中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!

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设计阶段中海、绿地都这样控成本

引言工程成本占到房地产项目成本的大头，而设计决定了工程成本的70%以上，那么，在设计阶段进行成本控制与优化的重要性就不言而喻了。

当前房地产项目开发成本占比，一线城市与二三线城市的比例分布情况如下：一线城市：二三线城市：其中，一线城市与二三线城市在土地成本和工程成本上有较大差别。

从图表中可以看到降低工程成本的重要性，一般共识下，设计决定了工程成本的70%以上,那么在设计阶段进行成本控制与优化的重要性就不言而喻了。

有资料显示2014年以来许多房企净利润率降至10%以下，不论准确与否，以前躺着挣钱的时代应该不复存在了，如何增加利润？降低工程成本是重要的一个手段，设计优化也就是一个重要武器。

在设计阶段对成本的控制与优化，提高设计附加值等方面，应该引起甲乙方的真正重视并加以实践。

No.1设计阶段控成本，先搞清楚这3个问题第一，主体是谁？房企：有无专业系统有效的成本控制体系？有无相应经验与能力的设计管理者？设计院：是否有很强的成本意识、有无相应经验与能力的设计师？优化公司：能否提供切实可行的优化方案，能产生多大的价值及附加值？第二，动力何在？房企：老板的意识、设计管理者的动力何在？设计院：时间和费用是否允许？领导是否支持？优化公司：业主是否需要？能否相互信任？第三，阻力在哪？房企：内因——管理者心态、制度流程、工期压力……外因——设计院配合度、审批制度……设计院：内因——管理者心态、能力……外因——时间、费用……优化公司：房企、设计院中海历年设计人员占比（单位：%）：中海设计人员历年人均管控面积：中海设计人员建筑专业人员占比：上面3张图是中海2004到2010年人员配置情况，设计人员占公司人员比例达到12%。

No.2设计阶段控成本的多重阻力2014年1~10月，全国房地产开发投资77220亿元，其中住宅投资完成额52464亿元。

算上公共建筑、工业建筑等全年的投资额，理想状态下全年可优化工程成本约2000亿元，这还只是一个粗略测算。

中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!

01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28
为宜。

2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。

3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。

4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。

05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。

2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。

3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。

4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。

06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。

中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！

中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。

中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。

02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。

03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。

分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。

我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。

中海地产限额管理设计

中海地产限额管理设计中海地产是一家知名的地产开发企业，其在管理限额方面需要设计一套合理有效的制度。

本文将分为三个部分进行论述：限额管理的背景和意义、中海地产限额管理的设计原则、中海地产限额管理的实施方案。

一、限额管理的背景和意义在地产项目开发过程中，为了控制风险、规范资金使用，限额管理显得尤为重要。

限额管理是指对项目相关方的投资金额进行限制和分配的一种管理制度。

它能够保证资金的有序使用，合理分配资源，降低投资风险，确保项目的顺利进行。

对于中海地产来说，限额管理既是一种风险管理手段，也是推动企业可持续发展的需要。

在资金使用方面，限额管理可以确保项目资金的有效运用和控制，避免脱离实际情况的决策，提升投资的成功率；在项目分配方面，限额管理可以平衡不同项目的资金需求，调整项目优先级，提高资金的使用效益。

二、中海地产限额管理的设计原则1.合理性原则：设计限额管理制度时，应综合考虑项目的实际情况，通过科学分析和论证，确保限额的分配合理有序，符合企业的长期发展战略。

2.透明性原则：限额管理方案应该被所有项目相关方充分知晓和理解，要做到公开、公正、公平，使每个相关方都能够明确自己在项目中的限额分配情况，提高管理的透明度和可信度。

