万科社区商业的功能与业态模型
万科社区商业业态与运营策略
与其他商业企业建立合作关系，共同 开发市场、推广产品和服务，实现互 利共赢。
消费者需求变化挑战与解决方案
总结词
随着消费者需求的不断变化，万科社区商业需要 灵活应对，以满足不同消费者的需求。
创新产品和服务
根据消费者需求的变化，不断推陈出新，提供符 合市场需求的产品和服务。
ABCD
深入了解消费者需求
通过市场调研和数据分析，了解消费者的需求和 偏好，为产品和服务开发提供依据。
提升消费者体验
注重消费者体验，提供舒适、便捷的购物环境和 服务，提高消费者的满意度和忠诚度。
商业模式创新挑战与解决方案
总结词
商业模式创新是万科社区商业持续发 展的关键，需要不断探索和创新。
02
探索新的商业模式
根据市场变化和消费者需求，尝试新 的商业模式，如线上线下融合、共享 经济等。
特点
万科社区商业具有便利性、生活化、 家庭化等特点，提供一站式购物、休 闲、娱乐等服务，打造便捷、舒适、 温馨的社区生活环境。
万科社区商业的发展历程
起步阶段
万科社区商业起步于上世纪90年 代，初期以传统商业街、小型超 市等业态为主，满足居民基本生 活需求。
成长阶段
随着城市化进程加速和居民消费 水平提升，万科社区商业逐步向 多元化、专业化发展，引入品牌 连锁、特色餐饮、休闲娱乐等业 态。
洗衣店
提供洗衣服务，满足居民日常洗衣需求。
美容美发
提供美容美发服务，满足居民形象塑造需求。
宠物医院
提供宠物医疗服务，满足居民宠物健康需求。
03 万科社区商业运营策略
品牌策略
品牌定位
品牌传播
万科社区商业以中高端定位为主，注 重品质和服务，致力于打造具有影响 力的社区商业品牌。
世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
本报告是严格保密的。
13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
本报告是严格保密的。
3
万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
本报告是严格保密的。
10
招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
社区商业开发案例分析万科
-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
31万科如何做社区商业
31万科如何做社区商业作者：来源：《中国房地产·市场版》2014年第02期北京昌平金隅万科广场，是万科全国“购物中心试验田”里的“头炮”产品。
该项目体量15万平方米，包括地下4层、地上8层，共设置商业停车位800个。
地下4层中，地下1层为华润超市、休闲餐饮和生活配套；地上8层则独创了“天地双街”设计理念，在1至5层室内构建一条主街，6至8层的室外平台打造一条融合各种休闲娱乐和酒吧餐区的空中街区。
项目将餐饮、购物、娱乐、社交等功能集于一体，以满足昌平乃至京北消费者的全面需求。
由于考虑到项目所处郊区位置，为了招商求稳，万科早期曾选择了一条保守路线，早早签下体量为近3万平方米左右的王府井百货作为大主力店，以稳“后宫”。
但随着商业零售市场的快速发展，百货业日渐衰微，特别是失去了年轻消费者的“民心”，达不到“吸客”的效果。
虽然可以帮助招商消化大量的面积，但大主力店也暴露出越来越多的问题，如租约长、租金低、因体量大造成项目整体业态的丰富度下降。
面对这种情况，万科果断单方面终止了和王府井百货的协定，不再设立大主力店，而改为由多家非主力店组合而成的品牌集合店形式，一个个精品店铺的组合搭配有效地实现了错位经营，且提高了业态丰富度。
万科认为，这样的组合比百货店，对于顾客的吸引力更强。
万科在北京另一个正在招商中的购物中心，是位于房山长阳，体量为18万平方米的“FUNMIX”。
这是中粮万科城的配套商业，“FUNMIX”的含义，是在把最FUN的业态都MIX 到这里。
中粮万科城建长阳半岛项目建设完毕后，地产案例CHINAREALESTATE大约有7000户居民，约2万人口入住，再加上周边城建、首创等社区的居民，“FUNMIX”必将成为房山长阳区域居民休闲、娱乐的主要场所。
而由社区型扩展到泛区域型的购物中心，则需要更加细致的分析客户构成和需求，提供独特的商业体验。
相对于昌平金隅万科广场，FUNMIX遇到的挑战会比较高，毕竟长阳地区对于很多品牌商来讲，还是个“生地”。
万科城社区型商业开发运模式启示录-PPT课件
（4）、商业建筑规划
万科城·风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是 临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；万科城·风情 商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流 的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起，万科城一期二期的人口，可 以消化12000—15000人，一共3400户；按发展国家的系数1.75计算16000人最合理，正
符合【大商铺带动小商铺】的经营策略。
(5）、商业品类规划
A、特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对很多湖南人、四川人等 定位的地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡，其菜系组合
