商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
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The End
本报告是严格保密的。
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时尚购物中心总面积为2万平方米,具有现代商业布局的特色,通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观,又注入西班牙和地中海风情,使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型: 日常购物:社区超市,具备生活必需品 特色购物:西班牙风情的购物走廊,针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
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万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部,定位为社区 LIVING MALL,即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE(爱特爱)时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜:60~70元/m2
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招商推广策略——整合传播,活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动,不断造 势
社区商业开发案例分析万科
-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示:当前的零售大环境特点之一就是:大卖场郊区化、边沿化,购物中心社区化,社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言,会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业,以下7 大房企的社区商业模式,或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗,再好的城市购物中心,花费者一年能去几次?当前的零售大环境特点之一就是:大卖场郊区化、边沿化,购物中心社区化,社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言,会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业,以下 7 大房企的社区商业模式,或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营,“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后,“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行,成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛,“五菜一汤”包含:绿色、时髦的社区菜市场幸福街市(汤),健康、便民的社区食堂第五食堂,丰富、齐备的品牌商场华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。
全部社区商业由万科一致招商和营运,以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求,确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中,“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌,北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛,为业主供给物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价钱公正,更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店,也以连续改良花费者生活质量为目的,为社区供给平时生活所需的各样商品;实时花费、应急花费,华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘,仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
商业综合体案例
商业综合体案例商业综合体是一种将购物、娱乐、文化、餐饮等多种业态集于一体的新型商业模式。
随着城市化进程的不断推进,商业综合体已成为城市商业发展的主流形式之一。
下面介绍两个商业综合体案例。
一、华润万象城华润万象城位于深圳福田CBD核心区,是华润置地全资打造的高端商业综合体。
万象城的开发面积达14万平方米,包括购物中心、餐饮、娱乐、康体健身、地下停车场等多个业态。
万象城独特的设计和功能布局赋予了其良好的商业氛围和用户体验。
万象城的设计灵感来自金字塔,融合了现代科技元素,体现了科技感和时尚感。
购物中心拥有五层楼高,共有360家品牌商户,涵盖了时装、配饰、美妆、家居、文化艺术等品类,是深圳最具规模和品质的购物中心之一。
购物中心的外立面完全采用钢化玻璃幕墙及青铜色金属屏风,这一独特的设计让建筑看上去更加高大上。
除了购物中心外,万象城还拥有优质的餐饮和娱乐业态。
万象城的“美食之城”集中了来自世界各地的美食,包括松茸料理、法式下午茶、意大利特色披萨、私房菜等。