3.可操作性原则：限额管理方案要能够操作性强，能够被项目相关方实施，保证限额的有效执行和监督。

同时，限额管理方案应该能够根据项目的变化进行调整和优化，以满足不同项目的需求。

三、中海地产限额管理的实施方案1.项目预算编制：在项目立项初期，制定相关项目预算，对项目的资金需求进行计划和预测，并按照项目的优先级进行分配。

2.限额分配机制：根据项目预算和公司资金状况，制定限额分配机制，确保资源分配合理有序。

限额分配应该综合考虑项目的重要性、优先级、预期回报等因素，给予优先级较高的项目更多的资金支持。

3.限额执行和监督：设立专门的限额管理人员，负责监督限额的执行情况，对资金的使用情况进行监控和审计。

中海地产房地产开发成本控制的几个阶段

目标控制成本规划、建筑方案经政府批准30天内完成是指导初步设计和施工图设前
项目开盘前
初步设计和施工图设计阶段
目标成本开盘前30天完成确定所有非工程成本是签订该项目经营管理责任书的依据
实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及
时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的
项目的开发成本基本可以分为六大部分: 土地成本；2、工程成本；3、营销成本；4、管理成本；5、财务成本。
01
工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。
02
（1）房地产项目的全成本概念和范围
（2）房地产项目成本管理的特点
1、房地产项目的特点
唯一性
2、房地产项目成本的特点
个性大于共性还是共性大于个性？影响因素有哪些？
设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的
成本浪费。
控制设计的意义
（三）对设计费用进行限额控制
房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采
购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。
成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重
最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大
的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收
万达材料\成本审批权限和时限.xls
万达材料\成本管理操作手册.doc
（三）集团性地产公司的成本管理思路
1、全过程成本管理
2、动态成本管理
1、全过程目标成本管理（中海）
在主体工程开工或主包合同签订（以先到者为准）、项目竣工验收后的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。
（二）开展限额设计，有效控制造价

限额设计指标值

限额设计指标值
÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。

限额设计指标值参考值
乘以调整系数K=（层高÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。

设计成本控制——限额设计控制指标参考值。

【北京】中海地产全程成本管制及关键点深度解析实战培训(29日)中房商学院1.doc

【北京】中海地产全程成本管理及关键点深度解析实战培训(3月29日)中房商学院1【北京】中海地产全程成本管理及关键点深度解析实战培训(3月29日)——中海地产成本管理36个关键时刻和管理经验借鉴【课程说明】主办：中房商学院中房博越地产机构时间：2014年3月29-30日地点：北京【课程背景】万科、中海、保利三大千亿巨头中，为什么就盈利能力而言，中海无人能及。

该课程首次全面解码成功背后的逻辑。

中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程第一次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。

中海地产净利润复合增长率达到44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一，在于对开发环节成本的优秀管控，本课程深度揭密中海成本控制做法。

在费用方面，万科几乎是中海地产的3倍，恒大几乎是中海的4.5倍，如何降低管理费用，详细了解中海费用控制秘诀;本次课程浓缩地产标杆中海地产二十年成本管理成功经验和失败教训，系统诠释行业标杆中海的成本管理模式、方法和经验。

【2013年在深圳、成都、北京、上海、青岛举办5期】【课程特色】专业：讲师拥有十多年标杆地产(中海、万科)企业成本、工程、设计等专业管理经验，在高层领导岗位工作，从运营管理角度全面讲解成本管理;破解：中海地产成本管理不为人知的利器指导：解读中海战略成本视角，提供可借鉴的成本规划和逻辑应用：剖析中海全过程成本管理价值链，提高企业成本运营水平实操：提供大量实操成本工具和资料，让您即刻在工作所用。

【课程对象】成本控制的决策层管理人员(董事长、总经理、副总等)成本控制的中高层管理人员(总监、经理、主管等)成本控制的协作部门及人员(设计、工程、采购、预算、招投标、项目部等)公司管理部门人员，财务、人力资源【专家导师】房地产地产全面成本管理专家，国家一级项目经理，具有中海、万科两大地产集团十余年工作经验。