和鸡尾咖啡，将体现万种风情。
B、主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物 针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。 C、娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、 私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。
（1）、市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2）、业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便 利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）、商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户 作 为目标对象。 （4）、开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 （5）、商业项目选址原则：应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考，因地 制宜，可选择临街独立型商铺，或集中商业区域两种方式。 （6）、商业业态规划表：
（2）、交通状况
在布龙区域的版图规划中，坂雪岗正处于布龙区域中心，所以将成 为未来布龙区域的发展核心；根据《深圳城市总体规划（2019-2019）》中部 发展轴线，处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上， 将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的万科城商业街，正是中部发展轴线 的关节点。坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性。清平快 速2019年5月通车，南坪快速路2019年6月局部通车，2019年底完全通车。11# 轻轨于2019年通车。
伟业---万科社区商业业态解读
B.A.Consulting
重点关注一览表
分 类 业 态 八 业 态 重点关注 便 道路交通要求：要求沿城市支线道路，以及车站、居民徒步购物5分钟可到达； 利 楼层要求：通常要求首层；层高要求：净高不少于3－3.5米；柱间距要求：不小于8 店 米；广告位要求：需明显的展示位置，门头广告 道路交通要求：要求接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上，位于 至少两条小区干道级以上道路的交汇处或距交汇处口4分钟步行距离内，周围100米 内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、 单行道、地面铁路线等，商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址；楼 层要求：通常为B1－F3，全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超 大 过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可 型 租用负一层；空间比例：要求辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分； 业 超 层高要求：梁下净高不少于4.5米；楼板承重：多数不少于350KG/平米，部分特殊需 态 市 要承重在600 KG/平米以上；物流通道：要求设有宽度在6米以上的通道，可供货车 八 卖 卸货作业和不得小于300平方米回车场；货梯：载重量不少于2吨，货梯开门宽度不 场 应小于1.4米，位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓 ；空调：要求每人最小新 类 风量不少于17立方米/小时，过渡季节换气次数：3-5次/小时；夏季温度要求：干球 温度26-28摄氏度，湿度55%+10%冬季温度要求：16~18摄氏度湿度30%；柱间距要求： 不少于8米；进深：不少于35米；载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行 道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过 12度；停车位要求：面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或 可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置与卖场距离不宜超过100米
万科社区商业：“五菜一汤”的吃法
万科社区商业：“五菜一汤”的吃法内容提要核心提示：社区商业的业态格局在业内被戏称为“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。
