青岛市房地产市场分析报告(doc 41页)

青岛市房地产市场分析月报（2007-11）11月国内重要房产类新闻●国土资源部拟定4条办法限制开发商囤地一是要求实行“净地”出让。

对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。

二是控制单宗土地出让规模。

强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。

三是规定每宗土地的开发建设时间。

为了缩短土地开发周期，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。

这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。

四是加大闲置土地的处置力度。

对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。

土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。

满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。

对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

●国家发改委与商务部限制外资涉足房地产行业投资经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。

此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。

今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。

与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行了严格限制。

这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。

●新政提高房贷首付比例抑制炒房现象自9月27日央行和银监会发文宣布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定“已利用贷款购买、又申请第二套及以上住房，首付比例将从3成提高到4成以上，贷款利率从原来的最低基准利率85％提高至基准利率的110％“规定后，近期又出台关于“第二套住房”的《补充通知》，明确第二套住房贷款以家庭为单位。

以下为新政执行后部分主要城市的市场反映。

北京根据北京市房地产交易管理网统计的数据，11月以来，北京市住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势。

数据显示，11月12日至11月18日，北京共成交住宅期房2375套，成交面积26.92万平方米。

与前一周相比，成交套数下降了11.8%，成交面积下降了16.2%。

其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1、2月份水平相当。

再上溯到此前一周(11月5日至11月11日)，住宅期房的日均销量同比下降幅度也十分明显，降幅高达每日百套。

上海11月份，上海市商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点。

成交均价由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。

其中市中心区新房上市量减少，闵行、浦东等非市中心区的新房上市量增加，也是直接导致上海房屋成交均价下降的原因之一。

深圳据深圳国土房产局数据显示，10月份上旬，深圳新房均价1.49万元／平方米，其中关内均价为2.32万元／平方米，关外均价为1.24万元／平方米，较9月份均价有10％左右的降幅。

广州近期广州有1／3的楼盘开始降价。

开发商目前主要采取两种手段调整价格。

一种是将开盘前预期价格调低，比如日前开盘的金沙洲某楼盘，从预期的11000元／平方米下调到7500元／平方米，降幅在30%以上。

另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。

天津在经历了三个月价格飙升之后，10月份天津商品住宅价格上涨幅度有所回落，成交均价为6492元/平方米，环比上涨2.04%，较上月增幅回落0.86个百分点。

整体成交量也有大幅度萎缩，成交总量为106万平方米，成交总额为73个亿，均较上月下降32%。

据有关资料显示，当地价格增幅的回落，一方面是因为购房者观望态度有所加强，另一方面是因为市区价格过高，导致郊区的成交量增加所导致。

武汉11月武汉主城区在售楼盘435个，共成交8400套，在10月总成交量下降为8.9%的基础上再减少981套，降幅约为10%。

统计显示，武汉房价涨幅也有所回落，11月最后一周主城区商品住宅成交均价为5638.92元/平方米，比10月份上涨约6%。

增幅下降3.14个百分点。

杭州11月，杭州楼市出现今年以来少有的现象，新开房源数量、成交量和成交均价均有所下降：该月杭州市区(不含萧山)商品房新增供应量为51.90万平方米，环比下降了16.53%；成交量为49.31万平方米，环比下降了12.96%；成交均价为11602元/平方米，环比下降了2.07%。

受“一次性开盘量要在3万平方米以上”等新政策的影响，一些楼盘推迟了开盘进度，新增房源量较上月也有所减少。

同时下沙区多蓝水岸的两个组团重新纳入透明售房网销售，使得存量房源总量略有上升。

截至11月底，杭州市区网上可售房源约为169.06万平方米，可售房源套数约为12871套。

一、青岛市城市发展概况分析1. 城市建设四方区海岸线将建设旅游度假居住区本月，山东省委常委、青岛市委书记阎启俊在青岛市委十届二次全体会议上提出：四方区海岸线商务码头将改建成游艇旅游度假居住码头，附近海岸线将逐步打造成生活岸线、经济岸线和生态岸线，建设百万居住区。

要加快推进城市布局调整，实施“依托主城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射”战略，构筑“一主三辅多组团”的现代化大城市框架，将青岛打造成为集生活、经济、生态于一体的现代化岸线，为城市发展搭建一个新平台。

青岛基本完成大规模公路建设11月，青岛已经建成了荣乌高速青岛段，并将在年底实现荣乌支线海阳至即墨高速公路青岛段和即墨至平度高速公路的建成通车。

至此，除了规划建设的青岛至龙口高速公路外，青岛已经基本完成了大规模高速公路建设，总通车里程超过700公里，占到全省的1/6，各项指标继续保持全国同类城市第一的位置，整座城市已形成了以青银高速、济青高速、青兰高速、同三高速为骨干，以胶州湾高速为城市环线，以荣乌高速支线、潍莱高速、荣乌高速、疏港高速、夏双高速、西流高架桥为连接线的多层次立体式的高速公路网络体系。

