房地产开发成本PPT演示文稿
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房地产企业成本核算讲义(ppt 共38页)
如：30万材料。 70万工费，按照 100万缴纳营业税 并开具发票。
营业额应当包括 营业额不包括建
工程所用所有材 设方提供的设备备，70万工费，
70万工费，按照 按照70万缴纳营
100万缴纳营业税 业税并开具发票。
并开具发票。
房地产企业开发成本项目
三、基础设施建造费
开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业 主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。 （1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按照预算造价合理预提建造费用。
财务、所得税、土地增值处理差异 （2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项 目合理分摊。 （3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施， 建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减 开发成本中的建安工程费。 （4）盈利性配套设施
房地产企业开发成本核算
成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费 用承担项目。 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成 本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行 归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型 没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
三、关于自产货物范围问题 本通知所称自产货物是指: (一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架
等产品； (二)铝合金门窗； (三)玻璃幕墙； (四)机器设备、电子通讯设备； (五)国家税务总局规定的其他自产货物。
该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建 筑业应税行为。 四、关于纳税人问题
营业额应当包括 营业额不包括建
工程所用所有材 设方提供的设备备，70万工费，
70万工费，按照 按照70万缴纳营
100万缴纳营业税 业税并开具发票。
并开具发票。
房地产企业开发成本项目
三、基础设施建造费
开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业 主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。 （1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按照预算造价合理预提建造费用。
财务、所得税、土地增值处理差异 （2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项 目合理分摊。 （3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施， 建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减 开发成本中的建安工程费。 （4）盈利性配套设施
房地产企业开发成本核算
成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费 用承担项目。 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成 本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行 归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型 没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
三、关于自产货物范围问题 本通知所称自产货物是指: (一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架
等产品； (二)铝合金门窗； (三)玻璃幕墙； (四)机器设备、电子通讯设备； (五)国家税务总局规定的其他自产货物。
该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建 筑业应税行为。 四、关于纳税人问题
房地产开发项目成本分析.pptx
（2）新菜地开发建设基金
• 新菜地开发建设基金是指经依法批准征用 城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴 纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田 建设基金”。
（3）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理 费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民 在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中 包括：
• 其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本 或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各 种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本 潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划 前的成本水平预测。
• 房地产业的经营成本也和其他的商品经营 成本一样，按成本额的大小与经营工程量 的关系分为固定成本和变动成本两类。固 定成本是在一定范围内不随工程量变化而 变化的。相对稳定的成本。变动成本则是 随着工程量的变化而变化的成本，如房地 产开发中的建筑工程费，就属于变动成本 。开发工程量越大，建筑工程费就越高。
（2）间接费
间接费由施工管理费和其它间接费组成：
①施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及服务所耗用的人力、物力 ，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。
②其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直接费和施工管理费范围内的费用， 它包括临时设施费和劳动保险基金。
二、房地产开发预算的具体内容
• 1．土地开发预算 土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费 等。
（1）征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活
而支付的补偿费，包括： ①土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用
房地产开发企业的成本核算PPT课件
5
公共配套设 施费
6
开发间接费 用
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测
绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
