中介公司不能办网签,卖方以此为由解除合同可以吗
卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持——张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例

卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持—张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例【案情简介】原告:王某,女,汉族,196*年*月*日出生,住北京市**区**楼**室。
被告:刘某,男,汉族,196*年*月*日出生,住河北省**楼**单元**门。
第三人:北京**房地产经纪有限公司,住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。
原告诉称:2013年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》,约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告,原告向其支付房款750万元。
原告应于2013年1月13日将首付款275万元支付给被告,并约定原被告双方应于接到**地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续,双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
原告按照约定履行了自己的义务,并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续,但被告一直推脱不与配合。
故此起诉请求:1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》;2、判令被告返还原告已付购房款275万元;3、判定被告向原告支付违约金150万;4、判定被告赔偿原告中介费损失72350元;5、判令被告赔偿原告房屋增值部分65万元。
被告辩称并反诉称:不同意原告的全部诉讼请求。
合同约定的违约金过高,请求予以减少。
合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同,其没有接到中介公司的通知去办理贷款,也没有向原告提出过增加购房款。
被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照750万元办理网签,却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照650万元办理网签,被告查找了相关资料,觉得这样对自己的风险很大,因此拒绝配合办理网签。
原告和中介公司恶意串通把750万元的买卖合同做成了650万的房屋买卖和100万的装修装饰和家电款,按照650万元的成交价来交税,以达到偷税漏税的目的,损害国家利益。
姜海霞、杨燕梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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姜海霞、杨燕梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.10.14【案件字号】(2020)粤01民终18956号【审理程序】二审【审理法官】白小云莫芳余盾【审理法官】白小云莫芳余盾【文书类型】判决书【当事人】姜海霞;杨燕梅【当事人】姜海霞杨燕梅【当事人-个人】姜海霞杨燕梅【代理律师/律所】周顺锋广东粤高律师事务所;邹郁卓广东盈隆律师事务所;曾梓芽北京大成(广州)律师事务所【代理律师/律所】周顺锋广东粤高律师事务所邹郁卓广东盈隆律师事务所曾梓芽北京大成(广州)律师事务所【代理律师】周顺锋邹郁卓曾梓芽【代理律所】广东粤高律师事务所广东盈隆律师事务所北京大成(广州)律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】姜海霞【被告】杨燕梅【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】无效社会公共利益催告撤销代理预期违约双方违约违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判变卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明,姜海霞尚未将案涉房屋卖出。
姜海霞于2019年7月29日将杨燕梅已支付的50000元定金予以退回。
庭审中,杨燕梅委托诉讼代理人陈述姜海霞单方解除合同对杨燕梅造成的损失为时间成本及精力成本损失。
姜海霞则主张杨燕梅主张违约金过高,要求调整为不超过50000元。
【本院认为】本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外"。
依当事人的上诉请求范围,本案二审需要处理的问题是:姜海霞是否需要向杨燕梅支付违约金150000元。
2020年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》试题(网友回忆版)
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2020年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》试题(网友回忆版)[单选题]1.房地产经纪属于房(江南博哥)地产()服务。
A.中介B.物业C.估价D.咨询参考答案:A参考解析:房地产经纪属于房地产中介服务活动,又称为“房地产经纪服务”。
与其他房地产中介服务(房地产估价、房地产咨询)不同的是,房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易,没有第三方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。
房地产中介服务是房地市场价值链中不可或缺的环节。
一级市场、二级市场和三级市场均存在不同业态的房地产中介服务。
[单选题]2.房地产经纪是一种市场化的()服务。
A.公共B.公益C.无偿D.有偿参考答案:D参考解析:房地产经纪是一种市场化的有偿服务,经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金,一般根据服务的结果来最终确定。
经纪服务佣金的多少由委托人与经纪机构协商确定,一般与促成交易的类型和成交额的大小有关。
[单选题]3.在房地产居间活动中,房地产经纪机构始终都是()。
A.一方的代理人B.双方的代理人C.法定的代理人D.中间人参考答案:D参考解析:房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。
但无论是接受一方还是双方的委托,在房地产居间活动中,房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人,因此既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。
[单选题]4.由公司总部直接投资、经营、管理多个经纪门店的经营形态,称为()。
A.直营模式B.加盟模式C.特许经营模式D.参股模式参考答案:A参考解析:房地产经纪机构按照经营模式划分,可以将房地产经纪机构分为有店经营模式和无店经营模式。
其中,有店经营模式根据扩张方式的不同又分成直营模式、特许经营(加盟)模式、混合模式和参股合营模式。
直营模式的全称为直营连锁模式,即由公司总部直接投资、经营、管理各个经纪门店的经营形态。
二手房买卖中买方为卖方垫资赎契如何避免风险

二手房买卖中买方为卖方垫资赎契如何防止风险?
1、仔细审查房屋状况
买卖双方可持卖方房屋所有权证到不动产登记中心进行房屋档案查询,明确房屋产权是否清晰、房屋抵押担保的金额是否超过房屋评估价,是否有法院、公安等权力部门的查封、冻结。
买方可以在交付垫资款前要求卖方协助到不动产登记中心进行查询,最大限度的减少交易风险。
2、全程监控交易环节,留存证据
为了确保垫资款尽快清偿银行债务,要求卖方与银行确定还款日后,买卖双方共同到贷款银行还款,开结清证明,买方留存转账证明和银行贷款结清证明,以备办理房产过户手续用。
买方垫款房产过户前,可将卖方房产证和身份证件留存在中介公司,防止卖方一房二卖。
3、先行签订网签合同,防止一房二卖
依照现行的网签制度,只要买卖双方办理了网签备案手续,在注销网签之前,出卖人无法与第三人另行签订网签合同,因此,在垫付资金前,先与出卖人签订网签合同也是防止其一房二卖的有效方法。
4、由专业律师审查合同条款,整体管控风险
目前二手房交易市场整体尚不标准,如果各个交易环节没有严密的合同保护,产生纠纷后无据可依,对于先履行义务的买方明显不利。
买方代卖方垫资付款的,要在买卖合同中明确约定卖方向贷款银行申请解押、房屋抵押注销、房产过户等关键环节的时间节点和买卖双方的履约顺序;约定买方行使单方解除权的条件以及卖方违约责任条款;明确约定中介效劳人员在交易过程中的协助义务以及违约责任。
从房屋查档到交易流程监控再到具体合同条款审查,牵扯较多精力,需要较强的专业判断能力,建议选择专业律师参与整个交易过程,以有效预防交易风险,及时处理交易纠纷。
购房网签合同解约函

尊敬的[开发商/中介公司]:
您好!
