克而瑞 成都北湖片区房地产市场分析

发展带来了总多产业人口和商贸企业的大小私营业主，这些都为本项目销售带来了很好的购买支撑。伴随产
业规划的完善和内部资源的逐步整合，区域未来发展潜力巨大。
现有产业条件
北湖片区
新都工 业区
青龙场建材市场 成都著名个体商户聚集区， 区域以建材贸易为主，囊括富森 美家居、青龙建材两大市场；区 域环境较差，现处于区域改造， 拆迁过程中。未来将打造为为城 北商贸城。
大城东：成都老工业集中发展区域。是房地产市 场大盘云集，房源大幅放量，成为成都房地产开 发的热土。
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1 PART
区域市场发展环境回顾/片区市场竞争分析
本项目位于大城北区域的北湖片区，主要竞争板块是由新都新城板块和城北商贸板块构成。 北湖片区房地产发展特征：区域内品牌开发商云集，随着对北湖景观资源的打造和市政规划配套方面的完善， 区域住宅在成都市住宅市场中的地位必将快速提升。
新批商 品房建 设面积 70%须 <90㎡。
《关于房地 产开发企业 所得税预缴 问题的通知》
扩大内 需十项 措施，
个人住 房转让 营业税 新政。
无偿赠与房屋 的将被征收 20%的个人所 得税。
个人住房转 让营业税征 免时限由2 年恢复到5 年。
土地 增值 税清 算。
9.29” 二次 调控”
07年
08年
目录
1.区域市场发展环境回顾 2.区域商品住宅环境回顾 附件：7090政策对本项目的影响探讨
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PART 1 项目发展环境回顾
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区域市场发展环境回顾
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1 PART 市场回顾/北湖片区土地市场解析
从区域土地市场分析： 近年来成都土地政策导向是加大保障性用房和普通商品住房的供应量。主城区的土地 供应量已非常少，从目前综合土地指标来看，本项目地块是成都主城区唯一的低密地块，其稀缺性可带来的开 发价值已不言而喻。
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区域商品住宅环境回顾百度文库
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1 PART
区域市场发展环境回顾/明确本项目的竞争区域
成都各个区域都有自己特有的优势，城北：厚积薄发，前景看好，城西：人文城西，独 领风骚 ，城东：“腾笼换鸟” 区域价值迅速提升，城南： 国际城南，风生水起，成都 楼盘多数是被项目所在区域购房者消化；本项目核心竞争区域，被锁定在大城北范围。
园198双拼面积在470 ㎡ ，价格在600万/套，交大云提双拼面积在295-470 ㎡，价格270万-580万
之间。
面积段
北湖区域双拼别墅项目交叉散点图
典型楼盘 成交产 品及面积/总价段：
800以上 700 600
1 华侨城
500
2
400
温游泳池更好；
-------客户李小姐
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1 PART
区域市场发展环境回顾/区域商品住宅特征/双拼别墅总价、面积区间
区域内目前仅华侨城有双拼产品在售，面积集中在450-500㎡，价格在900-1200万/套，总价略低于
独栋，供应量较少，去化速度一般。而前期区域典型项目还有保利公园198和交大云提，其中保利公
北湖片区 本案
新都新城 城北商贸
主要竞争板块
城北商贸板块
新都新城板
待开发土地体量较大
项目未来待开发体量
目前板块土地供应较少， 主要是综合型社区目 无别墅供应型土地 前也无符合别墅指标
的土地供应
主要均价分布 （元/m2）
竞争价值
典型案例
7000-30000
5000-25000
属于主城区，交通和配 套相对完善，周边做生
方公里的“中国地铁首席休闲商务区”。
总部经济示范区 依托龙潭总部基地建设，发展以研发、销售、办公为主的总部经济， 力争把龙潭总部城建设成为服务四川、辐射西南、影响全国、吸引世
界的工业总部基地。
产业环境得到改善、产业能级得到提升。
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1 PART 市场回顾/成都房地产政策对于项目客户的影响