【培训内容】关键点一：房地产成本管理文化的建立树立人人关注成本的意识，为成本管理创造氛围关键点二：房地产成本管理框架构建分清各部门承担成本职责，使成本管理有规可循关键点三：规定成本管理原则形成成本管理的价值观和大家必须遵循的行为准则关键点四：规范房地产成本科目分类落实责任成本，便于成本测算，为成本考核奠定基础关键点五：房地产成本管理流程的建立分清各环节成本管理的输入和输出以及工作要求关键点六：可行性研究八股化统一测算模版和数据，确保拿地阶段成本控制风险最低关键点七：刻画业主产品需求根据客户要求制定成本，为客户为企业节约一分一毫关键点八：市场利润决定成本以利润最大化制定目标成本，以实际计算验证成本关键点九：控制房地产设计八大环节成立设计评审委员会对--关键设计节点进行成本控制关键点十：制定限额设计指标把设计阶段成本控制落到实处的每一个部门和材料上关键点十一：开展房地产设计方案优化在满足规范下，降低结构和设备成本关键点十二：降低图纸的出错率为后续成本管理奠定基础，避免变更发生关键点十三：加强设计图标准化提高设计效率提高设计质量以降低成本关键点十四：将强图纸深度审核减少和杜绝现场洽商和签证发生关键点十五：严肃设计周期不拖为清单招标创造条件，确保项目如期开盘关键点十六：规范变更签证流程杜绝不当行为，及时审核签证，做到日清月结关键点十七：合理设定营销设施根据项目需要建立临时和现场营销设施，降营销费关键点十八：严格控制房地产营销总额提高品牌投入，降低单一项目营销费用关键点十九：提高会员服务质量提升企业品牌价值和客户忠诚度，降低营销费用关键点二十：严控房地产质量打造精品通过精细化的现场质量管理，降低后续服务成本关键点二十一：开展供方分级管理建立长期总包和主分包合作关系，促使供方让利关键点二十二：规范清单招标流程规定清单招标的流程、时间和条件，总单价包死【编号规则】文件编号管理制度1内部文件及档案管理的制度一、目的有效管理公司内部文件及档案资料，做到规范统一、有效控制，达到信息资料可追溯性、可延伸性。

中海成本控制的四大重点

一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。

设计阶段的成本管控房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。

成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。

（一）初步设计阶段的工程成本控制多种设计方案经济性比较。

设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。

通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。

具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。

由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。

成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低造价方案的可行性。

（二）开展限额设计，有效控制工程成本中海地产限额设计标准：（1）项目档次界定超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。

高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。

中档：售价为当地平均房价80－140%的项目。

低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。

别墅项目：以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标准确定档次。

2）推行限量与限额设计以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80~120元/㎡。

中海地产.室内设计效果与成本控制要点要点

二设计效果与成本控制要点——成本分析卫生间主材分析（写字楼、商业）卫生间照片名称:拖布池龙头品牌：科勒型号：K-13901—4-CP 使用部位: 商业卫生间名称：感应冲水器/管品牌：科勒型号:K-744T-SC/CP 2429-SA-NA 使用部位:商业卫生间名称：蹲便器品牌：科勒型号: K-4001T-0 使用部位：商业卫生间名称:德伯里拖把盆品牌:科勒型号： K-6652 使用部位:商业卫生间名称：小便斗品牌：科勒型号： K—17647T 名称：小便斗品牌:科勒型号：k—16320t 名称：黑金砂产地：印度使用部位：台面单价约为：500元/㎡名牌：德国高仪名牌: 德国高仪品名: 冷热水感应龙头品名：暗藏式水箱及面板型号：36207 型号:38509+38732+38558 产地:德国原产产地：德国原产颜色：镀铬颜色：镀铬单价： 4737.00 单价： 3486。