在一类商圈的租金见涨而店铺利润却未见涨的今天，越来越多的商家开始将目光瞄准另一个领域—社区商业。
在沃尔玛、家乐福、家得利、大润发甚至高岛屋等业者的未来发展大计中，社区店被频繁提及。
表面上看，社区商业似乎无非也就是商场、超市、餐饮、服饰，这与普通商圈很类似，但实际上，运作社区商业与一般城市核心商业完全不同。
社区商业内的业态分布、比例和招商顺序时常与核心商圈相反，而所谓在1.5~2公里范围内不设同系品牌店以避免内部竞争的规律在社区商业运作中也被打破，一些看似难以在普通商圈生存的品牌反而在社区商圈活得“如鱼得水”，你甚至难以想象，社区商业的“主力店”可能是一家医院或一所学校。
颇有意思的是，在这一系列的“非常规”运作下，社区商业的整体价值得以溢价体现。
“五菜一汤”怎么吃？社区商业一般分为内向型、中间型和外向型。
内向型社区商业主要是住户购买，大多用于居住；外向型则偏投资客购买；中间型则介于两者之间，住户与投资客各占约50%。
社区商业的业态格局在业内被戏称为“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。
上述三种不同类型的社区商业格局分布比例大相径庭，外向型社区商业更多侧重于超市、餐饮和休闲等，有些外向型社区商业会建社区MALL，俗称“邻里中心MALL”，其服务半径较大，周围常住人口大多超过10万规模；中间型则约50%业态为超市和餐饮；内向型则更强调医疗等服务配套型业态。
“社区商业与常规商圈的业态分布明显不同，比如社区MALL面积在2万~5万平方米，明显小于10万平方米以上的核心商圈MALL；社区商业辐射范围约1.5~2公里，而核心商圈辐射范围是其数倍；核心商圈项目的餐饮占比若达30%已属很高，但有些社区商业的餐饮占比高达40%；而核心商圈占比可达30%~35%的服饰和鞋包等业态，在社区商业占比会下滑10%左右。
(完整版)万科社区商业模式探索
1、健身房： 1000~2500平米
2、超市 ： 500~1500平米
3、儿童教育： 200*5=1000平米
4、其他社区服务 配套：500平米
最低商业面积为套内3000平米，换算建面约为4500平米。另需要停车位20个以上 相应可以带动的销售型街铺面积为：3000~10000平米。溢价在10%~20%
社区商业运营模式报告
——以万科社商为参考
营销部
上篇：万科社区商业市调报告
万科社商走过的路
名称
地址
竣工时间
翡翠公园
浦东张江荣科路277号
海上传奇
浦东御桥路1751号
上海安亭新镇
安礼路399弄
万科时一区
闵行兴虹路399弄
万科梦想派
松江大学城-淡家浜街88弄
城花新园（城市花园6期） 中春路8889弄55支弄
户型
公寓
公寓
公寓 公寓+商办
公寓 公寓
公寓 公寓 公寓 公寓
因此，我认为，在成熟区，应减少自持主力店，减少成本，在非成熟区，应自持主力店，并辅以其他商铺予以补充
启示及思考3——自持商铺的收益
小规模自持主力店商业带来的公寓溢价及商铺溢价，远大于该商业自持部分的成本
以万科城花新园的2049为 例,共6800平米，其中包含：
按承租能力初步预测，星期八家园及一兆韦德带来的租金潜在损失约在100万/年，但对可 售商铺的价格可以带来10%~20%的溢价。另外可为公寓带来溢价及满意度。
启示及思考4——自持的规模
若需要自持，比较合适的面积： 2049的面积范围在7000~18000不等，其中包含停车位，按照思考2与3的内容，比较适 合的面积应该为：
封闭盒子
【VIP专享】万科社区商业运营模式
万科社区商业运营模式分析导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。
核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。
逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。
客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。
便利店超市/餐饮店购物中心商家选取（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行a.前提条件：b.社区周边没有，则配；c.万科返租，控制业态。
万科自营式社区商业模式研究PPT
社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包. 因此
定位招商运营,提供稳定的收入及高租用率的零售资产 然后
通过统一持有管理,借助于规模优势 阶段性持有一部分社区商业,通过统一规划、集中管理树立 品牌形象,提升社区品质.
最后
经营良好的优质资产可以以灵活多变的退 出方式实现获利
因此,在社区商业未来可持续发展的问题上,万科进行阶 段性持有一部分社区商业,通过统一规划、集中管理树立 品牌形象,提升社区品质.未来,经营良好的优质资产可以 以灵活多变的退出方式为万科创造更多的利润.
万科认为：
国内十多年地产发展
客户需求层次不断提升
住宅承载了客户对生活配 套、居住品质的要求
住宅产品满足不只是简单居住功能
另一方面
中国城市的发展进入了新的阶段
城市的发展动力已经由单一的人口 增长转向城市功能和产业的升级
因此：
用地供应上,体现为新项目中纯住宅项目越 来越少,商用物业比例不断提升.
在这一背景下,万科 •顺应城市发展的趋势, •满足客户需求的角度出发, •探索商用地产业务模式, •为客户提供更全面的产品和服务.
