房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营重要知识点
房地产开发与经营重要知识点引言：房地产行业是一个复杂而庞大的领域，涉及众多的知识点和法规条文。
对于从事房地产开发与经营的人来说，掌握一些重要的知识点是必不可少的。
本文旨在介绍一些房地产开发与经营中的重要知识点，帮助读者更好地了解这个行业和应对其中的挑战。
一、市场分析与研究在进行房地产开发与经营之前，对市场进行全面的分析和研究是至关重要的。
首先，需要了解目标市场的需求和供应情况，以确定房地产产品的定位和差异化竞争策略。
其次，要对市场的环境因素，如经济形势、政策法规、社会需求和地域特点进行细致的研究，以便做出明智的决策。
最后，市场调研和分析，包括通过问卷调查、数据收集和分析等方法，获取市场信息和竞争对手的情报，以便调整战略和房地产产品的推广策略。
二、土地获取与开发土地是房地产开发的基础和起点。
在选择土地时，开发商必须考虑土地的地理位置、用地性质以及土地权属等因素。
同时，要了解当地政府的土地政策和法规，以确保土地的开发和利用符合相关规定。
土地开发包括规划设计、环境评估、工程施工等多个环节。
在规划设计阶段，开发商需要确定开发项目的规划方案、建筑面积以及配套设施等，并提交申请获得相关许可和批准。
环境评估是必不可少的一步，确保开发项目对环境的影响符合相关法规和标准。
在施工过程中，要确保工程质量和安全，并及时与相关部门协调，解决可能出现的问题。
三、融资与财务管理房地产开发与经营需要大量的资金投入。
开发商常常会寻求融资渠道来筹集资金，包括银行贷款、股权融资、企业债券等方式。
在进行融资决策前，开发商需要进行风险评估和盈利预测，以便选择合适的融资方式和金额。
财务管理是房地产开发与经营过程中的重要环节，包括成本控制、资金管理、税务规划等方面。
要制定有效的财务预算和计划，确保项目的经济效益和可持续发展。
同时，要合理管理现金流，及时催收债务，避免资金链断裂和财务风险。
四、市场营销与销售市场营销是房地产开发与经营的核心部分，直接关系到项目的销售和盈利能力。
房地产开发与经营总复习
房地产开发与经营总复习房地产开发与经营是一个复杂而庞大的行业，涉及到多个方面的知识和技能。
在市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要不断提升自身的竞争力，才能在行业中立于不败之地。
本文将对房地产开发与经营的相关知识进行总复习。
一、基本概念1、房地产开发：指依法依规对土地进行开发、建设、销售、出租以及物业管理等活动的过程。
2、房地产经营：指对已经建设好的房地产进行出租、销售、物业管理等市场行为。
3、土地利用规划：指按照城市规划要求对土地进行划分和用途规划。
4、房地产投资：指投入资金用于房地产开发、经营和投资收益的行为。
二、房地产市场1、市场类型：房地产市场分为住宅市场、商业市场和工业市场三种。
2、市场供求关系：主要体现为房地产租金、房价和市场销售的数量。
3、市场竞争格局：主要表现为市场份额和市场集中度。
4、市场价格形成机制：主要是由市场供求双方的力量作用所决定。
三、房地产开发1、开发前期准备：包括用地选址、项目策划、设计论证、资金筹措等内容。
2、建设期管理：包括土地开发、建筑施工、监理管理、质量管理等内容。
3、销售与营销：包括预售许可证申请、销售策划、广告宣传、销售管理等内容。
4、物业管理：包括物业服务、维修保养、房屋租赁等内容。
四、房地产经营1、收益模式：房地产经营主要有出售和出租两种收益模式。
2、物业管理：包括物业维修、安保管理、设施维护、环境卫生等内容。
3、租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租赁费用计算等内容。
五、风险控制1、政策风险：政策变化可能对房地产市场造成不利影响，企业需要及时调整策略。
2、市场风险：市场变化可能对企业收益产生影响，企业需要加强市场分析和预测。
3、资金风险：资金管理是企业运营的重要环节，企业需要加强财务管理。
4、法律风险：合法经营是企业发展的保障，企业需要遵守法律法规。
六、经验总结1、差异化经营：在竞争激烈的市场中，企业需要在产品和服务上做出差异化，提升市场竞争力。
房地产开发与经营简答题
40. 房地产企业的特征有哪些？房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。
土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。
房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
41. 什么是土地的储备和一级开发？政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。
42. 房地产市场调研的重要性体现在？房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。
43．房地产可行性研究的作用有哪些？是项目投资决策的依据；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与有关各部门签订合同的依据。
44．房地产开发与经营的程序包括哪些？房地产开发与经营的程序分为：投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。
45．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。