娱乐方面,万象城的VR游戏、电影院、KTV等也吸引了大量的年轻人前往体验。
二、梅溪湖国际文化艺术中心梅溪湖国际文化艺术中心位于长沙市岳麓区的梅溪湖畔,由扬子江地产集团投资打造。
这座建筑是由扬子江地产集团与建筑大师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)联手打造的,建筑规模庞大,总建筑面积达到12.58万平方米。
梅溪湖国际文化艺术中心包括数个建筑群,包括展览中心、大剧院、小剧院、多功能厅、艺术博物馆等多个文化艺术场馆。
这些场馆分别由不同的建筑师设计,每个建筑都是独特的,又具有一定的固有联系。
其中最引人注目的要属“彼岸花”,这是一个由扎哈·哈迪德设计的艺术博物馆。
彼岸花的外观形似不规则的石头,内部则是一个曲折的通道,穿过不同的形状和高度,体现出哈迪德渐变的设计思路。
彼岸花内部共设有三层,展示了梅溪湖国际文化艺术中心的艺术品收藏。
总体来说,梅溪湖国际文化艺术中心是一个集艺术、文化、娱乐和商业于一体的综合体,除了文化设施外,这里还设有酒店、高端餐饮等配套设施。
最新商业综合体案例分析
特色百 货
•4层主力店:嘉禾电影城 、真冰滑冰场
香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅 概念在国内是绝无仅有的,这里可以容纳 七家电影院超过1200个座位
一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独 立的主体建筑,两幢建筑之间通过空中走廊连接。 这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独 立和自由的规划,完全站在购物的角度进行规划和 设计。
在其他城市,万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式
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业态组合:主力店40%,国际品牌3%,餐饮15%,娱乐20%,精品店22%
2、深圳华润万象城
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概况:
建筑面积:18.8万平米;商业定位:完整及协同的体验,包括购物、休闲、餐饮及娱乐;开发理念: 全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合;商业形态:4家主力店+店中店
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商业规划设计:
1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计,完全站在购物的角度进行规划和设计,给予其 设计规划的较大自由空间; 2、整个购物中心只有一条主动线,无次要通道,所有店面分布在动线两边,避免了商场死角的出现; 3、平面动线设计流畅,在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流;立体动线设计减少了楼层之间 的租金差距; 4、内外部交通合理,卸货区安排在店面的后部,通过货梯直接进入店面的货物区,真正做到人车分 流、人货分流; 5、出租空间呈现“两高”特色:层高高(5.6米至6.8米不等)、实用率高(达60%),方正实用; 6、88部电扶梯与直梯纵横交错,购物非常方便; 店铺的可视性与通达性强; 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐;巨大的中庭直接通到建筑的顶部,可以采到足够的自然光; 8、体现自然化、人性化,无障碍设计给残疾人购物提供了方便;女性洗手间配置高出国家标准的两 倍。
广州市太古汇项目调研报告
广州市太古汇项目调研报告广州市太古汇项目调研报告篇一:太古汇调研报告太古汇调研报告太古汇(TaiKoo Hui)落成于2011年9月,位于天河商务区核心地带,是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。
其主题建筑分为5个部分,此次调查的主要是太古汇的购物中心。
太古汇购物中心的功能分区明确,商场部分总楼面面积逾13.8万平方米。
以中高消费市场为定位,云集国内外180多家知名品牌,由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品,到精致美食佳肴,均一一呈现,其中至少有70个品牌是首次登陆。
太古汇购物中心共有五层,包括三楼的空中花园,商城的整体以暖色调为主,内饰颜色及材料柔和,地面是大理石,反射度高,给人时尚高贵大方的购物感觉。
走廊是流线型设计,公共回廊的无柱式设计,开阔的公共走廊及足够的户外区域以找出点、线、面的空间感。
左图为太古汇的中庭,采用椭圆型设计,加以交错的扶手电梯,垂直空间感更为突出。
顶部采用玻璃顶,起到一部分自然采光的作用,使商场显得明朗,低碳,更为重要的是,有了顶部的自然采光,中庭自然而然的变成了人们聚集驻足休憩的地方。
地铁的出口之一就位于商城的负二层,在功能分区的角度,负一、二层以餐饮类消费为主,有麦当劳、大食代、星巴克和汉堡王等特色餐饮,还有部分休闲运动品牌I.T、优衣库等。
各商铺的设计都各有特色,总体负一层的商铺给人感觉主打休闲时尚,色调活泼亲切。
一层主打国际一线品牌,其正门也位于一层,一、二层的店铺都为奢侈品专卖店,其中有些专卖店是第一次于国内开业,此类专卖店专门面对高消费群体,因而设计奢华、大气、时尚,极具品牌特色和时代气息,其中有几家品牌室内采用了两层设计,内部有链接的楼梯分成男装、女装两个销售楼层。
一间优秀的专卖店从其橱窗开始就能看到其品牌主要设计产品,橱窗犹如一家品牌店的脸谱,在别人走进去之前应先给人一个强烈的感官印象;通常大多数品牌店都会把店面设计成和自己品牌概念一致,使人们通过店面就能感受的到其品牌产品的大致设计方向。
