杭州商业综合体市场调研报告
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➢西侧的规划中的300米摩天高楼 ，使得本地块项目受到高度压迫感
➢距离钱塘江较远，亲水性欠缺
➢地铁的规划，将提升区域价值
➢本项目必须利用地块自身的优势，合理地规划，规避主干道过宽及周边大
楼的压制，全力打造强势商业中心，为项目的最终赢利打下坚实的基础。
➢因写字楼项目区位不具优势，需避免钱江新城内部的不必要无效竞争。
带来了不确定因素。
地铁交通分析
路漫漫其悠远
➢其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘 枢纽中心站点 ➢经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路 ➢这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用
钱江新城规划
➢老城区交通连接 有清江路、解放东路、 庆春东路、凤起东路等 交通主干道。 ➢过江网络 杭州市将在目前（已建 和在建）六座跨钱塘江 大桥的基础上，再增添 “四桥一隧”，形成“十桥 一隧”加密过江网络。
• 2006年12月，万象城 正式动工，把10万平 方米的土地上将建设 一个80万平方米的都 市综合体项目。
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杭州万象城
商业市场分析
路漫漫其悠远
杭州万象城
商业市场分析
路漫漫其悠远
购物中心辐射商圈分析
辐射商圈范围界定
综合考虑各区域人口消费特征，商圈辐射定位如下： 第一（核心）商圈：钱江新城周边居民及钱江新 城中办公群体和政府机构。 第二商圈：杭州其他市区，重点为滨江区。 第三商圈：杭州下属县市及杭州市外来人口。
杭州商业综合体市场调 研报告
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2020/7/17
路漫漫其悠远
商业篇
地块分析 区域分析 万象简介
钱江新城规划
区域位置
—
路漫漫其悠远
钱江新城规划
功能定位
– 是未来杭州行政、 经济、文化活动的 中心；
– 是城市经济、旅游 发展的新增长点；
– 是开辟钱塘江时代 ，带动钱塘江两岸 城市开发的重要因 素；
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万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱 乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25 万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建 筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。
– 是杭州现代化大都 市形象的标志
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区位情况
地理、交通：万象城位于钱江新 城的CBD区域，北靠钱江路，西邻 江景路，南临富春路，东依庆春路 ，其中地铁4号线中的江锦路站、地 铁2号线的钱江路站均与万象城接驳 ，项目周边还百度文库盖了多条BRT快速 公交路线。
周边配套：杭州大剧院、国际会 议中心、市民中心、波浪文化城近 在咫尺，规划有未来这里将成为商 务办公、购物、文化娱乐的中心。 本项目周边都是城市标志性的建筑 ，区域价值已被认可，有一定的升 值空间；配套成熟、生活便利，体 现高档的生活品质。
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商业市场分析
主要商圈比较
客源比较之客源构成 武林、延安商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占
有一定比例；庆春商圈则主要表现为生活配套商圈。本地居民较多。
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商业市场分析
主要商圈比较 客源比较之出行方式比较
延安、武林、吴山商圈的出租车及自备车的比例略高；公交和自行车/ 助动车仍是杭州市居民购物出行的主要方式。
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万象城商城总平图
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分布解析
重点项目分析
地下三层，地 上六层 空中花园→下 层式广场 各层品牌介绍
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分布解析B
人气较高的场所
1层总服务台贵 宾卡 B1层千味刷 3层嘉禾电影 广场 4层溜冰场
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• 2005年8月，华润集团 携手新鸿基地产拿下 了钱江新城地块，把 中国第二个万象城的 梦想扎根在了杭州。
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商业篇
区域分析 地块分析 万象简介
地块周边环境
项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。
南侧规划为精品商业区。
西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲
和力带来不利影响。
北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境
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交通组织
地块SWOT分析
区域优势 Strength
区域劣势 Weakness
➢处于核心区内左右逢源的区位位 置，可同时吸引来自写字楼和居民 区的多样化消费群体
➢东侧住宅已大面积动工，将带来 大量人气
➢建设中的过江隧道更能进一步提 升地块价值
➢ 项目两面临宽阔的主干道，一定 程度影响商业人气
➢酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机
构的实际需求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正
路漫漫其悠远 达到CBD的要求。
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商业篇
区域分析 万象简介 地块分析
基本概况
路漫漫其悠远
• 。 2005年8月，华润集团携手
新鸿基地产拿下钱江新城E－06 、07、08地块，总占地面积近 10万平方米，包括了商业、办 公及住宅等多种用途，当时业 内为之一震，“杭州将出现万象 城了”
在危险
就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前 的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于 杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力 等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程
路漫漫其悠远 是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。
规划
• 杭州钱江新城项目地 面积约150亩，规划建 筑面积55万平方米。
• 总投资预计超过40亿 元人民币。
• 建筑面积近20万平方 米
• 2005年8月，华润集团 携手新鸿基地产拿下 钱江新城E－06、07 、08地块，总占地面 积近10万平方米，包 括了商业、办公及住
宅等多种用途，当时 业内为之一震，“杭州 将出现万象城了”。
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区域SWOT分析