40. 房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；第2—5步，SWOT战略分析；(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。
41. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；（2）通过国家出让方式取；（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。
42. 房地产市场调研的内容包括哪些？市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。
房地产开发与经营重点整理DOC
房地产开发与经营重点整理DOC一、市场调研与定位在进行房地产开发之前，市场调研是至关重要的一步。
通过对市场需求、竞争对手、政策环境等因素的研究，能够帮助开发商找到项目的定位，并确定合适的产品类型、定价策略等。
案例分析：地区市场研究发现，该地区的住宅需求呈现多样化的趋势，包括不同户型、不同价格区间的需求。
开发商针对市场需求推出多元化的产品线，以满足不同层次的购房需求。
二、土地收购与合作土地是房地产开发的基础，较为常见的土地获取方式包括自行购地、招标竞价、与政府合作共同开发等。
选择恰当的土地获取方式，需要考虑经济效益、投资回报等因素。
案例分析：开发商在项目选址上采取与政府合作共同开发的方式，通过与政府合作，能够获取到更优质的土地资源，并能够获得政府方面的支持和政策优惠。
三、建筑设计与施工管理房地产项目的建筑设计对于产品的质量、功能和市场竞争力都具有重要影响。
同时，施工管理也是一个关键环节，需要注重质量控制、进度管理和成本控制等方面。
案例分析：开发商在建筑设计阶段注重产品差异化，运用绿色建筑技术，以提高产品的市场竞争力和可持续发展性。
在施工管理方面，引入先进的项目管理工具和技术，确保工程质量和进度的控制。
四、营销与销售营销和销售是房地产开发的重要环节，能够决定项目的销售业绩和市场占有率。
需要通过有效的营销策略，提升项目的知名度和吸引力，同时也要注重销售渠道、销售团队的管理和培养。
案例分析：开发商在营销上运用多种渠道，如线上线下结合、社交媒体推广等方式，提升项目的曝光度和品牌知名度。
销售团队通过专业培训，提升销售技巧和服务水平，以增加产品的销售量。
五、投资与风险管理案例分析：开发商在项目投资评估时，通过综合考虑市场风险、政策风险和市场回报等因素，进行风险评估和投资决策。
并合理规划资金筹措渠道，降低融资成本和风险。
总结：房地产开发与经营是一个复杂的过程，需要综合考虑市场需求、政策环境、施工管理、营销销售和投资风险等多个因素。
房地产开发与经营复习内容
1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。
广泛联系性.3.风险与效益并存。
4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。
而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3、房地产经营的分类：1.地产经营2。
房产经营3.服务经营。
4。
房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。
投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。
可行性研究阶段4。
前期准备阶段5。
实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。
房屋销售2。
房屋租赁3。
房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。
6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。
8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。
有两个以上可供选择比较的方案3。
有评价方案优劣的标准4。
有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。
经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。
确定型决策2。
风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。
12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营知识要点房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，扮演着举足轻重的角色。
在这个领域中，房地产开发与经营是一个复杂而又具有挑战性的过程。
本文将介绍房地产开发与经营的关键要点，帮助读者更好地了解和应对这个行业。
一、市场调研与定位在开发一项房地产项目之前，进行全面的市场调研和分析至关重要。
开发商需要了解目标市场的需求、消费能力、购房习惯等信息，以便有效定位自己的项目。
这种调研将有助于确定项目类型、户型设计、销售策略等关键决策。
二、土地获取与合作土地是房地产开发的基础，因此土地获取是至关重要的一步。
开发商可以通过土地拍卖、招标、协议等方式获取土地资源。
此外，与政府、土地主、物业管理公司等相关方进行合作，也是确保项目可行性和效益的重要因素。
三、项目规划与设计项目规划与设计是房地产开发的核心环节。
这包括确定总体布局、建筑面积、绿化率、配套设施等要素。
在规划过程中，需要综合考虑周边环境、市场需求和政府政策等因素，确保项目在市场上具备竞争力。