1、项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如：人防工程建设
费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁
房地产开发企业的成本的核算
大连普湾房地产开发有限公司内训资料
2020/3/29
1
开发产品成本的构成
2020/3பைடு நூலகம்29
2
各类开发成本内容
1
土地征用及 拆迁补偿费
2 前期工程费
3
基础设施建 设费
4
建筑安装工 程费
5
公共配套设 施费
6
开发间接费 用
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
安装工程费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费
。
3、装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨篷等的装
修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
4、项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
5、其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零
3、市政配套费：指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴 纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。
4、其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
2020/3/29
3
各类开发成本内容
1
土地征用及 拆迁补偿费
房地产开发成本控制PPT课件
斜屋面面积比例。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计
2.1 采取专项评审办法，严格控制开窗面积。
注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立 2.2 面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25
－0.28为宜。
单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上
2.3
建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层
/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元
/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计
设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对
大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以
满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在
20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛
光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面
4.2
不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上
180 120 80－120 80
➢ 工程成本科目介绍
建安成本
前期工程 基础工程 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 配套工程 室外工程
➢ 建安成本经验数据及控制要点
按总建筑面积计算的 单方造价，非别墅物业类 型建安成本造价一般约在 1,700元／m2—2,100元／ m2左右（毛胚房），别墅 类型普遍在2,300元/m2以 上。
➢ 设计费用控制
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计
2.1 采取专项评审办法，严格控制开窗面积。
注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立 2.2 面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25
－0.28为宜。
单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上
2.3
建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层
/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元
/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计
设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对
大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以
满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在
20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛
光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面
4.2
不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上
180 120 80－120 80
➢ 工程成本科目介绍
建安成本
前期工程 基础工程 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 配套工程 室外工程
➢ 建安成本经验数据及控制要点
按总建筑面积计算的 单方造价，非别墅物业类 型建安成本造价一般约在 1,700元／m2—2,100元／ m2左右（毛胚房），别墅 类型普遍在2,300元/m2以 上。
➢ 设计费用控制
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
房地产开发成本构成与控制PPT
2.8米层高的来历：
房间的层高应小于等于面宽。圈梁+楼板=40㎝，窗高1.5米，窗台高0.9 米，合起来就是2.8米。
外墙面积测算：
外墙面积一般约为建筑面积的1/3（可作为外墙贴砖面积估算的依据）。 玻璃幕墙的成本约300元以上，而普通铝合金窗成本约180元/㎡
第一关 规划设计
第二关 工程造价
与决算
第三关 工程招标
第四关 材料设备
采购
第五关 现场管理
规划设计 工程造价与决算 工程招标 材料设备采购 现场管理
要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。 以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结 构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能 修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。 我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成 本，一些装饰性的东西能免就免。 ［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是 多”“less is more”］
7、企业管理费用
根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20
元/㎡