00 名牌：德国高仪品名：小便斗感应器面板型号：37750 产地：德国原产颜色：镀铬单价： 4785。

00二设计效果与成本控制要点——成本分析商业主材分析商业精装修单方造价约为：2900元/㎡（含卫生间、石材等）商业照片名称:蜂窝铝板品牌:丹纳斯顿颜色：暖白单价约为：870元/㎡名称：贝沙金石材（光面) 产地：以色列使用部位：墙面装饰单价约为：580元/㎡名称:新贵米黄石材 (光面）产地:土耳其使用部位：墙面装饰单价约为：409元/㎡ uiloaijnahcid/nc。

moc。

anis。

golb//:ptth ：名称:铝单板品牌：丹纳斯顿颜色：暖白单价约为：580元/㎡ 862446721 : ：anihcnahcid/moc.udiab.ih//：ptth ： (商业）名称:水立方玻璃使用部位：电梯厅墙面单价约为：360元/㎡名称：背漆玻璃使用部位：消防栓单价约为：270元/㎡名称：粉红佳丽石材 (光面）产地：巴西使用部位：地面墙面单价约为：870元/㎡名称：莎阳米黄石材（光面) 产地：伊朗使用部位：地面墙面单价约为:830元/㎡：。

中海地产限额管理设计

中海地产限额管理设计一、按照成本科目，逐一分析各项成本。

1.前期工程：一般水平,按建筑面积计算，单方造价在20—50元／m2。

这项费用,与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1）比如，如果存在“场地土方工程"这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高.（2)越是边远地区,因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低.能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解,问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情.其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质,当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2。

5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。

这是不可取的.2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80－120元／m2。

对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设置工程量清单时，混在一起,剥离不开，这是不科学的. 基础工程的造价水平,从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。

中海地产限额管理设计之欧阳体创编

中海地产限额管理设计时间：2021.02.03 创作：欧阳体一、按照成本科目，逐一分析各项成本。

1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。

这项费用，与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。

其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。

这是不可取的。

2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。

中海地产建安成本概况及控制要点PPT[1]

北京市07-08年成交面积与价格走势
300 200 100 0 万平米成交面积成交均价 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1 07.1 07.1 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.1 29 30 80 65 105 98 70 42 58 55 15000 元 10000 5000 0
建安成本
建筑单体
交通标志工程地下室白蚁防治工程
给排水工程
不包括消防喷淋系统。设置于地下室的给排水管道和设备，如果是服务于上盖建筑的，则应将此部分造价拆分至上盖建筑的相应科目。给水管道与室外小区给水管网的划分以建筑物外墙（有地下室的，以地下室外墙为准）一米为界；排水管道与室外小区排水工程划分以排水管道出建筑物室外第一个井为界，井属于小区排水工程范围。包括消防报警系统、弱电系统的预埋管以及桥架、线槽项目。包括消防喷淋、消火栓系统、报警系统、防排烟系统。与设备动力有关的线缆和控制装置，列入电气工程科目。包括消防检测费用。不包括小区管网工程。包括岗亭。
50
0
成交均价 10871 11265 12657 11213 14552 14308 14422 15519 16777 17350 15069 15646 14739 14550 12463 11927 11143 14573 13757 14449 12431 12979
成都市07-08年成交面积与价格走势
深圳市07-08年成交面积与价格走势
100 万平米成交面积成交均价 20000 元 15000 10000 5000 0
成交面积 07.1 80 07.2 60 07.3 37 07.4 53 07.5 49 07.6 56 07.7 49 07.8 34 07.9 31 07.10 15 07.11 18 07.12 19 08.1 20 08.2 7 08.3 33 08.4 26 08.5 41 08.6 28 08.7 25 08.8 28 08.9 34 08.10 34

中海地产结构设计限额控制(全)

精品中海地产结构设计限额控制中海地产建筑结构管理部可编辑目录一、总则 ................................. 2.二、结构设计限额控制指标 (3)三、结构设计限额控制指标说明 ........................ 4.四、附表 .................................. 6.附表A :钢筋和混凝土含量统计表 (7)附表B:各公司结构设计限额控制指标 (8)一、总则编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。

编制时间：1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部使用说明： 1. 项目结构材料用量指标(包括钢筋和混凝土)均不得大于本限额控制值。