因此,社区商业在满足居住便利性、经常性这两个 特点,社区商业几样业态将必不可缺
万科社区商业——五菜一汤
出发点：
回归居住属性、方便居住者, 实现业主、商家、开发商、物业公司多赢局面
形式：
早期：菜市场、第五食堂、以及增设的洗衣店、银行、社区医院等 随着各个业态发展,万科针对早期五菜一汤进行升级,并进行多层次分类, 将便利店（社区超市）、咖啡（茶坊）、社区医院（药房）、洗衣店、娱乐会 所组合成全新的社区五菜一汤.以提供居住者便捷性与经常性生活服务.
万科自营式社区商业模式研究
五菜一汤是万科的一种社区模式,以超市/便利店、第五食堂/快餐、洗 衣店、药店/美发店、银行/ATM机为五菜,以菜市场为一汤打造社区商 业标准配置.为满足居者日常生活所需,金域东郡项目中,万科精心设计 1000㎡社区商业,规划引入便利店、中餐厅、洗衣房、药店、银行ATM 等业态,让家门口的便利丰盛成为可能.
万科印力各业态项目分析模型
面积规划-整体 (sqm) NLA: GRA: GFA:
商业退出 (RMB mm) 退出方式 退出资本化率 退出价格 退出单价 (RMB/sqm):
11.62% 1.53 x
14.43% 1.31 x
209,652 218,380 310,500
96% NLA/GRA 68% NLA/GFA
境外股权 5.00% 815.44
-
-
-
-
66,513,092 -15,877,999
-5,859,998 388,846
45,163,941 16.07% 68%
-
-
-
-
数据汇总表 回报信息
Unlevered IRR: Unlevered MOC: Unlevered Y3 NPR(商业):
商业回报
项目信息
一般信息 开业日(商业） 退出日（商业） 用地面积 (sqm): 项目全部退出日
项目造价 (RMB mm) 土地/并购成本 建设及改造成本 总成本 单位成本 (RMB/sqm):
-378,000
-378,000 0.00% 0%
-378,000.0
-
-
-423,696,639 -267,024,764
-378,000
-378,000 0.00% 0%
-378,000.0
-
-
-423,696,639 -66,702,229
-378,000
-378,000 0.00% 0%
-378,000.0
-5,204,022 352,695
39,926,263 14.20% 67%
-
754,300,405.6
285,047,324.3
万科社区商业运营模式
万科社区商业运营模式分析导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。
核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。
逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。
客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。
便利店超市/餐饮店购物中心商家选取（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行a.前提条件：b.社区周边没有，则配；c.万科返租，控制业态。
万科商业运营模式及借鉴.介绍
万科商业运营模式及借鉴.介绍万科商业运营模式及借鉴2013年11⽉27⽇，万科⾸个购物中⼼——位于北京昌平区的⾦隅万科⼴场正式对外试营业。
这是万科组建商⽤地产管理部后的第⼀个项⽬。
万科进军商业地产的消息有两点启⽰，⼀是最⼤的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；⼆是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进⼀步整合商业地产市场。
对市投资中⼼来说，⼀个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。
万科商业模式总结及借鉴：⼀、万科商业地产运营模式1.万科商业的成⽴从2009年开始⽴项研究到今年1⽉成⽴商⽤地产管理部，再到⾸个购物中⼼试营业，万科筹备了4年之久，可谓做⾜了准备。
万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁⽑⼤庆形容为“开着车换轮⼦”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。
万科计划在北京以每年⼀个的频率推出商业地产项⽬，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。
2.万科商业的定位万科商业为找准切⼊点，⾛细分化市场，避开了竞争激烈和投资较⼤的城市综合体，⽽是专注于与社区联系更紧密的⽣活⼴场系列与邻⾥家系列。
万科将现有商业项⽬分为三条产品线：万科⼴场系列、⽣活中⼼系列和邻⾥家系列。
万科⼴场系列定位为区域型购物中⼼，⽣活中⼼系列主要针对集中型社区商业，⽽邻⾥家则是对社区商业街的归纳。