8、行政事业收费 公关后行情在160元/㎡左右。
举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为： 多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下： 高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层：6级人防，单位成本=1500元/层数 但实际现状高层为20-30元/㎡
第一部分 房地产开发成本构成 第二部分 房地产开发成本控制 第三部分 建筑设计常识与诀窍 第四部分 前期谈判实战经验谈
房地产开发成本主要由以下九个方面构成：
土地成本
建安造价
配套设施
勘察设计监理 行政事业收费 企业管理费用
房间的层高应小于等于面宽。圈梁+楼板=40㎝，窗高1.5米，窗台高0.9 米，合起来就是2.8米。
外墙面积测算：
外墙面积一般约为建筑面积的1/3（可作为外墙贴砖面积估算的依据）。 玻璃幕墙的成本约300元以上，而普通铝合金窗成本约180元/㎡
第一关 规划设计
第二关 工程造价
与决算
第三关 工程招标
第四关 材料设备
采购
第五关 现场管理
规划设计 工程造价与决算 工程招标 材料设备采购 现场管理
要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。 以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结 构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能 修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。 我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成 本，一些装饰性的东西能免就免。 ［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是 多”“less is more”］
7、企业管理费用
根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20
元/㎡
8、行政事业收费 公关后行情在160元/㎡左右。
举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为： 多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下： 高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层：6级人防，单位成本=1500元/层数 但实际现状高层为20-30元/㎡
第一部分 房地产开发成本构成 第二部分 房地产开发成本控制 第三部分 建筑设计常识与诀窍 第四部分 前期谈判实战经验谈
房地产开发成本主要由以下九个方面构成：
土地成本
建安造价
配套设施
勘察设计监理 行政事业收费 企业管理费用
房地产开发项目成本控制培训课件(ppt 93张)
• 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性
大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把 握要求较高。
• 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房
价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控 制要求较高。
11
基本概念：
目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定
时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目成本的控制线。 责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么 ”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责 层面的分解和落实。
成本管理能力
具体项目操作能力 企业综合管理能力
1 理念与方法
8
房地产项目全成本管理
核心体系
目标成本管理
责任成本管理 动态成本管理
1
理念与方法
9
如何实现房地产企业的
全过程成本管理？
目标成本
责任成本
动态成本
后评估和反馈
10
相关概念
• 品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套
等）、品行（售后、物业管理等）
招标管理
供应商选择
财务决算 施工结算
销售管理
设计管理
项目管理
采购招标
1
理念与方法
13
目标成本的形成过程
新 项 目 发 展 施 工 图 设 计 施 材工 料组 采织 购与
规 划 设 计
扩 初 设 计
竣 工 结 算
成 本 估 算
测目 算标 成 一本 目标成本形成
1
测目 算标 成 二本
目 标 成 本
动 态 成 本 目标成本执行
21
2 房地产开发项目成本构成
2 房地产开发项目成本构成
房地产开发全过程成本管理ppt课件
推行标准化：最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和 表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；
强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都 会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用成本目标 对控制结果进行考核。
成本目标制定—案例
1，某中学成本控制纲要：注意前期制定的过程、计划和
工程部
工程部 财务部 财务部
成本目标分解过程
立项阶段
可研报告
投资估算
策划阶段
项目发展报告
•分判计划 •项目组建
总成本测算
设计阶段
方案－初步－施工图
图纸、选材用料、设备选型
分项成本测算、概算、预算
发包阶段
合同
合同金额
成本预控目标
按责任分解
成本目标
成本目标调整
按合同分解 按实体分解
成本动态
成本目标的分解—案例
•三级计划：施工进度计划
实施
方式之二：按工程实体分解
目的：成本数据合理性判定
•分解依据：
项目建设内容（设计图纸及说明）。
•分解内容：
总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的 划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层 分构件。
•分解时间：
概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比 分析。
方式之三：按考核责任分解
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
1，阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价
---- 从虚到实的转折点就是发包
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
各阶段成本管理重点内容
➢ 立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 ➢ 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 ➢ 设计阶段—产品目标与成本目标的制定
强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都 会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用成本目标 对控制结果进行考核。
成本目标制定—案例
1，某中学成本控制纲要：注意前期制定的过程、计划和
工程部
工程部 财务部 财务部
成本目标分解过程
