华夏幸福基业专题研究.pdf
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
05【运营管理】—华夏幸福基业的招商运营模式研究
05【运营管理】—华夏幸福基业的招商运营模式研究华夏幸福基业的招商运营模式研究现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。
诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。
在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。
其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。
其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。
在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。
我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。
▎以产业研一体化促动技术商业化技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。
无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。
具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。
同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。
既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？但它又不能不去做。
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
华夏幸福基业案例分析-产业园
部分市建工程及投资额
中央公园、五星级酒店、固安工业区行政服务中心等 建筑面积1.2 万平米的疾控中心建设工程
占地面积2.16万平米的健身中心和文博馆建设 固安工业区配套设施建设工程
投资7.8亿元 投资1.2亿元 投资1.4亿元 投资4.2亿元
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2020/9/21
2. 廊坊市及固安县亮民政店批准幵委托华夏并福基业开发建设河北固安工业园区。委托工作内容包括但 不限区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资与业化服务等）、园区综合服务 等。委托区域以委托区域开发四至定界图为准，委托面积60 平方公里，其中经河北省亮民政店已批准 的固安工业园区面积为24 平斱公里。委托期限为50 年。
园区示例-固安工业园区
1. 截至2011 年6 月，固安工业园区在招商引资方面成绩显著，签署入园协议258 仹，其中已投 产企业53 家、试生产企业12 家、在建企业45 家、已签约未进场企业103 家，解约40 家，其 他情形5 家；有效协议的签约总投资额为325.3 亿元。
2. 固安工业园区2011 年新增入园企业36个，占华夏幸福基业的41.9%；新增签约投资额84.56亿 元，占比为65.2%。2011 年底，固安工业园区累计签约企业266 个，占比为60.7%；累计签约 投资额347.24亿元，占比为70.9%。
2. 固安县对城市建设的大力投资和工业园区产业开发的不断完善，促进公司固安区域内配套 住宅价格的上升。该区域内的配套住宅主要有孔雀城、大卫城和英国馆，其中孔雀城已迕 入热销阶段。住宅销售主打性价比，市场认可度较高；高端别墅项目，价格在10000 元左右； 中低端产品线，均价6000元左右。公司的贩买客户10%是进驻园区企业的高管，85-90%为北 京客群，因地理位置较好，处二北京轨道交通延长线上，客户贩买意愿较高
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
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开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
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0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
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风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
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本报告是严格保密的。
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福调研结果报告
住宅集团
研发副总 市场策划
开发、规划、策划
工程副总 工程管理
成本副总
成本
营销副总
营销管理 筹划策划
运营副总
计划运营 总监 组织绩效 总监
人力
财务
片区 总经理
体系、质量、进度
设计管理
建筑、景观、精装
招采部 维修
职 能 中 心
体系搭建
片区营销总监
十 大 片 区
廊坊片区
北部新区 空港 开发区
片区工程总监
合约
企 业 组 织 架 构
G45区域 事业部 环北京区域 事业部
五大集团
产业发展 集团 住宅 集团 商业地产 集团 物业 集团 城市发展 集团
华夏幸福股份公司
浙沪鄂区域 事业部
苏皖区域 事业部
直属区域 事业部
成渝区域 事业部
沈大区域 事业部
一带一路 事业部
TOP轨道交通
事业部
九大区域事业部
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
净资产收益率（ROE）达60%。
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
企业简介
• 企业业绩
2015年，华夏幸福共实现销售额723.53亿元，同比去年大幅上涨