四、预售与销售策略预售与销售策略对于房地产项目的成功与否至关重要。
预售阶段，开发商需要制定合理的定价策略，同时掌握市场供需关系，平衡供应量与需求量。
销售阶段，开发商需要精心策划宣传推广活动，提高项目知名度，吸引潜在购房者。
五、融资与投资管理房地产开发涉及大量资金投入，因此融资与投资管理是至关重要的。
开发商需要制定明确的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
同时，制定有效的投资管理策略，确保项目资金的安全和合理利用。
六、施工与质量管理房地产项目的建设阶段需要进行施工与质量管理。
开发商需要选择合适的施工团队，确保项目按时、按质量完成。
同时，加强质量监督和质量控制，确保项目的建筑质量符合相关标准，并充分考虑用户的使用需求。
七、运营与维护房地产项目建设完成后，运营与维护阶段至关重要。
开发商需要制定合理的物业管理计划，保障小区公共设施、绿化环境、安全保卫等方面的运营与维护。
整理房地产开发与经营重点
整理房地产开发与经营重点在房地产开发与经营中，有一些重点需要开发商或实施方关注和把握。
这些重点可以帮助开发商在不同市场环境下制定相应的战略，提高房地产项目的成功率和盈利能力。
本文将围绕以下几个方面，对房地产开发与经营的重点进行整理。
1. 市场研究在房地产开发与经营过程中，市场研究是非常关键的一环。
通过市场研究，开发商可以了解目标区域的经济状况、人口结构、消费习惯、竞争情况等，根据这些信息制定相应的开发和经营策略。
在市场研究过程中，重点需要关注以下几个方面：•土地规划和政策土地规划和政策是开发商在某一区域开展房地产业务时必须考虑的问题。
需要了解土地政策的相应政策、区域的发展前景、土地供应和成本等因素。
•目标客户和竞争对手了解目标客户的消费习惯、购房需求和偏好，同时还要了解竞争对手的产品特点、发展优势和市场份额等因素，这些都将对开发商的市场定位以及产品销售策略的选择产生重大影响。
•建筑技术和市场需求关注现代建筑技术的研究和实践，以及市场的不断升级和变化。
当地的气候特点，文化习惯和景观等均需要考虑。
2. 资金管理资金管理是房地产开发和经营中必不可少的一部分。
开发商需要加强资金管理，保证在整个项目周期内有足够的资金支持，确保项目进展顺利，也可以最大限度地提高资产的收益率。
在资金管理的过程中，重点需要关注以下几个方面：•资本投资开发商在选择项目投资方面应该非常慎重，不能说OPEX 规避一些项目风险。
除了关注项目在区域发展中的位置之外还需要考虑到项目的品質，项目结构以及融资资本系统等方面。
•融资计划需要根据项目的发展阶段、市场所需和资本规模等因素综合考虑融资计划。
开发商应该合理安排融资计划，择优选择融资产品，以便在资金上尽可能地降低成本。
•节约开支在市场环境变化的情况下，开发商需要特别注意成本控制，将投资各个环节逐一拆开，找到节约开支的契机，以提高项目的收益率。
3. 开发Project Management在房地产开发中，开发商需要准备项目开发计划和预算，并制定一个合理的项目管理计划。
房地产开发与经营知识
房地产开发与经营的意义随着社会经济的发展和社会的进步,房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举,以提高企业经济效益,增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。
房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用,并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。
它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理,创造投资效益和社会效益,成为房地产企业经济活动的重要组成部分。
一、房地产开发的概念和特征1、房地产开发的概念房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上,进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。
房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率,改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。
房地产开发是一种经济行为,要根据城市总体规划和城镇化的总体规划，充分考虑社会发展和经济效益及普遍改善人群生产生活的发展性要求,由于人口持续的增长、社会的进步、人们生活水平的提高和生活方式的不断变化,人们对房地产的需求不但在数量上持续增加，而且在质量和多样性方面也不断提出新的需求,这使得房地产开发在改变人类社会生产生活环境及加快城镇化步伐方面的作用越来越不可替代，同时房地产开发也变得越来越复杂。
2、房地产开发的特征2.１地域差异显著房地产的不可移动性，意味着房地产市场具有显著的地区性差异，不同的地域,对房地产产品有不同的需求。
因此在房地产开发中应当充分了解地域特征，因地制宜的选择开发项目、开发方式和开发方案。
2.２社会联系广泛房地产开发涉及诸多政府部门的管理工作,从立项、拿地、规划设计、招标、建筑施工到验收，需要与国土资源、城市规划、建设、环境、交通、消防、人防、社区等部门协作。
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产经营与开发考试重点