深圳商业地产成功案例分析
深圳商业地产成功案例分析伴随商业地产的快速发展,商业物业评估日益增加,细致分析商业物业价值的影响因素意义重大。
以下是店铺为大家整理的关于深圳商业地产成功案例,欢迎大家前来阅读!深圳商业地产成功案例篇1基于商业地产策划地价值体现,国内外商业地产策划公司采取了轻资产和重资产两类运作模式,重资产以租售并举为主要表现形式,轻资产则以资本运作和商业地产策划运营能力获取收益。
宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式。
作为大陆“租售并举”地典型,宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式,利用地产发展地上升期,通过物业销售沉淀资产,平滑未来行业周期性波动,控制风险。
万达商业地产地“现金流滚资产”模式,享受房地产开发和资产溢价双重利润,受益于环节衔接地精巧,以及对早前失败经验地总结,目前万达地模式已经走上了一条快速发展之路。
恒隆地产顺周期扩张持有物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其“租售并举”模式地成功来自于雄厚地资金实力,良好地融资能力。
在投资商业物业方面,恒隆采取保守策略,在租金已确定上升趋势时才出手买地,商业物业出租形成稳定地现金流入,为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。
而新鸿基“租售并举”模式地成功,更多地来自于其财务地稳健以及在转型前期地耐心探索和转型期地理性选择,新鸿基前期以开发物业为主,上世纪70年代后期借助地产市场地繁荣,逐步转型向租售并举模式,并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期地策略。
模式总结:转型前期,以开发物业为主,以20%-30%地金融资源尝试性参与投资物业,转型用了11年地时间准备;集中转型时期,开发物业零增长,集中拓展投资物业;通过物业结构地均衡配置实现现金流和收益结构地均衡,从而提升企业对抗低谷冲击地能力。
新加坡嘉德地产采取了“私募+REITs”地轻资产商业模式,REITs 为私募基金提供退出渠道,而私募基金则为REITs输送成熟物业,传统商业地产业务以资产为基础,而嘉德战略重组地重点是拓展以费用收益为主地新模式,将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新地增长引擎,并专门成立了嘉德金融部门。
精品--社区商业有黄金暨万科城风情步行街案例分享--商业地产策划
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房产库—房地产思想库
成都金色演进过程 ——最终的规划方案
街铺面积:2952.25平方米
2021/6/19
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房产库—房地产思想库
第二部分 万科城·风情步行街模式
2021/6/19
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房产库—房地产思想库
万科城·风情步行街依托于万科城,万科城总建筑面积达43多
➢ 构建中国第一个集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、Loft 空间为一体的富有西班牙风情的living mall。
2021/6/19
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房产库—房地产思想库
三大主题规划彰显商业魅力
时尚购物中心——创导体验式主动消费、感受消费 国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街 娱乐休闲广场——构筑无限魅力娱乐空间
2021/6/19
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房产库—房地产思想库
娱乐休闲广场 特色酒吧
咖啡茶艺
小镇风情
娱乐表演
表现形式
广场文化
足浴桑拿
健身美容
2021/6/19
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房产库—房地产思想库
娱乐休闲广场
娱 乐 物 业 载 体
万科城市政广场 人工湖园林
建筑艺术小品
2021/6/19
2021/6/19
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房产库—房地产思想库
时尚购物
主动消费
时尚购 物中心
感受消费
超市
社区品牌店
情趣爱好
西班牙风情
2021/6/19
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房产库—房地产思想库
国际美食坊
中式酒楼
商务酒楼
特色西餐
中餐系列西餐系列来自咖啡语茶风味餐厅
中式快餐
西式快餐
2021/6/19 万平w方w米w,.其fc中c商oo业l建.c筑o面m积房3万产平方库米—。房地产思想库
香港太古广场案例分析
香港太古广场一、太古广场全貌二、太古广场位置太古广场位于金钟地铁站上盖,是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点;太古广场座落于香港核心地带,香港的重要地点,例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺,占尽地利优势;太古广场向北可拥览浩瀚的海景,而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。