首先,感谢贵公司在我购房过程中提供的专业服务和支持。
经过慎重考虑,本人因[以下原因]决定解除与贵公司签订的购房网签合同,现将有关事项函告如下:
一、解约原因
1. [具体原因一]:由于个人经济状况发生变化,目前无法承担购房所需的资金,经反复衡量,决定解除合同。
2. [具体原因二]:在购房过程中,发现项目存在[具体问题],如[质量问题、配套设施不完善、交通不便等],经与贵公司沟通,未能达成一致解决方案。
3. [具体原因三]:在签订合同前,本人已充分了解购房政策及项目信息,但近期国家出台了一系列调控政策,导致购房成本增加,本人无力承担。
二、解约要求
1. 请贵公司尽快核实本人提出的解约原因,并在收到本函后3个工作日内给予书面回复。
2. 解除合同后,请贵公司退还已支付的购房款及相应利息。
3. 如因本人原因导致合同解除,请贵公司根据合同约定扣除相关费用。
4. 请贵公司协助办理合同解除手续,包括但不限于:
(1)撤销网签合同;
(2)解除购房贷款(如有);
(3)办理相关手续,确保合同解除后的权益不受侵害。
三、其他事项
1. 本人在合同解除前已尽到通知义务,请贵公司积极配合办理相关手续。
2. 本人在合同解除后,不再承担任何与购房相关的法律责任。
3. 如贵公司对解约事宜有异议,请及时与我方沟通,协商解决。
特此函告,敬请予以重视。
期待贵公司给予积极响应,并尽快给予回复。
此致
敬礼!
解约人:[您的姓名]
联系电话:[您的电话号码]电子邮箱:[您的电子邮箱]签订日期:[具体日期]。
二手房交易中介服务协议:2024版细则

二手房交易中介服务协议:2024版细则本合同目录一览第一条合同主体1.1 甲方(卖方)1.2 乙方(买方)1.3 丙方(中介方)第二条合同标的2.1 房屋基本情况2.2 交易价格及支付方式2.3 房屋交付时间及条件第三条中介服务内容3.1 丙方中介服务范围3.2 丙方中介服务流程3.3 丙方中介服务费用第四条丙方中介义务与责任4.1 丙方中介的信息真实性4.2 丙方中介的保密义务4.3 丙方中介的协调与促成交易责任第五条甲方与乙方权益保障5.1 甲方权益保障5.2 乙方权益保障第六条合同的履行与变更6.1 合同履行期限6.2 合同变更条件及程序第七条违约责任7.1 甲方违约责任7.2 乙方违约责任7.3 丙方违约责任第八条争议解决方式8.1 双方协商解决8.2 提交仲裁机构仲裁8.3 向人民法院提起诉讼第九条合同的生效、终止与解除9.1 合同生效条件9.2 合同终止条件9.3 合同解除条件第十条甲方、乙方、丙方的其他约定10.1 甲方与乙方约定10.2 甲方与丙方约定10.3 乙方与丙方约定第十一条合同附件11.1 房屋所有权证11.2 买卖双方身份证明11.3 交易资金监管协议第十二条合同的签署与保管12.1 合同签署时间12.2 合同签署地点12.3 合同正本及副本份数12.4 合同的保管责任第十三条法律法规与政策适用13.1 合同签订依据的法律法规13.2 政策对合同的影响第十四条合同的补充与修改14.1 合同补充条款14.2 合同修改条件及程序第一部分:合同如下:第一条合同主体1.1 甲方(卖方)甲方姓名:____________甲方身份证号:____________甲方联系方式:____________ 1.2 乙方(买方)乙方姓名:____________乙方身份证号:____________乙方联系方式:____________ 1.3 丙方(中介方)丙方名称:____________丙方营业执照号:____________丙方负责人:____________丙方联系方式:____________第二条合同标的2.1 房屋基本情况房屋地址:____________房屋所有权证号:____________房屋面积:____________平方米房屋户型:____________建造年份:____________2.2 交易价格及支付方式交易价格:人民币(大写):____________元整(小写):____________元支付方式:____________2.3 房屋交付时间及条件交付时间:____________交付条件:____________第三条中介服务内容3.1 丙方中介服务范围3.2 丙方中介服务流程丙方中介服务流程如下:____________3.3 丙方中介服务费用丙方中介服务费用:____________元第四条丙方中介义务与责任4.1 丙方中介的信息真实性丙方应保证提供信息的真实性,如因信息不真实导致甲方、乙方损失的,丙方应承担相应责任。
二手房网签有何注意事项

⼆⼿房⽹签有何注意事项随着互联⽹的不断发展,⼆⼿房交易也如愿实现了⼆⼿房⽹签,⽽且随着⼈们对⼆⼿房⽹签的认可,如今很多地区都实⾏了房屋买卖的⽹上签约制度,也就是所谓的⽹签。
购房⽹签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案,并在互联⽹上公⽰,⼀定程度上有利于避免⼀房⼆卖。
那么,⼆⼿房⽹签有何注意事项?以下,是由店铺⼩编整理的相关内容。
⼆⼿房⽹签的注意事项1、⽹签前⼀定要审查中介公司资质,有些中介公司是没有⽹签资质或者⽹签资质被查封都是⽆法进⾏⽹签的。
2、根据相关规定,房源要公⽰满24⼩时后才可买卖。
公⽰的信息包括房屋所有权证号、产权证上注记的抵押信息、房屋所在层/总层数、户型、建筑⾯积等内容,⽽这些内容基本都在房产证上都有详细记录。
所以,卖⽅委托中介时,⼀定要带上房产证原件。
这样不仅可以⽅便中介审核房源信息,也能确保上传房源信息的正确性。
3、⽹签时⼀定要采⽤房地产管理部门统⼀印制的标准房屋买卖合同⽂本,并按照⽂本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。
4、⽹签时⼀定要注意合同条款中双⽅所填写的内容中权利与义务是否对等。
5、⾯积确认及⾯积差异处理。
如果选择按套内建筑⾯积为依据进⾏⾯积确认及⾯积差异处理时,应当在“⾯积差异处理”条款中明确⾯积发⽣误差时的处理⽅式。
6、⽹签时⼀定要认准交房⽇期是否确定。
资⾦不⾜⽽延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往⼤做⽂章,如只注明竣⼯⽇期,⽽不注明交付使⽤⽇期;运⽤“⽔电⽓安装后、质量验收合格后、⼩区配套完成后”等⼀些模糊语⾔。
对此,购房者在签订什么是⽹签合同时,⼀定要将交房⽇期明⽩⽆误地规定为“某年某⽉某⽇”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