房地产经营与开发-－—考试重点总结第一章一、房地产的含义、分类、特征（一）房地产的概念房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现.房产是房屋及其权利的总称.地产是土地及其权利的总称.房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权力。
如土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。
（二)房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称.(三）房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业,是物质生产部门。
房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业.（四）房地产的分类（重点) 书P２—３1 按照产品类型房地产产品分为：土地高层建筑综合体物业特殊物业工业物业商业物业居住物业2 按照使用功能和用途居住房地产、工业房地产、商业房地产、农业房地产等。
３按照房地产开发程度（1）生地:不具有城市基础设施的土地，如荒地等.(2)毛地：具有一定的城市基础设施的土地，如尚未拆除的房屋及附着物的土地.（3)熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整，能在其上建造建筑物的土地。
（4)在建工程:指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。
(5）现房：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。
熟地按照基础设施的完备程度可以分为“七通一平”：给水、排水、电力、电信、供热、燃气、道路和场地平整。
“五通一平":给水、排水、电力、电信、道路、和场地平整.“三通一平":通水、通电、通路、和场地平整。
4 按照经营使用方式销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产(五）房地产开发项目的类型和特点1、住宅开发项目住宅的类型别墅独立住宅联排住宅城镇住宅公寓普通住宅住宅开发项目的特点:１。
市场潜力巨大.2．开发投资风险相对较小.3．多元化的市场需求。
４．对开发商投资能力要求较低.２、写字楼开发项目写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼写字楼主要指为商务、办公活动提供空间的建筑。
房地产开发与经营
房地产开发与经营1. 简介房地产开发是指通过建设、改造和开发土地，将其转化为建筑物或用于其他用途的活动。
而房地产经营则是指通过购买、销售和租赁房地产，以及进行相关的管理和运营活动来获取利润。
在当今社会，房地产开发和经营是一个重要的经济领域，对于城市的发展和居民的生活有着深远的影响。
本文将介绍房地产开发与经营的基本概念、市场特点、主要参与者以及常见的经营策略。
2. 房地产开发的基本概念房地产开发是从土地的选择和获取开始的。
开发者通过购买或租赁土地，在土地规划和设计之后，进行建设或改建，最终将土地转化为有用的建筑物或用于其他用途的设施。
房地产开发的步骤包括市场调研、项目策划、设计与规划、融资、施工、销售和交付等。
在整个过程中，开发者需要进行市场分析、风险评估和项目管理等工作，以确保项目的顺利推进。
3. 房地产经营的市场特点房地产经营是指购买、销售和租赁房地产，并进行相关的管理和运营活动。
房地产经营的市场特点主要包括以下几个方面：3.1 高投资门槛房地产经营需要投入大量的资金购买房地产，并承担相关的风险。
对于普通投资者来说，进入房地产经营市场需要具备较高的资金实力。
3.2 市场周期性房地产市场存在较为明显的周期性波动。
在波动周期中，房地产价格和供求关系会发生变化，对房地产经营者的影响较大。
因此，房地产经营需要具备一定的市场判断能力和风险应对能力。
3.3 政策影响房地产经营受到政府政策的影响较大。
政府的土地供应政策、房地产调控政策等都会对房地产市场产生重要影响。
房地产经营者需要及时了解政策动态，做出相应的调整。
4. 房地产开发与经营的主要参与者房地产开发与经营涉及多个参与者，包括开发商、投资者、政府和居民等。
•开发商：开发商是房地产开发的主要参与者，负责购买土地、进行开发建设，并销售或进行租赁。
•投资者：投资者将资金投入到房地产项目，获取房地产增值或租金收益。
•政府：政府负责土地供应和规划管理，制定相关政策来引导和调控房地产市场的发展。
房地产开发与经营
第一章1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2.理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
房地产开发与经营基本知识
[3]谭术魁，房地产开发与经营，上海：复旦 大学出版社，2006
[4]瞿富强，房地产开发与经营，
北京：化学工业出版社，2006
2019/11/27
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课程框架
房地产开发经营基本知识
房地产市场及其运行规律
房地产市场调查与市场分析
房地产开发项目策划
房地产投资分析基础
房地产开发项目可行性研究
3.经营对象 的限制性
2019/11/27
4.售后用 途的约束 性
5.产权关 系的复杂 性
6.供求关系 调整缓慢性
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（三）房地产经营的分类