2010年，国务院出台了新一轮的房地产市场调控政策（首次购房要三层以上，二次购房五层以上，三次购房
2010年成都市整体土地成交解析
主城区 18%
郊区 82%
从2010年成都整体土地成交可以看出： 主城区的土地供应很少仅占整体土地成交的18%，主要分布在城南和城东区域，从地块指标来看，综
合容积率都在2.5以上，可见未来主城区的低密产品的供应十分稀缺。
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1 PART
市场回顾/北湖片区区域规划
北湖片区主要是由北湖公园和成都198生态旅游综合功能区组成，未来政府规划是把该片区打造为成都CPD （中央旅游区），充分利用生态资源和 “大熊猫” 文化资源，联动发展生态旅游、高端居住、餐饮娱乐等 产业，打造引领成都的国际化旅游目的地。而本项目就位于北湖公园的周边，可独享北湖资源，为本案发展 生态居住、高端配套等提供了有利条件。
附： 198生态旅游综合功能区简介—打造198 平方公里环城公园
按照成都市规划，成都将逐步在三环路之外，外环路以 内，打造占地198平方公里的环城生态公园，其中145平方 公里为生态用地，用于建设森林、草地、花卉、水体和生态 农业等资源，而不再建设其他任何项目。其他53平方公里 未建设用地，用于建造文化、娱乐、旅游、住宅等项目。同 时，未来在规划范围内的开发项目都将以建设用地与生态用 地和谐交融的面貌出现。（如本案及保利公园198）
成都198生态旅 游综合功能区
北湖
北
湖
本
片
案
区
宏观区域概况
本案位于成华区龙潭街办所辖北湖片区， 成都市政府着力打造的北湖公园和198生态旅 游综合功能区。北湖片区环境资源良好，区域 未来规划为成都CPD（中央旅游区）—熊猫 国际旅游区，区域充分利用生态资源和 “大 熊猫” 文化资源，联动发展生态旅游、高端 居住、餐饮娱乐等产业，打造引领成都的国际 化旅游目的地。
龙潭总部经济城 成华区重点发展区之一，距本案2公里，区域以工业及总部办公为 主导，已初步成型；未来区域将导入大量个层级产业人口；区域住宅配 套规划较少。
距本案2KM
产业规划
城北（地铁）商贸城 紧抓成都地铁1号线的建设机遇，整合该区域内独享的资源，促进产 业结构优化升级，全力打造构建商贸新中心，在双水碾片区建设2.5平
大城西：土地的日益稀缺、成熟的配套、日趋 发展的商务环境，使得这里的住宅、商务物业 成为未来炙手可热的居住、投资两相宜的上品， 吸引成都传统城市财富阶层、地缘性客户及周 边县域高端置业者
大城南：是西部最具国际气质的居住地，由于政府 规划和软件园等产业人口和外籍领事馆人士的导入， 使此区域的购房客户以本区域的工作型客户和本地 和外地投资客为主。
北湖片区依托北郊风景区良好的自然资源和良好的生态环境，连同熊猫基地和 熊猫小镇，打造成融生态宜居、康体休闲、观光旅游为一体的“成都大熊猫国 际休闲生态度假区”。为本案发展生态居住、高端商务等提供了有利条件
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1 PART 市场回顾/北湖片区周边产业解析
北湖片区毗邻众多产业配套，如：城北商贸城和龙潭总部经济城以及新都工业区等，随着北湖周边产业区的
典型楼盘 成交产品
面积段 800以上
北湖区域独栋别墅项目交叉散点图
及面积/总价段：
700
1 保利拉斐庄园
500
450
2 华侨城
400
热销区间
总价/面积区间
面
1
积 区
2
间
3 交大100栋
350
300
3
200
总价段
200
300
400
500
600
800
1000
区域独栋客户特征：购买本区域的独栋产品的主要来自城北国际商贸城、中药材批发市场私营业主以及部分外地投资客，
大城西
资源驱动自 住、养老、
为目的
大城北
价格驱动
大城东
资源和汽车产业驱动
大城南
软件和金融产业 以及政府规划和
投资驱动
备注： 大城北☞城北和新都 大城西☞城西和郫县、温江、都江堰 大城南☞城南和双流和牧马山 大城东☞城东和龙泉
大城北：目前居住氛围不浓、配套有待完善， 但在政府良好的规划及宣传导向下以及品牌开 发商的拿地进驻，使得该区域成为未来发展潜 力较大的区域
意的客户较多
区域的新城板块拿地 成本较低
华侨城、北城天街
万科双水岸、保利公 园198
北湖片区的两个板块，未来均无别墅指标的土地供应， 尤其是本项目所处的城北商贸版块属于主城区，而本项目 的别墅项目更是成都目前最为稀少的城市别墅