另外,在什么是⽹签时时需要注意,对于中介提出的⾃⼰认为不合理的条款,需要提出⾃⼰的修改意见,进⾏协商,如果您认为您的利益在合同当中⽆法保障,⽽中介⼜不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择中介。
如您需要法律咨询,请进⼊店铺,咨询专业律师,相信定会有完美的答复。
朱杰、朱单萍与王文汀房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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朱杰、朱单萍与王文汀房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院【审结日期】2020.07.10【案件字号】(2020)苏05民终3510号【审理程序】二审【审理法官】王稚群郑雄黄学辉【审理法官】王稚群郑雄黄学辉【文书类型】判决书【当事人】朱杰;朱单萍;王文汀;吴江新城房地产经纪有限公司【当事人】朱杰朱单萍王文汀吴江新城房地产经纪有限公司【当事人-个人】朱杰朱单萍王文汀【当事人-公司】吴江新城房地产经纪有限公司【代理律师/律所】周刚江苏蓝之天律师事务所;朱永年江苏恒渊律师事务所【代理律师/律所】周刚江苏蓝之天律师事务所朱永年江苏恒渊律师事务所【代理律师】周刚朱永年【代理律所】江苏蓝之天律师事务所江苏恒渊律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】朱杰;朱单萍;吴江新城房地产经纪有限公司【被告】王文汀【本院观点】凡秀娟认为受到中介和王文汀的蛊惑签订案涉房屋买卖合同,无事实依据,本院不予采信。
【权责关键词】委托代理法定代理违约金合同约定第三人法定代理人新证据关联性质证证明责任(举证责任)罚款拘留限制出境诉讼请求变更诉讼请求维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】一审法院认为,根据已经查明的事实,朱杰、朱单萍在本案起诉前以及本案在审理过程中,明确表示不再履行房屋买卖合同及补充协议,由于该房屋买卖合同及补充协议早已成立生效,所以朱杰、朱单萍的行为已构成违约,依法应当承担违约责任,同时由于王文汀在庭审中也表示同意并要求解除合同,故该合同应当解除,解除房屋买卖合同自然包括后来的补充协议。
由于解除合同是朱杰、朱单萍违约造成的,王文汀根据合同的约定,要求朱杰、朱单萍承担房屋总价的20%的经济损失以及要求朱杰、朱单萍退还定金2万元、预付款19万元的理由成立。
撤销网签合同申请书范本

尊敬的房产交易中心:您好!我在此申请撤销我与对方签订的网签合同,特此说明撤销理由及依据。
一、合同签订情况双方于____年__月__日通过房产中介公司签订了《存量房买卖合同》(合同编号:_____),约定我(卖方/买方)将位于____区____街道____号的房产(房产证号:_____)出售给(买方/卖方)____元。
合同签订后,双方按照约定进行了网签,并完成了房屋交易相关手续。
二、撤销合同事由在合同签订过程中,我方发现以下问题,导致合同签订存在重大误解,故申请撤销网签合同:1. 房屋信息不符:合同中所涉及的房产证号与实际房产证号不符,为误填。
实际房产证号为_____。
2. 当事人身份信息错误:合同中买方/卖方的身份信息填写有误,正确的身份信息如下:(卖方/买方)姓名:_______身份证号:_______联系方式:_______3. 合同金额填写错误:合同中约定的房屋交易价格为____元,实际交易价格为____元。
4. 其他:____________________________________________________________。
三、撤销合同依据根据《中华人民共和国民法典》相关规定,合同撤销事由包括:重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等。
本次合同撤销申请事由属于重大误解,具有法律依据。
四、撤销合同后果撤销合同后,双方应返还已收取的购房款、中介费等相关费用,并依法办理房屋交易手续的撤销。
若因此给双方造成损失,由责任方承担相应责任。
五、申请撤销方式本人特此向房产交易中心申请撤销上述网签合同,请予以审核。
撤销合同后,双方将积极配合房产交易中心完成相关手续,确保房屋交易顺利进行。
特此申请!申请人:(签名)____年__月__日。
网签合同办理流程

网签合同办理流程一、了解网签合同。
网签合同呀,就像是咱们在网络世界里签的一个超级重要的约定。
它可是有法律效应的哦。
简单来说呢,就是把咱们的购房或者租房之类的合同通过网络平台进行备案和公示。
这样做呀,既能保护咱们自己的权益,也能让整个交易过程更加透明、公正。
你得知道,网签合同可不是随随便便就能办的,它有一套流程呢。
这就像是玩游戏,得按照规则来,才能顺利通关。
二、准备相关材料。
1. 身份证明。
不管你是买家还是卖家,身份证那肯定是要准备好的呀。
这就像我们出门要带钥匙一样重要。
要是没有身份证,人家怎么知道你是谁呢,对吧?而且呀,身份证要保证是在有效期内的哦,可不能拿着过期的身份证去办网签合同,那可就闹笑话啦。
2. 房产相关证明。
如果是房子的交易,那房产证之类的证明可不能少。
这个房产证就像是房子的身份证一样,它能证明这个房子的归属。
如果是租房的话,可能需要房东提供房子的产权证明或者授权证明之类的,反正就是要能说明这个房子是可以用来出租或者出售的。
3. 其他材料。
有时候还可能需要一些特殊的材料呢。
比如说,如果是公司买房或者租房,可能需要公司的营业执照副本啦,法定代表人的身份证明啦等等。
这些材料就像是给整个交易加上一道保险锁,让大家都能放心。
三、选择网签平台。
现在有好多网签平台可以选择呢。
你要根据自己的实际情况来选。
比如说,有的平台可能是政府指定的,这种平台一般比较权威、可靠。
还有的平台可能是一些大型的房产中介公司自己开发的,不过这种平台也要看它的口碑好不好。
在选择平台的时候呀,你可以多问问身边的朋友,看看他们有没有用过的。
就像我们买东西一样,要听听大家的意见。
如果一个平台差评很多,那你可就要小心啦。
而且呀,不同的平台可能操作流程会有一点小差异,不过大体上都是差不多的。
四、网签操作。
1. 注册与登录。
选好平台之后呢,就要先注册一个账号啦。