三、太古广场交通地铁前往太古广场,可选择乘搭地铁到金钟站。
金钟地铁站是香港及九龙列车的转驳站,除贯通全港地铁沿线各站外,更可接驳九广铁路及机场快线网络,快捷方便。
巴士或电车太古广场位处香港主要交通枢纽,途经的巴士线超过80条,包括CityFlyer机场快线及机场穿梭巴士服务;而连接金锺廊及太古广场的有盖行人天桥下,亦设有来往东西线的电车站。
此外,由附近的香港公园步行往山顶缆车站只需约五分钟。
太古广场一座太古广场二座太古广场三座太古广场总占地三十二万平方呎,于一九九零年落成,包括四座大楼及一个购物中心,共提供近五百万平方呎的楼面,包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。
四、太古广场的定位及组成部分定位:香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓。
太古广场一座占地860,000平方呎(约79,900平方米)的商业大厦太古广场二座占地700,000平方呎(约65,000平方米)的商业大厦太古广场三座占地644,000平方呎(约60,000平方米)的商业大厦(于2004年中落成)购物商场占地710,000平方呎(约66,000平方米)的购物商场270间酒店式住宅单位 (面积由1,220至2,650平方呎) 太古广场酒店式住宅太古广场会议中心可容纳500人的会议中心港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店地下停车场逾500多个泊车位1、甲级写字楼部分太古广场一座:建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦,每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎,首层为会议中心设施。
优选太古汇正大广场等长条形商业综合体案例上
万菱汇
万菱汇广场(商场)
主要品牌商户
服饰:
❖ ZARA、Braun Buffel、ELLE、Samantha Thavasa、New Balance、Le Coq Sportif、SATU BROWN、PILGRIM等国际时尚品牌
正大广场
正大广场
区位图
陆家嘴西路 正大广场
陆家嘴环路 世纪大道
陆家嘴环路
正大广场
项目概述
正大广场是由泰国正大集 团旗下的上海帝泰发展有 限公司投资兴建的大型国 际化都会购物中心,坐落 在被称为“东方华尔街” 的上海浦东陆家嘴黄金地 段,总建筑面积接近25万 平方米,地上10层、地下3 层,是正大集团在中国最 大的投资项目之一,并已 于2004年整体通过了 ISO9001质量认证体系。
太古汇
各层平面图太古汇各平面图太古汇各层平面图
太古汇
各层品牌布局
M层主要品牌
O’le超市、Swatch、MANGO、APPLE SHOP、NINE WEST、Jessica、 Ochirly、周大福、谢瑞麟
太古汇
各层品牌布局
MU层主要品牌
NOVO百货、UNIQLO、Miss Sixty、SEPHORA、周生生等
❖ Ochirly、Mo & Co、k.a.t.、Five Plus、YZC、esons、Mastermind、The Thing、EMU、Fashiopn Fish、Banana Baby、Jolie & Deen等国内潮流品 牌
餐饮:上井日本料理、Double Star、酷锅、Costa Coffee、大快活、 Rbt 仙踪林、长阪寿司、Strawberry 、满记甜品、大禾寿司、表叔茶餐 厅、许留山等
商业建筑调研报告——太古汇ppt课件
6
2 项目区位分析
2.2 周边商圈
精选ppt课件
沿天河路周边分布多个商业综合体,包括有万菱汇、正佳广场、天河城等等 组成了天河的商业圈,是继北京路之后的新的商业圈,其商业发展是广州市潮流 发展的领航者。直至2011年9月太古汇落成,天河路商圈的商业面积已超过150万 平方米,跃居全国面积最大的商圈。
天河路
写字楼出入口
南门主入口
写字楼出入口
天河东路
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4 功能分析
4.1 功能分区
精选ppt课件
太古汇功能上有文化中心、酒店、写字楼以及商业中心组成,在功能布局 上将商业放于中心,四角分别布置酒店、写字楼和文化中心。
文化中心区 写字楼
酒店
商业中心区
写字楼
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4 功能分析
精选ppt课件
4.2 负二层功能分析
7 内部空间分析 7.4 共享空间
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精选ppt课件
巧妙运用中庭空间,在休息区摆设了 一些木质或者白色系的树枝形状凳子。
在商场的屋顶花园上设置了供顾客休 息观景的石凳。人们可以在休息的同时 随时关注周围人的行为活动,促进了人 们的交往,形成了人与人,人与环境的 共享。
7 内部空间分析 7.5 辅助空间设计
总结: 1 在功能布局上采用了典型的Arquitectonica常 用的设计手法大空间与小商铺结合的手法,将大卖场 置于尽端;2 空间上设计了一些椭圆形的中庭共享空 间,为其一大特色;3 流线上采用一字型或树形的方 式组织人流;4 外观设计方面虚实对比强烈,写字楼 酒店等采用玻璃,而文化中心和商场则大面积的采用 石材形成对比;5 场地外的景观绿化有结合椭圆空间 进行设计,而景观小品则是结合一种商品:女性的包
缺点:线路较为单一,回旋性 较差。
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究 PPT
开业时间 2011年11月28日
消费群 福田区商务人士及年轻客群
出租率 超过90%
停车位 2000个
租金水平 L2、L3层餐饮类租金范围为300-500元/㎡/月;