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1 PART
区域市场发展环境回顾/区域商品住宅特征/独栋别墅总价、面积区间
最低付款也要5成，所以他们也不缺钱，项目基本上不受政策影响。——麓山国际销售员李小姐
爵领欧城的产品是针对中低端客户的的，在市场形势好的时候很容易放量，然而现在的市场不好的时候，放量
就有些吃力。
——爵领欧城营销主任
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1 PART 市场回顾/区域核心价值分析
政府规划北湖片区将打造成以熊猫基地和北湖为核心的休闲度假区、特色商业街区、体育 运动公园和高端生态住宅区；区域周边产业处于升级换代时期，产业能级的提升，将极大 的促进区域资源优化配置，同时促进人口导入。
停止贷款）本次调控对改善性需求客户影响较大，当前市场表现说明，对高端客户的影响较小。另一方面，成
都市场多数参与博弈的开发商为全国知名房产企业集团与财团型发展商，资金链相对安全，有较高的淡市抵抗
力。
政策调控期
政策扶持期
政策调控期
从严 征收 土地 增值 税。
《招标拍
卖挂牌出 物 让国有建 权 设用地使 法 用权规定》
09年
2月 9月 10月 11月 12月
2月 3月 4月 10月 11月 1月 4月 6月 9月
10年
12月
4月 5月 8月 9月 10月
9.27信贷政策
改革土 地有偿 使用制 度。
加强保障性 住房建设， 加大低价小 型住宅供应， 加强市场监 管。
商贷下 调至0.7 倍，首 付款比 例20%。
非改善型 二套房贷 首付至少 四成。
《关于集 约用地的 通知》
新 住房认 国 定确定 十 “认房 条 认贷认
家庭”
成都 三套 房全 部禁 贷款。
目前市场表现：政策的颁布对于客户影响分析：中端改善性需求受抑制影响较大，有效需求被抑制，而政策对于高
端客户影响较少
近期政策还是没有对麓山国际有什么影响的，我们的产品主要是针对高端客户人群，总价较高，基本买别墅的
他们很注重产品的尊贵感。
区域目前在售的独栋别墅很少，但是总价都很偏高，像拉菲庄园目前最便宜的880万/套，像华侨城独栋1300万/套，虽第一
批次推出销量较好，但已把区域内的顶级客户挖掘，后续去化速度慢已成必然。
--------中海策划徐先生
目前周边楼盘除保利公园198，其他的楼盘景观做得都很一般，所以他们表示更喜欢有水有景有些生态景观的小区，要有恒
距本案3KM
新都工业区 与本案以蜀龙大道连接， 区域分三河物流及新都工业两 个板块，大中小企业均有涵盖 ；区域环境相对较差，现处于 区域改造中，新都新城已初步 成型。
距本案10KM
青龙场建 材市场
城北（地铁） 商贸城
本 案
龙潭总部 经济城
总部经济 示范区
北湖片区毗邻众多产业配套，自身具有良好环境 资源，随着产业调整和区域资源的整合，未来北 湖片区将形成以生态旅游、高端居住为主的发展 方向。
绝对保密
成都北湖大片标区题房－地40产号微市软场雅分黑析，加粗
2010.12
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
市场篇：成都北湖片区房地产市场分析
来源：CRIC内部《 2010 CRIC 成都招商地产北湖项目定位及物业发展建议》 标签：成都/市场研究/北湖片区/公园社区/生态旅游/CPD
先天条件
北
湖
后天条件
片
区
存在问题
北湖片区核心价值解析：
地块的稀缺成都最后的城市别墅 良好的湖景资源
政府打造城北的热点区域规划为旅游和高尚住宅区，未 来发展前景较好
周边产业较多，构买客户充足
心理距离远 生活配套缺乏 休闲娱乐场所档次低
规划路的修建，公交 系统的完善
可通过配套的不断完 善解决
北湖片区是政府规划将其打造为成都CPD（中央旅游区），推动发展生态旅游、高端居住、餐饮娱乐区域， 而本项目就位于北湖公园的周边，可独享北湖资源，为本案发展生态居住、高端配套等提供了有利条件；区域周 边产业处于升级换代时期，产业能级的提升，将极大的促进区域资源优化配置，同时促进人口导入。
区域独栋别墅市场由于目前在售的有保利拉斐庄园、华侨城，总价最低880多万/套，最高的在2000万/ 套，面积集中在500-700㎡的产品，目前这两个项目的销售速度都很缓慢，主要是由于区域内的顶级客 户基本被挖掘，同时也说明区域目前的顶级客户的容量较少；而区域内的小独栋产品，交大100栋的市 场去化较好，其主要采取“控面积，控总价”的方式，面积区间在210-300 ㎡，价格250-350万/套。