这个注册过程一般都很简单,就像我们注册微信或者淘宝账号一样,按照提示一步一步来就好。
房屋买卖合同签订后,卖方房屋另行出卖给第三人并完成过户,买房人要求继续履行合同的,法院将不予支持
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房屋买卖合同签订后,卖房人将房屋另行出卖给第三人并完成过户,买房人坚持要求继续履行合同的,法院将不予支持阅读提示卖房人就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同,先后将该房屋卖与不同买受人,两份买卖合同均合法有效。
此时,若出卖人将房屋过户至其中一个买受人名下,则另一方买受人的买卖合同客观上无法继续履行,即使其与出卖人签订合同在先也不能要求卖房人按照合同约定继续履行。
案情简介2009年11月5日,陈某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定陈某以160万元的价格购买刘某名下的702号房屋,购房定金5万元于合同签订当时同时给付。
合同签订后,截至2009年11月6日,陈某共向刘某支付购房款110万元。
2010年1月11日,刘某和贾某经北京A房地产经纪有限责任公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定刘某将702号房屋卖给贾某,房屋成交总价为184万元。
合同签订后,贾某于2010年1月11日向刘某支付购房款159.8万元,并于当日办理了产权过户手续。
陈某向法院起诉要求继续履行其与刘某签订的购房合同,并请求法院确认刘某、贾某房屋买卖合同无效,刘某支付逾期交房违约金以及因此造成的经济损失。
一审法院开庭审理过程中经法院释明,陈某仍然坚持要求履行合同。
法院最终判决刘某支付陈某违约金16万元,驳回陈某的其他诉讼请求。
陈某不服一审判决,上诉至北京市第三中级人民法院,坚持要求继续履行合同。
北京市第三中级人民法院经审理认为刘某的行为实质为一房二卖,在涉案房屋已经过户至贾某名下且由贾某占有使用,陈某与刘某的房屋买卖合同已无法履行,最终判决驳回上诉,维持原判。
败诉原因本案中陈某与刘某、贾某与刘某签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,两份合同均合法有效。
在此前提下,刘某按照与贾某的合同约定将房屋过户至贾某名下属于履行合同的行为,并无不当。
自完成过户手续之时刘某已经丧失了对702号房屋的所有权,其与陈某签订的房屋买卖合同无论在法律上还是客观事实上都属于不能继续履行的合同。
黄育昌与张雪珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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黄育昌与张雪珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院【审结日期】2020.11.09【案件字号】(2020)苏05民终7566号【审理程序】二审【审理法官】王稚群【审理法官】王稚群【文书类型】判决书【当事人】黄育昌;张雪珍【当事人】黄育昌张雪珍【当事人-个人】黄育昌张雪珍【代理律师/律所】刘朋江苏剑桥颐华律师事务所;钱磊江苏剑桥颐华律师事务所;陈述文江苏政纬律师事务所【代理律师/律所】刘朋江苏剑桥颐华律师事务所钱磊江苏剑桥颐华律师事务所陈述文江苏政纬律师事务所【代理律师】刘朋钱磊陈述文【代理律所】江苏剑桥颐华律师事务所江苏政纬律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】黄育昌【被告】张雪珍【本院观点】张雪珍、黄育昌签订的《房屋买卖(居间)合同》依法成立并生效,双方应按照合同约定履行各自义务。
黄育昌对于上述陈述并未提供充足证据加以证明,且根据黄育昌一审陈述,其是在2020年2月份去案涉房屋查看时才发现房屋已经被张雪珍换锁,在此之前张雪珍一方催促黄育昌一方尽快按照合同约定的时间付清剩余房款的微信记录和电话录音中,黄育昌并未提出系因张雪珍存在违约行为而拒付余款,且根据双方合同约定,黄育昌如未在最后付款日2020年1月26日支付余款,张雪珍不认可黄育昌任何装修费用,因此黄育昌在合同约定的最后付款日未支付剩余款项的情况下,张雪珍按照合同约定也有权收回案涉房屋,因此黄育昌主张系因张雪珍存在违约。
【权责关键词】无效代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证人证言直接证据证明财产保全诉讼请求变更诉讼请求反诉维持原判发回重审查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审对一审查明事实予以确认。
二审另查明,在2020年4月22日上午一审法院的询问笔录中,黄育昌陈述2020年2月份去案涉房屋查看时发现房屋已经被张雪珍换锁。
中介独家代理合同被确认无效

中介独家代理合同被确认无效独家代理卖房却起争议中介诉房主索赔被判驳原告某中介公司诉称:XX年5月,中介公司与王某签订了《房屋限时出售委托协议》,王某委托原告出售一套房屋,且原告是出售被告房屋的唯一委托人。
合同约定,在委托期限内,如果原告完成委托工作,则即使王某委托第三方代理出售并达成买卖交易,王某仍应向原告支付委托出售价格的%,赔偿中介公司的佣金损失。
协议签订后,原告中介公司积极安排业务员推销这套房产。
但被告却于XX年5月底通过其他房地产经纪公司完成网签并与案外人完成房屋买卖合同的交易。
因此,中介公司起诉至法院,要求王某赔偿原告佣金损失十万元。
被告王某辩称:他找其他中介公司出售房屋的原因是原告中介公司工作人员通知他,不能在短期内按原委托价格430万元出售房屋,要求王某降价出售,王某拒绝了。
后中介公司说,如果将前期收取的3000元押金退还,协议将自动解除。
于是,王某主动将3000元押金打到原告中介公司负责人的账户。
因此,王某不同意原告主张的佣金损失,原告没有对房屋出售进行任何有效工作,原告也没有任何有效证据证明其受到的损失。
法院经审理认为:原、被告签署的《房屋限时出售委托协议》是委托合同,由被告支付一定报酬,原告负责以约定的价位出售被告所有的房屋。
委托合同的委托人有权单方解除合同。
