缺陷责任期条款的性质

缺陷责任期条款的性质

在某些格式施工合同中，缺陷责任期条款均会给予发包商权利，在工程竣工后要求承包商返回施工现场及改正在缺陷责任期内可能会出现的缺陷。

缺陷责任期条款一般被认为对于发包商及承包商均有好处。这是因为由承包商去改正缺陷的成本，通常会比由发包商去雇用对该工程并不了解的另一承建商进行改正的成本为低。所以缺陷责任期条款亦会被视为不仅将改正工程缺陷的责任加于承包商身上，亦同时赋予承包商权利要求发包商允许进行有关改正。这意味着如果发包商没有给予承包商一个改正缺陷的适当机会，可能无法获偿雇用另一承建商去改正缺陷的较高的费用。

承包商改正缺陷责任程度

承包商改正在缺陷责任期内出现的缺陷责任程度，会因合同条款而有分别。不同的用字会给予承包商不同的责任。

两种常见的缺陷责任期条款为：承包商须修理、矫正及改正（repair, rectify and make good）任何在缺陷责任期内出现的缺陷；或承包商须在缺陷责任期内保养（maintain）有关工程。

第一种缺陷责任期条款是规定承包商有责任改正在有关期间内出现的缺陷。任何在这期间届满后出现的缺陷都不会在这种条款范围内，而且承包商的责任并不包括改正任何工程上出现的意外损害。而第二种缺陷责任期条款是规定承包商有责任维护工程，在缺陷责任期内使其保持在缺陷责任期开始时的状况。所以一般而言，第二种条款所规定的责任会比单单改正缺陷的为大。不过这种条款通常都会连带给予承包商权利，以获得进行任何并非因为承包商出错所引致的缺陷改正工程费用。

在大部份的施工合同，承包商的责任通常会包括改正任何缺陷，不论是否由于承包商出错。但是，如果有关缺陷并非因为承包商出错，这些改正工程的费用都会由发包商负责。

一般缺陷责任期条款都会规定，在承包商有责任改正缺陷前，发包商必须给予承包商有关缺陷的通知。原因是在工程竣工后，承包商都会将施工场地交回发包商使用，而且缺陷通常都只会在使用期才出现，所以承包商无法知道竣工后是否出现任何缺陷。

某些格式施工合同亦会规定，建筑师作为发包商的代理人须要在缺陷责任期届满前准备一份清单，列出工程上出现而仍未被改正的缺陷，并将这清单连同要求改正的指令交予承包商。承包商须于一特定时间内改正清单上列出的缺陷。即使在缺陷责任期届满后，承包商有关的责任仍会继续。

缺陷责任期届满后的责任

发包商及承包商经常都会提出一个问题：承包商是否须要就缺陷责任期届满后才出现的缺陷负上责任？

如果缺陷是由于承包商没有按照合同规定施工而引起的，会构成承包商本身违约。在普通法之下，发包商便有权在法例所规定的时限内，提起违约赔偿诉讼。

在英国及香港特区，有关一般合同之诉讼时限为六年，而有关契约合同（deed）则为十二年，由诉讼因由（cause of action）产生日期起计。通常有关施工不符合同规定的诉讼因由最迟会在实际上或具体上竣工时产生。

除非合同另有明确规定，缺陷责任期条款不会撤销发包商追讨承包商因工程出现缺陷的违约赔偿权利。但如果发包商选择就缺陷责任期内出现的缺陷向承包商追讨损失赔偿，而不行使本身权利要求承包商按缺陷责任期条款改正缺陷的话，发包商可追回的赔偿额很可能只限于如由承包商去改正缺陷的成本额，而非发包商实际所支付之费用（如较前者为高的话）。

英国上诉庭最近一个案例亦已确定这种看法（见Pearce and High v. Baxter and Baxter [1999] B.L.R. 101 CA）。在该案中，法院认为如果发包商没有给予承包商通知有关在缺陷责任期内出现的缺陷，并且安排由其他承建商在缺陷责任期届满后改正那些缺陷，及因此使承包商失去以较低的成本改正那些缺陷的机会时，发包商未必能够向承包商追讨超出如果承包商获得通知并且被要求去改正那些缺陷时所需之成本的那部份费用。

国内的情况

国内现时使用的施工合同大部份已明确加入与前述相似的缺陷责任期条款。但不同的是，在大部份普通法管辖地区，缺陷责任期条款的规定是合同上的问题；但是在国内，发包商与承包商在缺陷责任期条款下，各自的权利及责任，亦同时由《建筑法》及《合同法》所规定。所以在监管发包商及承包商权责方面，国内的有关法规可能比其他普通法管辖地区更为完整。

根据该《建筑法》及《合同法》，如果承包商在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的，须负责改正；如果造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，承包商更须负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失。

承包商在竣工后仍须负责改正缺陷的期间（在《建筑法》中称为"保修期"）之长短会因工程种类而有别。例如有关屋顶防渗漏的工程保修期为五年。如果施工合同中所规定的缺陷责任期比法规所订明的保修期为短，应以有关法规的保修期为准。

除了改正缺陷的责任外，《建筑法》更规定承包商交付竣工验收的建筑工程时，必须有经签署的工程保修书保证建筑物合理寿命年限内能正常使用，特别是有关地基基础及主体结构工程质量。如果承包商不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，有关部门可責令改正；承包商并须对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。