41.17%，大幅超额完成了2015年615亿元的年度目标。
在产业新城开发建设方面，华夏幸福共实现包含产业服务收入在内的产业
新城开发建设收入为593.67亿元，比去年同期上涨37.79%，增速相
企业简介
• 企业布局
公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈 和一带一路，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、 安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。
华夏幸福基业股份有限公司财务风险控制研究
华夏幸福基业股份有限公司财务风险控制研究随着市场竞争的加剧，企业面临着越来越多的财务风险，财务风险控制已成为每个企业都必须面对的问题。
华夏幸福基业股份有限公司致力于实现企业战略目标，积极探索财务风险控制的方法与策略，以保证企业的可持续发展。
一、主要财务风险因素1、流动性风险流动性风险是指企业在未来现金流量不足导致无法满足现有的支付、偿还债务和其他短期债务的能力。
华夏幸福积极进行财务计划，确定了流动资金的需求，并开展预算控制，确保现金流量平稳流动。
2、市场风险市场风险是指企业面临的市场环境变化，包括利率风险、汇率风险、股票价格风险等。
华夏幸福通过建立完善的风险管理制度，对各种市场风险进行有效控制。
同时，加强与金融机构的沟通与合作，提高资金运作的效率，降低市场风险。
3、信用风险信用风险是指企业在与其他各方进行交易过程中，无法获得其支付的资金或货币的风险。
华夏幸福采取多项措施，如加强与供应商和客户的合作，规范业务流程，提高对客户、供应商等各方信用的评估与监管，降低信用风险。
4、操作风险操作风险是指企业在业务流程中由于操作错误、员工失误等导致的损失风险。
华夏幸福通过建立完善的内部管理制度和风险监管机制，加强员工教育与培训，规范业务流程，提高操作风险控制的效率。
二、财务风险控制措施1、制定财务预算华夏幸福制定财务预算，对企业的收入、成本、利润等进行合理预测和控制，有效降低了流动性风险，规避了各种不必要的财务风险。
2、优化资产负债表结构华夏幸福优化企业资产负债表结构，降低公司的负债风险，同时提高企业的资产利用率和资金运作效率。
3、建立完善的风险管理制度华夏幸福建立完善的风险管理制度，对企业面临的各种风险进行有效管理和控制，包括资金、信用、利率、汇率等多种风险。
4、加强内部管控华夏幸福加强内部管控，建立科学的内部控制体系，规范流程，防止内部操作风险和人为损失，确保企业财务安全和稳定。
结语。
(完整版)华夏幸福基业模式简析
华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998 年，于2011 年9 月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持" 以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展" 的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成" 园区+地产"的独特运营模式。
在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。
二）业绩情况2014 年度销售目标为500 亿，截止2014 年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%，截止2014 年6 月30 日确认营业收入实现营业收入113.82 亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48 亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01 亿元，同比增长30.06%。
表1 ：华夏幸福基业各年度主要财务指标:二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽 东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、 快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
华夏幸福基业案例分析
4,300,264,480.00
725,025,263.00
资产负债率 毛利率
净利率 净资产收益率 总资产周转率 净资产周转率
78.49% 37.80%
13.06% 17.69% 0.29 1.35
85.57% 58.63%
23.74% 10.38% 0.06 0.44
3、“园区孵化”和“地产开发”协同促进 华夏幸福园区业务与房地产开发形成协同效应，利用区 域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套，利用房 地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园区业务的现金 流支出。 4、“地产开发”定位清晰，快速实现资金回笼 华夏幸福低成本获得的土地储备均选择具有位置优势或 自然景观优势的资源，公司产品主打性价比，客户定位于 满足在京工作人员低总价实现居住面积和居住环境的需求。 目前购房人群85-90％为北京客群，清晰的定位使公司能 够在园区业务早期阶段即能通过房地产销售，快速回笼资 金。
• 借壳上市前，ST 国祥股权结构示意图
• 借壳上市后 ST 国祥股权结构图
• 2011年11月1日st国祥摘帽更名，证券简称变更为“华夏 幸福”，涨跌幅限制由5%变更为10%，由此华夏幸福借 壳st国祥事件终告结束。 • 分析华夏幸福借壳成功事件，原因有三： 一，因为这次重组是赶在 2009年6月证监会禁令之前提出借 壳方案； 二，公司的园区开发业务符合国家产业战略政策的大方向。 三，除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊 农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司 和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资 空间中将可能产生重要的作用。
华夏幸福位列A股上市房企投资价值最“衰”榜单末 尾
借壳上市公司华夏幸福基业基本情况调研