• 区域优势 Strength
• 钱塘江畔，自然景观条件佳
• 区域劣势 Weakness
• 背临钱塘江，发展空间受限
• 尚未成型，需要一定时间的人气
• 政府统一规划，有序实施，严格 积累
控制管理
• 多家不同背景开发商实施建设，
良莠不齐，增加了同质开发的潜
• 区域交通便捷
➢距离钱塘江较远，亲水性欠缺
➢地铁的规划，将提升区域价值
➢本项目必须利用地块自身的优势，合理地规划，规避主干道过宽及周边大
楼的压制，全力打造强势商业中心，为项目的最终赢利打下坚实的基础。
➢因写字楼项目区位不具优势，需避免钱江新城内部的不必要无效竞争。
带来了不确定因素。
地铁交通分析
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➢其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘 枢纽中心站点 ➢经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路 ➢这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用
钱江新城规划
➢老城区交通连接 有清江路、解放东路、 庆春东路、凤起东路等 交通主干道。 ➢过江网络 杭州市将在目前（已建 和在建）六座跨钱塘江 大桥的基础上，再增添 “四桥一隧”，形成“十桥 一隧”加密过江网络。
• 2006年12月，万象城 正式动工，把10万平 方米的土地上将建设 一个80万平方米的都 市综合体项目。
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杭州万象城
商业市场分析
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杭州万象城
商业市场分析
路漫漫其悠远
购物中心辐射商圈分析
辐射商圈范围界定
综合考虑各区域人口消费特征，商圈辐射定位如下： 第一（核心）商圈：钱江新城周边居民及钱江新 城中办公群体和政府机构。 第二商圈：杭州其他市区，重点为滨江区。 第三商圈：杭州下属县市及杭州市外来人口。
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2020/7/17
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商业篇
地块分析 区域分析 万象简介
钱江新城规划
区域位置
—
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钱江新城规划
功能定位
– 是未来杭州行政、 经济、文化活动的 中心；
– 是城市经济、旅游 发展的新增长点；
– 是开辟钱塘江时代 ，带动钱塘江两岸 城市开发的重要因 素；
路漫漫其悠远
万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱 乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25 万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建 筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。
– 是杭州现代化大都 市形象的标志
路漫漫其悠远
区位情况
地理、交通：万象城位于钱江新 城的CBD区域，北靠钱江路，西邻 江景路，南临富春路，东依庆春路 ，其中地铁4号线中的江锦路站、地 铁2号线的钱江路站均与万象城接驳 ，项目周边还百度文库盖了多条BRT快速 公交路线。
周边配套：杭州大剧院、国际会 议中心、市民中心、波浪文化城近 在咫尺，规划有未来这里将成为商 务办公、购物、文化娱乐的中心。 本项目周边都是城市标志性的建筑 ，区域价值已被认可，有一定的升 值空间；配套成熟、生活便利，体 现高档的生活品质。
路漫漫其悠远
商业市场分析
主要商圈比较
客源比较之客源构成 武林、延安商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占
有一定比例；庆春商圈则主要表现为生活配套商圈。本地居民较多。
路漫漫其悠远
商业市场分析
主要商圈比较 客源比较之出行方式比较
延安、武林、吴山商圈的出租车及自备车的比例略高；公交和自行车/ 助动车仍是杭州市居民购物出行的主要方式。
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万象城商城总平图
路漫漫其悠远
分布解析
重点项目分析
地下三层，地 上六层 空中花园→下 层式广场 各层品牌介绍
路漫漫其悠远
分布解析B
人气较高的场所
1层总服务台贵 宾卡 B1层千味刷 3层嘉禾电影 广场 4层溜冰场
路漫漫其悠远
• 2005年8月，华润集团 携手新鸿基地产拿下 了钱江新城地块，把 中国第二个万象城的 梦想扎根在了杭州。
路漫漫其悠远
商业篇
区域分析 地块分析 万象简介
地块周边环境
项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。
南侧规划为精品商业区。
西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲
和力带来不利影响。
北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境
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交通组织
地块SWOT分析
区域优势 Strength
区域劣势 Weakness
➢处于核心区内左右逢源的区位位 置，可同时吸引来自写字楼和居民 区的多样化消费群体
➢东侧住宅已大面积动工，将带来 大量人气
➢建设中的过江隧道更能进一步提 升地块价值
➢ 项目两面临宽阔的主干道，一定 程度影响商业人气
➢酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机
构的实际需求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正
路漫漫其悠远 达到CBD的要求。
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商业篇
区域分析 万象简介 地块分析
基本概况
路漫漫其悠远
• 。 2005年8月，华润集团携手
新鸿基地产拿下钱江新城E－06 、07、08地块，总占地面积近 10万平方米，包括了商业、办 公及住宅等多种用途，当时业 内为之一震，“杭州将出现万象 城了”
在危险
就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前 的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于 杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力 等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程
路漫漫其悠远 是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。
规划
• 杭州钱江新城项目地 面积约150亩，规划建 筑面积55万平方米。
• 总投资预计超过40亿 元人民币。
• 建筑面积近20万平方 米
• 2005年8月，华润集团 携手新鸿基地产拿下 钱江新城E－06、07 、08地块，总占地面 积近10万平方米，包 括了商业、办公及住
宅等多种用途，当时 业内为之一震，“杭州 将出现万象城了”。
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区域SWOT分析
• 区域优势 Strength
• 钱塘江畔，自然景观条件佳
• 区域劣势 Weakness
• 背临钱塘江，发展空间受限
• 尚未成型，需要一定时间的人气
• 政府统一规划，有序实施，严格 积累
控制管理
• 多家不同背景开发商实施建设，
良莠不齐，增加了同质开发的潜
• 区域交通便捷