人流量 工作日日均客流约4-6万人次左右,周末及节假日日均客流约7-9万人次左右
项目分析
卓越·INTOWN是卓越集团跨界商业领域的深圳第一力作。它依托于中心区最大体量的甲级商务体 卓越世纪中心,以“爱”为主题,以“时尚”为宗旨,突破现有购物中心建筑布局,开放式经营, 营造街区感和视觉震撼,被誉为“深圳CBD商务休闲主场”,现在已成为写字楼商务配套商业的标杆 之作,更是被称为“美食魔方”和“开胃CBD”,开业至今通过招商调整汇集如爱马仕茶饮店813 芭依珊、克拉咖啡、深圳首家喜茶热卖、70后饭吧等热门餐饮品牌。
城市商圈 发展研究
深圳市各商圈定位及项目分布现状
前海中心 (未来 5-20 超级商业中心90万平方 米、配套商业服务业180
宝安区
宝安商圈 海雅缤纷城2013 合正汇一城2013 沙井京基百纳2013 西荟城购物广场2013 壹方城2017
花园城中心2006 2007 保利文化广场2008 天利名城2010 凯德来福士2017
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
Coco City2014 2014 缤果空间购物广场2014 类型:购物中心 档次:中档 消费者特征:中北部区 域的本地居民
福田 深南中
宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型:购物中心 档次:中档 消费者特征:东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
各类特色商业街案例分析
各类特色商业街案例分析
业态借鉴
经过二年时间的市场检验,万科步行街的业态布局整体没有改变,但在局部有所调整,从租金 水平来看只有餐饮类商家租金保持原状,其他业种租金整体下滑。餐饮比例上升到了62%
调整变化
① 原小百货+超市
保持原状
1F 小百货撤场,做餐饮
2F 除超市外撤场,现空置
KFC
3F 一直空置
己做饭吃。
——巴蜀滋味轩刘老板
与之前想象的差距太大,小区现在没有多少入住,生意很差房东又不肯降房租,所以 做完这个月就不做了,他已经准备把铺子租给地产中介了。
——立美窗帘郭女士
之前我们这个区大部分都是做装饰材料的,在小区入住前一段时间生意比较好,现在
二期都入住了,生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司,一部分改做
万科城商业总面积22000㎡
共有三个主力店: 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大
比例。 租金(除主力店):60-120元/
㎡ ,平均租金75元/㎡
小百货 28%
商业业种比例
汽车美 容 7%
餐饮 34%
美食世界
一楼百货 二楼超市 7647㎡
区位:
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区,梅观高速与机荷高速 交汇处,自驾车20分钟到市中心,公汽30~40分 钟到市区。
区域背景:
所处的整个片区普遍充斥着各种低档消费场所、卖 场;
该片区拥有华为集团、新天下集团、富士康集团、 纳米科技、中石化等 10多个高收入企业消费群体;
政策导向下大力发展基础配套设施,规划中的地铁 经过该项目;
龙华
观澜 坂田工业区
布吉
●坂雪工业区 ●华为基地 ●富士康基地 ●坂田第一工业区
城市综合体案例分析—香港太古广场1659182609
目录一、城市综合体的定义 (1)二、香港太古广场的定位 (1)三、香港太古广场地理位子 (1)四、香港太古广场各部分简介 (2)1.甲级写字楼部分 (2)2.顶级购物中心部分 (2)3.五星级酒店和顶级公寓 (3)五、香港太古广场的项目特点 (4)1.综合体价值的利用 (4)2.海景价值的利用 (4)3.经营方式 (4)六、香港太古广场成功的关键因素 (5)1.外因 (5)2.内因 (5)香港太古广场一、城市综合体的定义“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。
二、香港太古广场的定位定位:香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓三、香港太古广场地理位子●太古广场位于金钟地铁站上盖,是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点;●太古广场座落于香港核心地带,香港的重要地点,例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺,占尽地利优势;●太古广场向北可拥览浩瀚的海景,而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境;●太古广场总占地三十二万平方呎,于一九九零年落成,包括四座大楼及一个购物中心,共提供近五百万平方呎的楼面,包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。
四、香港太古广场各部分简介1.甲级写字楼部分太古广场一座:建筑面积860,000平方呎(约1858.0608平方米)、楼高36层的甲级商厦,每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎,首层为会议中心设施。
太古广场二座:建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦,每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。
