全套设备条件。

并考虑商铺合并后的解决方案。