从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营 分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产 综合开发经营。
1.地产经营
地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、 转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为 劳动对象进行的土地开发经营。
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必须符合城市规划的要求
依法取得国有土地使用权
房地产开发项目的开发与经营是一个整体
房地产开发与经营一般也简称为“房地产开 发”，也就是说开发的内涵得到了扩大，不仅 仅指投资、建设的过程，还包括了对房地产产 品的营销和服务。
2019/11/27
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第二节 房地产开发与经营活动的参与主体
1995年，潘石屹与妻子张欣共同 创立了SOHO中国有限公司
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任志强 籍贯：山东 毕业院校：中国人民大学 职务：北京华远新时代房 地产公司 董事长
2019/11/27
2019/1Байду номын сангаас/27
1984年任北京市华远经济建设开发 总公司建设部经理，当时年仅33岁；
房地产开发与经营基本知识
房地产开发与经营基本知识一、引言房地产是世界各国经济中的关键产业之一，房地产开发与经营是房地产行业中的核心环节。
本文将介绍房地产开发与经营的基本知识，包括房地产开发的定义、房地产开发流程、房地产经营的内容和方法等。
二、房地产开发的定义房地产开发是指通过对土地进行利用规划和开发，将土地转化为可供人们居住、办公、商业等使用的建筑物或设施的过程。
房地产开发涵盖了土地开发、建筑设计、工程建设和销售等多个方面。
三、房地产开发流程1. 搜集市场信息在进行房地产开发前，首先需要对市场进行调研，了解不同地区的市场需求和竞争情况。
这包括对人口、经济发展、土地供应等因素进行分析，以确定开发的地点和类型。
2. 土地获取房地产开发需要获取适合开发的土地。
这可以通过购买现有的土地、与土地所有者合作或通过政府的土地拍卖等方式实现。
在土地获取过程中，需要了解土地的法律、规划和政策等因素。
3. 筹集资金进行房地产开发需要大量的资金投入。
开发商可以通过自有资金、银行贷款、股权融资等多种方式筹集资金。
在筹集资金时，需要考虑风险分析和资金的成本。
4. 拟订开发方案在进行房地产开发前，需要进行详细的开发方案拟订。
这包括了解市场需求，确定建筑物的类型、规模和样式，以及规划土地的利用方式。
拟订开发方案时，需要考虑到法律、环境和社会的影响。
5. 工程建设进行房地产开发时，需要进行工程建设。
这包括土地平整、基础设施建设、建筑物的施工和装修等工作。
在工程建设过程中，需要进行项目管理，确保工程的质量和进度。
6. 市场推广和销售完成房地产开发后，需要进行市场推广和销售工作。
这包括制定销售策略、进行广告宣传，吸引购房者进行购买。
在市场推广和销售过程中，需要与购房者进行充分的沟通，解答其疑问。
四、房地产经营的内容和方法1. 出租经营房地产经营的一种常见方式是将房地产出租给租户。
通过出租，可以获取租金收入。
在进行出租经营时，需要了解租赁市场的需求和竞争情况，制定合理的租金和租约条款。
房地产开发经营各章知识点
第一章：房地产：指土地与其地上的定着物，建筑物，包含物质实体和依托物质实体的权益。
是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
房地产的物质实体是指房地产中看得见，摸得着的有形实体部分，包括土地，在建工程和建成后的物业三种。
房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权益和收益。
房地产的所有权是指房地产所有权人对自己房地产依法享有占有使用，收益和处分的权利。
即房地产的所有权和土地使用权。
房地产的分类：（1）按使用功能和用途的不同：居住房地产；工业房地产；商业房地产（收益性物业）；农业房地产；特殊房地产。
（2）按房地产的开发程度:土地；毛地；熟地；在建工程；现房。
（3）按经营使用方式划分：销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。
（4）从实物状态出发房地产的特征：（1）位置固定性和不可移动性（重要发征）（2）差异性，个别性（3）寿命周期长，具有耐久性（4）房地产流动性差，难于实现（风险所在）（5）房地产具有保值，增值性（6）房地产建设周期长，投资大（7）房地产用途多样性（8）于周围环境相互影响，相互适应（9）受政策影响性强房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区域内国有土地上进行基础设建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或销售，出租商品房行为。
分类：（1）按开发经营的区域性划分（2）按开发经营的规模划分（3）按开发经营对象划分房地产开发经营程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段产品定位内容：区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究（2）前期准备工作：三通一平：是进行房屋建设必备条件。
包括水，电，路通畅和场地平整。
七通一平：是土地开发建设，将生地开发成为熟地。