其中，每个县市都通达至少两条高速公路，除莱西外，青岛主城区至每个县市都有直达高速公路（规划中的青龙高速将解决至莱西的问题）。

发达的高速公路网络已经成功地将青岛由尽头式城市塑造为枢纽式城市，并无可置疑地成为青岛打造现代化国际城市的重要前提和显著标志。

海湾大桥年内打完五成桩截至11月底，海湾大桥工程已完成钻孔灌注桩689棵，承台、扩大基础22个，搭设栈桥10033米，钻孔平台200个，码头11000㎡，施工栈桥已向海中延伸了5000多米。

包括沧口航道桥、大沽河航道桥在内，所有的工程都在建设中。

预计年前可以完成大桥5527棵灌注桩的一半，实现总投资20亿元。

预计2010年年底海湾大桥竣工通车。

届时，青岛到黄岛行程将缩短30多公里，按设计时速计算，时间可节约22分钟。

隧道连接线兵分两路走快速路三期11月开工在两条快速路中，快速路三期将率先开工建设，三期将联接起东西快速路一期、二期、海底隧道等。

根据规划，快速路三期将呈“人”字形走向，东起胶州路—长清路路口，北接规划中的新疆路快速路，南接海底隧道，建成后将快速路一期二期连接，直通海底隧道。

快速路三期向北将通过昌乐河立交接入杭州支路——鞍山路快速路，沿线与胶州路、莘县路、四川路、北京路、泰安路、中山路、广州路、云南路、市场三路、聊城路、山西路、临清路、李村路、济南路等快速路及主次干道相交，规划红线宽度60米，沥青混凝土路面。

胶州湾隧道青岛端接线工程一部分在地下，为隧道工程，一部分在地上，为双向六车道高架桥。

全长约两公里，预计造价7.9亿元，计划工期为32个月。

胶州湾湾口海底隧道青岛端接线工程将采用双线隧道方案，隧道接线工程南起海底隧道青岛端终点(瞿塘峡路和团岛一路路口南50米处)，在团岛二路处“兵分两路”，西线沿四川路，东线沿云南路，分别在东平路北侧爬升地面后开始高架，至山西路并线，接入快速路三期工程。

快速路三期将在莘县路建设一座全定向立交桥，该立交桥将成为连接东西快速路与海底隧道接线的一个重要的交通枢纽。

莘县路立交桥是一座T型四层立交桥，立交桥南自云南路与四川路路口，北至小港一路与莘县路路口，东至济宁路与胶州路路口，主桥长921米，宽26米，直通未来的海底隧道。

立交桥建成后，东西快速路将与环胶州湾高速和杭州支路——鞍山路快速路相连，南与海底隧道相接。

快速路三期工程还将打通北京路、拓宽胶州路。

道路自河南路与北京路路口至聊城路与胶州路路口，全线长约900米，拓宽道路至40米；另外，为方面车辆进出，还将在胶州路建设长755米，宽18米的引桥。

同时完善工程范围内的市政管线、交通设施和景观环境等。

根据测算，快速路三期工程建设周期18个月，工程总投资为18．3亿元。

青岛火车站站房主体竣工由中铁十局承建的2008年奥运会重点配套工程——青岛新客站站房主体工程11月21日竣工，22日起，东、南、西三面建筑物包括候车室、售票厅在内的主体工程将展开内外部装修，预计明年7月可投入使用。

2.经济发展情况（2007年10月统计局数据是目前最新数据）注：2月统计数字为1、2月份合计10月，青岛市完成规模以上工业增加值140.62亿元，比9月份下降4.97亿元。

2-10月份规模以上工业增加值统计图表中显示，今年以来青岛市工业发展相对平稳，截至10月末，已经累计实现增加值1387.6亿元，同比增长21.65％。

注：2月统计数字为1、2月份合计自6月份开始，青岛市规模以上固定资产投资额开始呈现下降趋势。

10月份，青岛市房地产施工面积大幅缩减，房地产销售情况环比有所增长（详见第二部分），受其影响，青岛市规模以上固定资产投资138.9亿元，比9月下降19.2亿元，较6月下降127.8亿元。

截至10月末累计完成固定资产投资1428.8亿元，同比增长24％。

注：2月统计数字为1、2月份合计《社会消费零售总额统计图表》显示，今年以来社会消费品零售总额处于逐步上升阶段，10月份青岛市社会消费品零售总额达到102.6亿元，比上月上升0.97亿元，累计增长17.6％，成为本年度以来最高点。