华夏幸福基业（600340）借壳上市事件及公司发展概况研究发展部二零一一年十月一、借壳上市事件始末2009年3月，华夏幸福基业股份有限公司筹划借壳ST国祥（600340）上市。
2011年8月29日ST国祥公告称已收到证监会对ST国祥向华夏幸福基业发行3.55亿股购买相关资产的批复文件，至此借壳上市成功。
在浙江国祥把股份转让给华夏幸福基业前，国祥内部已进行过股份整理，为华夏幸福提供了一个比较干净的壳。
华夏幸福基业通过“资产置换+定向增发”的方式获得这个壳。
浙江国祥拟以其全部资产和负债作为置出资产与华夏幸福持有的京御地产100%股权作为注入资产进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元；资产置换的差额部分由浙江国祥向华夏幸福发行股份购买。
重大资产置换与发行股份购买资产互为前提、同步实施。
借壳上市前后，ST国祥股权结构示意图见下面图1,2,3.图1 借壳上市前ST国祥股权结构图在重组方案提出之前，京御地产进行了两次“突击增肥”——于2009年2月和4月各增资2亿元，注册资本金达到了7亿元。
同时，华夏幸福基业也将住宅和园区两大资产包拨入京御地产中，基本相当于集团地产业务的整体上市。
图2借壳上市后ST国祥股权结构图图3华夏幸福借壳后股权结构及控制关系结构上市公司重大资产重组完成后，*ST国祥的主营业务将变更为房地产和区域开发。
分析机构认为重组完成后，ST国祥事实上已经迈入了地产行业二线蓝筹的行列。
分析借壳成功事件，原因有三：一是因为这次重组是赶在2009年6月证监会禁令之前提出借壳方案；二是因为其园区开发业务符合国家产业战略政策的大方向。
三是除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资空间中将可能产生重要的作用。
二、借壳公司华夏幸福基业情况介绍（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务，具有一级房地产开发资质，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。
华夏幸福基业调查报告
目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析87.借鉴意义108.总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1：园区+地产模式解读 4图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 6 图表3：华夏幸福销售额占比（2014） 8图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013）10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。
其以推动中国产业升级为使命，坚持“以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。
二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。
截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。
公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。
如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。
并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
三、开发模式：园区运营 + 地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
华夏幸福基业产业地产研究
沈阳 怀来 大厂 廊坊 固安 天津
青岛
环京津经济圈
于洪园 区 怀来京北生 态新城
沈北蒲河智 慧产业园区
滦平金 山岭园 区
秦皇岛
固安工业 园区
大厂潮白河 工业园区 昌黎工 业园区
蓝色经济国际 会议中心
天津市城区图
以总价2.07亿元 的价格竞得天津 一商住用地，总 面积17.27万平 方米
青岛市城阳区 河套区域
第二章
华夏幸福基业公司整体战略简析
1. 公司概况 2. 公司愿景 3. 组织结构 4. 发展历程 5. 财务分析 6. 战略布局 7.产品组合
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。 2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。 截至2011年末，企业资产规模275亿元，正在运营的产业 新城达到10个，签约项目总投资额489亿元，园区道路建设 155公里。累计为园区招商438家，创造新增就业人口超过3万 人。 公司现有在职员工2714人，硕士学历以上543人。
18.83 36.05
园区结算回款额 配套住宅销售额 城市地产销售额
109.41
单位：亿元
报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78亿元，园区结算回款额36.05亿 元，园区内新开工配套住宅签约销售额109.41亿元,公司城 市地产签约销售额18.83亿元。报告期内，公司整体销售额 共计165亿元。
华夏幸福基业案例分析-产业园
其它业务 （城市地产、 物业、酒店） 合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
1.
得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指 标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大， 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷， 之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点， 在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
12
2018/2/12
园区概况-房产企业
1. 2. 3.
