公寓市场分析报告

{市场分析}公寓市场分析报告

目录第一部分：房地产开发政策环境

一、政策形势4

二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策5

三、贵州省房地产调控地方政策预测7

四、按揭贷款9

第二部分：兴义市宏观经济运行分析

一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况11

二、三大产业分析14

第三部分：兴义市城市规划及完成情况

一、城市规划前景16

二、2010年城市化建设规划构想21

第四部分：兴义房地产市场研究

一、供给市场特征22

二、客户构成及购买实态分析37

三、未来5年市场供给量预测39

四、未来5年市场需求量预测39

五、未来5年潜在市场消费者分析44

六、未来总体市场发展趋势分析44

第五部分：写字楼市场分析

一、整体写字楼市场研究46

二、写字楼发展趋势同类市场经验扫描——贵阳47

三、本地市场分析49

四、兴义市写字楼需求预测51

第六部分：房地产项目分析

一、房地产项目分析53

二、典型项目分析58

第七部分：市场开发理念及推售模式

一、市场开发理念分析64

二、市场推售模式65

第八部分：市场分析结论及建议

一、结论67

二、建议67

第三部分：兴义市城市规划及完成情况

一、城市规划前景

（一）、区位情况

南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。是泛珠三角经济区，南昆沿铁产业带、南贵昆经济区重要的区域性中心城市，是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞，区域优势明显。

（二）、人口环境

随着社会和经济的发展，居住环境的改善，生活质量的不断提高，兴义市城市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素质也有着显著的提升。90年代后期，尤其是2000年以后，随着城市化和现代化进程步伐的加快，城市的聚合功能进一步加强2009年兴义城市建成区面积拓展到47.2平方公里（2009年数据）含顶效9.2平方公里。目前中心城区面积38平方公里，中心城区人口33万，城市化率达41％，已达到现代中等城市的框架、人口规模和城市实力。

（三）、总体规划

黔西南地区政治、经济、文化中心；具有服务和交通枢纽的中心城市；人和自然和谐的生态型的旅游城市；黔西南地区重要的工业基地。

1、城市功能定位：

黔西南州的政治、经济、产业中心，文化、教育、信息基地。

滇、黔、桂三省（区）结合地区的商业、贸易、物流基地。

具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务城市。

具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业，并积极发展以都市型产业为主导的综合性生产基地。

2、城市发展方针

开拓新区，稳步改造老城区，保护山城特色，创造优美的生态城市。

3、城市发展目标

以西部大开发为契机，以生态环境持续发展为特色，以提升城市功能、完善各类基础和服务设施为目标，在2020年前将兴义市建成市场繁荣、经济发达、综合实力较强，城市功能布局合理、设施先进、交通便捷、环境优美的中国西部强市。

基本形成中等城市的经济规模和综合实力，生产总值接近国内同等规模城市水平。

建设黔西南地区中心城市，发挥滇、黔、桂三省（区）交汇的地理优势，推进城市化进程。

基本形成人与自然和谐、“山清水秀，天蓝地绿”的城市面貌。

基本建成城市公共活动中心，同时建设一批与生态城市环境相匹配的居住区，显著提高市民的生活环境质量。

基本形成大中等城市相匹配的市政基础设施框架和交通设施框架。重点建设城市的污水处理系统，燃气系统。建设以交通枢纽，公共停车场为主的静态交通体系。

基本形成科教文卫等社会事业发展的总体建设规模，实现国民经济与社会事业协调发展。

（四）、用地规划

1、布局原则

明确“建立黔西南强市“的社会经济目标，明确合理的城市发展方向及用地布局。

合理利用土地资源。改变现状土地使用模式，明确城市片区式发展的格局，提高土地使用效益。

合理调整城市道路系统。增加对外交通联系通道和区域性的交通集散中心，形成完整快速的交通系统。

贯彻可持续发展战略，坚持以人为本的规划原则，合理规划城市绿地及生态环境系统，建设21世纪的生态可持续发展城市。

2、用地评价

一类用地：即适宜建设用地的缓坡地，地质条件良好，地形坡度在10%以下，是适应城市各项设施条件要求的用地。主要位

于中心城的东北面。

二类用地：即基本适宜建设用地的中坡地，坡度在10%~25%之间。二类建设用地分布较为零散。

三类用地：即不适宜建设用地的陡坡地，地质条件差，地形坡度超过25%。三类建设用地则主要分布在城市西部。

3、用地规模

兴义市中心城现状建成区用地17.7平方公里。规划至2020年，中心城总体规划用地约73.4平方公里，其中城市建设用地约40.9平方公里，人均城市建设用地约85平方米，自然生态用地约22.4平方公里，发展备用地约10.1平方公里。

4、规划控制范围

中心城规划区用地范围：北至顶效，东至马岭河峡谷以东3000米，西至木贾、南至下五屯，包括黄草坝、坪东、桔山、下五屯四个街道办事处和马岭镇、顶效镇的全部或部分用地，约348平方公里。

中心城总体规划用地范围：规划用地面积约73.4平方公里，其中规划城市建设用地约40.9平方公里。

（五）、人口规划

2009年，全市人口79．6万人，至2020年，市域实际居住人口约为100万人，城镇实际居住人口约65万人，市域城市化水平为64%。

（六）、居住规划

1、布局原则

住宅布局应依据城市发展方向。充分利用城市生态资源，形成片区式布局结构并与城市交通及城市基础设施发展密切结合，合理布局。集中成片开发居住用地，有利于公建服务设施和市政公用设施的合理配置，节约建设投资，有利于城市的可持续发展。保护老城区具有传统特色的住宅及由特色住宅群构成的城市历史文化街坊和街区。

2、发展目标

以提高居住环境质量为核心。基本实现“每户有成套住房”，并逐步向“每个家庭成员有一间房”的目标努力，满足社区生活需