太古广场三座:建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦,每层面积约20,000平方呎2.顶级购物中心部分太古广场购物中心共分四层,提供楼面面积七十一万平方呎,场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆,并提供多个展览场地;国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店;除百货店外,全部采用室内街;优越的共享空间,五百个车位的停车场。
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场城市综合体(1/2)所谓“城市综合体”,是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合,并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家,且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中,如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体,如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”,在中国发展逐渐加快,并升级为新都市综合体,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”城市综合体(2/2)城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值,有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。
东京城市副中心―新宿(1/5)东京城市副中心―新宿(2/5)东京城市副中心―新宿(3/5)新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇,居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽,共有9条地铁线路由此经过,日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心,以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心,东京都的行政中心东京都厅就位在此处,除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼,此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区,其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐,新宿车站以东的东新宿地区,则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区,其中,闻名海外的红灯区歌舞伎町,就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿(4/5)新宿开发用地规模约11个街区计50公顷,开发超高层办公建筑面积160万平米,规划就业人口30万,90年代初全部建设完毕,每天人流量高达300万人次,地下连通系统完善,成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发,部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前,先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成,包括高速公路、广场、停车场、公园等,使新宿成为完全的“熟地”,得以很快地吸引了大量开发商,建成的物业同样很快吸引了大量企业进入,使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的,它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设,而是对商务、居住及商业用途规划比较合理,且执行到位,二是现代服务业集聚规模达到日本最大,这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路,但是新宿站不仅是一条地下商业街,更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统,将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。
深圳海岸城商业体案例
C A E
12
02
业态分布
·海岸城业态分布解析 ·海岸城经营策略分析
13
海岸城业态分布解析
14
业态分析-主力店铺
将海岸城以下7间店划分为主力店与次主力店: 主力店:JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福 次主力店:UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育
商户名称 JUSCO吉之岛 UNIQLO优衣库 海岸影城 江南厨子 英孚教育 冰FUN海岸滑冰场 大饱口福
8
配套分析-南山中心区住宅配 套
围绕海岸城周围居住小区多达14个,海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套
滨海之窗
海岸城
海岸写字楼西座 漾日湾畔
海岸写字楼东座
观海台
8
9
海岸城-区位交通分 析
10
案例区位分析 南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻
后
海
大
文
道
心
五
路
9
11
案例区位分析
珠宝/钟表 16%
饮食 11%
个人护理/药品 1%
时尚配饰 9%
时装 44% 鞋/包 19%
20
L2层商户明细