《钢筋和混凝土含量统计表》 (见附表 A )的要求统计、上报。

2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。

3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。

计规范》( GB50010-2010 )《建筑抗震设计规范》 (GB50011-2010 )《高层建筑混凝土结构技术规程》 ( JGJ3-2010 )《建筑结构荷载规范》 ( GB50009-2012 )《建筑地基基础设计规范》 (GB50007-2011 )《建筑工程建筑面积计算规范》 (GB/T50353-2005 )20013 年1月各项目完成合约统计后，按施》，经集团建筑结构部或制订依据：《混凝土结构设结构设计限额控制指标各公司结构限额指标控制值对照表如下:三、结构设计限额控制指标使用说明1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G）2和混凝土（V），不含砌体）用量除以计算范围内的“结构成本计算面积” （M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m ），混3 2凝土用量指标=V/M （m /m ）。

中海地产_成本管理体系简介房地产成本组织

中海地产成本管理体系简介1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。

再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。

下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。

2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。

文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统，中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。

房地产成本限额标准

中海.万达.万科三巨头成本限额标准完全精通房地产项目的成本控制,弄清楚所有分项工程的成本标准,建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务;分享：中海.万科.万达三巨头的限额标准,看完之后,就算您不是从事房地产行业的人,您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了,以后施工单位.设计单位.您的属下等等,再也蒙骗不了你了......1、万达所有项目均应实行结构限额设计,限额指标详见附件1：万达结构设计限额指标表2014版以下简称限额指标表；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同,并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前,应根据限额指标表和项目的实际情况上报限额指标,经审批后作为发标文件的一部分,审批流程如下：4、本限额指标为集团对外发布的指标,内控指标可上浮不超过10%；5、限额指标表中未列的业态类型,由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行;万达结构设计限额指标表2014修订版本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息,保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围,挖掘成本控制的重点,以符合公司成本管理精细化的要求;项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制,内容见附表1;附表1制定限额指标：通过分析我司项目的指标,并与同行的限额设计指标对比,制定适合于我司的限额成本指标;本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额;其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计含公共部位、会所、样板房装修、专项设计含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等、审图及专业设计顾问等费用;精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内;住宅设计费限额适用于住宅项目含局部街铺、底层商业、独立会所等,写字楼设计费适用于一般公建项目含局部街铺、社区商业、底层商业等;备注：1参照2002版勘察设计收费标准、我司设计费统计及对标单位设计费统计;2策划设计中心作为设计管理主责部门,负责设计费管理的总协调,设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决,设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批;设计费有多个主责部门的,由策划设计中心牵头,相关部门联合会签; 3为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性,设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积;其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的25%,若超过25%,设计费计算面积按照容积率面积的计算;4精装修设计费含在精装修总限额成本内,由精装修主责部门负责管理,精装总设计费不宜超过精装总成本的4%;5星级酒店、地标建筑建议另行报批;6绿色咨询费不超过30万元/项目,建议控制在20万元/项目以内;营销费用限额：本指标为项目为了销售而发生的各类费用,包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用;营销费用计算以销售收入为基数;备注：1深圳项目由营销中心负责营销费总协调,进入的新区域城市由营销中心配合,项目公司负责总协调,已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调;2计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析测算中的销售收入,不受实际销售收入增加影响;持有物业及保障性住房不计算营销费用,物业管理及客户服务等相关费用单计;3物业管理前期介入费列入总营销费用控制,本内容与当前成本目标体系中的“销售费用”内容一致;由于钢筋及混凝土指标是相互关联的,因此将两个指标作为一个整体考虑,以下各项指标均以“建筑面积”为基数,即采用GB/T50353—2005建筑工程建筑面积计算规范计算的建筑面积;1整体地下室指标：根据其特征,在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室,裙楼地下室可以参考扩大地下室,因为其上部建筑对其影响较小;备注：1策划设计中心为设计管理部门,负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调,并为项目公司项目部提供专业指导,并在成本目标下达时提供专业意见;2地下部分限额的范围：A无地下室结构：桩基础以上,含基础连系梁等,混凝土不含基础垫层量;B地下室部分：桩基承台及以上,地下室天然基础或筏板基础及以上,地下室顶板及以下;限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池现浇钢筋砼水池等钢筋及混凝土; 