本案中,被告作为委托人明确向原告表示解除合同,原告公司员工向被告提供原告公司负责人的姓名及银行账号,足以表明原告同意收取退还的押金,且原告在庭审中也认可已经收到被告退还的押金3000元,此行为便可视为双方已就解除委托合同达成了一致。
因此,原、被告之间的委托合同自原告接收被告退还的押金之日起即告解除。
原告主张的广告推销、宣传等损失,并没有提供相应的证据予以证明。
最终,法院判决驳回原告中介公司的诉讼请求。
独家代理说辞根据您房子的情况我特别推荐你做我们的独家代理业务,这个业务从我司开展以来已经对许多卖房子的业主实现了快速有效的售房案例,我们店上个月光我销售出去的5套房子里就有4套属于独家代理业务,这个业务最大的好处就是覆盖面广,针对性强,并且比传统的售房更有分析化与灵活性,我们***四家店覆盖了从昌路到汉路,盟路到建路周边的所有小区,并且还有三家店在正在筹备开业,举个例子来说,现在你这套房子在我们店登记后,然后别家的公司您也进行登记了,在多家中介公司相互竞争的同时会产生恶性压价的可能,这个我是深有体会的,同一个客户别的中介公司把这个房子报价故意报低,然后客户会认为同一房子这个中介比较低会考虑那边的,也可能会对您房子的价格水分产生质疑,而对于您来说不仅价格上面您没有做主,另外客户在挑选房子的同时对您房子因为价格各个不相同而有疑虑不敢做选择,这些还是比较积极的想法,再说不好一点的,每天登记的房源量那么大,登记完之后因为对您房子的不重视然后便石沉大海了,即便有看房的,看完后也不会对看您房子的客户的反馈意见有个针对性分析,您房子始终卖不出去也找不出原因到底在哪,这对您来说可是利益上的亏损,假如你做独家代理业务的话,首先我们在我公司的各项广告推广上会把您的房子给登在头条,比如洛阳晚报,DM单,彩页,大型活动现场,因为这些推广都是要收费的,会收费的推广都是效果非常明显的,所以我们只针对做独家代理的客户给予登记推广,另外我们在各个区域的连锁店覆盖面非常的广,每个店面人员配备都在-10名左右,独家代理就是我们每个置业顾问的任务考核,所以您的房子的推广就成为我们每个员工每天都要去完成的任务,这样不仅增大您的看房访问量,而且我们每天会做出看房分析,将这些看房的反馈信息告诉您,有不合适的及时作出整改,无需多久您就可以卖出您的房子,另外每天店面的来访客户都会第一时间看到您的房源情况,首先您的房子会出现在店面展示房源条的显眼位置,其次每个员工都会首推您的房子,刚才已经强调了,这是我们对签过独家代理房子的下达任务,而对于您这边这项业务没有任何费用,只需要将您房子的钥匙和证件由我们保管,然后和您签订一个周期的合同,下来您就可以忙您的事情,等着您房子有人要买的好消息就行了。
草签购房合同范本注意事项_草签后迟迟不网签
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草签购房合同范本注意事项_草签后迟迟不网签所谓草签,只是售房人员让你们尽快签字的一个借口,合同只要经双方当事人签字,就成立并产生法律效力。
不过你们签订的这份合同,违约金约定过高,且对你们明显不公平,如果真产生纠纷,你们可申请法院撤销该合同。
需要注意的是,撤销合同的期限是1年,自你们签订该合同起,因此,如果感觉会有纠纷,建议及时诉诸法律正式合同未出来之前,草签合同具有同样的法律效力的从合同效力角度,草签合同与网签合同都有同样的合同效力,但不能对抗第三人。
《担保法》第43条中的对抗第三人是指当两个债权债务关系标的物相同,双方发生争议,都主张享有对该标的物的权利时,有登记的一方就可受法律的保护,优先享有权利。
草签网签合同一样吗问:20___年8月底交房。
开发商告诉我现在只能草签合同,请问有法律效应吗。
网签跟草签有什么区别呢回复:1、开发商告诉您现在只能草签合同,可能是因为开发商的商品房预售许可证未办下来,或者是其他原因。
2、网签是指您与开发商签订的合同是先从网上载下来的版本,双方签完后,还得到建委进行备案。
3、草签表示您们双方有房屋交易的意向,网签就是正式签订的合同了问:以前是可以网签的,因为是一些原因,市房管暂停了网签.别的业主都是网签,同时我已经把全部房款交给了开发商,我想知道这种情况的草签,我的应享受的利益是否跟网签一样.回复1、国家规定预售商品房买卖必须要网签,草签的只表示你们有房屋交易的意愿,并没有履行合同必需的要件,所以您的利益很难保证;2、现在房子暂停了网签,并且停工了,中间必定有问题,建议您考虑将全部房款要回来。
问:我也想要.但是我该从哪几个方面跟开发商协商,将房款要回呢我想开发商不会轻易把钱给我的.并且我也确实想买房子,将来会发生什么,我不清楚.但是他确实是五证齐全的.停止网签的原因是土地问题.回复:1、既然土地有问题,这种房子您都敢要2、可以开发商目前的状态为理由将房款要回来;3、看你们草签的那份合同,是否有在什么情况下,可以返回房款的约定注:网签是正规的受房管局监督的,经过网签、就不可以一房二卖了,并且也能确定此房是可以依法销售的房子,如果开发商不同意网签,说明其中有一些问题。
二手房的谈判技巧
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二手房的谈判技巧【篇一:二手房交易谈判技巧(共4篇)】篇一:二手房价格谈判技巧二手房价格谈判技巧目前楼市冷清,不少房主都会让利,二手房多数是可以“砍价”,至于怎样才能买到做便宜实惠的房子,这当中蕴藏着很大的学问。
1、二手房价格评估二手房的价格是有评估依据的,我们可以从相同路段的新房出售最低起价来判断所购买的二手房的大概房价,换句话讲,二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。
这里有一个经验值,商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3,其他类型的如私宅、小产权房则视地段及保障程度有较大差距,而房龄较大的商品房大约相当于该路段位置新房均价的一半。
2、找出卖方弱点,谈个理想的价位我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势,如出卖方急于出手的原因,有些是移居外地或出国,因而急用现金,这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣;现阶段房价出现下行趋势,对于炒房者出货,也可以通过付款条件及类比因素谈价。
对于二手房,装修投入是个沉落成本,买家可以以不含装修的价格来成交,挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。