园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。 目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周 边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白 河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业 务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸 福原有房地产项目的开发、建设。
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公司在运作的第三年净现金流
模拟 假设
转正； 公司先垫资后收款，而政府则 先收入后支付；
园区的自主收入可充分保障政
府在不依靠其余财政收入的情 况下支付公司各项分成开支。
从整体净现金流来看，政府和
公司在成功的开发园区和招商 引资的前提下将实现共赢。
开发案例分析——园区开发政府及公司收支情况模拟
锐理中国房地产研究院 8848城市经济研究院西南分院 联合出品
华夏幸福基业专题研究
2014年12月12日
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
基本概况：工业园区域运营开发商，致力于成为全球产业新城的引领者， 2011年9月借壳上市，2014年开启全球化
发展历程 华夏幸福基业成立于1998 年，早前致力 于河北省内的城市住宅开发；2002 年开 始运营固安工业园区后，逐渐向工业园 区域运营开发商转型；2011年9月上市； 2014年开启全球化——秉持“美国孵化， 华夏加速，中国创造”的理念，华夏幸 福在美国硅谷设立了高科技孵化器，迈 出国际化第一步。 公司业务布局
公司的商业模式高度契合政府诉
求 一站式解决方案弥补了众多区县 级地方政府资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效 应 落地投资额返还制度则解决了代
理人问题,实现了政企双方利益的统
一 强大的招商能力与品牌影响力铸 就了公司模式的壁垒
建立在合理价差基础上的地产销
售和成熟招商共同保证了公司商业 模式异地复制的成功率。
招商引资能力
2
园区+地产模式解读
项目整体定位
园区+地产：与地方政府合作建设产业园区的同时在园区内以及周边进行 大规模的房地产开发
园区+地产模式
以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始终，推 动园区价值最大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。
运作模式：一站式、协同效应、异地复制
政府支付意愿：高依赖，支付保障
•地方政府支付意愿不仅与当期收入是否丰厚有关，也与未来收入的预期有关； •从园区开发的运作和盈利模式看，政府让出短期土地出让收入的大部分来换取当期的地方 GDP 和未来长期稳定的财政收入； •从政府的账本上看不仅在经济上是受益的，在政绩上也是受益的； •公司目前开发的园区多与县一级政府相关，这一级的政府，财政压力更大，对政绩的诉求更 高，且实现GDP 增长的途径选择有限。这导致地方政府对公司这样拥有长期招商引资经验 和园区运作能力和资金实力的公司产生相当程度的依赖； •政府的支付意愿将比较积极，而不会刻意押款对公司现金流产生影响。
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 -11
政府净现金流在第三年达到峰 值，第六年支付公司费用，合计 总净现金流为13.5亿。
单位：亿元
4
资本运作解读
华夏幸福基业的资本运作首要问题是融通资金、发展产业，主要包括四种 路径实现
1
外来企业（机构）的投资资金
2
银行类金融机构借贷资金
3
非银行类金融机构：信托、金融租赁筹措的资金
颈的考验。虽然目前公司大量的预
收账款可保障未来2-3 年的业绩增长， 但实际销售的增速将是需要密切关 注的方向。
维持高增速，这将对公司的管理半
径提出挑战。
3
盈利模式解读
项目整体定位
盈利模式：主要盈利来自于地产开发，其中62%的收入来自园区住宅开发
2013年主营业务收入状况（单位：元） 2013年主营业务收入分布
关键因素：预先锁定土地，保障基础收益、政府高依赖，支付保障、政府 支付能力由公司园区经营能力决定 收入保障度：预先锁定土地，保障基础收益
•公司在参与开发初期即通过锁定一定数量的等值土地资源的方式对自己的未来收益进行了保 障，也即即使政府在初始基建阶段便失去支付能力或支付意愿，公司仍可通过已锁定的土地 资源做房地产开发实现现金回流和利润获取。
开发案例分析——“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
40 25 20 0 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 -7.5 -13.2 -20 9.6 19.5
11.3
公司净现金流在第三年变负为 正，第四年达到峰值，而后逐年 下降，合计总净现金流为44.8 亿。 政府净现金流
20 10 0 -10 -20 0 2 15.1 3.8 4
资产总额（亿元） 1200 1000 800 600 400 200 0 营业总收入（亿元） 营业利润（亿元）