立项阶段
可研报告
投资估算
策划阶段
项目发展报告
•分判计划 •项目组建
总成本测算
设计阶段
方案－初步－施工图
图纸、选材用料、设备选型
分项成本测算、概算、预算
发包阶段
合同
合同金额
成本预控目标
按责任分解
成本目标
成本目标调整
按合同分解 按实体分解
成本动态
成本目标的分解—案例
•三级计划：施工进度计划
实施
方式之二：按工程实体分解
目的：成本数据合理性判定
•分解依据：
项目建设内容（设计图纸及说明）。
•分解内容：
总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的 划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层 分构件。
•分解时间：
概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比 分析。
方式之三：按考核责任分解
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
1，阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价
---- 从虚到实的转折点就是发包
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
各阶段成本管理重点内容
➢ 立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 ➢ 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 ➢ 设计阶段—产品目标与成本目标的制定
课件房地产项目成本构成.ppt
率，土地增值税税率为累进税率，土地增值额为销售额扣除各项
本钱，其中增值额不超过各项本钱的局部对应税率为30%，超
过50%-100%的局部的税率为40%，超过100%-200%的局
部税率为50%，超过200%的局部对应税率为60%。
fgfh
精选文档
21
综合造价×建筑面积〔大于1000万局部〕×2‰+土建综
合fgf造h 价×建筑面积〔小于1000精万选文局档 部〕×1.8‰ 。
6
二、前期费用
3、 施工图设计费
完成建筑方案设计后进展施工图设计所需要的费用，一般 多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑 面积。
4、环境方案设计费
房地产工程本钱构成
一、土地及大配套费用 二、前期费用 三、建筑安装工程费用 四、市政根底设施费 五、公用配套设施 六、不可预见费 七、贷款利息 八、销售费用 九、管理费用 十、营业税 十一、土地增值税
fgfh
精选文档
1
一、土地价款及大配套费
1、 土地款
土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让 金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地 款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积
境评估费用为10万元。
19、白蚁防治费
聘请专业白蚁防治机构进展白蚁防治处理的费用，目前市场
价约0.48-0.50元/平方米建筑面积。
20、防雷检测费
聘请专业防雷机构---重庆市防雷办进展防雷审查所需要的费
用，目前费用标准约1.5元/平方米建筑面积。
21、综合效劳费
属于市建筑委行政收费，建立单位按中标金额×0.6‰收取，
fgfh
精选文档
18
开发：房地产开发成本核算培训(共43张PPT)
益的对象是核算对象全体，那么这个费用就先记入土地开发成本，通常在土地2级开发里， 我们给土地开发成本这个核算对象起个名字就叫---自用土地，那么以上发生的受益 对象为全体核算对象的费用就记入到自用土地---基础设施费里。再比如，项目拿地 后，进行2级开发，我们请规划设计公司先给我们项目做一个大的总体的前期规划， 这个费用也要记入到自用土地---前期费用中，综合来说，就是项目分期核算，但是受
益对象为全体的费用，就记入到自用土地中。 ❖ 但是在项目上建一个公交车站，这样受益对象也为全部核算对象，这个费用就不记
入到自用土地，因为车站属于配套设施，配套设施如果有单独的预算图纸，或者有 单独的施工预算造价，那么，这个配套设施就所谓单独的成本核算对象，所以，这 个车站就作为单独的成本核算对象，而不是记入到自用土地的成本核算项目中。
第一页，共四十三页。
❖ 住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算对象， 单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，
❖ 单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理 上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司的财务核算 上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人力物力。
途径，就要对成本核算对象进行成本归集，房地产的成本按经济用途划分
为以下六类，就是六个大的成本项目（会计科目）进行明细核算。
❖
1.1土地征用及拆迁补偿费
❖
1.2前期工程费
❖
1.3基础设施费
❖
1.4建筑安装工程费
❖ 1.5配套设施费❖Fra bibliotek1.6开发间接费用
第八页，共四十三页。
❖ 二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置 ❖ 1、 房屋开发成本核算对象应设置如下6个科目： ❖ 1、）土地(tǔdì)征用及拆迁补偿费
益对象为全体的费用，就记入到自用土地中。 ❖ 但是在项目上建一个公交车站，这样受益对象也为全部核算对象，这个费用就不记
入到自用土地，因为车站属于配套设施，配套设施如果有单独的预算图纸，或者有 单独的施工预算造价，那么，这个配套设施就所谓单独的成本核算对象，所以，这 个车站就作为单独的成本核算对象，而不是记入到自用土地的成本核算项目中。
第一页，共四十三页。
❖ 住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算对象， 单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，
❖ 单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理 上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司的财务核算 上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人力物力。
途径，就要对成本核算对象进行成本归集，房地产的成本按经济用途划分
为以下六类，就是六个大的成本项目（会计科目）进行明细核算。
❖
1.1土地征用及拆迁补偿费
❖
1.2前期工程费
❖
1.3基础设施费
❖
1.4建筑安装工程费
❖ 1.5配套设施费❖Fra bibliotek1.6开发间接费用
第八页，共四十三页。
❖ 二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置 ❖ 1、 房屋开发成本核算对象应设置如下6个科目： ❖ 1、）土地(tǔdì)征用及拆迁补偿费
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上市公司
2001-11-9 2002-1-1 2001-11-9 2002-1-1
暂在股份有限公司施行，鼓励其他企 业先行施行。
暂在股份有限公司施行，鼓励其他企 业先行施行。
12
38项具体会计准则实施范围
实施范围 所有企业
准则名称
《现金流量表》、《债务重组》、《会计政策、会 计估计变更和会计差错更正》、《非货币性交 易》、《或有事项》、《借款费用》、《租赁》、
30.10.2020
10