3、出价方式的谈判技巧有许多二手房价格是以包价出现的,即双证及过户费由对方出,买受人仅仅承担二手房的买价,而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。
方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性,如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候,价格还是可以承受,则可以将权证费用转为由买受人承担,在这一前提下再与对方商谈成交价格。
封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。
合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中,这个应该是房东自主完成的事项。
4、对于非完全性商品房的谈判技巧有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距,这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性,买后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3,所以要综合判断以后再行成交。
二手房屋买卖解约注意事项
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二手房屋买卖解约注意事项在买卖房屋过程中,有时候买卖双方由于各种原因需要解除合同,即解约。
解约虽然可以帮助买卖双方避免潜在的风险和纠纷,但是解约过程也需要注意一些事项。
本文将探讨二手房屋买卖解约的注意事项。
一、解约的原因解约的原因各不相同,可能是买方贷款出现问题,也可能是卖方临时有其他打算等。
不论是哪一方提出解约,双方应在解约前明确解约的具体原因,并将其书面通知对方。
解约通知应包括解约的原因、时间以及双方达成的共识,以便后续协商和纠纷解决。
二、解约的程序解约过程中,双方需按照合同约定或当地法律程序进行操作。
一般来说,解约流程包括以下几个步骤:1. 协商沟通:双方应通过友好协商的方式,尽可能就解约事宜达成一致。
协商过程中,双方可以派代表进行会面,或通过书面形式进行交流。
2. 缴纳违约金:按照合同的约定,如果一方解约,则需要向对方支付相应的违约金。
违约金的数额应在合同中明确规定,双方应按照约定支付。
3. 办理解约手续:若协商一致解除合同,双方应前往当地房地产管理部门或相关机构办理解约手续,包括撤销相关登记信息。
4. 资金处理:双方应就资金的归还、损失的赔偿等问题进行协商,并完成相关交易操作,确保资金安全可靠。
5. 合同解除证明:在解约完成后,双方应取得合同解除证明以作为后续交易或纠纷解决的依据。
三、解约注意事项1. 法律法规的遵守:解约过程中,双方务必遵守当地相关的法律法规,以免因违反法律规定产生不必要的法律风险。
2. 协商优先原则:无论是解约的原因还是解约的具体事宜,双方应始终秉持协商的原则,友好沟通,寻求一致意见,避免产生更大的纠纷。
3. 违约责任的明确:双方在合同中应明确约定违约责任和违约金的数额,以便在解约时按照约定进行处理。
4. 保留证据:解约过程中,双方应保留所有相关证据,包括书面通知、协商记录、付款凭证等等,以备后续的交涉和争议解决。
5. 合同解除公证:为了更好地维护双方的权益,解约后双方可以选择将合同解除公证,以证明双方已经达成合意解约并避免后续使用上的麻烦。
上海购房网签合同终止
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随着我国房地产市场的快速发展,购房者在购房过程中,越来越重视网签合同的重要性。
然而,在购房过程中,由于种种原因,购房网签合同可能会出现终止的情况。
本文将以一个案例为切入点,分析上海购房网签合同终止的原因及法律后果。
一、案例背景2019年,李某通过房产中介在上海购买了一套二手房。
双方签订了网签合同,约定购房总价为200万元,首付款为50万元,剩余款项以贷款形式支付。
合同中明确规定了贷款未批准、房屋质量问题等合同终止条件。
然而,在贷款审批过程中,李某因个人信用问题无法获得银行贷款。
此时,李某与中介公司及房东沟通,希望解除网签合同,并返还已支付的定金及首付款。
房东认为李某违约,拒绝解除合同。
于是,李某将中介公司、房东及房产开发商诉至法院。
二、法院审理一审法院认为,李某因个人信用问题无法获得贷款,合同目的无法实现,李某的行为不构成违约。
根据合同约定,贷款未批准属于合同终止条件,故判决解除购房网签合同,并返还李某已支付的定金及首付款。
二审法院认为,一审法院判决正确。
李某已履行了合同约定的义务,且在合同中明确规定了贷款未批准的合同终止条件。
在此情况下,李某不构成违约,故驳回上诉,维持原判。
三、案例分析1. 购房网签合同终止原因购房网签合同终止的原因主要有以下几种:(1)贷款未批准:如案例中李某因个人信用问题无法获得贷款,导致合同终止。
(2)房屋质量问题:房屋存在严重质量问题,影响购房者居住使用,导致合同终止。
(3)政策调控:如限购、限贷等政策导致购房者无法继续履行合同。
2. 购房网签合同终止法律后果购房网签合同终止后,双方当事人应承担以下法律后果:(1)返还定金:合同终止后,购房者已支付的定金应如数返还。
(2)返还首付款:合同终止后,购房者已支付的首付款应如数返还。
(3)赔偿损失:若一方当事人因合同终止而遭受损失,应承担相应的赔偿责任。
四、总结购房网签合同终止是购房过程中可能出现的一种情况。
在购房过程中,购房者应充分了解合同条款,明确合同终止条件,避免因合同终止而造成不必要的损失。
网签协议书是三方吗
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网签协议书是三方吗网签协议书是一种由多方参与的合同文书,通常包括买方、卖方和中介三方。
下面将从这三个方面来阐述网签协议书。
首先,网签协议书常常涉及到买方、卖方和中介三个主要参与方。
买方和卖方是网签协议书中最核心的两个方,他们是以交易为目的的主体。
买方是指购买某种商品或服务的一方,而卖方则是出售商品或服务的一方。
买方和卖方在签订协议书时,需要明确交易的具体内容、价格、交付方式、交付期限等关键事项,并承诺在协议约定的时间和地点履行自己的义务。