3该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础,地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式,地下水位同埋深,顶板覆土以米以内为宜;若确定为筏板基础或其他情形的,根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整;4消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积,钢筋增加10kg/平米,砼增加立方/平米;5塔楼部分地下室,地上结构转换对其指标影响较大,不转换按照80米内、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米,全转换按照80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制;6人防地下室在塔楼投影下的,钢筋指标上限为180kg/平米;7地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量;地下室面积含设备房面积,但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积;A人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内,33平米/辆；B人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内,35平米/辆；C人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内,37平米/辆；D人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上,40平米/辆;2地上标准层指标该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积：适用标准层及不含转换层的地上结构;3地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构;该限额为地上部分的限额指标,做面积赠送及结构转换时,需要满足以下指标超大面积赠送的,需策委会明确同意赠送,并明确赠送面积及赠送方式,考核指标需由成本委员在审议成本目标时下达;备注：1计算基础面为地下室顶板面以上不含地下室顶板;2地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网,含建筑构件内钢筋及砼;计算范围从地下室底板以上,含屋面女儿墙及其他建筑构件;分母为GB/T50353—2005建筑工程建筑面积计算规范计算的建筑面积;3标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标,为了控制不合理的架空转换,地上面积综合含量指标为刚性控制上限;4除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送,赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确,可以根据实际赠送的类型,在成本目标中报成本委员会审议,能在改造后形成封闭房间的,参照标准层限额指标,不能形成房间的按照结构板建面积计算,控制指标为钢筋10kg/平米,砼立方/平米;其他赠送方式均不调整限额设计指标;本限额适用于住宅产品;影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等;铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑,合理控制在合适水平;本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成;1档次与材料选用参照表住宅2窗地比控制住宅计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积,不含入户门、装饰百叶、采光井等;3铝合金门窗综合价格及铝含量控制表住宅其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数据,同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%;备注：1售价一线城市6万/平米以下,二线城市3万元/平米以下的住宅不得使用木包铝等高档材料;2 有保温隔热要求,但不适宜使用断桥隔热铝型材的,可以选用塑钢型材代替,但是中档住宅及以下档次产品,不得选用彩色覆膜工艺等高档型材;3北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗;影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等;外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制,以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限;1外立面用材参考表备注：1一类材料：干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/ m2石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料;2二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖;3三类材料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等;4四类材料：普通面砖、普通涂料;5装饰构架：屋面装饰功能构架;6商业裙楼不适用于本限额指标;2外立面用材综合指标及墙地比控制指标按地上建筑面积计算;备注：1此外墙费用不含基层抹灰及保温层,墙地比计算公式为：外墙墙面面积含外墙装饰面、建筑造型展开面,不含阳台底部涂料/地上建筑面积;2墙地比指标可作参考指标,不作考核指标;为实施景观工程而发生的工程费用,包含硬景消防道路、园路及广场等、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等;软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标;备注：1景观工程单价调整系数：一线城市系数为1,二线城市系数为,其他城市系数为,山地景观视情况可按展开面积作适当调整;2保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内;3屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内; 4别墅类控制指标不含庭院面积;毛坯交楼的庭院面积内按100元/平米控制,设计建成交付的计入到精装工程费;5硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等; 