包括给水，排水，照明，通信，燃气，道路通畅和场地平整。
（3）建设阶段（4）租售与资产管理阶段房地产划分三个行业：房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业第二章：2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房反感全面启动，住房制度改革继续深化并稳定发展，刺激了商品房市场发展。
房地产开经营基础知识
一、什么是房地产开发房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
二、房地产开发的类型房地产开发包括土地开发和房屋开发。
土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。
就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
三、房地产开发与房地产开发经营的区别房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。
而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。
因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。
而后者就要求具有房地产开发经营资格。
最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。
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房地产开发与经营要点
一、简答题
1.简述房地产的特性。
1、位置固定性、个别性
2、使用长期性和用途的多样性
3、产品的政策属性和商品价值属性
4、投资规模性
5、保值增值性６、价格影响因素复杂
2.简述房地产市场的特点及分类。
房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预
房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术）
房地产市场的体系构成：
(1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场
(2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场
(3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场
房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等
2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度
3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房
4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等
5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务
3.简述房地产开发的参与者构成。
1、房地产开发企业：包括投资者、开发商
2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门
3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商
4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保）
5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司
6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。
4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。
1、法律手段
2、经济手段——财政、税收、金融
3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理
5.简述房地产开发用地的取得方式。
出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。
6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。
1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土
地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用
地
②协议出让的适用范围：在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县
人民政府国土资源行政主管部门方可按照规定采取协议方式出让
2、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
、
3、土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用
后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
适用范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地
7.简述房地产项目开发程序。