中介作为协助交易双方达成交易的第三方,其角色是介绍、促成交易,并协助双方在交易过程中解决问题。
中介的参与确保了交易的公正、公平和安全性,为买方和卖方之间的信任建立了桥梁。
其次,网签协议书中的三方关系是较为复杂的。
买方与卖方之间本身就存在着一种买卖的对抗关系,即买方希望以最低的价格购买到最好的商品或服务,而卖方则希望以最高的价格出售商品或服务。
中介则是在这种对抗关系中扮演调节和协调的角色。
中介需要在平衡两方利益的前提下,达成交易双方的共识,确保交易的顺利进行。
中介要与买方和卖方保持良好的沟通,了解双方的需求和意愿,并在协议书中反映双方的意思。
最后,网签协议书在一系列法律和合规的背景下进行。
买方和卖方在签订网签协议书之前,通常需要对所要交易的商品或服务进行调查和评估,并对相关法律法规进行了解和遵守。
双方在协议书中要明确涉及到的法律责任和约束。
中介在协助买方和卖方达成交易时,也需要遵守相关法律和规定,确保交易的合法性和公正性。
三方共同遵守法律法规和签订协议书,为交易提供了法律的保障,确保交易的合法性和合规性。
综上所述,网签协议书是三方的,买方、卖方和中介三个主要参与方在协议书中共同约定交易的具体内容、价格、交付方式和交付期限等关键事项,并在法律合规的背景下进行交易。
通过协议书,买方和卖方的利益得到保护,中介有效地协调和调解双方的利益冲突,确保交易的公正、公平和安全性。
网签版中介服务合同
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网签版中介服务合同网签版中介服务合同一委托方(以下简称甲方):通讯地址:法定代表人:中介方(以下简称乙方):通讯地址:法定代表人:第一条委托事项及具体要求:(一)仅提供项目的相关信息资料及法律文件,并根据项目进展及甲方要求提供深入的情况资料;(二)除提供项目的相关信息资料和法律文件外,提进行项供该项目谈判过程中,甲方与项目所有方目谈判过程中的沟通、协调等其它中介服务。
至甲方和项目所有方订立任何形式合作协议书后,乙方中介事项视为完成。
第二条中介服务期限:(一)中介服务期限至甲方与项目所有方订立正式合作协议之日止;(二)若最终未达成合作协议的,合作谈判中止之日即为中介服务期限截止日。
第三条中介报酬及支付期限:(一)仅提供项目相关信息资料及法律文件的,在中介服务期满后,且甲方与项目所有方达成合作协议后额为万元人民币;‰。
甲方日内支付项目中介报酬。
(二)乙方促成合同成立的,报酬为促成合同成交额的应在与项目所有方订立合同后的___日内支付报酬。
未促成合同成立的,乙方不得要求支付报酬。
第四条中介费用的负担:乙方促成合同成立的。
居间活动的费用由乙方负担。
第五条如甲方未成功执行上述与项目所有方的合作协议,乙方不得向甲方要求任何报酬或费用。
第六条本合同解除的条件:(一)当事人就解除合同协商一致;(二)因不可抗力致使不能实现合同目的;(三)在委托期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务;(四)当事人一方迟延履行主要义务,经催告后在合理期限内仍未履行;(五)当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第七条违约责任:(一)提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的,甲方除可拒绝支付中介服务报酬外,还保留对甲方造成的损失向乙方进行追偿的权利。
(二)乙方不得擅自转让甲方的经济成果,不得隐瞒合作方的真实情况,否则应支付违约金或者赔偿损失费。
(三)违反本合同约定,或无故终止合同视为违约,违约方应按合同法有关规定,承担违约责任。
房产中介合同诈骗套路案例
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房产中介合同诈骗套路案例房产中介合同诈骗套路案例合同编号:XXXXX甲方(房产中介公司):地址:联系方式:法定代表人:乙方(房产交易人):地址:联系方式:身份证号:一、合同目的乙方委托甲方代表其进行房产交易,并且甲方接受乙方的委托进行交易。
二、合同内容1.权利与义务甲方应当依法向乙方提供全面的房产交易咨询和服务,并且保障乙方利益,维护乙方的合法权益。
乙方应当提供真实的房产交易信息,并且向甲方支付协议约定的中介费。
2.履行方式甲方应当通过合法途径,积极地寻找合适的买家,并且提供必要的交易咨询和服务,以达成房产交易合作意向。
乙方应当保证房产交易信息真实可靠,并且按照甲方的指引完成相关的交易流程和手续。
3.期限与终止甲方与乙方协商确定房产交易的期限,并且在期限内完成房产交易事宜,以此终止合同。
如因乙方原因未能在期限内完成房产交易,甲方有权解除合同。
如因甲方原因未能在期限内完成房产交易,甲方应当退还乙方协议约定的中介费。
4.违约责任如因乙方原因因提供虚假房产信息或者未按约定支付中介费,乙方应当承担相应的违约责任,并且按照甲方规定支付违约金。
如因甲方原因未能提供合法有效的咨询和服务,甲方应当承担相应的违约责任,并且退还乙方协议约定的中介费,并且支付相应的违约金。
三、法律效力和可执行性1.本合同一经签订,即为合法有效的合同,对双方均有约束力,不得随意解除。
2.如双方发生分歧,应当协商解决,不能协商解决时,应当向有关法院提起诉讼进行解决。
3.本合同适用中华人民共和国相关法律法规,如有未尽事宜,按照法律法规办理。
合同附件:1. 委托书2. 预售合同3. 购房合同4. 网签协议5. 房屋交接单本合同一式两份,甲乙双方各执一份,合同生效日期为本合同签订之日。
签署人签名:甲方:乙方:。
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卖方能否以中介无法办理网签为由不履行合同
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起因为中介无法办理网签导致卖方不履行合同案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。
(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)
一、基本案情
2014年3月11日,柳军(买方)和艾光辉(卖方)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定买方购买卖方名下的涉案房屋(央产房),成交价格为100