因⽽，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、⼤型社区聚集处，⽽⾮城市核⼼区。
以万科第⼀个商业项⽬为例，⾦隅万科⼴场位于北京昌平城区，总体量为14万平⽅⽶。
RET睿意德相关负责⼈预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。
3.万科商业运营团队万科从成⽴商⽤地产管理部⾄今，地产团队已经超过⼀百⼈，万科未来⼏年在北京会以每年⼀个的频率推出商业地产项⽬，主要定位于新城区，包括昌平、房⼭、⼤兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项⽬。
社区商业的打造——以万科为例
社区商业的打造——以万科为例摘要：近几年来，我国政府越来越重视社区商业的打造，因为随着社会经济发展的速度加快，消费者的行为也出现了改变，政府看到这种改变所以更加致力于推进社区商业，因此，社区商业在我国得到了很好的发展。
与此同时，因为社区商业兴起的时间较晚，可参考的案例较少，社区商业在快速发展的同时也显现出了一些不足，暴露出了一系列的问题。
本文以万科的社区商业为例，结合社区商业的理论知识和成功的发展经验，根据万科社区商业的实际情况进行专业的分析，为在我国打造更好、更优质、更大规模的社区商业提供可以借鉴的经验，让社区商业更加健康的发展。
本文以社区商业的大环境、研究目的和研究意义作为开篇，；第二部分介绍了万科旗下的杭州良渚文化村社区商业案例，分析其定位、消费群体、业态定位、规划、优势以及存在的问题；文章的第三部分通过分析社区和社区商业之间的互动和关系,获得了有益的启示；第四部分是根据全文的研究，得出四个结论：一是完善社区商业发展的前期规划；二是重视品牌建设；三是发展新的社区商业投资模式；四是政府进行有效的引导和支持，发展社区商业；文章的最后是根据全文的研究结果对万科的社区商业提出改善的建议。
关键词：社区社区商业万科发展存在问题建议The Construction of Community Business- Take Vanke for ExampleAbstract: In recent years, the Chinese government has paid more and more attention to the building of community commerce. As the speed of social and economic development has accelerated, the behavior of consumers has also changed. The government is more committed to promoting communitycommerce. Community business in China has been a very good development. At the same time, because of the late development of community business, the few cases can be referred to, the community business in the rapid development also showed some shortcomings, exposing a series of problems. In this paper, Vanke's community business, for example, combined with the theory of community business knowledge and successful development experience, according to the actual situation of Vanke community business professional analysis, in order to build better, better quality, larger-scale community business Can learn from the experience, so that community business more healthy development. The second part introduces the business case of Hangzhou Liangzhu Culture Village, which is the subsidiary of Vanke, and analyzes its positioning, consumer groups, business location, planning, advantages and the existence of the community business environment, research purpose and research significance. The third part of the article through the analysis