1投资决策分析阶段----①提出投资开发设想②项目可行性研究
2前期准备工作阶段-----①获取土地使用权②征地与拆迁③工程勘察与设计④施工现场的“三通一平”或“七通一平”⑤建筑工程招标
3建设实施阶段-----①组织施工②工程监理③竣工验收
4租售及物业管理阶段-----①房屋租售②物业管理
8.简述房地产开发行政管理中的相关管理主体单位审批事项。
1土地管理（国土资源管理部门）-----①土地规划利用管理②土地开发管理③土地利用管理④土地权属管理
2城市规划管理（城市管理管理部门）----①工程规划分类管理（界限控制和建设规范管理）②配套设施同步规划（市政设施、公用设施）③严格实施管理（工程建设规划许可证、竣工验收）
3,建设管理（工程建设管理部门）-----①市场准入管理②招标投标管理③工程建设管理
4开发和市场管理——①市场准入管理②预售和销售管理③产权与产籍管理④物业管理、市场监督管理
9.简述房地产开发项目前期工作内容。
1项目策划和可行性研究——市场问题、定位问题、可行方案问题2用地取得——途径方式问题、成本控制问题3行政审批和项目报建——效率效益问题4现场准备——开工条件问题
10.简述城市规划的分类以及规划控制主要指标。
城市规划的分类：1、城市总体规划2、分区规划3、控制性详细规划
规划控制指标：1、用地性质2、建筑容量控制指标3、建筑退让距离4、建筑间系数5、交通及车位
11.简述城市规划管理对房地产项目开发的影响。
1、城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险
2、城市规划对房地产的控制作用
3、城市规划影响城市土地价值的变动
12.简述房地产市场调查的主要内容。
1、房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查
（4）社区环境调查
2、房地产市场需求调查（1）房地产消费者调查（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费
行为调查
3、房地产市场供给调查（1）行情调查（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况（4）建筑设计及施工企业的有关情况
4、房地产市场营销活动调查（1）房地产市场竞争情况调查（2）房地产价格调查（3）房地
产促销调查（4）房地产营销渠道调查
13.简述房地产策划中项目定位的含义和内容。
含义：房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。
内容：产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位
14.简述房地产开发项目可行性研究的主要内容。
１、市场分析论证２、用地取得方案论证３、开发规划建筑方案论证４、开发时机和总体进度分析5、经济分析论证（投资、融资、效益和风险分析）6、营销方案论证7、物业管理方案论证
15.简述房地产开发项目成本费用分类及构成。
分类：开发建设投资和经营资金
构成：1、土地费用2、前期工程费3、建筑安装工程费4、用地范围内基础设施建设费
5、公共配套设施建设费
6、管理费用
7、财务费用
8、销售费用
9、开发期税费
10、不可预见费
16.简述房地产开发项目融资的资金来源。
1自有资金2银行贷款3证券化资金（发行股票、房地产债券）4争取外单位投资5外资6商业信用（垫资）7预售款8合作开发
17.简述房地产项目财务评价指标及指标的含义。
1、财务内部收益率：项目在整个计算期内各期净现金流量现值累计值和为零时的折现
率；
2、财务净现值：将项目各期发生的净现金流量按既定的折现率（基准收益率）统一折
算为现值的代数和；
3、投资回收期：从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年
限；
4、投资利润率：项目的年利润总额与总投资的比率；
5、资本金利润率：利润总额占资本金总额的百分比；
6、资本金净利润率：项目达年产税后净利润或年税后平均利润占资本金的百分比；
18.简述房地产登记管理的概念与内容。
房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记
19.简述房地产相关税收及计税依据。
1、房产税—计税依据：对非出租房屋按房产扣减后的余值，对出租房按租金收入
2、城镇土地使用税—计税依据：纳税人实际占用的土地面积
3、耕地占用税—计税依据：纳税人事迹占用的耕地面积
4、土地增值税—计税依据：有偿转让房地产所得的土地增值税
5、契税—计税依据①成交价格②市场价格③按土地、房屋交换差价定税④按土地收益定税
6、营业税、城市维护建设税和教育费附加
20.简述物业管理的概念及与房地产项目开发的关系。
概念：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
关系：物业管理是房地产综合开发的派生物。
作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式，物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房地产开发经营的前景。
物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点：第一，有利于房地产的销售推广。
第二，有利于物业保值升值。
第三，有利于房地产市场的发展完善。
第四，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。
第五，有利于推动外向型房地产经济的发展。