万元。
买方应于签订本合同当日支付定金2万元。
买卖双方自合同签订之日起30日内办理过户手续。
卖方房屋过户后15日内将房屋交付买方。
同日,柳军(乙方)与艾光辉(甲方)及久恒公司(居间方)签订《补充协议》。
约定:乙方于过户前将首付款45万元整(含定金)支付甲方。
甲乙双方应于网签后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。
在贷款机构签发批贷函后3日内,甲乙双方应共同办理房屋过户手续。
甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续,丙方陪同。
姚琦(艾光辉之妻)于当日出具《配偶(共有权人)同意出售证明》,同意出售上述房产。
之后,柳军按照合同约定向艾光辉支付定金2万元。
艾光辉于2014年5月7日办理了央产房上市的相关手续。
后双方因房屋买卖事宜发生纠纷。
柳军称艾光辉于2014年5月17日反悔不出卖房屋,后经协商,又同意出卖,于2014年5月19日再次反悔。
同年5月21日其给姚琦打电话协商支付首付款和继续履行合同事宜,对方也拒绝出卖房屋。
办网签只有姚琦来,但提出解除合同,或换中介公司,并且加价。
艾光辉、姚琦称合同签订之后,因为柳军和久恒公司一直不积极,办理完房屋上市手续后,中介公司一直不安排网签。
三方于2014年5月13日办理贷款手续,柳军称21日评估、22日给首付,但之后没有消息。
其否认接到久恒公司通知网签的短信,并表示直到27日才得知久恒公司网盘钥匙被锁、根本办理不了网签手续,在最后一次庭审中表示在2014年5月14、15日左右得知网签做不了,具体原因也不清楚,2014年5月23、24号左右从柳军处得知久恒公司网盘钥匙
被锁。
久恒公司称其于2014年5月16、17日左右通知双方网盘钥匙被锁,建议双方自行办理网签手续或者委托久恒公司的关联中介公司办理网签手续,但是卖方没有同意。
2014年6月1日,其发短信通知双方于2014年6月4日办理网签手续,姚琦提出涨价,网签手续后来没有办理。
2014年5月26日柳军委托赵明明律师给艾光辉发送律师函,要求继续履行合同,2014年5月28日,艾光辉给柳军及赵明明律师发送回复函,要求柳军于收到本函后3日内提交时间计划承诺函,否则视为柳军解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
艾光辉、姚琦称其于2014年5月28日收到柳军的律师函,柳军称赵明明于2014年5月31日收到回复函,但是其并没有看见回复函。
房屋管理局出具函件称久恒公司违规,暂停存量房网上签约资格。
另查,涉案房屋于2014年6月12日过户到姚琦名下,2014年7月15日艾光辉和姚琦在民政局协议离婚。
二、法院判决
一审判决:
1、解除柳军和艾光辉于2014年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;
2、艾光辉于判决生效之日起三十日内支付柳军定金两万元,姚琦对此承担连带责任;
3、艾光辉于判决生效之日起三十日内支付柳军违约金二十万元,姚琦对此承担连带责任;
4、驳回柳军的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉,维持原判。
三、律师点评
房产律师靳双权点评
房产律师靳双权点评:
艾光辉与柳军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,且未违反法律及行政法规效力性强制性规定,合法有效。
本案中,依据当事人陈述、录音资料以及短信息等证据,可以证实双方在办理央产房上市手续后发生了争议,在此期间艾光辉一方在是否继续向柳军出售房屋的问题上的确出现过反复,在此情况下柳军委托律师向艾光辉发送律师函,要求继续履行合同,而艾光辉则发出回复函,认为柳军及久恒公司不配合办理网签事宜,构成根本违约,并要求其3日内提供时间计划承诺函,否则视为柳军主动解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
本案审理中,艾光辉、姚琦进一步提出,柳军未在《北京市存量房屋买卖合同》约定的30日内过户及交纳首付款,其行为构成根本违约。
关于办理网签及过户、支付首付款等履行期限,《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》中的约定存在不一致之处,应以《补充协议》的约定为准。
依据《补充协议》的约定,柳军支付首付款的时间为过户前,过户需要首先办理贷款申请手续,而办理贷款申请手续的前提则是进行网签。
关于未办理网签的原因,确有久恒公司网上签约资格被暂停的原因,但只要买卖双方有交易的诚意,网签手续是完全可以通过其他方式变通解决;此外双方产生争议,艾光辉就是否出卖房屋一事存在反复亦是原因之一。
在此情形下,不能认定柳军拒绝配合办理网签事宜,因双方发生争议尚未办理网签,故柳军支付首付款的期限尚未届,故而亦无法认定柳军未按合同约定期限办理过户及支付首付款构成根本违约。
艾光辉、姚琦认为双方合同已因柳军的行为解除的主张不能成立。
相反,艾光辉于2014年6月12日将涉案房屋过户至姚琦名下,二人随即协议离婚,以行为表明不再履行其与柳军之间的房屋买卖合同,其行为构成了根本违约。
现双方合同解除,艾光辉应当退还柳军所交纳的定金2万元,并依据《补充协议》的约定,以相当于该房屋总价款的20%向柳军支付违约金。
因合同签订时姚琦与艾光辉系夫妻关系,涉案房屋为夫妻共同财产且双方离婚时协议涉案房屋归姚琦所有,故姚琦应承担连带责任。
原审参酌本案具体情况,对违约金数额予以酌减并无不当。
艾光辉所提原审判决同时适用定金及违约金条款存在错误一节,但是根据
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定,“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款”,是指定金罚则与违约金条款不应同时适用。
而本案中在因艾光辉违约导致解除合同的前提下,柳军仅主张返还定金本金,并未要求适用定金罚则双倍返还定金,与其主张适用违约金条款追究对方违约责任并不相冲突。
但是违约金过分高于造成的损失,违约方可以向法院提出减少违约金的请求,法院应当是考虑到实际损失低于约定的违约金,因此减少了违约金的数额。