of community and community business interaction and relationship between the access to the useful revelation; The fourth part is based on the full text of the study, come to four conclusions: First, improve the community business development planning The second is the importance of brand building; third is the development of new community business investment model; four is the government to guide and support the effective development of community business; the final article is based on the full text of the findings of Vanke's community business improvement proposals.Keywords: Community Business Vanke Development Problems Suggest 引言我国的经济发展带动了我国的新城区建设和旧城区改造，与之而来的就是住宅房地产的高速发展，到了这个行业发展的黄金期。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
经营内容 便利店 食品零售* 成人服饰 生活杂货 母婴童用品 蔬果铺 生鲜超市（菜场） 红酒坊、啤酒屋 家居装饰用品 动漫玩具、文具
适合项目
所有住宅社区
城郊大盘 都市型高端住宅
国际化社区 成熟住宅社区
*食品零售：包含熟食、零食、营养品、烟酒等副食品
31
社区商业业态规划 门店属性
次主力店
社区商业业态规划
特定时间段中聚集商 业人气的重要渠道， 由此衍生可其他商业 消费机会
→ 同类目标客群的 商户在布局上大 体聚拢，达成客 户共享，加长其 停留时间
→ 主题化商家组团 的建筑空间以目 标客户行为特征 而特色化。如， 母婴童区域无台 阶化、游乐化、 孕婴休息空间等
29
社区商业业态规划
餐饮业态
标准配置
个性配置
25
社区商业业态规划
组合 原则
一业一户原则 同业商户的风格、产品、服务须错位 社区商业的目的旨在解决居民的日常生活配套，客户群有限，需求相对单一 而直接，所以完全同类型经营内容的商户没有共赢空间。
（ “一户”即为经营内容有差异的不同商户）
不同业态以消费主题为搭配原则 而非以同类业态为空间划分标准 在社区商业中，相似业态的聚集，有利于设计管理，但对人流动线贯通性产 生了限制，在有限的物理空间中，建议以不同主题设定不同业态的空间组合 方式，一方面错开不同消费定位的商户，一方面以集约理念实现客户共享。
饭宴请聚会，前期高可比例
配置，提升人气度便利居
50%
30%
民，后期可适当调整
依赖社区成熟度生存，聚客
力不强却是租金贡献者，早
20%
33%
期低配，后期待入住率稳定
后调高比例
生活服务
20%
15%
初期 发展周期峰值 后期
21
低租业态却必不可少，前期 偏重对业主的服务性，后期 可调结构和品牌
业态构成
比例宽幅（单位：商户）
2% 8-10% 3-5% 9-12% 15-18%
26-30%
30-35%
社区商业业态规划
业态 分类
社区商业七类业态的组合，皆为家庭型消费，涵盖居民日常生活在物质 文化方面的基本需求。
美食餐饮 家庭化的餐饮业态，涉及日常早餐、晚餐、宵夜和家庭聚会用餐等 零售购物 儿童成人服装服饰，更涵盖家居生活、日常消费品相关的经营内容 生活服务 家居生活服务业态，银行、药房、美容美发、洗衣、便利店等 文化教育 以体验为核心，寓教于乐的教育培训类，针对儿童家庭主妇和活跃老人 休闲娱乐 满足家庭型娱乐业态，与购物中心类大型娱乐设施错位 康体养生 锻炼体魄、保健养生、放松身心为主导的体验业态，如健身房、推拿室 公益服务 为业主的生活琐事提供帮助的功能，区别与物业服务，需场地支持
社区商业业态规划
业
文化教育
客户需求稳健，营收无大碍，
7%
12%
随人口密集度递增而扩张
态
休闲娱乐
3%
组
生存有赖于项目规模地段条
5%
件和居民家庭结构，成熟期
期增店机会更好
合
康体养生
社区商业标配，易生存不宜
10%
10%
过多，以服务品质标准来调 整品牌
公益服务
2%Leabharlann 2%初期 发展周期峰值 后期
社区商业常设业态，服务内 容跟随时代发展而调整
社区商业业态规划
上班族·早出晚归 日常便捷类消费
家长带小孩·白天 围绕儿童的连带消费
主妇/老人·白天 生活琐事的配套消费
亲朋好友·傍晚周末 就近解决的目的性消费
随机顺路·白天 生活相关，但非必需品
美发 美甲
休闲 早教培训 餐饮
生活杂货 母婴童 用品
便利店
中式面 点小吃
中介
面包烘培
洗衣房 药房
蔬果铺
银行 食品零售