铺位 L2 201 L2 202 L2 203 L2 205 L2 206 L2 207 L2 208 L2 209 L2 210 L2 211 L2 211A L2 212-213 L2 215 L2 216-217 L2 218 L2 219 L2 220 L2 221 L2 222 L2 223 L2 223-1 L2 225 L2 226 L2 227-228 L2 229 L2 230
109㎡
L2 277
商业地产项目案例考察报告.ppt
卓越时代 COCO
区位指南
香格里拉
中心城
大中华广场
晶岛国商购物
中心城位于深圳中心区CBD中央,南毗邻国商晶岛购物中心,北邻市民中心广场,东衔大中 华交易广场,西接香格里拉大酒店,处于地铁会展中心B出口,地理位置绝佳。
外立面效果展示
中心城以“紫金公园”为设计概念精心设计,以“生态景观式休闲消费“为主导打造的集购物 、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体的大型生态购物中心 。
区位指南
项目位于华侨城核心,东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园 、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景,拥有双地铁站厅,地理位置极其优越 。
外立面效果展示
益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心,其以国际、精品、体验为引导,集 丰富业态于一体,强调鲜明主题特色,整体建筑形状以油轮造型独具特色。
海岸城
项目概况
海岸城由东座、西座写字楼、 购物中心和风情街组成,是目前 深圳西部规模最大的综合型商务 、商业项目。 海岸城总投资约20亿元人民币 ,总建约30万㎡,其中:购物中 心约12万㎡;写字楼约14万㎡; 商业街约4万㎡。 海岸城购物中心是目前深圳西 部经营面积最大、功能最齐全、 服务人群最广、最具代表性的集 购物、休闲、娱乐、餐饮等为一 体大型购物中心,也是深圳唯一
区位指南
项目紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心,无缝衔接深圳地铁 和未来CBD公交总站 ,周边商业、商务氛围浓厚。
外立面效果展示
沿中心二路碟形设计效果,大面积采用通透玻璃安装,展现项目现代、时尚的气质,并打造 公园版购物中心效果。
酒吧街效果展示
COCO PARK引入酒吧的时尚元素,打造酒吧街区文化,吸引年轻消费群体,并把酒吧空间 延至外部,晚上营造超强人气的商业氛围。
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(4)开发规模原则:应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径,因地制
宜,选择相适应的商业开发体量,以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表:
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势: 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区,本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势(退台设计)。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会: 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局,使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进,使北部 未来充满生机。 劣势: 1、周边环境差,治安状况令人担忧,近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏,距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂,高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
广州萝刚 绿地中央广场
效果图
广州萝刚 绿地中央广场
区位交通
广州萝刚 绿地中央广场
总平面
广州萝刚 绿地中央广场
效果图
广州萝刚 绿地中央广场
售楼处
广州东凌广场
广州东凌广场
东凌广场是总体量30万㎡的大型城市综合体,商业体量逾17万㎡,住宅体量逾13万㎡,容积率2.88。临近穗莞深 交通枢纽,人流较多,能形成片区商业标杆。一期开发有9栋逾7万㎡住宅和、两栋逾8万㎡商业塔楼及逾4万㎡的高 端商业购物中心 项目具有便捷的交通配套,107国道、广园快速路、广深高速和广惠高速等快速路道路交通网络发达;地铁13号线, 就在家门口,30即达天河;紧贴东部交通枢纽中心,穗莞深城际轨道,形成珠三角一生活圈。
占地面积:约46万㎡
建筑面积:约53万㎡ 总占地面积: 397883.5平米 其中住宅:398050平米 商业30000平米 幼儿园2所6000平米 社区配套设施3000平米 物业管理500平方米 公厕2处120平米 建筑覆盖率 <30% 容积率小于1.1绿化率:>30% 车位比: 1:1 建筑高度:低层、多层及中高层
6
7 8
电容量
设备房 开间与进深比例
按150KW—200KW/M2,设计 (不含中央空调等动力电源)
应预留空调机房,储藏室、消防 监控室、卫生间等 1:0.8—1:0.5
深圳万科风情商业街
(2)其它零售服务业
基本共同点: 1)、门面宽度(开间):5米—8米; 2)、基本开间与进深比例:1:1.5—1:2; 3)、层高:3.7米—4.2米; 4)、电容量:150KW—200KW/㎡; 个别业态不同的技术要求: 序号 1 技术业态 西餐 特色餐饮 大型餐饮 需求面积(实用面积) 300—500平米 500—1000平米 2000—5000平米 技术要求 应预留烟道、化油池、管 道煤气、上下水、空调机 位、 招牌位