华夏幸福基业2014年前三季度 主要财务指标
核心竞争力：战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力
战略规划能力
公司整合全国乃至全球的产业专 家，针对每个区域的具体情况，紧 贴政策导向，运用产业价值链分 析、资源匹配性分析、产业集群分 析、产业类型综合评估等研究方 法，为区域量身定做战略规划方案
模式特征：收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互补、切合地 方政府需求
收入弹性大,而成本相对固 定,盈利存大幅超预期可能
零成本锁定大量廉价 土地储备,轻资产的地 产开发
模式特征
模式切合地方政府需求, 区域上选择多,可复制
园区与地产业务互相促进
盈利方式—基础设施建设、土地整理园区综合服务费加成10%，新增落地 投资额45%
具体细节
第一期信托计划期限为3年,募集规模2亿元,信托资金将用 于受让华夏控股所持华夏幸福部分股票的股权收益权,到期 后由华夏控股实施回购。 该信托第一至第三个信托年度的预期年化收益率分别为 8.5%、13.5%和18.5%,认购金额在300万元以上的预期收 益率更是在上述基础上再分别提高1个百分点。 华夏控股表示,本次募资用于补充流动资金,决不用于任何 地产项目。 华夏控股在第一期信托计划中承诺,除质押给受托人的 3648万股股票外,另从其持有的华夏幸福股票中留出1225 万股用于质押,以保障当盈利预测不能实现而股票被冻结 时,其质押给受托人的股票不会被冻结。 华夏控股如今选择在 股价尚处高位时进行 质押融资,则在保证质 押率在合理范围的同 时,最大限度降低股份 质押的规模,以此降低 融资成本。
园区开发：业务囊括土地整理、基础设施建设、产业发展服务、产业发展 和园区住宅开发等，并形成了四大产品体系
业务内容 对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 园区名称 滦平金山岭 园区 沈北蒲河 智慧产业区
2013年公司规划新园区项目
园区定位 以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假 运动旅游的天堂 围绕“国际科技城”、“活力智慧核”、 “生态宜居地”三大主题，打造属性多样、 功能复合的沈北蒲河智慧产业区 围绕“智慧之港、健康之城”，重点从智慧 产业、科技创意、商务商业、生态栖居四方 面建设园区 以生态为先导、打造产业高端、宜居宜业的 生态型城市产业综合体 定位“中国宜游产业新城标杆，充满江南水 乡魅力的产业新城” 打造廊南区域性中心城市，京畿最美的温泉 都市 环渤海商务空港，大健康森林都市
贷款及投 资主体
依据产业基金公司的运作模式，创 建产业投资公司，营造产业投资主 体
投 资 原 则
借款 Байду номын сангаас体
与银行类金融机构建立信任型合作 关系
信托融资——中融信托股权质押信托计划
信托概况
华夏幸福 2011年11月 17日披露,控 股股东华夏控 股日前与中融 信托签订股权 质押合同,将 其所持上市公 司4954.47万 股无限售流通 股及7745.53 万股限售流通 股质押给中融 信托,为华夏 控股融资提供 担保,质押期 限为36个 月。
其他 0.19% 城市地产开 发 11.12% 产业发展服 基础设施建 务 设 11.25% 4.71% 土地整理 9.76% 园区住宅配 套 62.23% 综合服务 0.21% 物业管理 服务 0.53%
公司的盈利主要来自于房地产开发以及
招商引资额的高比例返还(园区管委会按 照落地投资额的45%进行返还)。
政府支付能力：由公司的园区经营能力决定
•在整个园区开发模式和收入安排中，政府对项目结算的支付能力归根结底来自于公司对园区 的经营带来的收益。也即，公司结算的资金来源并不由地方政府在园区外的财政收入决定， 而由公司所经营的园区内土地出让和财政收入决定。只要公司在园区的公司经营可以实现收 入，也就有政府支付的资金池，剩余需要考虑的仅是政府支付意愿问题。
4
公开市场筹集的资金：境内A、B股，境外香港、美国、新加坡IPO.
在四种路径的基础上建立金融工具节点，形成自循环之资金链条，并对接 外来资金渠道，构建华夏幸福基业资本生态圈
在构建华夏幸福基业资本生态圈的同时还要注重打通间接融资渠道，遵循 投资原则
担保 主体
注册资本金不低于5000万的担保公 司，形成不低于5亿元的担保能力 根据产业价值 链规律，投资 上下游关联性 比较紧密的企 业，形成资本 运作之节点
开发案例分析——模拟假设
以5Km2为基础园区开发单位为例模 拟计算企业和政府的收支情况
以 6 年为周期对“园区+地产” 模式现金流进行了模拟
在不考虑房地产开发收入和政府 税费收入的情况下：
不考虑政府税费收入和企业后期 园区维护收入的情况下：
单就园区开发而言，政府可以
获取土地出让收入的18%； 从项目开发的总账看，政府让 出了大部分的土地出让收益；
土地整理
产业发展服务（招商引资服务） 物业管理 厂房建设租赁
于洪园区 镇江园区 嘉善园区 霸州园区 永清园区
四大产品体系 综合园区 主题园区
总部公园
产业港
房地产开发：已形成四大系列产品，地产销售额约占公司总销售额的四分 之三
公司房地产四大产品系列分布
公司房地产新开工、竣工和施工情况
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于环渤 海地区，项目过于集中于单一区域 导致公司未来将面临单区域销售瓶