经营内容 正餐
休闲餐饮 中式面点小吃
面包烘培房 茶馆
美食集合店* 咖啡馆 复合酒吧
西式和式料理
适合项目
所有住宅社区
非市中心社区 大盘
都市型高端住宅 国际化社区 国际化社区
门店属性 次主力店
次主力店
*美食集合店：以中式面点小吃类为主，档口形式集合出现，以降低商户的租金门槛
30
零售业态
标准配置 个性配置
考虑到业主入住率，社区商业都要经历培育期、 成长期、成熟期三个周期，短则2、3年，长则5、6 年，基于项目所在地域和业主特点，以及商户生存条 件，各类业态在不同时期的配置比例会加以调整。
20
社区商业业态规划
业态构成
比例宽幅（单位：商户）
业
美食餐饮
态
组
零售购物
合
社区商业消费率最高、最聚
人气餐饮业态，涉及三餐便
4 业态规划
5 商户选择
6 品牌推荐 7 开发运营
4
目录
P5 P7 P13 P19 P46 P51 P87
Ⅰ
社区商业目标
5
社区商业目标
立意
好房子 好服务 好生活
目标
完美展现万科全性能住宅 成为万科好服务体系新品牌并贡献溢价
6
Ⅱ
社区商业定位
7
社区商业定位
网络，完成了远程购物消费； 购物中心，关注时尚、关注名牌； 社区商业，应是温暖、贴心，便捷， 与居民零距离的。 回归生活原点，社区商业定位于以便民性为核心，以改善与提 升生活品质为目的，就近满足居民日常基本消费需求的属地型商业 项目。 社区商业，也是一个满足居民社交互动、文化交流的平台，享 受精彩社区生活、展示和谐邻里关系的人文窗口。
……
…… ……
16
定位
LIFE STYLE MALL
社区商业模块
美食餐饮
休闲娱乐
康体养生
基本
模块
居家生活
文化教育
辅助
社交互动
模块
公益服务
17
社区商业模块
以家庭及其成员为核心，完善和补充居家空间和功能为方向， 设定社区商业功能的基本模块，完成居民对个性化、品质化生活方 式的具象追求，衣食行游购，柴米油盐酱醋茶等高重复、常态化以 及需要就近消费的行为。
蚂蚁工房、养老公寓或类住宅等高密度的过渡性产 品，可引入或soho族或退居至此的老年人两端化客 群，可衍生出更丰富的全时间段、便捷型生活服务需 求 社区商业消费基础，高便捷度以及吻合社区特点的业态
12
Ⅲ
社区商业功能模块
13
社区商业模块
功能模块设定的三要素
1
三代五口、两代三口，Soho一族，不同家庭规模、结构，不同 年龄层、地域及作息规律、生活习性。
就万科而言，能否继万科住宅、万科物业后，再创建一个内涵更 丰富的服务品牌，更具象地展现万科居住品质？
社区商业，价值远不止营销推广与规划的层面，透过长期经营和 服务，对开发企业而言，社区商业能够实现品牌、资产的复合收益。
在此思路下，我们创建万科社区商业的功能与业态模型——
3
1
开发目标
2 市场定位
3 功能模块
24
社区商业业态规划
发展 周期
社区商业会经历培育期、成长期、稳定期三个阶段，短则1年，长则3、5 年，期间业态组合比例有所差异，运营目标也有不同。
培育期 ——主要目的聚人气方便生活，营社区氛围，不以追求租金回报为目的 该阶段招商以餐饮业态、生活服务为主，以主力次主力商户聚集人气； 从消费人口考虑，这一期间商户招商未必一步到位。
8
社区商业定位
定位
LIFE STYLE MALL
—— 万科社区 商业——
社交中心
文化中心
服务中心
9
量化指标
人口基数 建筑规模
服务半径 成长期
有3000套住房、入住1万人以上支持 不宜超过3万㎡
• 配套型<1万㎡ • 邻里中心1~3万㎡ • 区域商业中心 3~5万㎡ 2公里范围内，内外兼顾 与住宅入住率伴生预设2~5年商业培育期
22
不同发展阶段 业态构成变化
1年~ 培育期
2% 5-7% 2-3% 5-8%
18-20%
公益服务 康体养生 休闲娱乐 文化教育 生活服务 零售购物 美食餐饮
15-18% 46-50%
3年~ 成长期
2% 6-8% 2-3% 7-10% 16-20%
18-22%
38-45%
23
社区商业业态规划
5年~ 稳定期
生活业态
标准配置 个性配置
经营内容 药房
洗衣房 美容美发美甲
摄像冲印 银行
旅行社*须含代售机票类服务 园艺花卉 宠物服务
适合项目
所有住宅社区
城郊大盘 都市型高端住宅
门店属性
32
文教业态
标准配置 个性配置
经营内容 成人才艺培训 儿童早教培训
儿童乐园 儿童类主题店*
适合项目 所有住宅社区
城郊大盘 成熟住宅社区
*儿童类主题店：以儿童为服务对象，但经营内容多元化的门店。 如，儿童摄影+相关零售，儿童娱乐+儿童餐饮
社区商业业态规划 门店属性
33
社区商业业态规划
娱乐业态
标准配置
个性配置
经营内容 桌球房
万科 社区商业功能与业态模型
商业地产顾问
说明
受万科集团委托，本机构针对万科社区商业课题提 供相关顾问服务。
期间，我方根据研究课题的推进过程，在不同工作 阶段分步提供相关服务内容。本次提供的为《社区配套商 业模块创建报告》。
报告涉及内容范围为甲乙双方沟通后约定的；相关 商家信息，源于我方独立采访、调研、整合。
完成委托日期：2013.1.20
2
前言
从早年的小卖部、裙房街铺，到如今的特色商业街、邻里中心， 社区商业从不起眼的配角，慢慢演变为“二号”，甚至是独立的“外 向型”商业明星。