2
3
花店
自助银行
20—30平米
15—20平米
应预留卫生间上下水、空 调机位、招 牌位
应预留卫生间上下水、空 调机位、招 牌位
深圳万科风情商业街
4
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
西饼屋
美容美发 24小时便利店 社区医院 音像书刊店 药店 地产中介 干洗店 宠物店 五金配件 精品服饰
50—80平米
威胁: 1、项目的热销使周边地块开发提速,项目将面临 激烈的竞争。 2、产品被竞争对手抄袭和提升后,项目三期客户 会被分流。
深圳万科风情商业街
一、商业部分的规划
深圳万科风情商业街
西班牙风情商业街
深圳万科风情商业街
商业与景观的融合
深圳万科风情商业街
深圳万科风情商业街
商业街规划特点
1、全街铺:大部分为街铺和底商,临路、临街、临水、临风,层高达到 4.8 - 5.8 米,在建筑风格上,力图体现一种西班牙风情;
商业案例分析
广州太古汇
广州太古汇
广州太古汇
广州太古汇
广州SF多功能发展项目包括银行、办公楼、酒店、住宅楼、文化中心、百货商场、绿化屋顶和 地面广场。精心设计的发展中心为开发商带来持续的经济效益,可满足综合使用的需求。建筑 师将绿化面积最大化,并创造性地进行布局。绿化屋顶和广场为大厦使用者甚至是周围社区提 供了极具美学性的公共设施。建筑的设计涵盖了健康、环境和经济可行性三大可持续元素。
广州太古汇
广州太古汇
广州太古汇
总平面
广州太古汇
M平面
广州太古汇
MU平面
广州太古汇
一层平面
广州太古汇
二层平面
广州太古汇 各层品牌布局
M层主要品牌
O’le超市、Swatch、MANGO、APPLE SHOP、NI麟
广州太古汇 各层品牌布局
深圳欢乐海岸
规划总平面图
深圳欢乐海岸
重点项目——曲水商业街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳欢乐海岸
商业街—曲水街
深圳万科风情商业街
关键词:主题商业模式
深圳万科风情商业街
项目概况
开 发 商: 万科 物业管理: 万科物业 建筑设计: 美国 sandybabckck 设计事务所 环境设计: 美国 BGA 景观设计事务所 销售代理: 自销 物业类型: Townhouse 、 Loft、情景花园洋房、宽景house、小高层、高层 项目位置: 龙岗区 龙岗布吉镇坂雪岗工业区,梅观高速与机荷高速交汇
广州太古汇
屋顶绿化
广州太古汇
室内空间
广州萝刚 绿地中央广场
广州萝刚 绿地中央广场
广州绿地中央广场位处于科学城科学大道与神舟路交界处,占地10万方,总建筑面积约60万方,将打造成广州城市 东进门户60万方商务综合体地标,产品囊括了1栋200米的广州东第一高超甲级写字楼、3栋100米高标准甲级写字 楼、20栋独栋写字楼、2栋4.5米层高复式公寓、1栋酒店式公寓、大型自持购物中心、国际潮流BLOCK街区、5000 方的艺术中心。 广州绿地中央广场产品共分3期开发,首期产品包括1栋100米高标准甲级写字楼、2栋LOFT复式公寓、1栋酒店式 公寓及部分欧美时尚BLOCK街区商铺。 本项目作为广州东部第一商务中心,同时也是绿地集团布局华南、契合广州城市东进战略的地标综合体首站,更是 绿地集团契合国家智慧城镇所构建的智慧办公首个试点项目,将从天际地标、复合业态、智能办公等多方面打造门 户地标,志在推动科学城打造全球科技商务核心!
2、商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富;哑铃型的商业形状,造成二个
广场人流 的逗留,中间以水景连通,同时将商业和景观镶嵌一起; 3、三大主题:国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。 4、流畅的人、车动线设计
深圳万科风情商业街
立体交错人流交通
深圳万科风情商业街
入口处景观
深圳万科风情商业街
MU层主要品牌
NOVO百货、UNIQLO、Miss Sixty、SEPHORA、周生生等
广州太古汇 各层品牌布局
首层主要品牌
Armani、Bally、Bulgari、Chanel、Dior、Fendi、Louis Vuitton、Miu Miu、
Omega、Prada、Salvatore Ferragamo、Marc Jacobs、Hermes
深圳万科风情商业街
(1)、超市
序号
规划配比表
辐射人口基数(人) 商圈范围
需求面积 (实用面积㎡)
1
300—500
2000户×3人=6000人
1公里或步行15分钟
2
1000—3000
5000户×3=15000人
3公里或步行30分钟
3
10000—15000
20万人
核心商圈:2公里或步行20分钟 二级商 圈:5公里或步行30 分钟
广州太古汇 各层品牌布局
二层主要品牌
Louis Vuitton、Prada、 Marc Jacobs 、 Hermes、JUICY COUTURE、
COACH、SWAROVSKI、OMEGA、ROLEX、CHLOE
广州太古汇
广州太古汇
屋顶绿化
特色的开放绿化空间对于占地仅 12.1英亩的大型建设项目来说十 分重要。本项目中,多层密集型 绿化屋顶和广场形成了公园绿地、 商场餐饮区和公共聚集区。商场 之上占地2.0英亩的第三层屋顶 花园在功能上和视觉上与办公楼、 酒店、住宅楼、百货商场、餐饮 区及文化中心连为一体,同时形 成了纵览周围城市景观的绿色高 地。它将人们从依靠汽车的户外 体验中解放出来,并成为整个设 计宁静而富有生气的组成部分。 第四层的屋顶花园占地0.55英亩, 服务于酒店和住宅单元,延续着 整个绿色屋顶系统的美学性和生 态性。将近3英亩的地面广场将 本项目与周围环境、地铁站、地 下停车场和服务区联系起来,具 有装饰效果的天庭和通风孔为地 下层带来光亮和空气。