(完整版)保利地产成本控制指导书

保利地产成本控制指导书

一、成本控制管理职责划分准则

1、组织管理责任分为三个层面

（1）成本总负责中心

公司总经理层面

（2）成本费用发生中心

地价费用中心：开发部

设计费用中心：技术部

主体建安费用中心：项目部

营销费用中心：销售部、企划部

期间费用中心：财务部

（3）成本费用审核与监控中心

成本管理委员会：成本管理部、财务部

2、基本职责划分

（1）成本费用发生中心的基本职责

——按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动；

——对施工场地、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；

——配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。

（2）成本费用指导与成本管理中心的基本职责

——组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标；

——组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标；

——组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人；

——跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见；

——建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。

3、《成本信息月报》的管理准则

每月7日前完成该项目《成本信息月报》的编制，必须包括本月成本与上月成本的差异。

二、成本控制管理准则

1、开发前期费用的控制管理准则

（1）内容

开发前期费用明细（范例）

（2）控制管理准则

——注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；

——技术部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互

关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时

完成工作应开扣款单；

——项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。

2、主体建安费用控制管理准则

（1）内容

主体建安费用控制（范例）

（2）控制管理准则

①充分进行施工准备

第一，招投标选择优秀而可信的施工队伍。

第二，制定严格的施工合同，特别要注意以下几方面：

——明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；——封死预算外施工组织措施费；

——明确无定额项目的费用计算方法；

——在总包合同中明确配合费、采购及保管费；

——明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；

——明确设计变更及现场签证的操作方法。

第三，工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性。

第四，进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告。

②加强图纸会审的力度

特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工。

③加强现场管理

减少现场签证，现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核。

④选用公共部位和室内装饰材料及设备

在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰材料及设备；甲供材料、设备的采购，原则上必须实行招投标。

3、公共管网配套费用

（1）内容

公共管网配套费用（范例）

（2）控制管理准则

——尽可能减少或消除政府垄断工程成本中不合理的成分；

——对不属于四大配套公司范围内的工程原则上不让其施工；

——严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证；

——对水、电等附属配套公建工程实行全面招投标；

——安保系统必须做好方案论证评估工作，并从全区范围考虑设备的配置。