6景观成本的控制主要从以下方面：A合理空间布局,投入到重点展示区域；B控制水景面积；C兼顾好本土特色与招商特色,用好本土饰材及植物；D充分利用现有地势,避免过多造坡造山；E植物种类及配备合理；F控制硬景的面积比例；G控制重点景观面积占总景观面积比例;7特殊项目如容积率高或占地较小的项目的硬景控制比例由策委会确定;按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅大堂、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域;在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分;对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值,避免盲目做大公共区域;1公共部位装修标准,含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用;备注：1大堂及会所一线城市系数为1,二线城市系数为,其他城市系数为;2地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修,若地下室按照简单装修,应按标准层标准套用;1样板房建造标准上限管理各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：备注：1豪宅项目样板房设计为非标准化内容,低端项目不做样板房,只做准豪宅及中档住宅项目的样板房限额;2调整系数一线城市系数为,二线城市系数为,其他城市系数为;3 建造标准、设计费按实际装修面积计算,其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算;4硬装包含装修材料、人工费、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等,软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等;5营销主责部门可以根据营销需要,适当调整样板房的装修标准,但不得超过上限的20%,费用包含在营销费用总额中;2销售中心建造标准不含设计费备注：1 造价按实际装修面积进行计算;2硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等,软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等;1项目总结应有限额设计执行情况专篇,说明各阶段限额设计执行情况；2财务结算价格应与各阶段限额设计进行对比;1设计主责部门检查：设计主责部门在月报中对限额设计执行情况要求相关部门报备;2成本主责部门检查：A在各阶段方案上策委会时,主责设计部门会同对应的成本部门控股策划设计中心为主责的项目对口成本部门为控股成本管理部,项目公司为主责的项目对口成本部门为项目公司成本部复核设计是否符合限额指标要求,超限额指标的应书面告知主责设计部门及设计管理部门限额执行情况；B在第二阶段成本目标下达过程中,控股成本管理部会同项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内,若超限额指标时,应书面通知设计主责部门及设计管理部门限额执行情况；C在初步设计完成后,由项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内,若超第二阶段成本目标下达的限额指标时,应书面通知设计主责部门及设计管理部门限额执行情况；D在施工图完成设计后,正式出图前由设计部门先行提交白图给项目公司、项目部成本口,通过快速计算,在规定的时间内复核主要限额指标,若未达到限额设计要求,应由设计主责部门会同设计部门进行优化,属刚性要求的指标未达到限额范围内的,若因工期原因不能优化的,需公司分管总同意方可进入施工阶段;1限额内容相关主责部门的考核;将限额设计的执行情况作为绩效考核的内容,其中涉及到项目公司、项目部、精装修景观部、策划设计中心、成本管理部、营销部门等;2对外部机构的奖惩;制定履约评价细则,将限额设计的执行能力作为重要考核指标之一,并可进行适当的奖惩,具体的奖惩办法应按照公司相关管理制度进行审批;本指引每年修订;一.佳兆业综合限额指标说明：1.项目档次界定：以片区正在销售的某一楼盘该楼盘售价约为片区平均价为典型样板,将本项目与典型样板对比并确定档次,档次确定原则为：超高档,售价＞片区典型样板房价130%；高档,片区典型样板房价110% ＜售价≤片区典型样板房价130%；中档,片区典型样板房价90% ≤售价≤片区典型样板房价110%；利润率＜目标销售净利润率,一律按降一档次定位；如片区楼盘均为高档或超高档,则直接参照其标准；我司现有开发楼盘均为高档;2.调整系数ａ取值：净利润率＜目标销售净利润率,调整系数ａ取；售价≤8000元,且净利润率＞目标销售净利润率,调整系数ａ取1；8000元＜售价≤12000元,且净利润率＞目标销售净利润率,调整系数ａ取；售价＞12000元,且净利润率＞目标销售净利润率,调整系数ａ取；3.限额指标按调整系数ａ调整后净利润率需满足目标销售净利润率要求；二.佳兆业钢筋及混凝土限额指标"说明：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限,设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整,且不得超过本指标;2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等;3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4S1= 建筑面积不含架空层面积S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积;S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”,此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8㎏/㎡,混凝土含量指标比限额指标低㎡;4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构,当设有结构转换层转换率在50%以上时,转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2;5、所有地下室均按照地下水位在地表以下以内的情况考虑,当地下水位低于此情况时,应酌情降低限额;6、所有全地下室均按照覆土厚度为约考虑,当覆土厚度低高于此情况米时,可酌情降低增加钢筋限额指标约8 kg/m2;7、人防地下室按照6级人防标准考虑,若实际人防标准高于6级,可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标;8、对于地下室,本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础,当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时,应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2,混凝土指标约 m3/m2;9、当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时,可酌情考虑提高地下室限额指标;10、当地下室的人防结构面积大于85%时,钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2；当地下室的人防结构面积小于15%时,钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2;"。