2006年底已颁布实施的企业会计准则（1个基本准则、38个具体准则）
准则名称
发布时间 实施时间 修订时间
实施范围
基本准则
1992-11-16
关联方关系及其交易的披 露
现金流量表
1997-5-22 1998-3-20
1993-7-1 1997-1-1 1998-1-1
2005年正在 征求意见
或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东 或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其 他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役， 并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。
• 2002年因提供虚假财会报告罪,原郑州百文股份有限 公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑 三年,缓刑五年,并处罚金人民币五万元
• 2003年原“东方电子”董事长兼总经理隋元柏因提 供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑2年,并处罚金5 万元。
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三 、国家统一的会计制度 （一）企业会计准则体系
我 国 财 政 部 于 1992 年 11 月 30 日 发 布 了 《企业会计准则》,1997年至2006年陆续颁 布38项具体准则，
房地产开发成本、收入会计
南通苏瑞税务师事务所 纪同建 E-mail: jtj82021112@
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• 2005年9月10日，国家税务总局和《中国税务》 杂志社联合推出2004年度中国纳税500强排行
榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置， 300名内没有一家房地产企业的名字出现，而 在2002年、2003年、2004年，房地产蝉联
所有企业
收入
1998-6-20 1999-1-1
暂在上市公司执行
投资 建造合同
1998-6-24 1998-6-25
1999-1-1 1999-1-1
2001-1-18
修订前暂在上市公司执行；修订后暂在 股份有限公司施行，鼓励其他企业先行 施行 暂在上市公司执行
会计政策、会计估计变更 和会计差错更正
所有企业 暂在上市公司执行
2001-1-18 所有企业
资产负债表日后事项 债务重组
1998-5-12 1998-6-12
1998-1-1 1999-1-1
2003-4-14 2003-7-1施
行
2001-1-18
修订前暂在上市公司执行；修订后在股 份有限公司及执行《企业会计制度》或 《金融企业会计制度》的其他企业执行
“中国十大暴利行业”之首。房地产缘何成
为“财富巨人，纳税侏儒”，房地产行业是 否存在偷漏税现象？
• 2006年国家税务总局继续把房地产企业列为 专项检查重点，这是全国第五次把房地产列
为专项检查的范围，这说明房地产企业的税 收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作 为税务人员应该深入研究这个行业的特点和 税务违法行为的规律。
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• 财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质 量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资 企业、房地产企业等 。
• 房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地 产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。 因此，税务人员了解一些房地产行业 知识和房 地产企业会计很有必要。
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会计法
企业财务会计报告条例
总会计师条例
国家统一的会计制度
会计管理规范体系
企业会计准则体系
企业会计制度体系
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非企业会计制度体系
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二、会计法
会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会 计规范的制定依据。
会计法的立法宗旨是规范会计行为，保证会 计资料真实、完整。 我国在1985年首次公布会 计法，1993年进行局部修改，1999年进行了重 大修改。
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目录
• 第一部分房地产开发企业会计核算基础——会计规范
• 第二部分 房地产开发企业经营特点与投资估算
• 第三部分 房地产开发成本核算 • 第四部分 房地产开发收入核算
•
第五部分房地产开发企业涉税与会计处理 30.10.2020
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第一部分 会计规范 一、我国会计规范体系的现行框架
现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企 业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构 和会计人员、法律责任和附则等七章，共52条。
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• （1985年）第四条 各地方、各部门、各单位的行政领导人领导 会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保障会计人员的职权 不受侵犯。
• （1993年）第四条 单位领导人领导会计机构、会计人员和其他 人员执行本法，保证会计资料合法、真实、准确、完整，保障会 计人员的职权不受侵犯。
• （1999年）第四条 单位负责人对本单位的会计工作和会计资料 的真实性、完整性负责。
• 结论：责任主体的变迁经历了由1985年的会计人员、单位领导人 和上级单位领导人到1993年的会计人员和单位领导人再到1999年 单位领导人为主、会计人员为辅的变化 。
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• 1997年中华人民共和国刑法（修正） • 第一百六十一条 公司向股东和社会公众提供虚假的
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1998-6-25
1999-1-1
2001-1-18
修订前暂在上市公司执行；修订后在所 有企业施行
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准则名称 非货币性交易 或有事项 无形资产
借款费用 租赁 中期财务报告 存货 固定资产
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发布时间 实施时间 修订时间 1999-6-28 2000-1-1 2001-1-18 所有企业
实施范围
2000-4-27 2000-7-1
所有企业
2001-1-18 2001-1-1 2001-1-18 2001-1-1
暂在股份有限公司施行，鼓励其他企 业先行施行，但国有企业有意先行施 行的，应提出申请，待报经同级财政 部门批准后施行。 所有企业
2001-1-18 2001-1-1
所有企业
2001-11-2 2002-1-1